Onderhandelingen schade Saendelft afgerond
donderdag 30 augustus 2001
B&W positief over bereikte resultaat
De onderhandelingen tussen de aandeelhouders in GEM Saendelft B.V.
over de bouwschade zijn afgerond. Burgemeester en wethouders leggen de
bereikte resultaten deze maand voor aan de Gemeenteraad, die er een
finaal besluit over gaat nemen. Het college is tevreden dat de
onderhandelingen nu ten einde zijn. Ook is er instemming met de
bereikte resultaten, zowel met betrekking tot de vaststelling van de
totale schade als de dekkingsmaatregelen.
Voorgeschiedenis
De bouwschade is ontstaan nadat de bouwvergunningen van 814 woningen
in de zogeheten ´slag 1´ van de VINEX-wijk Saendelft op verzoek van
Forbo Krommenie door de rechtbank werden geschorst. Dat gebeurde in
1999. Aan 290 van deze 814 woningen werd feitelijk al gebouwd. Het
betreffende deelgebied werd herbestemd tot bedrijventerrein. De
gedupeerde kopers kregen een compensatieregeling aangeboden in de vorm
van een woonbon (voor de kopers van vrije sectorwoningen) dan wel
voorrang bij de verkoop in de volgende fase (sociale koop). De kwestie
had grote gevolgen. De voortgang van de bouw van de wijk liep bijna
een jaar vertraging op en er ontstonden veel schadeposten. De partners
in GEM Saendelft (gemeente en bouwconsortia OBAN en OGS) sloten een
overeenkomst waarin werd gesteld dat de kosten die voortvloeien uit de
wijziging van het bestemmingsplan Saendelft, ten laste worden gebracht
van de grondexploitatie. Door optimaal gebruik te maken van de
dekkingsmogelijkheden zou de grondexploitatie weer sluitend moeten
worden. Een bemiddelaar van bureau Deloitte & Touche Bakkenist
werd door de partijen aangewezen als bemiddelaar en adviseur. De
gesprekken onder leiding van deze adviseur gingen eind 1999 van start
en duurden tot februari van dit jaar. Over zijn eindadvies zijn
vervolgens de partijen in de GEM gaan onderhandelen.
Autonome ontwikkelingen
De onderhandelingen betroffen twee hoofdonderwerpen: de vaststelling
van de schade (welke ingediende claims behoren er wel en niet toe, hoe
redelijk zijn ze, zijn er mogelijkheden voor ´hergebruik´) en de
dekkingsmaatregelen (hoe kan de grondexploitatie weer sluitend worden
gemaakt). Op beide fronten hebben de gemeenteonderhandelaars
aanpassingen bereikt die voor de gemeente gunstig zijn. De geschatte
netto opbrengst van de gronden in ´slag 1´ na de functiewijziging is
op aandringen van Zaanstad verhoogd. Ook is bereikt dat negatieve
ontwikkelingen die autonoom zijn opgetreden dus los van de bouwstop -,
gescheiden zijn van de ´echte´ Saendelftschade. Wethouder Ruimtelijke
Ordening André Drost (PvdA): ´Ik ben daar wel tevreden over.
Aanpassingen binnen de GEM-organisatie, allerlei prijsstijgingen,
kosten van fouten in de aangelegde infrastructuur enzovoort worden nu
apart gehouden. Voor de burger is dat gunstig, want dat deel van de
kosten wordt via gestegen verkoopprijzen door de ontwikkelaars
opgevangen, en komt niet voor 50 % ten laste van de gemeente.´
Omvang van de schade
Drost doelt hiermee op de afspraak tussen de GEM-partijen dat 50 % van
de vastgestelde schade gedekt moet worden door de gemeente Zaanstad en
50 % door de marktpartijen (projectontwikkelaars). Uiteindelijk zien
de getallen er als volgt uit:
Totale schade 43,8 mln gulden ( 19,9 mln)
, bestaande uit: afknapkosten 9,3 (kosten gemaakt i.v.m. het niet
doorgaan van de bouw van 290 woningen zoals makelaarskosten,
verkoopkosten, bouwkosten, legeskosten, verhoogde omslagkosten elders
in het plan), vertragingskosten 7,2 (van de realisatie van ´slag 2´ en
´slag 3´ in fase 1), koperscompensatie 7,2 (woonbonnen e.d.) De schade
marktpartijen (rentekosten, bouwkostenstijging in fase 2 en 3 e.d.) is
vastgesteld op 20,1 mln gulden.
Dekkingsmaatregelen
De dekking is gevonden in de volgende componenten: verhoging
grondprijs 12,2 mln gulden , extra opbrengst teruggekomen woningen 8,6
mln, alternatief systeem sociale koop 12,7 mln, opbrengst bebouwing
overhoeken 8,3 mln, vertragingswinst 2,0 mln.
Gemeente en marktpartijen nemen zoals gesteld, ieder 50 % van de
taakstelling voor hun rekening. De gemeente spant zich in voor het
genereren van een dekking van 12,7 mln waarbij verschillende opties
denkbaar zijn. Eén daarvan is een voor heel Zaanstad nieuw te
ontwikkelen systeem voor betaalbare en kwalitatief verbeterde sociale
koopwoningen als opvolger van het huidige verouderde systeem sociale
woningbouw. Bedoeld systeem blijft gericht op de mensen met een
inkomen tot 65.000 gulden met speciale aandacht voor de groep tot
55.000 gulden. Verder wordt 1 mln gulden t.b.v. de verhoging
grondprijs sociale koop beschouwd als gemeentelijk dekkingsmiddel.
Dekking wordt door Zaanstad ook gevonden door de bouw van de
geschrapte 290 woningen in de randzones van Saendelft mogelijk te
maken. Dat levert naar verwachting ruim 8 mln positief resultaat op.
Beide maatregelen samen zijn voldoende om aan de gemeentelijke
taakstelling te voldoen. André Drost: ´We hebben een goede en
aanvaardbare oplossing gevonden en denken hiermee een acceptabel
voorstel te kunnen doen aan de Gemeenteraad. Verder is het prettig dat
er nu een einde komt aan de kwestie. We zijn hard aan de slag met de
bouw van de wijk en dat gaat goed. Het is belangrijk dat we ons nu
volledig op de toekomst kunnen richten.´
Vervolg
De commissie Stadsontwikkeling spreekt woensdag 5 september vanaf
19.30 in een openbare vergadering de onderhandelingsresultaten. Dat
gebeurt aan de hand van twee raadsvoorstellen: één over de schade en
één over de dekking. De Raadsvergadering vindt plaats op 20 september.