Uni-Invest

Persberichten

JAARCIJFERS UNI-INVEST N.V. 2001

Uni-Invest N.V., het vastgoedbeleggingsfonds dat sinds 1924 is genoteerd aan Euronext Amsterdam,. maakt de navolgende resultaten over het boekjaar 2001 bekend.

2001: een actief jaar voor Uni-Invest N.V.

Gedurende het jaar 2001 werden 43 objecten aangekocht voor een totaalbedrag van ruim EUR 230 miljoen. Deze acquisities werden deels voldaan met de uit de verkopen van 2000 vrijgekomen middelen en deels met nieuw uitgegeven aandelen Uni-Invest N.V. De gemiddelde emissiekoers van die aandelen lag met Euro 13,85 ruim boven de beurskoers van het aandeel Uni-Invest.

In totaal werden 7 objecten verkocht voor een totaalbedrag van ruim 27 miljoen, hierbij werd een boekwinst van bijna 29% behaald.

De belangen in Probus Estates Plc. en Uni-Invest Canada N.V. werden eveneens verkocht. De financiële beleggingen zijn gedurende het jaar toegenomen tot bijna het hiervoor vastgestelde budget van EUR 45 miljoen. Het rendement op deze financiële beleggingen bedraagt 12%-13%.

Groei van direct resultaat na belastingen met 14,9% tot EUR 79,6 miljoen Het directe beleggingsresultaat (= resultaat na belastingen minus de verkoopresultaten en ongerealiseerde waardeveranderingen) groeide ten opzichte van 2000 met 14,9% tot EUR 79,6 miljoen. Deze groei is met name te danken aan een toename van de bruto-huuropbrengsten en van de overige beleggingsopbrengsten en een relatieve daling van de rentelasten en kosten.

Per aandeel steeg het directe beleggingsresultaat tot EUR 1,26 (2000: 1,24). Door de geringere omvang van de verkopen (EUR 27,3 miljoen versus EUR 131,1 miljoen in het jaar 2000) en een voorzichtig herwaarderingsbeleid bedraagt het totale beleggingsresultaat na belastingen in 2001 EUR 96,4 miljoen. Per aandeel bedraagt het totale beleggingsresultaat EUR 1,53.

Groei van de beleggingen in vastgoed tot EUR 1,76 miljard (+ 15%) In het jaar 2001 investeerde Uni-Invest N.V. voor een bedrag van EUR 230,6 miljoen in vastgoed, terwijl slechts voor een bedrag van EUR 27,3 miljoen panden uit de portefeuille werden verkocht. Op de verkopen werd een boekwinst gerealiseerd van EUR 6,1 miljoen.

De vastgoedportefeuille van Uni-Invest nam per saldo toe van EUR 1,53 miljard tot EUR 1,76 miljard. Per 31 december 2001 genereert deze portefeuille bij een volledige bezetting een brutohuur van EUR 157,6 miljoen. De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille bedraagt op 31 december 2001 95,3%.

Groei van het eigen vermogen met 9,5 % tot EUR 877,4 miljoen Het eigen vermogen van Uni-Invest N.V. is voor aftrek van het contante slotdividend over 2001 gegroeid tot EUR 877,4 miljoen. Het eigen vermogen bedraagt 47% van het balanstotaal. De intrinsieke waarde per aandeel bedraagt EUR 13,17. Het totale rendement op het eigen vermogen over het boekjaar 2001 bedraagt 11,7%.

Slotdividend 2001: EUR 0,70 per aandeel

Uni-Invest N.V. stelt voor in mei 2002 een slotdividend over 2001 uit te keren van EUR 0,70 per aandeel. Het slotdividend zal worden uitgekeerd voor 60% in contanten en voor 40% in aandelen. Voor wat betreft het stockdividend zal het aantal aandelen Uni-Invest dat recht geeft op verwerving van 1 nieuw aandeel uiterlijk bekend worden gemaakt tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 17 april a.s. (zie ook "Dividend"). Beleggers ontvingen in oktober 2001 reeds een interim-dividend over het 1e halfjaar 2001 van eveneens EUR 0,70 per aandeel. Het totale dividend over het boekjaar 2001 bedraagt derhalve EUR 1,40 per aandeel. Het totale dividendrendement op basis van de gemiddelde koers over het boekjaar (EUR 11,38) is 12,3 %.

Uni-Invest; veilige haven in roerige tijden.

Hoewel een opwaartse koersontwikkeling uitbleef in 2001 (de koers van het aandeel Uni-Invest N.V. daalde in 2001 met 5,7%) bleek het fonds toch een veilige haven in tijden van een algehele beursmalaise (de AEX-index daalde ruim 20% in 2001). Rekening houdende met het dividend over het boekjaar 2001 van Euro 1,40 per aandeel werd op het aandeel Uni-Invest een positief totaalrendement van 6,6% behaald.

De onderwaardering (koersniveau ten opzichte van intrinsieke waarde voor winstverdeling) van het aandeel Uni-Invest N.V. bedroeg op jaareinde 2001 ruim 19%. Hiermee zijn er momenteel ruime kansen voor koersstijging aanwezig, naast het te realiseren dividendrendement.

Vooruitzichten boekjaar 2002 & strategie

Vastgoedmarkt

Momenteel is sprake van enige afvlakking van de huurgroei, en dan met name in de kantorensector. Uni-Invest N.V. verwacht hier op korte termijn geen nadelen van te ondervinden. Een deel van deze afvlakking wordt gecompenseerd door de indexering van huurcontracten, welke op een behoorlijk niveau blijft door de relatief hoge inflatie. De expirerende huurcontracten, welke veelal 5 jaar geleden afgesloten zijn, kennen een huurniveau dat in veel gevallen lager is dan de markthuur voor de betreffende ruimte. Voor die contracten wordt een positieve huuraanpassing verwacht. Per saldo verwacht Uni-Invest dan ook een verdere positieve ontwikkeling van de huren in haar portefeuille.

Uni-Invest N.V. voorziet voor haar eigen portefeuille in 2002 een stabiele ontwikkeling van de bezettingsgraad.

Aankopen

De huidige onderwaardering van het aandeel Uni-Invest beperkt de mogelijkheden tot het aankopen van vastgoed op de directe markt, indien deze aankopen met eigen vermogen dienen te worden gefinancierd. De aanvangsrendementen op de directe markt bevinden zich ruwweg rond de 8,5%, het directe rendement op de portefeuille van Uni-Invest ligt bij de huidige beurskoers rond de 11,5%.

Uni-Invest N.V. zal de mogelijkheden tot portefeuille-uitbreiding op de indirecte markt onderzoeken.

Diverse beursgenoteerde vastgoedfondsen (waaronder Uni-Invest N.V.) zijn toegelaten tot de Next 150 index. Teneinde posities in deze index te behouden, dan wel op te klimmen in de index, zullen diverse fondsen hun groeiambities naar boven bijstellen. Een periode van verhoogde fusie- en overnameactiviteiten zal dan ook niet uitblijven.

De vorig jaar neergezette doelstelling om in 3-5 jaar te groeien naar een vastgoedportefeuille van ca. EUR 3 miljard blijft gehandhaaft. Uni-Invest zal zich bij haar aankopen blijven richten op de Nederlandse markt.

Verkopen

Uni-Invest streeft een continue verbetering van de kwaliteit en rentabiliteit van haar portefeuille na. Deze verbeteringen worden gerealiseerd door onder andere de verkoop van objecten die niet meer aan de gestelde criteria voldoen. De behoudende waarderingswijze van Uni-Invest stelt haar in staat om bij verkopen aantrekkelijke boekwinsten te blijven behalen.

Verwachting resultaat

Uni-Invest N.V. verwacht een minimaal gelijkblijvend direct resultaat per aandeel voor het boekjaar 2002. De vennootschap voorziet verdere autonome groei van de bruto-huren mede als gevolg van de inflatieontwikkeling in Nederland. Hier tegenover staat een te verwachten hoger kostenniveau, onder andere door een forse stijging van de verzekeringspremies.

Het exploitatieresultaat op de bestaande portefeuille zal in 2002 verder worden geoptimaliseerd, door huurverbetering, optimalisatie van de financieringsstructuur en kwaliteitsverbetering van de mix van de portefeuille. De waarde van de portefeuille zal naar verwachting verder toenemen. Verder worden er wederom positieve verkoopresultaten verwacht.

Dividend

De heroverweging van het dividendbeleid heeft geleid tot de constatering dat een gedeeltelijke uitkering van dividend in aandelen een verbetering van de solvabiliteit geeft (circa 2% per jaar). Daar tegenover staat het drukkende effect (van gemiddeld circa EURO 0,02 per aandeel) op de ontwikkeling van de winst per aandeel door uitkering van stockdividend.

Het uitkeren van stockdividend tegen een koers lager dan de intrinsieke waarde heeft daarnaast een negatief effect op de intrinsieke waarde per aandeel. Uni-Invest N.V. is van mening dat het huidige dividendbeleid slechts een geringe aanpassing behoeft, de omruilverhouding voor het stockdividend zal gebaseerd worden op de hoogste van intrinsieke waarde of beurskoers. Deze aanpassing zal doorgevoerd worden bij vaststelling van het slot-dividend over 2001.

Verslaglegging

Euronext zal naar verwachting voor het boekjaar 2005 verslaglegging volgens de International Accounting Standards (IAS) verplicht stellen. Vooruitlopend hierop is Uni-Invest N.V. voornemens om reeds voor het boekjaar 2002 over te gaan tot verslaglegging volgens IAS.

Agenda 2002

Zie het origineel http://www.uni-invest.com/content.asp .
Amsterdam, 25 februari 2002
UNI-INVEST N.V.
De Directie
Voor informatie over dit persbericht kunt u contact opnemen met de Directie van Uni-Invest: 020-607 7404