NVM

Nieuwegein, 7 januari 2003

NVM Agrarisch Onroerend Goed: prijzen grondmarkt in 2002 verder gedaald

Na jaren van stijging lijkt in 2002 het moment aangebroken dat prijzen gaan dalen. In het jaar 2001 bedroeg de gemiddelde grondprijs 34.600 euro per hectare en in het afgelopen jaar 33.724 euro per hectare. Hoewel de prijzen in de regio's sterk kunnen variëren, is duidelijk sprake van een landelijke tendens. Voor courante grond betaalt men nog altijd veel. Hierbij wordt niet gekeken naar de rentabiliteit, maar naar de toekomst. Veel boeren willen blijven boeren, maar kopen niet meer koste wat het kost grond aan. Incourante grond wordt moeilijk of niet verkocht. Daar waar voorheen de aankopen van de overheid ten behoeve van natuur het prijsniveau van deze gronden redelijk op peil hielden, zullen de prijzen van deze gronden nu dalen. Het gevolg is een grotere differentiatie tussen courante en incourante gronden.

Dit bleek op 7 januari uit de perspresentatie van de jaarcijfers 2002 van de vakgroep NVM Agrarisch Onroerend Goed.

Grond
In de berekening van de jaarcijfers van grond is uitsluitend gekeken naar transacties in grond voor agrarisch gebruik. De gemiddelde grondprijs voor agrarisch gebruik is licht gedaald met ruim 2,5 procent van 34.600 euro per hectare in 2001 naar 33.724 euro per hectare in 2002.

In deze dalende markt zijn kopers afwachtend. Zij wachten af tot prijzen weer stabiliseren. Dit is, naast de tegenvallende resultaten in de landbouw, tevens een oorzaak van de rustige markt voor agrarisch onroerend goed in 2002.

Lokale factoren zoals kwaliteit en ligging spelen een steeds grotere rol bij de verkoop van grond. Voor courante gronden wordt nog altijd goed betaald, incourante gronden gaan daarentegen moeilijk van de hand. Deze ontwikkeling wordt versterkt door de aankoopstop voor natuurrealisatie van de rijksoverheid (DLG). Een significante koper valt hiermee weg op de grondmarkt. Hoe groot het effect zal zijn is moeilijk in te schatten, maar een verdere daling van de gemiddelde grondprijs wordt verwacht. Daar de aankopen van de overheid het prijspeil in de minder kwalitatief hoogwaardige gebieden enigszins op peil hielden, zullen de prijzen in deze gebieden dalen. Voor courante gronden worden echter nog steeds goede bedragen neergelegd. Dit betekent een grotere differentiatie tussen courante en incourante gronden.

Hoewel de aankoopstop voor bepaalde verkopende partijen negatieve gevolgen met zich meebrengt, heeft een daling in de grondprijs voor de zogenaamde schaalvergroters een gunstig effect. Met een lagere grondprijs ziet men meer mogelijkheden om uit te breiden. Echter, in een nog dalende markt houdt men zich rustig tot de prijzen stabiliseren.

Melk
In 2002 werd ruim 23 miljoen kilogram in ruim 1000 transacties omgezet. Het aantal omgezette kilogrammen melk en het aantal transacties in 2002 laten een duidelijke daling zien ten opzichte van 2001. De gemiddelde prijs van het melkquotum bedroeg in 2002 46 eurocent en is daarmee sterk gestegen ten opzichte van 2001 (46 eurocent versus 44 eurocent). In 2001 zijn nog ruim 1400 transacties volbracht. In 2002 is dit verminderd met bijna 400 transacties.

De oorzaak hiervan ligt in de onbalans tussen het aantal stoppende agrariërs en het aantal blijvers. Het grootste aandeel van het aanbod komt van de stoppers. Na de grote stroom van 2001 is dit aantal in 2002 afgenomen. Het gevolg hiervan is een gebrek aan aanbod. Dit gebrek leidt tot hoge prijzen en weinig transacties.

Een tweede aspect dat meespeelt, is de achterblijvende melkproductie ten opzichte van 2001. De markt voor melkquotum wordt in 2002 hierdoor gekenmerkt door oriënterende kopers die op een veel lager prijsniveau zitten dan de verkopers. Tot in de laatste maand van 2002 is dit zo gebleven. In het laatste halfjaar daalden de prijzen licht maar gestaag tot een dal van 40 eurocent in de eerste week van december. Wanneer de prijs weer iets oploopt, besluiten de tot dan toe afwachtende kopers te kopen. Een stijging van prijs in een kort tijdsbestek is het gevolg. Het jaar 2002 sluit af met een quotumprijs van 45 eurocent per % vet.

De prijzen voor leasemelk liggen in 2002 laag, na een aanvankelijk hoge start. Door de achterblijvende melkproductie is ook naar leasemelk weinig vraag. Toen er in het tweede halfjaar van 2002 berichten in de pers verschenen dat het fabrieksquotum bij de grote zuivelfabrieken vol kwam, nam de vraag weer toe en ging de prijs weer omhoog.

Overige productierechten
De handel in pluimveerechten is in 2002 op hetzelfde niveau gebleven als in 2001. De kostprijzen in de pluimveesector zijn hoog en opbrengsten blijven laag. Hierdoor ligt de handel vrijwel stil.

In het aantal verhandelde varkensrechten is dit jaar ten opzichte van vorig jaar daarentegen een lichte stijging waar te nemen. Deze stijging heeft zich met name in het laatste kwartaal plaatsgevonden. Dit heeft waarschijnlijk te maken met het afschaffen van de korting op mestproductierechten bij verkoop en de loskoppeling van de welzijnswet met de mestwetgeving. Varkenshouders durven hierdoor weer te investeren.

Per 1 januari 2002 is het bietenquotum los verhandelbaar. Dit betekent dat overdracht van quotum los van de landbouwgrond kan geschieden. Doordat ook de akkerbouw met tegenvallende resultaten te kampen heeft is er weinig vraag naar bietenquotum. Daarentegen is er wel veel aanbod.

Bedrijven
Het aantal agrarische bedrijven blijft nog steeds afnemen. Door de hoge kostprijzen en lage opbrengsten moeten veel bedrijven noodgedwongen stoppen. De boeren die overblijven, willen verder en moeten uitbreiden. Een afname van het aantal agrarische bedrijven in Nederland en een toename van het aantal hectaren en dieren per bedrijf is het gevolg.

De handel in complete bedrijven is ten opzichte van 2001 afgenomen.

Melkveehouderij
Het aanbod van melkveebedrijven neemt in 2002 toe. Dit aanbod komt enerzijds van verplaatsers en emigranten, anderzijds van de stoppers die binnen aanzienbare tijd grote investeringen moeten doen en daardoor geen mogelijkheid zien het bedrijf aan kinderen over te dragen. Voor courante bedrijven van voldoende grootte is wel degelijk een markt, incourante bedrijven gaan daarentegen moeilijk van de hand.

Vanwege het feit dat het aanbod toeneemt en de prijzen dalen is het weer mogelijk binnen Nederland diverse verplaatsingen te realiseren. Er is sprake van voldoende prijsverschil, zodat de boeren uit de duurdere provincies bereid zijn naar goedkopere provincies te verplaatsen. Dit heeft enige jaren gestagneerd, vanwege bijna gelijke prijzen. Het aantal bedrijfsovernames is in 2002 sterk afgenomen. Dit komt door de hoge prijzen voor grond en quotum. Bedrijfsovername wordt hierdoor te duur en biedt veelal geen perspectief.

Als gevolg van de hoge kostprijs en lage opbrengsten in Nederland blijft emigreren interessant. Dit is nog eens gebleken uit de grote opkomst bij de emigratiestands op de LandbouwRAI in december jl.. Canada is nog steeds in trek bij melkveehouders. Dit land kent een quotumgebonden systeem. Dit brengt een grote investering in grond, quotum en stallen met zich mee. Deze landen zijn dan ook voornamelijk voor de kapitaalkrachtigen interessant. Zeker zo interessant voor melkveehouders zijn Nieuw-Zeeland en de Verenigde Staten. Dit zijn beiden niet quotumgebonden landen. Door het warme klimaat van Nieuw-Zeeland zijn investeringen in stallen niet nodig. Hier bestaan investeringen voornamelijk uit grond en vee. In de Verenigde Staten kan het 's winters daarentegen hard vriezen en moeten emigranten naast investeringen in grond en vee grote investeringen doen in stallen. Hoewel Nieuw Zeeland economisch gezien een beter perspectief biedt, kiezen emigrerende melkveehouders veelal toch voor de Verenigde Staten. Hierbij speelt de afstand tussen Nederland en het emigratieland nog steeds een aanzienlijke rol. Landen als Duitsland, Frankrijk, Portugal, Tsjechië en Australië blijven voor emigranten interessant.

Pluimvee- en varkenshouderij
Pluimveehouders en varkenshouders verkeren in moeilijkheden door een opeenstapeling van slechte jaren (MKZ, MPA en varkenspest). Hoewel vorig jaar de prijzen goed waren, hebben varkens- en pluimveehouders in Nederland door de MKZ hier niet van kunnen profiteren. Door de hoge kostprijzen en aanhoudend lage opbrengsten worden investeringen moeilijk of zelfs niet terugverdiend. De banken zijn hierdoor terughoudend met financiering en zonder een aanzienlijk eigen vermogen is investeren moeilijk geworden. Tevens hebben diverse regelingen geleid tot sanering van de varkenssector. Het aantal verhandelde pluimveebedrijven blijft in 2002 laag.

Het aantal verhandelde varkensbedrijven is de laatste maanden van 2002 daarentegen licht toegenomen. Kopers zijn voornamelijk de agrariërs die weggekocht worden voor bijvoorbeeld infrastructurele werken. Zij gaan met een groot kapitaal de markt op en kopen elders een (voor hen) levensvatbaar bedrijf. Zij gaan uit van het de varkenscyclus-principe: na een aantal slechte jaren komen een aantal goede jaren. Tevens biedt het vervallen van de korting op mestproductierechten en de ontkoppeling van de welzijnswet met de mestwetgeving weer perspectief. Varkenshouders durven hierdoor weer te investeren en daarmee uit te breiden.

Glastuinbouw
Door de steeds hoger oplopende kostprijs en de lage opbrengsten zijn de mogelijkheden voor nieuwe investeringen binnen de glastuinbouw steeds geringer. Banken zijn bovendien terughoudender. Schaalvergroting blijft de enige mogelijkheid om de kostprijs te drukken.

Het Westen blijft het concentratiegebied. In Noord Nederland zijn bedrijven zeer moeilijk verkoopbaar. Op diverse locaties in Nederland worden glastuinbouwprojecten opgezet ten behoeve van verplaatsers, echter nog zonder succes: er zijn nog geen kavels beschikbaar of er is geen animo bij aspirant-kopers. De wil om verder weg te verplaatsen lijkt, door gebrek aan alternatieven, wel toe te nemen (zie de huidige interesse voor de Bathpolders in Zeeland).

Goede bedrijven (relatief groot en jonger dan 10 jaar) zijn en blijven duur. Kleine bedrijven zijn moeilijk te verkopen. Indien er geen interesse is van buren blijft verkoop moeizaam.

Nieuw probleem vormt de nieuwe gaswet, waarbij de gasprijs voor kleine afnemers (kleine bedrijven met teelten, welke weinig warmte vragen) hoger is dan voor grote afnemers, waardoor mogelijk bepaalde teelten gaan verdwijnen uit Nederland. Het aantal ondernemers neemt in snel tempo af, het glasareaal daarentegen niet.

Akkerbouw
Ook de akkerbouw in Nederland heeft te kampen met matige resultaten. Het aantal akkerbouwbedrijven in Nederland neemt af. Er is dan ook veel bouwgrond op de markt.
De prijzen voor deze gronden zijn echter nog hoog. Veelal zijn het de grotere akkerbouwbedrijven die grond bijkopen om te kunnen groeien. Hier en daar zijn akkerbouwbedrijven verkocht voor omschakeling naar de melkveehouderij. Echter, de bouw van de stallen inclusief melkinstallaties zijn zo hoog dat deze omschakeling niet interessant lijkt. De overname van akkerbouwbedrijven is nog steeds erg moeilijk. De reden hiervoor is gelegen in de hoge grondprijzen en de strenge regels die de fiscus bij overname hanteert.

Kwalitatieve trends

I Toekomstvisie op de melkmarkt
De melkproductie in Nederland is dit jaar niet gestegen ten opzichte van 2001. Wellicht is dit nog te wijten aan de MKZ-crisis; bedrijven gingen op slot, koeien konden niet op tijd geïnsemineerd worden en werden langer gemolken. Wellicht is de oorzaak dat ondernemers gekozen hebben voor minder intensieve veehouderij in verband met de strengere stikstofnormen. Het gevolg is dat melkveebedrijven het afgelopen jaar grotendeels onder het quotum hebben gemolken en de aankoop van quotum uitstelden tot het einde van 2002.

Transparantie in de markt
Het jaar 2002 staat in het teken van de discussie rondom de hoge melkprijzen. Deze hoge melkprijzen komen volgens NVM-AOG enkel tot stand door de verhouding tussen vraag en aanbod op een bepaald moment. Het afgelopen jaar is er minder aanbod op de markt gekomen in vergelijking met 2001. De oorzaak hiervan is de onbalans in de verhouding stoppers en blijvers. Het grootste quotumaanbod komt van de stoppers. Na een opkoopregeling en de nadelige gevolgen van de MKZ in 2001, zijn dit er in 2002 aanzienlijk minder. Het gevolg hiervan is een hoog prijsniveau.

Verschillende partijen hebben geopperd dat het leasesysteem afgeschaft moet worden, zodat het aanbod op de koopmarkt toe zal nemen en de prijzen van melkquotum dalen.

Met het afschaffen van het leasesysteem wordt echter in een keer een hoeveelheid quotum op de markt gebracht. Op korte termijn levert dit een groter aanbod, en dus lagere prijzen op. Echter na enige tijd zal het marktmechanisme van de verhouding tussen vraag en aanbod weer zijn werk doen. Voormalige leasers zullen immers nu moeten kopen, omdat er niet meer geleasd kan worden. Het gevolg is dat de prijzen weer zullen stijgen. Het systeem van leasequotum moet men daarom niet zomaar afschaffen. Het leasesysteem blijft een handig instrument voor de onder- en overschrijders en het biedt flexibiliteit in het ondernemerschap zonder structurele investeringen te hoeven doen. Ook is het een handig instrument om bij een bedrijfsverplaatsing tijdelijk op twee locaties operationeel te kunnen zijn en een optimale overgang/ continuïteit van bedrijf te garanderen. Het afschaffen weegt niet op tegen de voordelen die het systeem kent.

Daarnaast zijn er geluiden dat binnen de melkmarkt prijsafspraken worden gemaakt om zo de prijzen voor melkquotum kunstmatig hoog te houden. NVM-AOG pleit voor een transparante markt. Dit is alleen mogelijk wanneer alle gerealiseerde transacties in Nederland voor iedereen inzichtelijk zijn. De NVM publiceert reeds jaren wekelijks de gerealiseerde transacties door leden. Via internet (www.aogplein.nl en www.nvm.nl) zijn deze transacties snel en makkelijk op te vragen.

De NVM-AOG makelaar is de bemiddelaar voor koper of verkoper. Dit betekent dat de NVM AOG makelaar niet zelf mag handelen met melkquotum. Hoewel een makelaar wordt betaald op courtagebasis heeft hij toch geen baat bij hoge melkprijzen. Een agrarische makelaar is immers gebaat bij een gezonde landbouwsector en dus bij reële prijzen.

De vakgroep AOG is dan ook zeer ingenomen met het initiatief van de LTO om de Nma in te schakelen om onderzoek te doen naar de oorzaak van de hoge melkprijzen in het afgelopen jaar.

Afschaffen van het melkquotumsysteem
Het verminderen van de subsidiering van de landbouw is zowel in Nederland als in de Europese Commissie onderwerp van discussie. Onder deze subsidiering valt ook het systeem van melkquota. Volgens de NVM-AOG zal het afschaffen van de quotering geen perspectief bieden voor de melkveehouderij in Nederland. Een quotumgebonden land kent een beperking van melkproductie om op deze manier de opbrengsten voor producenten kunstmatig hoog te houden. Dit is in Nederland nodig omdat de productiemiddelen (grond, voer en arbeid) een hoge kostprijs kennen. Grote bedrijven zullen bij afschaffen van het melkquotum flink moeten uitbreiden (schaalvergroting) om te kunnen concurreren op de wereldmarkt. Voor de kleinere bedrijven lijkt dit niet haalbaar.

Wel zal bij het afschaffen van het melkquotumsysteem de grote investeringen om melkquotum aan te kunnen kopen, wegvallen. De verwachting is echter dat het melkquotum systeem zal worden vervangen door een ander regulerend mechanisme. Het EU-beleid is erop gericht de landbouwproductie grondgebonden en daarmee milieu verantwoord te maken. Voor Nederland is dit nu reeds een probleem. De Nederlandse melkveehouder zal dus investeringen moeten doen om aan het EU-beleid te kunnen voldoen. Dit betekent dat de kostprijs verder onder druk komt te staan en concurreren op de wereldmarkt geen eenvoudige opgave zal zijn.

II Herbestemmingen in het buitengebied
Als gevolg van de herstructurering in de landbouw, de toenemende vraag naar woningbouw en de nadruk op natuur, landschap en recreatie is het buitengebied volop in verandering. Vooral de Reconstructieplannen in een aantal provincies zouden soelaas moeten bieden.

De veranderingen in de landbouw (afname aantal agrarische bedrijven) leiden onontkoombaar tot nieuwe functies en bestemmingen van gebouwen en gebieden in het buitengebied. Dit vraagt een afgewogen en consistent beleid, dat recht doet aan de bestaande agrarische belangen, maar ook aan andere economische dragers in het buitengebied.

Voor de vrijkomende agrarische gronden en gebouwen moet een nieuwe acceptabele bestemming kunnen worden gezocht. Het is van belang om goed gebruik te maken van gebouwen die leegkomen om verpaupering van het buitengebied te voorkomen. NVM-AOG constateert dat hierbij in de prakrijk nogal eens problemen optreden. Nieuwe initiatieven lopen veelal spaak door verschil van mening tussen overheden onderling, overheid en burger en de lange bestuurlijke processen. Hierdoor is in het verkoopproces moeilijk in te schatten of een initiatief haalbaar is of niet. De verkoop van een voormalig agrarisch object vergt dan ook een steeds meer specialistische kennis. Dit blijkt reeds uit een nog lopend onderzoek dat wordt uitgevoerd door de werkgroep Buitengebied 21e eeuw op initiatief van de vakgroep AOG.

NVM-AOG pleit dan ook voor een optimale afstemming tussen gemeentelijk, provinciaal en rijksbeleid. Consistent beleid, duidelijke richtlijnen en goede afstemming tussen overheden onderling en met de initiatiefnemer zijn onontbeerlijk om tot een goede bestemming te komen van voormalige agrarische gebouwen. De praktijk leert dat nieuwe bestemmingen veelal nog als een bedreiging wordt ervaren. Vaak is de overheid bang voor de neveneffecten (bijv. extra transport) die kunnen optreden bij de nieuwe bedrijvigheid op het platteland. Ook wordt nog wel eens veronachtzaamd dat nieuwe economische (en dus winstmakende) dragers onontbeerlijk zijn in het buitengebied. Alleen met economische dragers kan het platteland op duurzame wijze leefbaar worden gehouden.

Daarentegen pleit de vakgroep NVM AOG ook voor voldoende mogelijkheden voor bestaande agrarische bedrijven. Het ontwikkelen van een agrarische hoofdstructuur verdient dan ook nader onderzoek.

III Reconstructie
De reconstructie kan in zeer belangrijke mate bijdragen aan de revitalisering van het platteland. Daar de Reconstructiewet in eerste instantie was bedoeld vestigingsgebieden te creëren voor de intensieve veehouderij, wordt deze wet nu veel breder toegepast. De reconstructie moet ervoor zorgen dat het gehele landelijk gebied in Nederland een nieuwe impuls krijgt. De overheid heeft hiertoe vele ambities. Naast ruimte voor agrarische bedrijven, moet er ruimte komen voor natuur, recreatie, water etc.

In tegenstelling tot de beloftes die de rijksoverheid bij het introduceren van de reconstructie heeft gedaan ( financiële ondersteuning) is met het presenteren van de begroting afgelopen najaar echter gebleken dat er onvoldoende financiële middelen zijn om de reconstructie uit te kunnen voeren. Zo zijn er geen toereikende middelen voor bijvoorbeeld bedrijfsverplaatsingen of natuurrealisatie. Met de huidige economische vooruitzichten lijkt het tevens onwaarschijnlijk dat er binnen aanzienbare tijd wél voldoende budget zal komen voor de realisatie van de reconstructie.

NVM AOG constateert dat de overheid bij het introduceren verkeerde verwachtingen heeft gewekt. Agrariërs die nu in natuurgebieden komen te liggen, verwachtten dat zij met voldoende financiële steun van de overheid konden verplaatsen naar de uitbreidingsgebieden. Nu deze beloofde zak met geld er blijkbaar niet is en er wel plannen worden gemaakt voor het aanwijzen van de natuurgebieden worden agrariërs wantrouwend. Wanneer zij wel in een natuurgebied komen te liggen en de overheid geen middelen heeft deze bedrijven te verplaatsen, worden zij door overmacht beperkt in hun bedrijfsvoering (wanneer zij willen uitbreiden). NVM AOG hoopt dan ook dat de rijksoverheid, provincies, gemeenten en reconstructiecommissies stil staan bij de vele ambities die waargemaakt moeten worden. Nu er geen toereikende financiële middelen zijn om al deze ambities waar te maken, moet men prioriteiten stellen of ambities bijstellen. NVM AOG onderkent het belang en nut van de reconstructie van het buitengebied. Een ingrijpende verandering in het buitengebied neemt een goede afweging tussen de vele verschillende belangen met zich mee. Hoewel vertragingen altijd teleurstellingen met zich mee brengen, is het beter bij het opstellen van plannen extra tijd te nemen, dan bij de uitvoering van de reconstructie spaak te lopen. Het is belangrijk dat aan betrokkenen duidelijkheid wordt verschaft en dat negatieve gevolgen zoveel mogelijk worden beperkt. Een consistent beleid en een betrouwbare overheid zijn evident bij het realiseren van een vitaal en economisch gezond buitengebied.


---