Nieuwegein, 19 januari 2001
NVM-voorzitter Timo Smit: "tijd voor een doorstromingsbeding"
Koopwoning 4e kwartaal 2000 7,3 % op jaarbasis duurder
De gemiddelde koopwoning in Nederland is in het 4e kwartaal met 7,3 % op jaarbasis in prijs gestegen ten opzichte van het 3e kwartaal van 2000. Op kwartaalbasis is dat percentage 1,8. In guldens nam de gemiddelde bestaande koopwoning in waarde toe van 404.000 (3e kwartaal) naar 410.000 gulden in het 4e kwartaal. Een huis stond in het 4e kwartaal gemiddeld 49 dagen te koop, een toename van 3 dagen ten opzichte van het 3e kwartaal. Regionaal zijn er grote verschillen in de prijsontwikkeling van woningen. "De prijsstijging van de gemiddelde woning over heel 2000 komt uit op 11,9 %. Dat is iets hoger dan de 8 à 10 % die de NVM verwachtte", aldus algemeen voorzitter Timo Smit. "Over het komende jaar verwacht de NVM een prijsstijging van de gemiddelde woning van 6 %. Wij baseren deze prognose op de afvlakking die in het najaar van 2000 inzette. Die afvlakking wordt zichtbaar in een aanzienlijk gematigder 4e kwartaal 2000. De NVM-prognose onderstreept onze opvatting, dat een daling van de huizenprijzen ook in 2001 uitblijft", aldus Smit.
Dit bleek vandaag bij de presentatie van de NVM-marktontwikkelingen 4e kwartaal 2000. In vergelijking met het 3e kwartaal van 2000 nam de prijs van de gemiddelde tussenwoning in het 4e kwartaal op jaarbasis met 7.7 % (kwartaalbasis: 1,9 %) toe van 343.000 naar 349.000 gulden. De prijs van de gemiddelde hoekwoning steeg met 6,9 % (kwartaalbasis: 1,7 %) van 434.000 naar 441.000 gulden. De prijs van de gemiddelde vrijstaande woning nam met 8,7 % toe (kwartaalbasis: 2,1 %) van 689.000 naar 704.000 gulden. Het gemiddelde appartement steeg met 6,6 % (kwartaalbasis: 1,6 %) van 278.000 naar 283.000 gulden.
Aantal transacties
Het afgelopen jaar is het aantal transacties door NVM-makelaars gerealiseerd 122.121 woningen. Dat is een stijging van 6,9 % ten opzichte van 1999. Toen was het aantal transacties 114.194 woningen.
"79 % van alle Nederlandse woningen onder de 400.000 gulden"
NVM-voorzitter Timo Smit maakte tijdens de persconferentie bekend dat 79 % van de 6,5 miljoen Nederlandse woningen een waarde vertegenwoordigt van minder dan 400.000 gulden.
"Slechts 21 % van de woningen is duurder dan de gemiddelde koopwoning. De prijsklassen boven de 400.000 gulden worden qua aanbod slechts mondjesmaat bediend. Mensen die in een hogere prijsklasse willen kopen, door gezinsuitbreiding, promotie of ander werk, komen nauwelijks aan een geschikte woning. Dat is al triest, vervelender is nog dat zij een woning die potentieel geschikt is voor starters intussen - en in feite onnodig - bezet houden. Antispeculatie- bedingen zijn daarbij nog een extra drempel. Het wordt hoog tijd dat gemeenten strategisch gaan bouwen voor de noodzakelijke voorraad, zodat als stimulans een doorstromingsbeding kan worden geïntroduceerd. Zo'n beding vraagt natuurlijk wel om meer beschikbare woningen in de hogere prijsklassen", aldus de NVM-voorzitter.
Smit: "Het is overduidelijk, dat ons pleidooi voor doorstroming meer dan ooit hout snijdt. Willen wij een blijvende ontspanning op de woningmarkt en matiger prijzen dan is er maar een oplossing: bouwen voor de gewenste noodzakelijke voorraad. Die moet in overeenstemming zijn met de lange termijn vraag naar een gedifferentieerd woningaanbod. Meer verschil in prijs- en kwaliteitsniveaus zorgt voor slechting van het onevenredig eenzijdige aanbod. Dat is in het belang van de consument, in welke prijscategorie dan ook. De NVM zal staatssecretaris Remkes voluit steunen bij de uitvoering van zijn nota Wonen om de gestelde doelen concreet te realiseren."
Betaalbaarheid
Dat het relatief hoge prijspeil van koopwoningen voor de consument op een wat lager niveau is komen liggen, is karakteristiek voor het 4e kwartaal van 2000. De gemiddelde prijs vertoont een lichte daling tegenover een geringe stijging van het consumenteninkomen, per saldo resulteert dat in een licht dalend indexverloop. Al sinds juni van 2000 is sprake van een stabilisatie van de relatieve koopprijzen. Hierdoor raakt het hoge prijspeil niet verder uit evenwicht met het inkomen van de consument. Historisch gezien blijft de stand van de index evenwel onverminderd hoog en zijn de prijzen op de woningmarkt nog steeds relatief hoog.
Verschillen per regio
Er is geen sprake van een nationale woningmarkt: vraag en aanbod komen op regionaal niveau bij elkaar. Zo hebben de vraag-aanbodverhoudingen in Groningen geen enkele betekenis voor het prijsniveau in Zwolle, Arnhem of Nijmegen. Ook in het 4e kwartaal van 2000 zijn er in de 80 NVM-regio's significante verschillen ten opzichte van het landelijke beeld. Tussen haakjes de percentages prijsontwikkeling in het 3e kwartaal van dit jaar. De percentages zijn steeds op jaarbasis.
4e kwartaal (3e kwartaal) Regio Groningen: alle woningen + 13,6% (15,3%) Regio Zwolle: alle woningen + 7,4% (6,6%) Regio Zutphen: alle woningen + 16,8% (19,6%) Regio Lelystad: alle woningen + 2,0% (5,3%) Regio Amsterdam: alle woningen + 7,0% (16,8%) Regio Utrecht: alle woningen - 0,2% (+ 7,1%) Regio Den Haag: alle woningen + 11,6% (12,2% Regio Rotterdam: alle woningen + 4,2% (7,7%) Regio Nijmegen: alle woningen + 8,4% (6,9%) Regio Den Bosch: alle woningen + 8,1% (11,6%) Regio Zeeland: alle woningen + 10,1% (10,7%) Regio Zuid Limburg: alle woningen + 3,7% (14,6%)
Deze percentages maken duidelijk dat er:
* Regionaal sterke verschillen zijn, * Binnen een regio in 3 maanden tijd aanzienlijke verschillen kunnen ontstaan.
De NVM schrijft dit toe aan het beschikbaar komen van nieuw aanbod, het achterblijven van bepaald aanbod, danwel het bijna structureel achterblijven van aanbod. Ook wordt duidelijk, dat het `inhaaleffect' qua prijsontwikkeling in achtereenvolgende kwartalen een uiteenlopend beeld te zien geeft.
Rente
De opwaartse druk van de renteniveaus heeft zich de laatste maanden gestabiliseerd. Dit rendement steeg van 3,9 % (mei 1999), naar 5,1 % (eind 1999) tot 5,4 % in mei 2000. Ook in augustus was dit rendement 5,4 %. Het effectieve rendement op staatsobligaties stabiliseert zich in 2000 rond de 5,4 %.
(Bron: CBS)
Hypotheekrente
Na een daling tot 4,3 % in mei 1999, steeg deze rente van 5,5 % (december 1999) naar 6,0 % in april 2000. Vanaf mei stabiliseerde de hypotheekrente zich vrijwel van 6,2 % naar 6,3 % in de maanden juli en augustus. Vanaf dat moment zette een lichting daling in tot 6,2 %.
(Bron: Hypotheekshop)
Veel minder woninghypotheken
Het aantal nieuw ingeschreven woninghypotheken was in het 3e kwartaal van 2000 gelijk aan dat van een kwartaal eerder. Dit betekent evenwel een forse daling ten opzichte van een jaar eerder. Deze daling was het sterkst bij de oversluitingen.
In het 3e kwartaal zijn 58.000 nieuwe woninghypotheken minder bij het Kadaster ingeschreven dan in dezelfde periode van 1999. Dit is een daling van 32 %. Ten opzichte van het 2e kwartaal van 2000 bleef het aantal nieuwe inschrijvingen overigens gelijk.
De sterke terugval van het aantal woninghypotheken wordt vooral veroorzaakt doordat aanzienlijk minder woningeigenaren hun hypotheek hebben overgesloten. Daarnaast daalde in het 3e kwartaal het aantal hypotheken afgesloten bij aankoop van nieuwbouw- of bestaande woning met 13 % ten opzichte van dezelfde periode in 1999. Een gevolg van sterk gestegen woningprijzen en hogere hypotheekrente.
Deze dalingen hebben ertoe geleid dat de ingeschreven waarde aan hypothecaire schuld aanzienlijk lager is dan een jaar geleden: 39,3 miljard over het 3e kwartaal van 2000 ten opzichte van 48,6 miljard over het 3e kwartaal in 1999. De totale bij financiële instellingen uitstaande hypothecaire schuld op woningen is opgelopen tot 600 miljard gulden, einde 3e kwartaal. In verhouding tot het BBP is deze uitstaande schuld de hoogste binnen de Europese Unie.
(Bron: CBS)
Consumentenvertrouwen
Het vertrouwen van de consument in de Nederlandse economie blijft op een hoog niveau, maar is iets getemperd. De indicator van het consumentenvertrouwen (CBS) schommelde sinds januari 2000 tussen de +20 en +28. In november zakte het net onder de 20. Ook de koopbereidheid daalde, maar is nog steeds positief +21. De consument vindt het onverminderd een gunstige tijd om grote aankopen te doen. Het oordeel van de Nederlandse consument over het economische klimaat is stabiel gebleven.
(Bron: CBS)
Stabiele groei consumptieve bestedingen; transformatie van goederen naar diensten
De groei van de individuele consumptie is in het 3e kwartaal (3,4 %) vrijwel gelijk aan die in de drie maanden daar voor (3,1 %) en stabiliseert zich daardoor. Het grootste deel van de binnenlandse consumptieve bestedingen gaat op aan diensten. Hiervan zijn de uitgaven aan huisvesting en medische zorg het hoogst. De verschuiving in bestedingen van goederen naar diensten zet zich verder door. De volumegroei van de uitgaven aan diensten liep evenwel terug van 4,5 % in het 2e kwartaal tot 4,0 % in het 3e kwartaal.
Gemiddeld vermogen per huishouden fors toegenomen; leen-capaciteit stijgt sterk
Begin 1990 bedroeg het vermogen van huishoudens gemiddeld 110.000 gulden; begin 1999 liep het gemiddeld vermogen op tot bijna 200.000 gulden (+ 90 %). Het aantal huishoudens dat over een vermogen van meer dan 1 miljoen gulden beschikt, nam toe van ca. 80.000 in 1990 tot bijna 200.000 begin 1999. Nagenoeg de helft van het totale vermogen (1110 miljard gulden in 1997) is in het bezit van 5 % van de huishoudens (CBS).
De leencapaciteit van tweepersoonshuishoudens nam in de periode 1994 tot 1998 toe met 86 %.
(Bron: De Nederlandsche Bank)
Daling in aantal gereedgekomen woningen
Het aantal voltooide woningen daalt steeds verder. De jaren 1999 en 2000 worden gekenmerkt door een dip in de woningproductie. Dit is te wijten aan een lager aantal afgegeven bouwvergunningen in de jaren daarvoor en bovendien een langere bouwtijd bij de realisatie van de woning. De gewenste en gerealiseerde woningkwaliteit gaat ten koste van de bouwtijd. Zo is de gemiddelde bouwtijd per woning de laatste 2 jaar opgelopen van 10 naar 14,5 maanden. Naar verwachting zullen in 2000 tussen de 60.000 en 70.000 woningen gereedkomen.
In 1997 bedroeg het aantal voltooide woningen nog 92.300. In 1998 werden 90.500 woningen voltooid. In 1999 werden bijna 79.000 woningen voltooid. Dat was een daling van 13 % ten opzichte van 1998.
(Bron: CBS)
Vinex-bouwproductie
Vooral in de BON-gebieden blijft de productie fors achter bij de taakstelling. Voor de periode 2000-2004 moet die worden omgebogen in een forse inhaalslag. Ongeveer 85 % van de taakstelling tot 2000 is in de BON-gebieden gerealiseerd. Dat is 58.000 minder dan voor de periode 1995-1999 in convenanten is overeengekomen. In de overige stadsgewesten was ongeveer 95 % van de taakstelling eind 1999 gebouwd. De gemeenten buiten de Vinex-stadsgewesten hebben meer gebouwd dan de inspanningsverplichting. Aan het einde van het vorige jaar zijn buiten de Vinex 155.000 woningen gerealiseerd waar de taakstelling op bijna 138.000 lag. Per saldo bedroeg de productieachterstand over de periode 1995-1999 ongeveer 44.000 woningen.
Achterstand woningproductie:
Convenant 1995-1999 Resultaat t/m 1999 Verschil BON-gebieden 190.800 133.000 - 58.000 Stadsgewesten 95.000 91.000 - 4.000 Overige gebieden 137.500 155.000 + 18.000 Totaal 423.300 379.000 - 44.000
Bron: VROM (Brief staatssecretaris Remkes, 16 oktober 2000)
Verwachte uitbreiding woningproductie:
productie convenant 1995-2004* Prognose 2000 t/m 2004 Totaal (productie en prognose) BON-gebieden 295.200 164.000 297.000 Stadsgewesten 165.500 85.000 176.000 Overige gebieden 190.400 123.000 278.000 Totaal 651.100 372.000 751.000
* in de kolom productie volgens convenant is voor de BON-gebieden en overige stadsgewesten uitgegaan van de in de convenant opgenomen taakstelling, voor de overige gebieden van de in convenanten opgenomen inspanningsverplichting.
Bron: VROM (Brief staatssecretaris Remkes, 16 oktober 2000)
Nadere informatie: NVM Communicatie Marketing & Onderzoek, tel. 030 - 6085170, fax 030- 6035468, Internet: www.nvm.nl, E-mail: J. Goeijenbier@nvmorg.nl.