NVM

Nieuwegein, 9 januari 2003

Geringe prijsontwikkeling in een ontspannen markt

Prijsstijging gemiddelde koopwoning 4e kwartaal 0,5%

De gemiddelde koopwoning in Nederland is in het 4e kwartaal van 2002 met 0,5 % in prijs gestegen ten opzichte van het 3e kwartaal en komt daarmee op gemiddeld 206 duizend euro. In 2002 is de prijs gestegen met 4,6 % en blijft daarmee 1,7 procentpunt achter op de prijsstijging in 2001. Het woningaanbod en de tijd dat woningen te koop staan nemen in het 4e kwartaal opnieuw toe. Vice-voorzitter Wim van Kampen: "Rekening houdend met de zeer matige economische vooruitzichten verwacht de NVM in 2003 een prijshoudend niveau op de koopwoningmarkt".

Volgens Van Kampen is er wel duidelijk sprake van een tweedeling in de woningmarkt. Het onder- en middensegment van de markt is nog volop in beweging en zal zijn dynamiek ook behouden. De vraag is groot door de opnieuw verbeterde betaalbaarheid. Als gevolg van de lagere hypotheekrente en de zeer matige prijsstijging is de betaalbaarheid na het 3e kwartaal ook in het 4e kwartaal toegenomen. De voor het komend jaar verwachte lage economische groei zal de toegenomen betaalbaarheid niet echt aantasten. Voor het lagere- en middensegment van de markt verwacht de NVM dan ook een gezonde vraag, een normale afzet en een matige prijsontwikkeling.

De betaalbaarheid van woningen in het topsegment is onder meer afhankelijk van de ontwikkeling van belegd vermogen en bijzondere beloningen. Met de ontwikkeling van de beurs en de tegenvallende bedrijfsresultaten staan de prijzen in het bovenste segment van de markt onder druk. Er is dan ook sprake van een stagnatie in de doorstroming naar woningen in het topsegment. De voorzitter sluit voor de komende kwartalen een prijscorrectie in dit segment niet uit. In het 4e kwartaal van 2002 daalde prijs van de duurdere woningen met
-0,7% en nam de tijd dat deze te koop stonden met 7% toe.
Toename betaalbaarheid
In het 4e kwartaal van 2002 is de betaalbaarheid van de koopwoning duidelijk toegenomen. De belangrijkste oorzaken zijn de doorgaande daling van de hypotheekrente bij een bijna constante woningprijs ten opzichte van het vorige kwartaal. Voor de korte termijn wordt verwacht dat de betaalbaarheid van woningen zich nog iets verder zal verbeteren.

Tabel 1: NVM - Betaalbaarheidspercentage (gemiddelde koopwoning betaalbaar bij 100%)

Betaalbaarheidspercentage 2002.Q4

Eénverdiener

Tweeverdiener

Starter

78%

117%

Doorstromer

96%

144%

Uit de tabel blijkt dat het betaalbaarheidspercentage voor eenverdieners (1x modaal) ongunstig is. Voor kopers met een tweeverdienerinkomen (1,5x modaal) zijn koopwoningen gemiddeld genomen goed betaalbaar.

Cijfers vierde kwartaal
In het 4e kwartaal steeg alleen de prijs van tussenwoningen nog met 1,3%, de andere drie woningtypen blijven vrijwel gelijk in prijs. De prijs van de gemiddelde hoekwoning daalde met -0,2%, de prijs van de gemiddelde vrijstaande woning bleef nagenoeg gelijk met +0,1% en van het gemiddelde appartement steeg de prijs met 0,4%.

Het totale geldsvolume gemoeid met de verkoop van woningen is in het 4e kwartaal gestegen met 6,7%, na een daling van 11% in het vorige kwartaal. De stijging van het geldsvolume in het 4e kwartaal wordt zo goed als volledig veroorzaakt door de toename van het aantal transacties. Ten opzichte van het 3e kwartaal is de prijs van de gemiddelde woning namelijk nauwelijks gestegen.

Figuur 1 Prijsontwikkeling per kwartaal over meerdere jaren (kolom: verandering ten opzichte van voorgaande kwartaal; lijn: gemiddelde over laatste 4 kwartalen)

Figuur 2 Mediane verkoopprijs van woningen, periode 1985-2 tot 2002-4

Stijging aantal transacties
In het 4e kwartaal zijn er via NVM-makelaars 33.379 woningen verkocht. Een stijging van 7 % ten opzichte van het 3e kwartaal in 2002. In vergelijking met hetzelfde kwartaal een jaar eerder is er sprake van een daling van -1,5%. In het 4e kwartaal hebben de woningen bij verkoop gemiddeld 60 dagen te koop gestaan. De looptijd is hiermee licht toegenomen met 6%.

Toename woningaanbod
Aan het einde van het 4e kwartaal staan bij NVM-makelaars 63.395 woningen te koop, 5.393 meer dan bij het begin van het kwartaal. Dat is een toename van ruim 9% t.o.v. het einde van het 3e kwartaal van 2002.

De krapte-indicator, de verhouding tussen het woningaanbod en het aantal transacties, bedraagt in december 7,1 voor eengezinswoningen en 5,6 voor appartementen. Cijfers die passen bij een ontspannen markt, waarin de koper de keus heeft uit een aantal woningen.

Verschillen per regio

In Nederland is geen sprake van een nationale woningmarkt: vraag en aanbod komen op regionaal niveau bij elkaar. Ook in het 4e kwartaal 2002 zijn belangrijke verschillen tussen de 80 NVM-regio's zichtbaar. De onderstaande tabel biedt de cijfers voor een dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten.

Tabel 2 Prijsontwikkeling, dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten


* voorlopig cijfer

Zuid Limburg valt op door een stevige prijsstijging. Andere stijgers in het 4e kwartaal zijn de regio's Stad Groningen, Utrecht en Zutphen. Allemaal gebieden met een gematigd prijsniveau. In Rotterdam en Zeeland daalt de prijs van de gemiddelde woning licht.

Over het gehele afgelopen jaar is alleen in Amsterdam de prijs van de gemiddelde woning gedaald. Alle andere regio's geven over 2002 een prijsstijging te zien. In Utrecht, Almere, Nijmegen en Zuid-Limburg duidelijk meer dan de 1,1% die gemiddeld per kwartaal voor Nederland geldt. Met 3,6% stijgen de prijzen in Zeeland nog veel meer.

Daling aanbod nieuwbouwwoningen
In het 3e kwartaal van 2002 zijn er ruim 9.000 woningen aangeboden, ruim duizend minder dan hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Naast de daling in het aanbod valt tevens het dalend aantal verkochte nieuwbouwwoningen op, ook bijna duizend minder dan een jaar eerder. Tenslotte is het aantal opgeleverde woningen ook duizend lager. Verder blijkt uit tabel 3 dat de afgelopen jaren continu meer nieuwe woningen aangeboden zijn, dan verkocht. De prijzen van de verkochte nieuwbouwwoningen lijken de afgelopen kwartalen zich te hebben gestabiliseerd rond de 250 duizend euro.

Tabel 3 ontwikkeling aanbod, verkochte en opgeleverde nieuwbouwwoningen

2000

2001

2001-III

2001-IV

2002-I

2002-II*

2002-III*

Nieuw aanbod

41.490

37.086

10.345

10.804

8.754

11.087

9.150

Verkocht

41.038

33.728

8.193

9.591

8.345

7.660

7.279

Opgeleverd

42.999

43.001

9.070

12.735

8.370

11.093

7.948

Prijs verkochte woningen

¤ 205.600

¤ 227.500

¤ 230.100

¤ 231.000

¤ 250.100

¤ 248.000

¤ 251.800


* Een deel van de verkochte en opgeleverde woningen wordt later aangemeld. Het aantal woningen in het meest recente kwartaal is een onderschatting van het feitelijk aantal verkochte en opgeleverde woningen

Bron: monitor nieuwe woningen

Huurwoningmarkt

De doorstroming uit corporatiewoningen naar koopwoningen of naar een duurdere huurwoning komt nauwelijks of niet tot stand. Dit heeft als oorzaak dat door het berekenen van te lage huurprijzen aan de doelgroep, men geen noodzaak ziet door te stromen naar een duurdere huur- of koopwoning. Minister Kamp heeft onlangs aangegeven dat maar liefst 45% van de corporatiewoningen wordt bewoond door mensen met een midden- of hoger inkomen, dus niet door de doelgroep voor wie het oorspronkelijk bestemd is. Vaak worden corporatiewoningen doorverhuurd voor huurprijzen die een veelvoud zijn van de eigenlijke prijs. Ook dit werkt de doorstroming tegen.

Het levert diverse mogelijkheden op als corporatiewoningen de huurprijzen aanpassen.

Het creëert op termijn ruimte voor een meer marktgerichte huurontwikkeling. Bovendien kunnen corporaties de toename van de inkomsten gebruiken voor betaalbare huisvesting voor kwetsbare groepen in de samenleving.

Bron: Aedes

Bijlage 1

Minimale economische groei in 2002
In het 3e kwartaal van 2002 is het volume van het bruto binnenlandse product (BBP) 0,3% groter dan in het derde kwartaal van 2001. De groei van de economie is daarmee in de eerste drie kwartalen van 2002 slechts minimaal, namelijk 0,1%. Vooral de consumptie van huishoudens en overheid leveren aan de groei nog een positieve bijdrage.

Het Centraal Planbureau verwacht in 2002 een groei van in totaal 0,25%. Voor 2003 wordt een groeipercentage van 0,75% verwacht, mede vanwege het herstel van de wereldeconomie. In september verwachtte men nog een groei van 1,5%. De door het sociaal akkoord ingezette loonmatiging zal naar verwachting pas op langere termijn effect hebben op de economische groei.

Bron: CBS, CPB, DNB

Stabiliserende rente
Na een daling van het effectief rendement op staatsobligaties (de kapitaalmarktrente) met gemiddeld 0,2 procentpunt per maand vanaf juni, lijkt deze sinds september gestabiliseerd. Daarentegen heeft de dalende trend zich bij de hypotheekrente verder doorgezet tot 4,7% in december.

Tabel 1 Kapitaalmarkt- en hypotheekrente

april

mei

jun

jul

aug

sep

okt

nov

dec

Kapitaalmarktrente

5,09%

5,10%

4,94%

4,76%

4,48%

4,23%

4,28%

4,2%

Hypotheekrente

5,7%

5,7%

5,6%

5,4%

5,2%

4,9%

4,9%

4,8%

4,7%

Bron: CBS/ Hypotheekshop

Dalende inflatie
De inflatie is in november uitgekomen op 3,2%. Dit is 0,2 procentpunt lager dan in oktober. De daling is vooral veroorzaakt door de prijsontwikkeling van kleding, autobrandstoffen en fruit. Er zijn deze maand geen belangrijke prijsverhogingen gemeten.

Volgens de Europees geharmoniseerde index is de Nederlandse inflatie gedaald naar 3,4%, en daarmee 0,2 procentpunt lager dan in oktober 2002. Gemiddeld bedroeg de inflatie in Europa in november 2,2%. Ondertussen is in vier landen van de Europese Unie de inflatie hoger dan in Nederland: Ierland, Portugal, Spanje en Griekenland.

Voor 2003 verwachten De Nederlandsche Bank en het CPB een inflatieniveau van 2,5%.

Tabel 2 Inflatiepercentages in Nederland

1999

2000

2001

Jul 02

Aug 02

Sep 02

Okt 02

Nov 02

CPI alle huishoudens

2,2%

2,6%

4,5%

3,5%

3,3%

3,4%,

3,4%

3,2%*

Geharmoniseerde Europese index (NL)

2,0%

2,3%

5,1%

3,8%

3,8%

3,7%

3,6%

3,4%*


* voorlopige cijfers

Bron: CBS, DNB, CPB

Stijging werkloosheid
In de maanden september-november is het aantal geregistreerde werklozen uitgekomen op gemiddeld 183 duizend, drieduizend meer dan de vorige driemaandsperiode en 42 duizend hoger dan dezelfde periode een jaar geleden. Als percentage van de beroepsbevolking is het werkloosheidspercentage momenteel 2,5%, 0,6 procentpunt hoger dan een jaar eerder. In de laatste twaalf maanden steeg het aantal werklozen gemiddeld met drie à vier duizend per maand.

Het CPB spreekt de verwachting uit dat de werkloosheid in 2003 met ongeveer 100 duizend personen op zal lopen. In percentages van de beroepsbevolking betekent dat tussen de 4 en 5 procent van de beroepsbevolking. Volgens De Nederlandsche Bank neemt het aantal werklozen volgend jaar toe met circa 66 duizend.

Bron: CBS, CPB, DNB

Toename consumentenvertrouwen
Het consumentenvertrouwen is in december voor de tweede achtereenvolgende maal gestegen tot -26, en ligt nu drie punten hoger dan in november. Men is positiever over het economisch klimaat. Verder is de koopbereidheid met drie punten gestegen. Vooral de bereidheid voor het doen van grote aankopen is hieraan debet. Deze is met 13 punten gestegen tot -18. Hoewel er dus nog meer mensen pessimistisch dan optimistisch zijn, lijkt het dieptepunt voorbij.

Tabel 3 Consumentenvertrouwen (gecorrigeerd voor seizoen)

Periode

Consumenten-vertrouwen

Economisch klimaat

Koopbereidheid

w.o. grote aankopen
2001. April

0


-26

17

21

Mei

3


-20

17

25

Juni


-4


-29

13

25
2002. - Januari


-1


-19

10

0

Februari


-4


-20

6


-3

Maart


-9


-24

2


-6

April


-14


-33


-2


-13

Mei


-17


-31


-8


-23

Juni


-22


-38


-11


-30

Juli


-27


-47


-13


-34

Augustus


-29


-50


-15


-39

September


-34


-57


-19


-38

Oktober


-34


-59


-17


-34

November


-29


-50


-14


-31

December


-26


-48


-11


-18

Bron: CBS

Figuur 1 Ontwikkeling consumentenvertrouwen (bron: CBS)

Aantal afgesloten woninghypotheken
In het 3e kwartaal van 2002 zijn er 124 duizend nieuwe woninghypotheken ingeschreven bij het Kadaster. Dat zijn er evenveel als in het hetzelfde kwartaal van 2001. In vergelijking met dit 3e kwartaal van 2001 is het gemiddelde bedrag van een nieuwe hypotheek met 7,5 procent gestegen tot 167 duizend euro. Deze stijging wordt veroorzaakt door de stijging van de gemiddelde koopprijs van een woning. Bijna 55% van de nieuw ingeschreven hypotheken is bestemd voor de financiering van een woningaankoop. De rest betreft oversluitingen en tweede hypotheken. Bijna 90% van de eigen woningen is met een hypotheek belast.

Bron: CBS, Kadaster

Bijlage II

Trends NVM & Kadaster lopen vertraagd parallel

In figuur 3 wordt duidelijk dat wanneer men corrigeert voor de 60 tot 90 dagen die nodig zijn voor het passeren van de koopakte, de cijfers van het Kadaster en de NVM eenzelfde ontwikkeling te zien geven. De NVM registreert een transactie van een bestaande koopwoning op de datum van de koopovereenkomst tussen koper en verkoper binnen enkele werkdagen na het uitwerken van de ontbindende voorwaarden, het Kadaster bij de overdracht van het eigendom.

Figuur 1

Meer informatie
Voor meer informatie kunt u terecht bij de persvoorlichtster van de NVM,
Thalia Luckel:
telefoon: 030-6085185
fax 030-6035468
internet: www.nvm.nl
e-mail: t.luckel@nvmorg.nl