Den Haag, 6 december 2001
BIJDRAGE VAN STAF DEPLA (PvdA) AAN HET ALGEMEEN OVERLEG VERKOOPBELEID
RIJKSDIENST DOMEINEN BIJ VERKOOP MILITAIRE OBJECTEN
LAAT NIET ALS DANK VOOR AANGENAAM VERPOZEN UW PRULLEN EN DOZEN
Verkoop defensieterreinen in natuurgebieden
Domeinen verkoopt voor defensie militaire objecten die niet meer nodig zijn.
Bij werkbezoeken, met name in Brabant, Gelderland en Utrecht, bleek dat bij
de verkoop het winstmaximalisatiestreven van de dienst Domeinen prevaleert
boven haar andere maatschappelijke taken. Hierdoor wordt het overheidsbeleid
op het gebied van natuur en ruimtelijke ordening gefrustreerd. Het probleem
concentreert zich op de bebouwde militaire complexen in het buitengebied.
Dat is logisch, de opbrengst van natuurgrond is een stuk lager dan grond
waar gebouwd mag worden. Domeinen/Defensie zetten overheden onder druk de
oorspronkelijke natuurbestemming op te geven dan wel de kosten van de sloop
en sanering van de defensieterreinen voor rekening van de natuur te laten
komen. Dit is ongewenst. Bij de aanleg van deze defensieterreinen in natuur-
en bosgebieden hebben veiligheidsoverwegingen terecht zwaarder hebben
gewogen dan natuurbelangen. Onder het motto "laat niet als dank voor het
aangenaam verpozen uw prullen en dozen" mogen, nu deze terreinen weer
beschikbaar komen, de kosten van het opruimen van deze terreinen en
bijbehorende gebouwen geen belemmering zijn voor het herstellen van de
groene functie. Dit moet een van de uitgangspunten zijn bij het
verkoopbeleid van Domeinen.
De PvdA is dan ook zeer blij met de toezegging van de Staatssecretaris Bos
dat aan deze situatie een einde is gemaakt. In de brief van 3 oktober lees
ik dat een defensieobject dat een natuurbestemming krijgt of heeft, in
bestaande toestand, tegen de gangbare prijs voor natuurgrond wordt
overgedaan aan de natuur. Kosten voor bodemsanering komen ten laste van
defensie. Kortom de Staatssecretaris komt tegemoet aan de bezwaren van de
PvdA. Dit is niet alleen van belang voor de bestaande defensieterreinen die
worden afgestoten. Uit deel 1 van het structuurschema militaire
oefenterreinen blijkt dat er nog een groot aantal defensieterreinen worden
afgestoten. Dit nieuwe regiem zal wat ons betreft ook voor die gevallen gaan
gelden.
Er blijven echter nog een paar problemen over:
a. Het slopen van gebouwen blijft ten laste van de natuur komen. Dit
kan om forse bedragen gaan als er sprake is van asbest. Onder het motto
"laat niet als dank voor aangenaam verpozen uw prullen en dozen", moet
defensie ook zorgen dat de gebouwen gesaneerd worden.
b. En wordt wel in alle gevallen al volgens de nieuwe richtlijnen
gewerkt.
Een van de gevallen die de PvdA in haar onderzoek tegen kwam was
defensieobject in Loon Op Zand. Volgens het streekplan heeft dit terrein de
bestemming Groene Hoofdstructuur. In de bijlage bij de brief van 3 oktober
blijkt dat Domeinen uit gaat van de agrarische bestemming. Hoe past dit in
het nieuwe beleidskader?
Dienst Domeinen gedraagt zich onvoldoende als publiek grondbedrijf
De PvdA steunt de keuze van de regering om op rijksniveau op een actievere
manier op de grondmarkt te opereren en de bestaande onroerend goed
portefeuille strategisch in te zetten met het oogmerk publieke doelen op een
efficiënte manier te realiseren. Domeinen dat samen met de andere
rijksgrondbedrijven uitgroeit tot één rijksgrondbedrijf onder de regie van
VROM. Een publiek grondbedrijf moet het realiseren van publieke doelen
centraal stellen. Dat is dus niet alleen winstmaximalisatie bij de verkoop
van onroerend goederen.
De nieuwe beleidslijn voor de verkoop van terreinen die de bestemming natuur
krijgen past daar prima in.
Maar bij de verkoop van terreinen die een stedelijke bestemming krijgen
blijkt dat Domeinen haar rol als publiek grondbedrijf onvoldoende waarmaakt.
Ze zet gemeenten onder druk om de bestemming of het stedenplan zo aan te
passen dat de grondopbrengst maximaal is. Dit vindt de PvdA ongewenst.
Bij te verkopen defensieobjecten , maar ook van andere objecten, die binnen
stedelijke ontwikkeling komen te liggen willen we dat Domeinen de
doorsneegrondprijs krijgt van het te realiseren project. Het is ongewenst
dat publiek gewenste projecten geen doorgang vinden omdat Domeinen een
grondprijs vraagt alsof er een flat van 30 hoog gebouwd wordt. Aan de andere
kant hoeft domeinen ook niet op te treden als de sponsor van stedelijke
projecten. Zij hoeft geen genoegen te nemen met de grondprijs al was de
bestemming "park". Daarom stellen we voor dat Domeinen bij stedelijke
projecten de "doorsnee"-prijs krijgt. Oftewel de gemiddelde prijs als je het
hele project als één exploitatie beschouwt.
In veel situaties is op het moment van verkoop het definitieve
bestemmingsplan/stedebouwkundig ontwerp nog niet gereed. Het maakt nogal uit
of dat er sociale woningbouw komt of een congres centrum. Het is dan
onduidelijk welke prijs reëel is. Domeinen zet dan gemeenten onder druk ("we
gaan uit van de huidige bestemming in plaats van vage plannen) om vooral te
kiezen voor de hoger renderende invulling van het plan. Aan de andere kant
moet voorkomen worden dat gemeenten voor dubbeltje op eerste rij komen te
zitten. Daarom moeten er, in navolging van het beleidskader bij overgang
naar natuur, er een helder beleidskader komen voor overdrachten in stedelijk
gebied en open ruimte.
Een paar voorbeelden.
Aan de rand van Arnhem heeft de Dienst Domeinen het voormalige
Rijksinstituut voor Natuur in de verkoop. Gemeente wil hier sociale
woningbouw realiseren. Conform het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid, en
ook volgens de rijksnota "wonen" , is het van belang dat vrije sector
woningen en sociale sectorwoningen gemengd worden gebouwd. De koop dreigt
niet door te gaan omdat de Dienst Domeinen een prijs rekent alsof er vrije
sector woningen komen. Sociale woningbouw is dan financieel onhaalbaar. Het
terrein dreigt nu verkocht te worden aan een projectontwikkelaar die er
kantoren wil realiseren.
Een vergelijkbaar voorbeeld speelt zich af in Zeist. Een oud
landbouwonderzoekslaboratorium in de rand van de Ecologische Hoofdstructuur
zou eigenlijk teruggegeven moeten worden aan de natuur. Onder druk van
Domeinen is de gemeente, en na veel zeuren ook het Ministerie van VROM
akkoord gegaan met een kantoorbestemming met een kleinere omvang. Ipv 4000
ipv 6000 m2. Domein houdt echter vast aan een groter oppervlakte en wil het
terrein nu verkopen aan een projectontwikkelaar.
Deze voorbeelden geven aan dat de beleidslijn voor verkoop als er sprake is
van een bouwbestemming niet helder is en ook niet past bij de de rol die
Domeinen als Publiek grondbedrijf moet spelen.
Ook het beheer kan beter. In Utrecht liggen een groot aantal
defensieobjecten op de Utrechtse Heuvelrug. Deze terreinen zijn allemaal van
een groot hek voorzien. Hierdoor is een groot aaneengesloten natuur en
bosgebied sterk versnipperd. Dit gaat ten koste van de natuur. En ook voor
recreanten heeft dit mooie deel van de Heuvelrug zo weinig te bieden.
Domeinen en defensie moeten slimme maatregelen nemen om hier wat aan doen.
En hoe moet ik de gedeputeerde in Zuid Holland uitleggen dat hij voor het
Natuur- en recreatieschap Yasselmonde veel meer pacht moet betalen dan
vergelijke pachters als Staasbosbeheer?
Overkluizing snelwegen en rangeerterreinen niet frustreren door voor
bouwrechten geld te vragen.
Bij overkluizing van snelwegen en rangeerterreinen vraagt Domeinen ook geld
(op basis van de residuele waarde). Wij vinden dit niet correct. Ten eerste
wordt deze waarde alleen gecreëerd omdat particulieren en gemeenten een
project uitvoeren. Ten tweede omdat ivm belang van intensief ruimtegebruik,
dit soort projecten gestimuleerd i.p.v. belemmerd moeten worden.
Publiek grondbedrijf vraagt transparantere financiële verantwoording
Grotere transparantie van gemeentelijk grondbedrijven is noodzakelijk (aldus
Nota Grondbeleid). Dit slaat wat ons betreft niet alleen op gemeentelijke
grondbedrijven. De transparantie en verantwoording van Domeinen is voor de
Tweede Kamer onduidelijk geregeld. Middelafspraken met andere departementen
en overzicht van het vermogen is niet te vinden op de begroting. Kortom dit
moet beter.