Persbericht
Voorgenomen fusie tussen rodamco europe en rodamco retail nederland
Rodamco Europe NV ("Rodamco Europe") en Rodamco Retail Nederland NV
("RRN") hebben een principe akkoord bereikt over een voorgenomen
fusie. Door deze fusie verwerft Rodamco Europe de resterende 48,63%
van de aandelen in RRN die nog niet in haar bezit zijn.
De krachtenbundeling zal worden geëffectueerd door middel van een
juridische fusie waardoor RRN als beursgenoteerde vennootschap zal
verdwijnen en zal opgaan in Rodamco Nederland, een 100%
dochtervennootschap van Rodamco Europe. Bij het effectueren van de
fusie zullen aandeelhouders RRN per aandeel RRN 1,28 nieuwe aandelen
Rodamco Europe ontvangen.
Op basis van de gemiddelde beurskoersen van Rodamco Europe en RRN
gedurende de laatste 25 handelsdagen betekent deze ruilverhouding een
premie van circa 10,4% en op basis van de slotkoers van Rodamco Europe
van 29 mei 2001 een premie van circa 3,5% ten opzichte van de
intrinsieke waarde per aandeel RRN per ultimo 2000 (na aftrek
dividend).
De nieuw uit te geven aandelen Rodamco Europe zijn gerechtigd tot het
dividend over het gehele boekjaar 2001. De Raad van Commissarissen en
de Directie van RRN ondersteunen de voorgenomen fusie met Rodamco
Europe.
Kernpunten van de transactie
* De gecombineerde Nederlandse winkelportefeuille van Rodamco Europe
en RRN zal circa EUR 1,8 miljard bedragen waarmee Rodamco Europe
de grootste beursgenoteerde belegger in Nederlands
winkel-onroerend goed wordt;
* RRN bereikt door de fusie direct de schaalgrootte die zij van
strategisch belang acht om nationale en internationale
winkelketens beter te bedienen;
* RRN voegt aan Rodamco Europe omvang en expertise toe waardoor
gezamenlijk de positie in Nederland, met name in het topsegment
van de winkelmarkt, verder wordt versterkt;
* Door de fusie realiseert Rodamco Europe haar ambitie om de totale
onroerendgoedportefeuille in Nederland versneld verder te
herpositioneren zodat de toekomstige beleggingsfocus vooral
gericht zal zijn op de winkelsector;
* De voorgenomen fusie zal een vrijwel neutraal effect hebben op
Rodamco Europe's winst per aandeel over 2001. Voor volgende jaren
zal de transactie door organisatorische integratie en
schaalvoordelen in de kostensfeer, naar verwachting positief
bijdragen aan het resultaat.
Transactiestructuur
De transactie zal plaatsvinden door samenvoeging van de
(winkel)portefeuilles van RRN en Rodamco Nederland. Als gevolg van de
juridische fusie zal het geplaatste aandelenkapitaal van Rodamco
Europe met circa 5,0 miljoen aandelen worden uitgebreid naar circa
77,4 miljoen. Door de juridische fusie zullen de aandelen RRN die
Rodamco Europe nu reeds houdt vervallen, terwijl aan de overige
houders van aandelen RRN nieuwe aandelen Rodamco Europe zullen worden
uitgegeven. Op basis van de slotkoers van het aandeel Rodamco Europe
op 29 mei 2001 bedraagt de effectieve omvang van deze aandelenuitgifte
circa EUR 230 miljoen. Door de transactie en de daarmee samenhangende
uitgifte zal de free float van het aandeel Rodamco Europe toenemen en
de liquiditeit verbeteren.
De transactie zal met terugwerkende kracht per 1 januari 2001 worden
geëffectueerd.
Strategische overwegingen voor de transactie
De introductie van de euro in 11 lidstaten van de EU heeft in de
Europese onroerendgoedindustrie een aanzienlijk consolidatieproces op
gang gebracht. In het verleden werd de onroerendgoedsector gedomineerd
door vele, relatief kleine, lokale onroerendgoedfondsen met een
beperkte liquiditeit van hun aandelen; interessant voor lokale
beleggers die zich voornamelijk richtten op lokale fondsen. De in gang
gezette consolidatie in Europa zal onvermijdelijk leiden tot een
beperkt aantal grote internationaal opererende
onroerendgoedondernemingen, die zich veelal vormen op basis van
nationale clustering aangevuld met een groeiend aantal
grensoverschrijdende fusies en overnames. De aandelen van deze
ondernemingen zullen naar verwachting een steeds grotere liquiditeit
krijgen waardoor de belangstelling van Europese beleggers voor deze
Europees georiënteerde onroerendgoedmaatschappijen gestaag toeneemt.
In dit krachtenspel zal de marktpositie van een zelfstandig RRN met de
huidige portefeuilleomvang op langere termijn te klein blijken om in
dit proces een rol van betekenis te spelen. Rodamco Europe daarentegen
is nu reeds een toonaangevende speler in het Europese consolidatie
proces en de volledige bundeling van de portefeuilles van RRN en
Rodamco Europe in Nederland zal Rodamco Europe's Europese positie
verder versterken.
Met de verwerving van de resterende aandelen RRN vergroot Rodamco
Europe haar belang in de Nederlandse onroerendgoedmarkt naar EUR 2,5
miljard. De portefeuille van RRN bevindt zich met name in het A-1
segment van de belangrijkste steden in Nederland en vormt een
uitstekende aanvulling op de reeds bestaande winkelportefeuille van
Rodamco Europe in Nederland. Met deze bundeling van portefeuilles zal
Rodamco Europe de grootste beursgenoteerde belegger in
winkel-onroerend goed van Nederland worden. Rodamco Europe's strategie
om synergievoordelen te behalen uit haar pan-Europese netwerk van
internationale retailers vindt vooral plaats in het topsegment van de
winkelmarkt en de fusie zal de positie van Rodamco Europe ook in dit
opzicht verder versterken.
Mede door deze transactie realiseert Rodamco Europe haar ambitie tot
versnelde herpositionering van haar onroerendgoedportefeuille in
Nederland. Na deze transactie zal 72% van de totale portefeuille van
Rodamco Nederland belegd zijn in de winkelsector en 28% in kantoren.
Conform de beleggingsvisie van Rodamco Europe zal de focus in
Nederland vooral gericht zijn op de winkelsector. De belangen van
Rodamco Nederland in de kantorensector zullen op termijn verder worden
teruggebracht.
De organisatie van Rodamco Europe in Nederland
Rodamco Europe's onroerendgoedportefeuille in Nederland wordt
gemanaged door Rodamco Nederland, gevestigd in Amsterdam. Het
management van de RRN portefeuille vindt op dit moment plaats door de,
vorig jaar zelfstandig geworden, RRN organisatie in Rotterdam. Beide
organisaties zullen worden samengevoegd en in de toekomst vanuit
Amsterdam opereren. Door de transactie zullen geen arbeidsplaatsen
verdwijnen. De huidige directeur van RRN, drs. M.E. Burghout, zal als
commercieel directeur toetreden tot de statutaire directie van Rodamco
Nederland, waarin mr. H.W. Postma optreedt als algemeen directeur. Op
termijn worden door de samenvoeging belangrijke kostenvoordelen
verwacht.
Vooruitzichten
Verwacht wordt dat deze transactie een vrijwel neutraal effect zal
hebben op Rodamco Europe's resultaat voor het boekjaar 2001,
uitgedrukt in winst per aandeel. Door verdere integratie en het
benutten van schaalvoordelen zal de transactie in volgende jaren
positief bijdragen aan de winst per aandeel van Rodamco Europe.
Volgende stappen
De Fusiecommissie van de SER is op de hoogte gesteld, alsmede Euronext
Amsterdam en De Nederlandsche Bank. De ondernemingsraad is ingelicht.
Naar verwachting zullen de fusievoorstellen uiterlijk 30 juni 2001
beschikbaar zijn. De voorgenomen fusie zal aan een nog bijeen te
roepen Vergadering van Aandeelhouders van RRN worden voorgelegd.
Hierin zal de aandeelhouders worden gevraagd in te stemmen met de
voorgenomen fusie. Naar verwachting zal de fusie in de loop van het
derde kwartaal 2001 worden geëffectueerd, mits van de Belastingdienst
herbevestiging wordt ontvangen dat de vrijstelling van
overdrachtsbelasting van toepassing is.
Adviseurs
ABN AMRO Bank treedt op als adviseur van Rodamco Europe; Kempen & Co
treedt op als adviseur van RRN.
Voor verdere informatie:
Rodamco Europe NV Rodamco Retail Nederland NV
Drs. R.F.W. van Oordt Drs. M.E. Burghout
Directievoorzitter Directievoorzitter
010 - 217 64 19 010 - 224 27 27
Mevr. B.H.G.M. Stuijfzand Drs. W. Fieggen
Investor Relations Investor Relations
010 - 217 64 08 010 - 224 28 66
Rodamco Nederland
Mr. H.W. Postma
Algemeen Directeur
020 - 312 01 20
Profiel Rodamco Retail Nederland NV
In mei 1994 werd RRN geïntroduceerd op de Amsterdamse Effectenbeurs.
Bij introductie was de omvang van de onroerendgoedportefeuille circa
EUR 200 miljoen en omvatte 135 winkels en 8 warenhuizen. De
doelstelling van de beursintroductie was particuliere en
institutionele beleggers de mogelijkheid te bieden te participeren in
een gespecialiseerd winkelfonds met een beleggingsregio die zich
uitsluitend beperkte tot Nederland. Daarmee werd ook ieder
valutarisico ten opzichte van de Nederlandse gulden uitgesloten.
Sinds 1994 heeft RRN een aanzienlijke groei doorgemaakt en de
portefeuille bestaat op dit moment uit 209 winkels, 8 warenhuizen en
11 winkelcentra. De totale waarde van de portefeuille is de afgelopen
7 jaren verdrievoudigd en bedroeg op 31 december 2000 EUR 600 miljoen.
RRN heeft in de afgelopen jaren goede resultaten behaald en over
langere periodes een outperformance laten zien ten opzichte van de
belangrijkste performance indicator (de ROZ/IPD Index). Vanaf het
ontstaan van RRN heeft Rodamco Europe een meerderheidsbelang in het
aandelenkapitaal van RRN gehouden. RRN's netto vermogenswaarde beliep
eind 2000 circa EUR 453 miljoen.
Profiel Rodamco Europe NV
Rodamco Europe ontstond op 16 juli 1999, uit de splitsing van Rodamco
NV in vier aparte regionale onroerendgoedfondsen. In de afgelopen twee
jaar is Rodamco Europe uitgegroeid tot de grootste beursgenoteerde
onroerendgoed-beleggingsmaatschappij in Continentaal Europa. Op 31
december 2000 bedroeg de waarde van de onroerendgoedportefeuille circa
EUR 5,5 miljard. De beleggingen van Rodamco Europe hebben een unieke
geografische spreiding: de Benelux (43%), Scandinavië(19%), Frankrijk
(16%), Spanje (15%), Duitsland (4%), en Centraal/Oost-Europa (3%). De
beleggingsfocus van Rodamco Europe is met name gericht op de
winkel/winkelcentrasector (76%), met daarnaast selectieve
investeringen in kantoren (22%) en bedrijfsruimten (2%). Rodamco
Europe's netto vermogenswaarde bedroeg eind 2000 circa EUR 3 miljard.
Rotterdam, 30 mei 2001