Nagron NV

PERSBERICHT

WINST NAGRON 2001 LICHT HOGER

HERWAARDERING WONINGPORTEFEUILLE
LEIDT TOT AANZIENLIJK HOGERE NETTO VERMOGENSWAARDE

KERNGEGEVENS
* Verwachte netto winst over 2001: EUR 26 miljoen (2000: EUR 24,8 miljoen)
* 10% toename van onroerend goed in huurexploitatie in 2001 * Wijziging waarderingssysteem Nederlands onroerend goed van historische kostprijs naar marktwaarde (vrije verkoopwaarde in verhuurde staat)
* Verwachte netto herwaardering onroerend goed in huurexploitatie: EUR 81 miljoen
* Raming netto vermogenswaarde per 31 december 2001: EUR 247 miljoen
(EUR 33,40 per aandeel)
* Gecorrigeerde waarde van de onderneming tenminste: EUR 296 miljoen (EUR 40 per aandeel)

WINSTVERWACHTING 2001
NAGRON Nationaal Grondbezit N.V. verwacht het jaar 2001 af te sluiten met een netto winst van circa EUR 26 miljoen, licht hoger dan EUR 24,8 miljoen over 2000.
De omvang van onroerend goed in huurexploitatie (hoofdzakelijk woningbeleggingen) zal toenemen met 10%.

WIJZIGING WAARDERINGSSYSTEEM EXPLOITATIEBEZIT
In het jaarverslag 2000 werd door ons aangegeven, dat onderzocht zou worden in hoeverre de structurele waardestijging van woningen gedurende de afgelopen jaren aanleiding gaf tot wijziging van het sedert 1990 in de jaarrekening gehanteerde voorzichtige waarderingssysteem van het woningbezit op historische kostprijs of hogere marktwaarde. In het jaarverslag over 1999 en 2000 werd reeds de waarde in onverhuurde staat van ons woningbezit op basis van intern bekende ervaringsgegevens vermeld. Aan de hand daarvan kon worden vastgesteld dat er een aanzienlijk verschil bestaat tussen de boekwaarde (historische kostprijs) van het woningbezit en de in de toekomst redelijkerwijs te verwachten opbrengst indien woningen uit dit bezit - na beëindiging van de huurovereenkomst door de bewoner - zullen worden verkocht. Het op deze wijze realiseren van het waardeverschil
- naast de netto inkomsten behaald met de risicomijdende huurexploitatie - vormt een substantieel onderdeel van de totale netto jaarwinst en is de basis voor de rentabiliteit van de onderneming.

Besloten is om in de jaarrekening 2001 het woningbezit in Nederland op marktwaarde (bij
vrije verkoop in verhuurde staat) te waarderen, hetgeen een stelselwijziging betekent.

Blad 2/persbericht NAGRON/december 2001

De waardebepaling van het Nederlandse woningbezit (circa 4.800 woningen waarvan 30% eengezinswoningen en 70% appartementen, alsmede garages en parkeerplaatsen) wordt inmiddels uitgevoerd volgens de door de ROZ/IPD-Vastgoedindex (Raad voor Onroerende Zaken / Investment Property Databank) ontwikkelde richtlijnen voor de taxatie van woningen. Deze door institutionele beleggers in het algemeen gehanteerde methode gaat uit van de met het bezit te genereren kasstromen bij een actieve exploitatie van de portefeuille. Hierbij worden - naast de contante waarde van de netto kasstromen uit verhuur - de in de toekomst te realiseren waarden in onverhuurde staat in aanmerking genomen. De hierbij gebruikte leegwaarde van de woningen wordt door lokale makelaars vastgesteld.

De in het verslagjaar verworven woningcomplexen worden gewaardeerd op de kostprijs inclusief verwervingskosten en eerst in het volgend jaar geherwaardeerd. Het bedrijfsmatig onroerend goed (winkels, kantoren en bedrijfshallen circa 13% van onze bezittingen omvattend) wordt op basis van externe taxaties eveneens op marktwaarde gewaardeerd.

INVLOED OP BALANS
Nu deze voor ons omvangrijke operatie vrijwel is afgerond, verwachten wij dat de hieruit resulterende herwaardering per balansdatum in een orde van grootte van EUR 125 miljoen zal liggen. Rekeninghoudend met de over deze meerwaarde latent verschuldigde vennootschaps-belasting op basis van het - volgens de IAS (International Accounting Standards) in de jaarrekening te hanteren - nominale belastingtarief van 35% resulteert hieruit een aan het eigen vermogen toe te voegen herwaarderingsreserve van EUR 81 miljoen.

Na de toevoegingen aan de voorziening voor (latente) belastingen uit hoofde van de in het verslagjaar gerealiseerde meerwaarde bij verkoop zal deze voorziening ultimo 2001 circa EUR 114 miljoen bedragen, waarvan circa EUR 44 miljoen betrekking heeft op de in 2001 door te voeren wijziging van de waarderingsgrondslag.

INVLOED OP NETTOVERMOGENSWAARDE
Hoewel conform de aanwijzingen van de IAS het nominale belastingtarief van 35% van toepassing is op de verantwoording van de voorziening voor (latente) belastingen in de jaarrekening, dient de economische waarde (contante waarde) van deze verplichting beduidend lager te worden ingeschat. De voorziening voor (latente) belastingen heeft betrekking op het verschil tussen de fiscale waardering en de (bedrijfseconomische) waardering in de balans bij een belastingtarief van 35%. Bij verkoop van een woning of complex van woningen zou, indien de opbrengst niet binnen drie jaar wordt geherinvesteerd, over het verschil tussen de gerealiseerde opbrengstwaarde en de fiscale boekwaarde 35% vennootschapsbelasting verschuldigd zijn. Aangezien juist onze kernactiviteit bestaat uit het investeren in en het actief exploiteren van verhuurde woningcomplexen en wij van plan zijn de groei van de investeringen van de afgelopen jaren voort te zetten, zal de herinvesteringsverplichting worden ingevuld. In de branche is het hierbij niet ongebruikelijk

Blad 3/persbericht NAGRON/december 2001

om de latent verschuldigde belasting te berekenen tegen een "tarief" van 20%, waarbij de voorziening voor (latente) belastingen uitkomt op EUR 65 miljoen, hetgeen een waarderingsverschil van EUR 49 miljoen inhoudt.

Op basis van het vorenstaande kan pro forma een realistische netto vermogenswaarde en ondernemingswaarde als volgt worden berekend:

X EUR miljoen
Raming eigen vermogen vóór dividend 166
Herwaardering exploitatie portefeuille 125
Af: Toevoeging aan voorziening voor (latente) belastingen (35%) 44

Herwaarderingsreserve 81
Geraamde netto vermogenswaarde volgens balans ultimo 2001 vóór dividend 247

Geraamde netto vermogenswaarde volgens balans ultimo 2001 247 Geraamde voorziening voor (latente) belastingen (35%) volgens de balans ultimo 2001 114
Benaderde contante waarde van de belastingverplichtingen (20%) 65 Toevoeging ten behoeve van waarde van de onderneming 49 Gecorrigeerde waarde van de onderneming, tenminste 296

In het vorenstaande is geen rekening gehouden met aspecten van goodwill van de werkmaatschappijen (aanneming, projectontwikkeling, handelsactiviteiten op het gebied van non-ferro halffabrikaten, staalkabel-, hijs- en heftechniek en bevestigingsmaterialen). Aan laatstgenoemde - vrijwel alle 100% dochterondernemingen - kan eveneens een meerwaarde worden toegekend welke een licht verhogende invloed zal hebben op de totale ondernemingswaarde.

Op basis van het vorenstaande benadert de totale waarde van de onderneming tenminste EUR 296 miljoen (EUR 40 per aandeel) vóór dividend, exclusief goodwill dochterondernemingen.

's-Gravenhage, 11 december 2001 Raad van Bestuur

Voor nadere informatie:
S. Molkenboer, voorzitter Raad van Bestuur NAGRON Nationaal Grondbezit N.V. Telefoonnummer: 070 - 351 50 00. E-mail: info@nagron.nl

This e-mail message is intended exclusively for the addressee. If the e-mail was sent to you by mistake, would you please call us immediately? In that case, we also request you to destroy the e-mail and to neither use the contents nor disclose them in any matter to third parties, because the message can contain confidential information which may be protected by professional secrecy.
Adviesbureau Klijnsma & Bodes bv, Amaliastraat 3-5, 2514 JC The Hague, the Netherlands, tel. +31 (70) 31 31 031.