Vastgoedbevak naar Belgisch recht
Voor tabellen
Zie het origineel
http://www.euronext.com/extra...hib22072002nl.htm
.
Jaarresultaten van het boekjaar 2001/2002
Lichtjes beter dan het budget - Stijging van het dividend hoger dan de inflatie
De expansie zet zich voort: nieuwe aankoop in juli.
Uitbreiding van de Raad van Bestuur
Samengevat
Home Invest Belgium heeft tijdens haar derde boekjaar, dat werd afgesloten op 31 mei 2002, met succes haar expansieprogramma verdergezet door de aankoop van drie appartementsgebouwen, meestal gemeubeld, in de onmiddellijke nabijheid van de Europese Instellingen in Brussel, alsook door het boeken van een nettowinst die lichtjes hoger ligt dan het budget. Het dividend dat aan de jaarlijkse algemene vergadering zal worden voorgesteld, bedraagt ¤ 2,07 per aandeel, hetzij een stijging van 2,5 % .
Operationele resultaten
De omzet van de residentiële Vastgoedbevak is met 10% gestegen tot ¤ 4,24 miljoen in vergelijking met het vorige boekjaar (¤ 3,85 miljoen). Exclusief de acquisities is de omzet met 5% gestegen; ze werd inderdaad nadelig beinvloed door de leegstand van een rusthuis gelegen in de Van Kalckstraat 30 te 1080 Sint-Jans- Molenbeek, voorgevallen tijdens het laatste trimester van het boekjaar.
Wat betreft de exploitatiekosten, bedroegen de onderhouds- en renovatielasten een bedrag van ¤ 316.000, hoger dan het geplande budget. Het is voornamelijk de toename van deze post, samen met de lagere bezettingsgraad op het einde van het boekjaar, die de stijging verklaart van de exploitatiekosten tot het niveau van 37% van de opbrengsten, vergeleken met 34% het jaar voordien. Het merendeel van de renovatiekosten heeft nochtans een stijging, soms wezenlijk, mogelijk gemaakt van de huurinkomsten.
Uiteindelijk is de bedrijfswinst met 5,4% gestegen tot ¤ 2,87 miljoen en het operationeel resultaat vóór belastingen gedaald met 2,5% tot ¤ 2,42 miljoen, hetgeen nochtans lichtjes hoger ligt dan de vooruitzichten vastgelegd in het begin van het boekjaar.
Uitzonderlijke resultaten
Ze hebben betrekking op een positieve regularisatie m.b.t. BTW betaald tijdens de twee voorgaande boekjaren.
Resultaten op de portefeuille
Op de vastgoedportefeuille van de Vastgoedbevak werd tussen de 1 juni 2001 en 31 mei 2002 een totale netto latente meerwaarde genoteerd van meer dan ¤ 250.000, die de weerspiegeling is van enerzijds belangrijke latente meerwaarden - meer dan één miljoen ¤ - op het overgrote deel van de portefeuille, meer in het bijzonder in Brussel en, anderzijds, latente minwaarden geacteerd op twee van de drie rusthuizen van de vastgoedportefeuille.
Netto winst - dividend
Rekening houdend met deze resultaten komt de netto winst - buiten de resultaten op de portefeuille - uit op ¤ 2,55 miljoen, zijnde een lichte daling van 2,5% t.o.v. het vorige boekjaar. Gelet op deze resultaten zal de Raad van Bestuur aan de jaarlijkse algemene vergadering der aandeelhouders voorstellen om een (netto) dividend uit te keren van ¤ 2,07, hetzij een stijging van 2,5 % (hoger dan de inflatie) tegenover het dividend van ¤ 2,02 dat een jaar geleden werd uitgekeerd. Dit bedrag is prorata temporis van toepassing op een groter aantal aandelen - 1.143.137 tegen 1.138.666 - t.g.v. de fusie van de Bevak met de N.V. Les Residences du Quartier Européen.
Overzicht van de voornaamste resultaten
In ¤
Boekjaar
1999/2000
Boekjaar
2000/2001
Boekjaar
2001/2002
A. Operationele resultaten
Bedrijfsopbrengsten
Bedrijfskosten
Bedrijfswinst
3.632.550
-1.082.327
2.550.223
4.126.484
-1.401.589
2.724.895
4.548.657
-1.677.300
2.871.357
Financiële opbrengsten
Financiële kosten
Bedrijfswinst vóór belastingen
35.262
-211.863
2.373.622
93.214
-335.247
2.482.862
105.465
-555.436
2.421.386
Regularisering van belastingen
Bedrijfswinst na belastingen (1)
+144.114
2.517.736
+2.787
2.485.649
-
2.421.386
B. Uitzonderlijke resultaten (2)
-
+238.546
+131.073
C. Resultaten op de portefeuille
Gerealiseerde meerwaarden (3)
Terugneming van latente meerwaarden
Latente meerwaarden
Latente minderwaarden
Netto wijziging van de portefeuille
-
-
1.207.637
-127.665
1.079.972
64.296
-4.462
950.281
-93.804
916.311
-
-
1.082.240
-824.621
257.619
D. Netto winst (4) = (1) + (2) + (3) - (3)
2.517.736
2.724.195
2.552.459
Rekening houdend met het voorgestelde dividend bedraagt de pay-out ratio, volgens het Koninklijk Besluit van 10 april 1995 berekend op basis van de netto winst, 92,4 %.
Investeringswaarde en netto inventariswaarde
De onafhankelijke vastgoedexpert van de Vastgoedbevak, Winssinger & Vennoten, heeft op 31 mei 2002 de vastgoedportefeuille van Home Invest Belgium gewaardeerd op ¤ 57,3 miljoen « akte in de hand » en inclusief meubilair t.b.v. ¤ 0,7 miljoen. Met inbegrip van de erfpachtvordering op het gebouw van de Belgradostraat bedraagt het patrimonium van de Bevak ¤ 58,4 miljoen.
Deze investeringswaarde "akte in de hand" kan voor een residentiële Vastgoedbevak in expansiefase zoals Home Invest Belgium redelijkerwijze beschouwd worden als zijnde lager dan de waarde die zou bekomen worden indien de Vastgoedbevak zou overgaan tot liquidatie van haar gebouwen stuk per stuk. De liquidatiewaarde van de globale portefeuille (m.n. de venale waarde ex registratierechten) bedraagt minimum ¤ 51,4 miljoen en wordt dus louter ten informatieve titel opgegeven (¤ 50,3 miljoen zonder het gebouw in de Belgradostraat).
Rekening houdend o.m. met de integratie van de drie nieuwe gebouwen in de wijk van de Europese Instellingen ziet de portefeuille er thans als volgt uit: appartementen en eensgezinswoningen: 74% t.o.v. 66% een jaar geleden, rusthuizen: 10% tegenover 16%, winkels: 14% tegenover 16% en kantoren: 2% (idem). Meer dan driekwart van de portefeuille is thans gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, de voornaamste markt en ook deze die de mooiste groeivooruitzichten biedt op middellange termijn, voor 20% in het Waalse Gewest en 3,5% in het Vlaamse Gewest.
Op basis van deze nieuwe investeringswaarde en van de gecumuleerde resultaten van het boekjaar, bedraagt de netto inventariswaarde van Home Invest Belgium ¤ 39,44 per aandeel ; dit stemt overeen met een stijging van 1,3 % in vergelijking met de waarde van een jaar geleden, en van 14,5 % in vergelijking met de waarde bij de beursintroductie in juni 1999 (¤ 34,46). Na betaling van het voorgesteld dividend zal de netto inventariswaarde komen te liggen op ¤ 37,39 wat een stijging betekent respectievelijk van 1,2 % en 8,5 % in vergelijking met de waarden op 31.05.2001 en op 01.06.1999.
Return
De return, die gedefinieerd wordt als het dividend van het boekjaar plus de toename van de netto inventariswaarde gedurende het boekjaar gedeeld door de netto inventariswaarde in het begin van het boekjaar, ziet er als volgt uit voor de eerste drie boekjaren van de Vastgoedbevak :
In ¤
Op 01.06.1999
Op 31.05.2000
Op 31.05.2001
Op 31.05.2002
Netto inventariswaarde
34,46
35,76
36,95
37,39
Bruto/netto dividend
-
1,96
2,02
2,07
Return per aandeel
-
3,26
3,21
2,51
Return in %
-
9,46%
8,98%
6,79%
Balans - Schuldgraad - Risicodiversificatie
Op basis van het vooropgesteld dividend van ¤ 2,07 ziet de structuur van de balans na winstverdeling er als volgt uit :
In ¤
Op 01.06.1999
Op 31.05.2000
Op 31.05.2001
Op 31.05.2002
Eigen vermogen
Totale schulden1
38.021.050
5.885.320
39.453.746
7.608.470
42.076.296
11.947.099
42.736.511
18.853.336
Balanstotaal
43.906.370
47.112.042
54.148.054
62.534.605
Schuldgraad1
13,4%
16,1%
22,1%
30,1%
De schuldratio van de Vastgoedbevak blijft laag in vergelijking met het toegestane plafond van maximum 50 %. Dit laat de Bevak toe om haar expansiepolitiek verder te voeren t.b.v. bijna ¤ 25 miljoen, uitsluitend via externe middelen.
Gebeurtenissen voorgevallen na afsluiting van het boekjaar - Perspectieven
Een aantal interessante dossiers lagen ter studie op het einde van het boekjaar. Eén daarvan heeft zich op 18 juli gerealiseerd: het gaat over de aankoop voor een bedrag van ¤ 5,8 miljoen van blok VI in het appartementencomplex Cours St-Michel te Etterbeek. Home Invest Belgium had hiervoor in mei 2000 een koopcompromis ondertekend onder opschortende voorwaarden. Het aangekochte goed bestaat uit 32 appartementen en 32 ondergrondse parkings. De Bevak beschikt daarenboven over een huurgarantie van drie jaar tot de eerste verhuring van de leegstaande oppervlakten op datum van aankoop (minder dan de helft), en deze die zouden vrijkomen tijdens de eerstvolgende zes maanden.
De voorzichtige politiek die door de Raad van Bestuur wordt gevolgd op het vlak van onderhoud en renovatie - getuige hiervan de bedragen hieraan besteed tijdens de twee voorgaande boekjaren - mede met het comfortabele niveau van de overgedragen winst (¤ 0,91 per aandeel) laten een gunstige evolutie vermoeden voor het dividend van het pas begonnen boekjaar.
Uitbreiding van de Raad van Bestuur:
Tijdens haar zitting van 17 juni 2002 heeft de Raad van Bestuur van Home Invest Belgium beslist over te gaan tot coöptatie van de B.V.B.A. EMIX, vertegenwoordigd door Mr. X. Mertens, als nieuwe afgevaardigd bestuurder. Mr. Mertens beschikt over 17 jaren ervaring in het vastgoed en de vastgoedfinanciering. Hij was voorheen verantwoordelijk voor de portefeuille Retail & Housing bij Fortis AG. Vanaf 1 juni ll. neemt hij de functie op van afgevaardigd bestuurder van de Bevak, functie die ter gelegenheid hiervan wordt gecreëerd ten einde het expansieproces te versnellen en een politiek tot stand te brengen van effectief gerealiseerde meeerwaarden in functie van opportuniteiten.
Verslag van de Commissaris
De commissaris, de CVBA Van Geet, Derick & C°, Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door de heer Hugo Van Geet, heeft bevestigd dat haar revisietaken, die ten gronde zijn afgesloten, geen fundamentele correctie aan de boekhoudkundige informaties, die in dit communiqué zijn opgenomen, aan het licht heeft gebracht.
Contacts
Home Invest Management N.V.
Jan Vrancken,Director - Tel. 02.550.02.73 - Fax 02.550.02.78 - E-mail :
Home Invest Belgium N.V.
Xavier Mertens, Chief Executive Officer - Tel. 02.644.64.29 - Fax 02.640.81.64 - E-mail mertens_xavier@hotmail.com
Michel Pleeck, Chairman of the Board - Tel. 02.547.35.79 - Fax 02.547.36.87 - E-mail :