Titel: Omzetting van lidmaatschapsrechten in appartementsrechten:
Omzetting van lidmaatschapsrechten in appartementsrechten: aanvulling van eerder besluit
Belastingdienst/Centrum voor proces- en productontwikkeling, domein verbruiksbelastingen
Besluit van 9 mei 2001, nr. CPP2001/1044M
De directeur-generaal Belastingdienst heeft namens de staatssecretaris van Financiën het volgende besloten.
Aan mij is in het kader van de toepassing van het besluit van 13 juli 1999, nr. VB1999/01422, Infobulletin 99/574, PW21119, inzake de omzetting van lidmaatschapsrechten in appartementsrechten het volgende voorgelegd.
Overwegend in de gemeente Amsterdam en omgeving doet zich het verschijnsel voor dat belanghebbenden in het (recentere) verleden hebben gekozen voor woningbezit in de vorm van een lidmaatschapsrecht van een coöperatieve flatexploitatievereniging. Dit werd onder andere veroorzaakt door het feit dat de gemeente (als erfverpachter van de ondergrond) bij splitsing in appartementsrechten van een op erfpachtsgrond gebouwde onroerende zaak (waarvoor de gemeente toestemming dient te verlenen) dan tevens de canon van de grond verhoogde. Bij toekenning van lidmaatschapsrechten door een coöperatieve flatvereniging bleef de oude erfpachtscanon in stand. De gemeente heeft in 1998 deze beleidslijn beëindigd.
Aan de rechtsvorm van lidmaatschapsrechten van coöperatieve
verenigingen kleven bezwaren. Daarom werken de Gemeente Amsterdam, de
Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (Ring Amsterdam), het
Kadaster Amsterdam en de Makelaarsvereniging Amsterdam al geruime tijd
samen teneinde te bevorderen dat lidmaatschapsrechten als bovenbedoeld
worden omgezet in appartementsrechten.
Aanvankelijk werden overwegend lidmaatschapsrechten omgezet van
coöperatieve verenigingen welke vanaf hun oprichting de volle eigendom
van een onroerende zaak bezaten en waarbij voornamelijk particulieren
als lidmaatschapsgerechtigden tot die volle eigendom waren betrokken.
Recent zijn ook grotere verenigingen in beeld gekomen waarbij ook
beleggers in zon vereniging meerdere (vaak vele) lidmaatschapsrechten
bezitten. Daarbij is aan mij de navolgende casus voorgelegd.
Een belegger heeft in het verleden gekocht (met heffing van
overdrachtsbelasting of niet aftrekbare omzetbelasting) de volle
eigendom van een onroerende zaak op erfpachtsgrond. Vervolgens heeft
hij - vóór 31 maart 1995, 18.00 uur - de economische eigendom ervan
overgedragen aan een coöperatieve flatexploitatievereniging. Dit was
toen geen voor de overdrachtsbelasting belastbaar feit. Tevens zijn
(vrijwel) tegelijkertijd aan hem lidmaatschapsrechten toegekend. Ook
dit leidde (toen) niet tot heffing van overdrachtsbelasting. Nadien is
nog (wél met heffing van overdrachtsbelasting) de juridische
(huls-)eigendom van die zaak aan de vereniging overgedragen. Thans
bestaat het voornemen de lidmaatschapsrechten om te zetten in
appartementsrechten.
Het besluit van 13 juli 1999 kan geen toepassing vinden aangezien de
lidmaatschapsgerechtigde niet voldoet aan de voorwaarde dat ter zake
van de verkrijging van het lidmaatschapsrecht overdrachtsbelasting of
niet-aftrekbare omzetbelasting is voldaan.
Wanneer de vereniging - na de (veelal onbelaste) verkrijging van de
economische eigendom - nadien belast de juridische (huls-)eigendom van
de onroerende zaak op erfpachtsgrond heeft verkregen, is het naar
mededelingen van de zijde van het notariaat kennelijk niet
gebruikelijk dat dit leidt tot een in enige akte of overeenkomst
neergelegde verdere uitbreiding/aanvulling van de oorspronkelijk
toegekende lidmaatschapsrechten. Er is dan in het algemeen geen voor
de overdrachtsbelasting belastbaar feit, waarop mogelijk artikel 13
WBR toepassing had kunnen vinden.
Ik ben - mede gezien de maatschappelijke wenselijkheid om te komen tot
beëindiging van het gebruik van de coöperatieve
flatexploitatievereniging - bereid om ook voor die gevallen - onder
voorwaarden en binnen een bepaald tijdbestek - een regeling te
treffen.
In aanvulling op het eerdervermelde besluit van 13 juli 1999 machtig
ik de voor de overdrachtsbelasting bevoegde eenheid van de
Belastingdienst om met toepassing van artikel 63 Algemene wet inzake
rijksbelastingen de heffing van overdrachtsbelasting achterwege te
laten bij verkrijgingen in het kader van de (voorgenomen) liquidatie
van een flatexploitatievereniging in gevallen als bovenbedoeld waarbij
sprake is van:
- een (onbelaste) verkrijging door de coöperatieve vereniging vóór
31 maart 1995, 18.00 uur van de economische eigendom van een
onroerende zaak op erfpachtsgrond, ter zake waarvan (vrijwel)
onmiddellijk een of meer lidmaatschapsrechten zijn toegekend aan de
oorspronkelijke eigenaar, en welke verkrijging nadien is gevolgd door
- een verkrijging door de coöperatieve vereniging van de juridische
(huls-)eigendom van diezelfde onroerende zaak, zonder dat er ten
aanzien van deze aangroei sprake is van enige voor de
overdrachtsbelasting belaste uitbreiding van de toegekende
lidmaatschapsrechten welke in handen zijn van de oorspronkelijke
eigenaar.
De omzetting van lidmaatschapsrechten in appartementsrechten in de
bovenbedoelde gevallen dient plaats te vinden uiterlijk op 31 december
2002. Ter zake van omzettingen die na deze datum plaatsvinden, wordt
derhalve geen tegemoetkoming in de overdrachtsbelasting meer
verleend.
Aan deze machtiging worden de voorwaarden verbonden dat:
1. de bedoelde vereniging binnen een jaar na de dagtekening van de
beschikking waarbij de tegemoetkoming werd verleend, zal zijn
ontbonden en geliquideerd, en
2. elk van de bedoelde gerechtigden ten genoegen van de inspecteur
aantoont, dat
a. het verkregen appartementsrecht overeenkomt met het desbetreffende
lidmaatschapsrecht, en
b. ter zake van de verkrijging van de juridische (huls-)eigendom van
de
onroerende zaak door de coöperatieve vereniging
overdrachtsbelasting of niet-aftrekbare omzetbelasting is voldaan. Een
eventueel beroep op artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer
ter zake van die verkrijging kan in dit verband worden beschouwd als
de voldoening van overdrachtsbelasting.
Aan de machtiging wordt voorts de bepaling verbonden dat de
tegemoetkoming vervalt voor zover nadien een aanspraak mocht worden
gemaakt op vermindering van overdrachtsbelasting, zoals thans bedoeld
in artikel 9 lid 4 en artikel 13 van de Wet op belastingen van
rechtsverkeer.
Wellicht ten overvloede wijs ik er op dat deze aan de tegemoetkoming
verbonden bepaling betekent dat, indien bij een doorverkoop van het
appartementsrecht binnen zes maanden na de omzetting door de nieuwe
koper bijvoorbeeld een beroep wordt gedaan op de toepassing van
artikel 13 WBR, dit zal leiden tot het terugnemen van de
tegemoetkoming welke de verkopende appartementseigenaar (= de
aanvankelijke lidmaatschapsgerechtigde) heeft genoten.