Uitspraak Hoge Raad LJN-nummer: AF2683 Zaaknr: C02/012HR
Bron: Hoge Raad der Nederlanden 's-Gravenhage
Datum uitspraak: 21-03-2003
Datum publicatie: 21-03-2003
Soort zaak: civiel - civiel overig
Soort procedure: cassatie
21 maart 2003
Eerste Kamer
Nr. C02/012HR
JMH
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
, gevestigd te ,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. T.H. Tanja-van den Broek,
t e g e n
, wonende te ,
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: mr. H.A. Groen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: - heeft bij exploit
van 1 april 1999 verweerder in cassatie - verder te noemen:
- op verkorte termijn gedagvaard voor de Kantonrechter te
Amsterdam en gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht te verklaren dat aan jegens geen
recht van huur of enig ander recht van gebruik toekomt met betrekking
tot de woonruimte te ;
2. te veroordelen de woonruimte te
binnen twee dagen na betekening van het vonnis te
ontruimen, met medeneming van alle personen en zaken die zich daarin
van zijnentwege mochten bevinden, en deze woonruimte geheel leeg,
behoorlijk schoongemaakt en onder overhandiging van de sleutels ter
beschikking van te stellen, met machtiging aan haar om het
vonnis op dit onderdeel zonodig zelf, met behulp van de sterke arm,
ten uitvoer te doen leggen.
heeft de vordering bestreden en zijnerzijds in
reconventie gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
primair te verklaren voor recht dat tussen en
een huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het
benedenhuis , bestaande uit twee verdiepingen, gelegen te
, zulks de huurprijs van f 907,68 per maand en
subsidiair indien de Kantonrechter mocht oordelen dat het primair
gevorderde dient te worden afgewezen om redenen dat de door
gedane betalingen geen huurovereenkomst tussen partijen
tot stand hebben gebracht, te veroordelen de
huurovereenkomst met betrekking tot de onderhavige woning, zijnde het
benedenhuis , bestaande uit twee verdiepingen, gelegen te
, voort te zetten voor onbepaalde tijd met een huurprijs
welke laatstelijk rechtsgeldig overeengekomen was met wijlen
.
heeft de vordering in reconventie bestreden.
De Kantonrechter heeft bij vonnis van 17 maart 2000 in conventie zich
onbevoegd verklaard van de vordering kennis te nemen en de zaak naar
de Rechtbank te Amsterdam verwezen, en in reconventie de vorderingen
afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft hoger beroep ingesteld bij de
Rechtbank te Amsterdam, welke zaak bij de Rechtbank is ingeschreven
onder rolnummer H 00.1087.
heeft de zaak in conventie aangebracht bij de Rechtbank;
deze is ingeschreven onder rolnummer H 00.0977.
De Rechtbank heeft beide zaken gevoegd behandeld.
Bij vonnis van 19 september 2001 heeft de Rechtbank in de zaak met
rolnummer H 00.0977 het gevorderde afgewezen en in de zaak met
rolnummer H 00.1087 het vonnis van de Kantonrechter van 17 maart 2000,
voorzover aan haar oordeel onderworpen en voorzover daarbij de
subsidiaire vordering in reconventie is afgewezen, vernietigd en,
opnieuw rechtdoende, veroordeeld de huurovereenkomst met
betrekking tot de woning , bestaande uit twee
verdiepingen, te voor onbepaalde tijd voort te zetten, en
het vonnis waarvan beroep, voor zover aan haar oordeel onderworpen,
voor het overige bekrachtigd.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank, voorzover gewezen in de zaak met
rolnummer H00.1087, heeft beroep in cassatie ingesteld. De
cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel
uit.
heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor
mede door mr. M.W. Scheltema, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J. Spier strekt tot vernietiging
van het bestreden vonnis en tot bekrachtiging van het vonnis van de
Kantonrechter voor zover gewezen in reconventie.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) De moeder van is vanaf 1 juni 1947 huurster geweest
van een woning aan de te . Sinds 15 september
1987 is eigenares van het pand waarvan de woning deel
uitmaakt.
(ii) De moeder van is op 28 maart 1998 overleden.
(iii) heeft sinds 1947 met zijn moeder in het gehuurde
gewoond en voerde met haar een duurzame gemeenschappelijke
huishouding.
(iv) Na het overlijden van zijn moeder is de huur gaan
betalen.
(v) Bij brief van 23 februari 1999 heeft aan
doen weten dat zij over de woning wenste te beschikken teneinde deze
aan één van de familieleden van de directeur van in gebruik
te kunnen geven. Bij brief van 11 maart 1999 heeft aan
kenbaar gemaakt dat hij als huurder in de woning wilde
blijven wonen.
3.2 heeft vervolgens gedagvaard voor de
Kantonrechter en ontruiming van het gehuurde gevorderd, daartoe
stellende dat daarin zonder recht of titel verblijft.
heeft in reconventie primair een verklaring voor recht
gevorderd dat tussen partijen stilzwijgend een huurovereenkomst tot
stand is gekomen, zulks op de grond dat tot 23 februari 1999
zijn huurbetalingen zonder protest heeft aanvaard, en subsidiair
gevorderd, kort samengevat, dat op voet van art. 7A:1623i BW zal
worden bepaald dat hij de huurovereenkomst voortzet.
De Kantonrechter heeft zich onbevoegd verklaard van de vordering in
conventie kennis te nemen en de zaak in conventie verwezen naar de
Rechtbank. In reconventie heeft hij de vorderingen afgewezen. De
Rechtbank heeft de zaak in conventie en het door
ingestelde hoger beroep gevoegd behandeld. Zij heeft, oordelend in
eerste aanleg, de vordering in conventie afgewezen. Oordelend in hoger
beroep heeft zij de tegen de afwijzing van de primaire vordering in
reconventie gerichte grieven verworpen, doch de tegen de afwijzing van
de subsidiaire vordering gerichte grieven gegrond geoordeeld en deze
vordering alsnog toegewezen. Het cassatieberoep is gericht tegen de
oordelen en de beslissing van de Rechtbank betreffende de subsidiaire
vordering.
3.3.1 De Rechtbank heeft in rov. 3.4 ten aanzien van de primaire
vordering het volgende overwogen.
Uit het enkele feit dat gedurende elf maanden de
huurbetalingen zonder protest heeft aanvaard, volgt (nog) niet dat een
huurovereenkomst tot stand is gekomen. Aangezien met zijn
moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde, zette
op grond van het bepaalde in art. 7A:1623i lid 2 BW vanaf
28 maart 1998 gedurende zes maanden van rechtswege de huurovereenkomst
voort. Aan het aanvaarden van de huurpenningen door
gedurende deze periode kan in dit verband dan ook geen
rechten ontlenen. Aan de omstandigheid dat vervolgens nog
gedurende de betrekkelijk korte periode vanaf 28 september 1998 tot 23
februari 1999 zonder enig (tegen)bericht de huurbetalingen aanvaardde,
kan niet zonder meer het vertrouwen ontlenen dat
hem als huurder aanvaard had. Dat der één dochters van
, de directeur van , het bovenhuis bewoonde(n)
en wel eens contact hadden met , althans diens moeder, en
dat de familie aan haar deelneming heeft betuigd na
het overlijden van diens moeder maakt dat niet anders.
heeft verder geen bijkomende feiten of omstandigheden gesteld en te
bewijzen aangeboden - noch zijn die gebleken - die tot een ander
oordeel aanleiding kunnen geven.
3.3.2 In rov. 3.6 kwam de Rechtbank evenwel tot een ontkennende
beantwoording van de vraag of zich tegenover
met vrucht kan beroepen op het verstrijken van de in art. 7A:l623i lid
2 bedoelde termijn van zes maanden, zulks op de volgende gronden.
Reeds vanaf 8 mei 1947 woonde , die thans (ongeveer) 72
jaar oud is, tezamen met zijn moeder in de betrokken woning.
, althans genoemde en diens familie, waren
daarvan - reeds vanaf het moment dat zij in 1987 eigenaar van de
woning werd(en) - op de hoogte. Het siert dat zij niet reeds
kort na het overlijden van de moeder van aan deze kenbaar
heeft gemaakt dat zij over de woning wenste te beschikken teneinde
deze aan één van de familieleden in gebruik te kunnen geven. Zij
heeft dat evenwel in de periode van bijna elf maanden na het
overlijden ook niet gedaan. Naar zij stelt, heeft zij welbewust de
termijn van zes maanden laten verstrijken en geen contact met
gezocht om te overleggen over beëindiging van de
huurovereenkomst. Onder de gegeven omstandigheden mocht er
evenwel redelijkerwijs niet van uitgaan dat na het
verstrijken van de termijn van zes maanden van art. 7A:1623i lid 2
naar een andere woonruimte zou omzien. Van haar mocht worden verlangd
dat zij op de hoogte zou stellen van haar plannen met de
woning en hem zou wijzen op de mogelijkheid die genoemd artikel hem
bood om voortzetting van die huurovereenkomst te verzoeken. Nu zij dat
niet heeft gedaan moet haar beroep op overschrijding van de bedoelde
termijn onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van
redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht. Door na
ontvangst van de brief van 23 februari 1999 reeds bij brief van 11
maart 1999 aan kenbaar te maken dat hij als huurder in de
woning wilde blijven wonen en door in de procedure bij de
Kantonrechter op 11 mei 1999 in reconventie een vordering te doen als
bedoeld in art. 7A:1623i lid 2 heeft vervolgens voldoende
voortvarend gehandeld.
Nu voorts ervan moet worden uitgegaan dat zijn
hoofdverblijf in de woning had en niet gesteld of gebleken is dat één
of meer van de in het derde lid onder b. en c. van art. 7A:1623i
genoemde afwijzingsgronden zich voordoen, dient naar het oordeel van
de Rechtbank de door gedane vordering tot voortzetting
van de huurovereenkomst te worden toegewezen (rov. 3.7).
3.4.1 Het middel keert zich met een aantal rechts- en
motiveringsklachten tegen het oordeel van de Rechtbank in rov. 3.6,
dat het beroep van op overschrijding van de bedoelde termijn
onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en
billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht.
3.4.2 Het te dezen toepasselijke art. 7A:1623i lid 2 bepaalt,
voorzover thans van belang, dat bij het overlijden van de huurder van
woonruimte de persoon die niet op grond van lid 1 huurder wordt omdat
hij medehuurder was, doch die wel in de woonruimte zijn hoofdverblijf
heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke
huishouding heeft gehad, de huurovereenkomst voortzet gedurende zes
maanden na het overlijden van de huurder. Hij zet de overeenkomst ook
nadien voort, indien de kantonrechter dit heeft bepaald op een daartoe
strekkende binnen die termijn ingestelde vordering, en in elk geval
zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist. Op grond van
deze bepaling, die - met een paar wijzigingen van ondergeschikte aard
- ook is opgenomen in art. 7:268 BW, zoals vervat in de nieuwe titel
7.4 BW (Wet van 21 november 2002, Stb. 587), was dus niet
gehouden om binnen de bedoelde termijn van zes maanden
ervan te verwittigen dat zij de huurovereenkomst niet wilde
voortzetten, noch om hem te wijzen op de mogelijkheid om een vordering
als zojuist bedoeld in te stellen.
3.4.3 Naar in onderdeel 2.1 met juistheid tot uitgangspunt wordt
genomen, heeft de Rechtbank - in overeenstemming met haar oordeel in
rov. 3.4 - haar bestreden oordeel niet erop gebaseerd dat
aan het eerdere gedrag van het gerechtvaardigde vertrouwen
heeft ontleend, dat geen beroep zou doen op voormelde
bepaling. Onderdeel 2.2, dat van een andere lezing van rov. 3.6
uitgaat, kan dan ook bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot
cassatie leiden.
3.4.4 Onderdeel 2.3 klaagt terecht dat de Rechtbank voor de
beantwoording van de vraag of het beroep van op de bedoelde
termijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar
moet worden geacht, een onjuiste maatstaf heeft aangelegd door
bepalend te achten of er redelijkerwijs van mocht uitgaan
dat na het verstrijken van de bedoelde termijn naar
andere woonruimte zou omzien, en te oordelen dat, nu dit laatste onder
de gegeven omstandigheden niet het geval was, van verlangd
mocht worden dat zij op de hoogte zou stellen van haar
plannen met de woning en hem zou wijzen op de mogelijkheid die genoemd
artikel hem bood om voortzetting van de huurovereenkomst te verzoeken.
Deze maatstaf verdraagt zich niet met de betrokken wetsbepaling,
waarin nu juist het initiatief is gelegd bij de persoon die de
huurovereenkomst wil voortzetten, zulks niettegenstaande het feit dat
aannemelijk is dat zich in de situatie waarop de bepaling ziet, zich
wel vaker het geval zal voordoen dat de verhuurder op grond van hem
bekende gegevens er niet van kan uitgaan dat de bedoelde persoon na
het verstrijken van de bedoelde termijn naar andere woonruimte zal
omzien. Hierbij moet bovendien in aanmerking worden genomen dat het in
art. 6:2 lid 2 BW voorkomende criterium 'onaanvaardbaar' tot een
terughoudende toepassing van deze bepaling noopt.
Naar in onderdeel 2.4 terecht wordt betoogd, heeft de Rechtbank geen
bijzondere feiten of omstandigheden vastgesteld, die niettemin het
oordeel kunnen rechtvaardigen dat het beroep van op het
verstreken zijn van de termijn van art. 7A:1623i lid 2 BW naar
maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.5 Het slagen van de onderdelen 2.3 en 2.4 brengt mee dat het vonnis
van de Rechtbank moet worden vernietigd. De overige onderdelen van het
middel behoeven geen behandeling.
De Hoge Raad kan zelf de zaak afdoen. Aangezien geen
stellingen heeft aangevoerd die tot een ander oordeel kunnen leiden,
moet het vonnis van de Kantonrechter worden bekrachtigd.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Arrondissements-rechtbank te Amsterdam
van 19 september 2001, voorzover gewezen in de zaak met rolnummer H
00.1087;
bekrachtigt het vonnis van de Kantonrechter te Amsterdam van 17 maart
2000, voorzover gewezen in reconventie;
veroordeelt in de kosten van het geding in hoger beroep
en in cassatie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van in
hoger beroep begroot op EUR 766,89 en in cassatie op EUR 374,95 aan
verschotten en EUR 1.590,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president R. Herrmann als
voorzitter en de raadsheren H.A.M. Aaftink, D.H. Beukenhorst, O. de
Savornin Lohman en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de
raadsheer F.B. Bakels op 21 maart 2003.
*** Conclusie ***
Rolnr.: C02/012
mr J. Spier
Zitting: 20 december 2002
Conclusie inzake
tegen
1. Feiten
1.1 In deze zaak kan in cassatie worden uitgegaan van de navolgende
feiten.(1)
1.2 De moeder van (hierna: de moeder) is vanaf 1 juni
1947 huurster geweest van een woning aan de te
(hierna: de woning). Sinds 1947 heeft met
zijn moeder in de woning gewoond.
1.3 Op 28 maart 1998 is de moeder overleden. Na haar overlijden is
de huur gaan betalen.
1.4 had zijn hoofdverblijf in de woning en voerde met
zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding (vonnis
Rechtbank van 19 september 2001 rov. 3.4 en 3.7).
1.5 Sinds 15 september 1987 is eigenares van het pand
waarvan de woning deel uitmaakt.
2. Procesverloop
2.1 Op 1 april 1999 heeft (op verkorte termijn)
gedagvaard voor de Kantonrechter te Amsterdam en onder meer ontruiming
van de woning gevorderd. Aan deze vordering heeft zij ten grondslag
gelegd dat niet binnen de in artikel 7A:1623i lid 2 BW
bedoelde termijn de daarin bedoelde vordering bij de Kantonrechter
heeft ingesteld (dagvaarding onder 5). Zij heeft er op gewezen niet
kort na het overlijden maatregelen ter (voorbereiding van) ontruiming
te hebben willen nemen (dagvaarding onder 3).
2.2 heeft in reconventie onder meer gevorderd ,
ondanks de overschrijding van de termijn van artikel 7A: 1623i lid 2
BW, te veroordelen de huurovereenkomst met betrekking tot de woning
met hem voort te zetten voor onbepaalde tijd met een huurprijs welke
laatstelijk geldig overeengekomen is met de moeder (cva blz. 10).
2.3 Volgens heeft hem op het verkeerde been gezet en doen denken dat hij de huurovereenkomst met wilde voortzetten door pas 11 maanden na het overlijden van de moeder te laten weten de huurovereenkomst niet voort te willen zetten. Onder deze omstandigheden handelt in strijd met de redelijkheid door zich op artikel 7A: 1623i lid 2 BW te beroepen, aldus (cva onder 15 en 25, nader uitgewerkt onder 28).(2)
2.4.1 heeft bij repliek uiteengezet dat en waarom niet heeft kunnen denken dat het haar bedoeling was de huurovereenkomst voort te zetten. heeft deze uiteenzetting bestreden (cvd in conventie onder 3 e.v.).
2.4.2 Van haar kon niet worden gevergd dat zij zou wijzen
op de termijn van artikel 7A:1623i lid 2 BW (cvr in conv. onder 4, 6,
7 en 11).
2.4.3 noemt als haar belang dat de huurprijs van de woning
die betaalt zeer laag is en dat de woning in
gebruik wil geven aan één van de leden van de familie , familie van
de directeur/aan-deelhouder van (cvr in conventie onder 5, 8
en 15). heeft er op gewezen dat de lage huur nu eenmaal
de consequentie is van het vigerende huurrecht (cvd in conventie onder
12).
2.5 Bij vonnis van 17 maart 2000 heeft de Kantonrechter de zaak, ten
aanzien van de vordering in conventie, verwezen naar de Rechtbank
Amsterdam en de vorderingen in reconventie afgewezen.
2.6 Wat de reconventionele vordering betreft, oordelt de Kantonrechter
dat zich met succes kan beroepen op de overschrijding van de
termijn genoemd in artikel 7A: 1623i lid 2 BW aangezien ,
hoewel daartoe in staat, noch vóór het overlijden van zijn moeder,
noch binnen 6 maanden na haar overlijden, aan heeft verzocht
ermee in te stemmen dat (mede)huurder zou worden. Van
enig handelen van op grond waarvan kon
veronderstellen dat zij instemde met het (mede)huurderschap is niet
gebleken. In de gegeven omstandigheden behoefde van niet te
worden gevergd dat zij wees op het bepaalde van artikel
7A:1623i BW. Veeleer lag het op de weg van om zich na het
overlijden van zijn moeder te vergewissen van de consequenties voor
zijn verblijf in het gehuurde (blz. 2 en 3).
2.7 De procedure in conventie is vervolgens klaarblijkelijk
aangebracht bij de Rechtbank.(3) In cassatie speelt die procedure
verder geen rol meer.(4) heeft tegen het vonnis van de
Kantonrechter, voor zover gewezen in reconventie, beroep ingesteld.
Hij heeft tegen het vonnis vier grieven geformuleerd, waarvan met name
de grieven II en IV in cassatie van belang zijn.
2.8 Deze grieven richten zich tegen de afwijzing door de Kantonrechter
van de vordering tot veroordeling van tot voortzetting van
de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met de huurprijs welke
laatstelijk was overeengekomen met de moeder.
2.9 Volgens geeft de Kantonrechter een te strikte
interpretatie van artikel 7A:1623i BW, welk oordeel, volgens
, in strijd is met de heersende rechtspraak welke in
eerste aanleg naar voren is gebracht en waarvan in de memorie van
grieven voorbeelden worden genoemd(5) en laat de Kantonrechter ten
onrechte na aan te geven waarom de overschrijding van de termijn in
artikel 7A:1623i lid 2 BW
fataal is (appèldagvaarding onder 7 en 8).
2.10 heeft bij mva de grieven bestreden. Zijn betoog biedt -
naast hetgeen onder 2.11 is weergegeven - geen nieuwe gezichtspunten.
2.11 Bij pleidooi - dat is voorafgegaan aan de mva(6) - onderkent
dat een te laat ingediend verzoek in de zin van artikel 7A:
1623i lid 2 BW volgens de rechtspraak onder bepaalde omstandigheden
niet tot niet-ontvankelijkheid behoeft te leiden. Van dergelijke
uitzonderlijke omstandigheden is h.i. in dit geval geen sprake
(pleitnotities mr Stapert blz. 3 en akte in appèl onder 5). Volgens
is sinds begin 1995 op de hoogte van het feit
dat (de directeur van ) de woning aan één van
zijn dochters ter beschikking wilde stellen (pleitnotities onder 1 en
6).
2.12 De Rechtbank heeft de door de Kantonrechter naar haar verwezen
zaak in conventie gevoegd met het hoger beroep tegen de afwijzing door
de Kantonrechter van de eis in reconventie.
2.13 In haar vonnis van 19 september 2001 heeft de Rechtbank de
vordering in reconventie tot voortzetting van de huurovereenkomst voor
onbepaalde tijd toegewezen (rov. 3.7) en de vordering in conventie
afgewezen (rov. 4.4).
2.14 De Rechtbank stelt voorop dat uit het enkele feit dat
gedurende 11 maanden de huurbetalingen zonder protest heeft aanvaard
(nog) niet voortvloeit dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen.
Dat geldt voor de periode van zes maanden waarin de huurovereenkomst
van rechtswege doorliep, maar eveneens voor de periode nadien.
heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die tot een
ander oordeel aanleiding kunnen geven (rov. 3.4).
2.15 Zoals reeds vermeld onder 1.4 gaat de Rechtbank ervan uit dat zijn hoofdverblijf in de woning had en dat hij met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde (rov. 3.4).
2.16.1 Vervolgens ziet de Rechtbank onder ogen of zich
jegens met vrucht kan beroepen op het verstrijken van de
in art. (7A:)1623i lid 2 BW genoemde termijn. In het licht van de
navolgende omstandigheden mocht er redelijkerwijs niet van
uit gaan dat na ommekomst van de zes maandentermijn van
art. (7A:)1623i lid 2 BW naar een andere woning zou omzien en mocht
van haar worden verwacht dat zij hem op de hoogte zou stellen van haar
plannen met de woning en de wettelijke mogelijkheid om voortzetting
van de huurovereenkomst te verzoeken:
a. de lange tijd waarin en zijn moeder in de woning
hebben gewoond;
b. de leeftijd van ;
c. het feit dat althans de familie van a en b op de
hoogte waren vanaf het moment dat eigenaar werd;
d. het (welbewust) gedurende 11 maanden door niet kenbaar
maken van haar plannen.
2.16.2 De Rechtbank rondt haar gedachtegang af met de overweging dat
het onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en
billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht om beroep te doen op
overschrijding van de wettelijke termijn (alles rov. 3.6).
2.17 Gelet op de onder 2.15 genoemde omstandigheid en nu niet gesteld
of gebleken is dat één of meer van de in het derde lid onder b en c
van artikel 7A:1623i BW genoemde afwijzingsgronden zich voordoet,
wordt de vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst toegewezen
(rov. 3.7).
2.18 heeft tijdig beroep in cassatie ingesteld.
heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben hun
standpunt schriftelijk doen toelichten.
3. Bespreking van de klachten (voor zover nodig)
3.1 Onderdeel 1.1 verwijt de Rechtbank zonder enige motivering voorbij
te zijn gegaan aan de essentiële stelling van dat
reeds vanaf begin 1995 op de hoogte was van de wens van
het gehuurde ter beschikking te kunnen stellen aan één van
de kinderen van de directeur/aandeelhouder van en dat
ook in een later stadium te kennen is gegeven dat hij de
huurovereenkomst niet zou kunnen voortzetten.
3.2 De onder 3.1 weergegeven klacht wordt nader uitgewerkt in
onderdeel 1.2. Daarin wordt betoogd waarom het gaat om een essentiële
stelling. Aangedrongen wordt dat de Rechtbank haar oordeel dat het
beroep op overschrijding van de termijn van artikel 7A:1623i lid 2 BW
naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is
hierop grondt dat had moeten inlichten over
haar plannen met de woning (hetgeen zij heeft nagelaten).
3.3 voert terecht aan dat de Rechtbank aan de onder 3.1
genoemde stelling voorbij is gegaan. Leest men het vonnis welwillend
dan is de verklaring daarvoor dat de Rechtbank meende dat uitlatingen
vóór het overlijden van de moeder geen gewicht in de schaal leggen. In
die richting wijst het verwijt dat de Rechtbank maakt
gedurende elf maanden na haar overlijden (welbewust) niet
te hebben ingelicht(7) (rov. 3.6).
3.4 Veronderstellenderwijs aannemend dat de Rechtbank heeft bedoeld
hetgeen zojuist werd aangenomen, berust haar oordeel op een onjuiste
rechtsopvatting. Het is daarenboven m.i. onbegrijpelijk.
3.5 Rechtens onjuist is het oordeel omdat ook betekenis toekomt aan
gedragingen die vooraf gaan aan het moment dat bepalend is voor (het
beroep op) rechtsverwerking.(8)
3.6.1 Onbegrijpelijk is het omdat moeilijk valt in te zien waarom
mededelingen voorafgaand aan het overlijden van de moeder zonder
gewicht zouden zijn. Wanneer daaruit - zoals door betoogd -
duidelijk viel op te maken dat andere plannen met de woning
had, behoeft (veel) nadere toelichting waarom er
redelijkerwijs niet van kon uit gaan dat hij naar een andere woning
moest omzien.
3.6.2 Mr Groen heeft betoogd dat de anterieure mededelingen sowieso
ontoereikend waren (s.t. onder 2.1). Beoordeling van deze stelling
vergt m.i. een onderzoek van feitelijke aard, indien Uw Raad zou menen
dat het gaat om een relevante kwestie. Zoals bij de bespreking van
onderdeel 2 zal blijken, kan de zaak m.i. worden afgedaan zonder
feitelijk onderzoek naar dit aspect.
3.7 Het meest aannemelijk acht ik dat de Rechtbank de onder 3.1
vermelde stelling - die inderdaad essentieel is - over het hoofd heeft
gezien. Dat brengt mee dat onderdeel 1.1 slaagt. In deze lezing mist
onderdeel 1.2 feitelijke grondslag. Datzelfde geldt voor onderdeel 1.3
dat veronderstelt dat de Rechtbank de stelling heeft verworpen.
3.8 Onderdeel 2 kant zich met een aantal klachten tegen het oordeel
van de Rechtbank dat het in casu naar maatstaven van redelijkheid en
billijkheid onaanvaardbaar is dat beroep doet op het
verstrijken van de wettelijke termijn.
3.9 Volgens onderdeel 2.1 is voor rechtsverwerking in een geval als
het onderhavige noodzakelijk dat aan het eerdere gedrag
van het gerechtvaardigd vertrouwen heeft ontleend en heeft
kunnen ontlenen dat geen beroep zou doen op voormelde
bepaling. De Rechtbank heeft niets vastgesteld nopens zodanig handelen
van , aldus de klacht.
3.10 Ter beoordeling van deze klacht moet in de eerste plaats worden
onderzocht of het bestreden vonnis inderdaad is gesteld in de sleutel
der rechtsverwerking.
3.11 Met de geëerde steller van het onderdeel(9) meen ik dat zulks het
geval is. De door de Rechtbank bijgebrachte argumenten passen in dat
kader, terwijl rechtsverwerking een toepassing is van de - door de
Rechtbank aan haar oordeel ten grondslag gelegde - beperkende werking
van de redelijkeid en billijkheid (artikel 6: 2 lid 2 en artikel 6:
248 lid 2 BW).(10) Ook gaat hier terecht van uit (s.t.
onder 2.2).
3.12 Alvorens deze klacht aan een onderzoek te onderwerpen, lijkt het
goed eerst onderdeel 2.4 onder de loep te nemen. Daarin wordt de
Rechtbank verweten te hebben miskend dat van een verhuurder niet kan
worden gevergd dat hij ten eigen detrimente wijst op de in art.
7A:1623i lid 2 BW genoemde termijn. Meer specifiek wordt betoogd dat
in elk geval de door de Rechtbank gememoreerde omstandigheden de
verhuurder niet ertoe noopten in te lichten. In dat
verband wordt er op gewezen dat de wetgever de belangen van de
aspirant-huurder heeft meegewogen.
3.13 Ik stel voorop dat de regeling van art. 7A:1623i lid 2 BW voor de
verhuurder nogal verstrekkend is. Met name ook omdat, ingevolge de
rechtspraak van Uw Raad, de toch al beperkte afwijzingsgronden van lid
3 limitatief zijn.(11) Dat geldt heel in het bijzonder vanwege de
ruime kring van personen. Deze zaak vormt er een illustratie van dat
huurovereenkomsten bijna letterlijk tot in lengte van dagen zouden
kunnen doorlopen wanneer (telkens weer) sprake zou zijn van een
duurzame gemeenschappelijke huishouding van de huurder met een in
leeftijd aanzienlijk jongere persoon.(12)
3.14 De wetgever heeft bewust voor een dergelijk stelsel - met een
ruime kring van gerechtigden - gekozen en het zelfs tot dwingend recht
verheven.(13) Klaarblijkelijk om de regeling niet al te eenzijdig te
maken is de termijn van lid 2 in het leven geroepen.(14)
3.15 Het is van algemene bekendheid dat het huurrecht niet vrij is van eenzijdigheid.(15) Ook daarvan is deze zaak een illustratie. Voor een ruime benedenwoning in een van de duurste delen van hebben de moeder (en ) jarenlang een uiterst bescheiden huur betaald. Zou die deze zegeningen - ik bedoel dat geenszins pejoratief want de wet geeft deze bescherming nu eenmaal - al geruime tijd ten deel zijn gevallen tijdig een verzoek aan de Kantonrechter hebben gericht dan zou zij, naar valt aan te nemen, nog lange tijd voor hem (en zijn partner) zijn gecontinueerd.
3.16 Ontdaan van alle franje komen de stellingen van en
het oordeel van de Rechtbank er op neer dat een verhuurder de huurder
moet wijzen op de mogelijkheid om nog langer van deze "wettelijke
voordelen" te profiteren.
3.17 In een aantal gevallen is door feitenrechters inderdaad aldus
geoordeeld of wordt op grond van de omstandigheden van het geval een
beroep op overschrijding van de wettelijke termijn de pas
afgesneden.(16) Ook in de literatuur is steun voor die benadering te
vinden.(17) Doch veelal wordt benadrukt dat afwijking van het
wettelijk stelsel beperkt wordt en moet blijven tot bijzondere
gevallen.
3.18 Niet zonder belang lijkt mij voorts dat het huidige artikel
7A:1623i lid 2 BW in nagenoeg ongewijzigde vorm terugkeert in het op
19 november 2002 door de Eerste Kamer aangenomen nieuwe huurrecht.(18)
De wetgever heeft ook in de nieuwe regeling geen verplichting voor de
verhuurder opgenomen om de huurder op zijn rechten te wijzen.
3.19 Het onderhavige geval kenmerkt zich in mijn ogen niet door een of
meer werkelijk bijzondere omstandigheden die vergen dat de duidelijke
wettelijke regel terzijde wordt geschoven. Dat en zijn
moeder reeds lange tijd in de woning wonen, is geen omstandigheid die
dwingend meebrengt dat deze situatie nog (eventueel zeer lange tijd)
moet voortduren. Veeleer het tegendeel is het geval. Na zo lange tijd
voor een veel te lage huur in een duur deel van -Zuid te
hebben gewoond, kan het bezwaarlijk onaanvaardbaar worden genoemd dat
deze situatie niet voortduurt.
3.20 Ook de leeftijd van legt onvoldoende gewicht in de
schaal. Er zijn zeker omstandigheden denkbaar waarin, mede op grond
van de hoge leeftijd en de gezondheidstoestand van een
aspirant-huurder, toepassing van de beperkende werking van
redelijkheid en billijkheid aangewezen is. Dergelijke bijzondere
omstandigheden zijn in casu m.i. niet aangevoerd.
3.21 Het heeft er enigszins de schijn van dat het de Rechtbank heeft
gestoken dat , naar zij zelf heeft gesteld,
welbewust niet heeft ingelicht over de wettelijke termijn. Zelfs als
men zou menen dat het betamelijk zou zijn geweest zulks te doen, is
m.i. onverdedigbaar dat het naar de maatstaf van art. 6:2 lid 2 BW
onaanvaardbaar was zulks na te laten. Het lijkt mij overvraagd van een
verhuurder te vergen dat hij een ander wijst op de mogelijkheid om,
allicht voor vele jaren, voor een veel te lage huur in de woning te
blijven wonen. Stilzwijgen van de verhuurder is dan al helemaal niet
onaanvaardbaar.
3.22 De parallel met de schaarse gevallen waarin een informatieplicht
is aangenomen(19) gaat mank. Dat geldt met name ook voor het arrest
Kroymans/Sun Alliance.(20) Reeds omdat in dat arrest werd aangehaakt
bij de maatschappelijke opvattingen als verwoord in art. 3:12 BW,
welke werden ontleend aan voor de betrokken materie relevante
uitspraken van de Raad van Toezicht op het Schadeverzekeringsbedrijf.
Van maatschappelijke opvattingen in de door de Rechtbank genoemde zin
is mij niets bekend; zij doet er trouwens ook geen beroep op. Veeleer
het tegendeel is het geval. Gesignaleerd werd reeds dat de meer
gangbare opvattingen in de rechtspraak en de doctrine haaks staan op
het oordeel van de Rechtbank.
3.23 Daar komt nog bij dat, anders dan in de zaak Kroymans/Sun
Alliance, in casu van een contractuele relatie tussen partijen geen
sprake is. En belangrijker nog: dat hier een wettelijke bepaling
voorhanden is die een duidelijke termijn stelt. Ook in het nieuwe
huurrecht is, zoals reeds werd aangestipt, geen informatieplicht voor
de verhuurder opgenomen.
3.24 Andere dan de hierboven besproken potentieel relevante
omstandigheden zijn door de Rechtbank niet naar voren geschoven.
3.25 Zou men in een situatie als de onderhavige, waarin geen werkelijk schrijnende of in rechtens relevante mate van dagelijkse situaties afwijkende omstandigheden zijn aangevoerd, art. 7A:1623i lid 2 BW ter zijde schuiven dan zou in feite in de grote meerderheid van gevallen de bijl worden gezet aan deze bepaling. Daarvoor bestaan, als gezegd, m.i. geen, laat staan voldoende klemmende argumenten. Het zou ook op gespannen voet staan met het wettelijk uitgangspunt dat art. 6:2 lid 2 BW slechts in uitzonderlijke gevallen kan worden ingeroepen, eens te meer nu het hier gaat om een bepaling van dwingend recht.(21) Het ligt eens te minder voor de hand nu de betrokken bepaling, als gezegd, in inhoudelijk ongewijzigde vorm in het nieuwe huurrecht terugkeert.
3.26.1 Kortom: onderdeel 2.4 slaagt. Namens is nog
aangevoerd dat het onderdeel geen motiveringsklacht behelst, nog
daargelaten dat de door de Rechtbank gegeven motivering in cassatie
slechts in beperkte mate kan worden getoetst (s.t. onder 2.5). M.i.
getuigt het oordeel van de Rechtbank op de hiervoor ontwikkelde
gronden van een onjuiste rechtsopvatting. Daarenboven lijkt het mij
onbegrijpelijk.
3.26.2 Onderdeel 2.1 behoeft daarmee geen bespreking meer. Datzelfde
geldt voor de onderdelen 2.2 en 2.3. Onderdeel 2.5 mist zelfstandige
betekenis.
3.27 M.i. kan Uw Raad de zaak zelf afdoen. De door
ingeroepen omstandigheden zijn ontoereikend om zijn vordering te
kunnen dragen. Nader feitelijk onderzoek is daarmee overbodig. De door
het eerste onderdeel aangeroerde kwestie kan blijven rusten. Ook
wanneer de daarin vermelde stelling van in rechte niet zou
komen vast te staan, blijft overeind dat er te weinig bouwstenen zijn
voor toewijzing van de vordering van .
3.28.1 Namens wordt in de s.t. onder 2.5 nog beroep
gedaan op het verraderlijke karakter van de wettelijke termijn.
Daargelaten of hij die stelling ook in feitelijke aanleg heeft
betrokken, zij kan hem m.i. niet baten. Daaraan doet niet af dat
inhoudelijk wel enig begrip voor de stelling valt op te brengen. Het
betoog verliest evenwel uit het oog dat de wetgever deze termijn nu
eenmaal in het leven heeft geroepen en hem voor het komend recht wil
behouden. Reeds art. 11 AB staat er aan in de weg deze bepaling naar
de prullenmand der rechtsgeschiedenis te verbannen, zoals
in feite voorstaat. Dat geldt in elk geval nu van een maatschappelijk
draagvlak daarvoor niet blijkt. Bovendien biedt art. 6:2 BW de
mogelijkheid daartoe niet, toegespitst als die bepaling nu eenmaal is
op specifieke gevallen.
3.28.2 Daar komt nog bij dat er in ons recht talloze andere termijnen
zijn waarop betrokkenen, naar valt aan te nemen, evenmin bedacht zijn.
Art. 6:2 lid 2 BW biedt in werkelijk schrijnende gevallen een
ontsnappingsroute.(22) Doch het onderhavige geval leent zich om de
hierboven genoemde redenen m.i. niet voor toepassing dier bepaling.
3.28.3 Te minder nu - die volgens zijn eigen stellingen
een verantwoordelijke internationale functie vervulde - zich ten
minste de vraag had kunnen stellen wat zijn juridische situatie na het
overlijden van zijn moeder was nu zij en niet hij de huurder was. Er
zijn ongetwijfeld allerlei redenen waarom hij zich daarom niet (of
onvoldoende) heeft bekreund(23) maar ook tegen deze achtergrond kan
het moeilijk onaanvaardbaar worden genoemd om hem het verstrijken van
de wettelijke termijn tegen te werpen. In de benadering van
wordt het wettelijk stelsel van termijnen m.i. op de
helling gezet en doet een niet te verkiezen rechtsonzekerheid haar
intrede. Er zijn immers zoveel meer - trieste - gevallen waarin
betrokkenen in onwetendheid verkeren (trouwens zeker niet alleen op
het stuk van termijnen).
3.29 Ten slotte voeren mrs Groen en Scheltema nog aan dat het betoog
van miskent dat nadeel lijdt (s.t. onder 2.5).
Dit betoog gaat m.i. niet op. Nog afgezien van de vraag of het wel
verhelderend is om van "nadeel" te spreken in een situatie waarin een
door de wetgever in het leven geroepen voordeel (het voor een veel te
lage huur in een woning kunnen blijven wonen) wegvalt, kan deze
omstandigheid alleen onvoldoende gewicht in de schaal leggen.
3.30 Met het oog op de mogelijke rechtsontwikkeling nog het volgende.
3.31 Hiervoor onderschreef ik de opvattingen in de rechtspraak en de
doctrine dat art. 6:2 lid 2 BW in bijzondere gevallen strikt
vasthouden aan de termijn van art. 7A:1623i lid 2 BW kan
voorkomen.(24) In dergelijke situaties kan de rechter m.i. voorwaarden
stellen waaraan moet zijn voldaan vooraleer een beroep op (strikte
toepassing van) art. 7A:1623i lid 2 BW wordt gepasseerd. Zo'n
voorwaarde zou bijvoorbeeld kunnen worden gesteld wanneer een
aspirant-huurder de termijn van zes maanden heeft laten verstrijken
doch waarin deze er een evident belang bij heeft om in het "gehuurde"
te blijven wonen. Wanneer het belang van de verhuurder om betrokkene
te zien vertrekken gelegen is een een (wezenlijk) te lage huur lijkt
mij alleszins denkbaar dat overschrijding van bedoelde termijn slechts
met de mantel der liefde wordt bedekt wanneer de aspirant-huurder een
naar omstandigheden redelijke huur gaat betalen. De belangen van beide
partijen worden dan met elkaar verzoend. Na zodanige "verzoening" kan
het zeker naar de maatstaf van art. 6:2 lid 2 BW onaanvaardbaar zijn
als een verhuurder nochtans wil vasthouden aan overschrijding van de
termijn.
3.32 Voor de onderhavige zaak biedt de zojuist geschetste benadering
geen soelaas nu het debat in feitelijke aanleg geen aanknopingspunten
biedt daarop in te gaan. Dat laat intussen onverlet dat partijen -
indien Uw Raad deze conclusie zou volgen - als verhuurder en huurder
met elkaar in zee kunnen gaan tegen een voor beiden aanvaardbare huur.
Conclusie
Deze conclusie strekt tot:
* vernietiging van het bestreden vonnis;
* bekrachtiging van het vonnis van de Kantonrechter voor zover gewezen
in reconventie.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 Tenzij anders aangegeven, gaat het om feiten waarvan ook de
Rechtbank in rov. 2 is uitgegaan in haar in cassatie bestreden vonnis
en waarvoor de Rechtbank verwijst naar het vonnis van 17 maart 2000
van de Kantonrechter te Amsterdam (blz. 1 en 2).
2 heeft zich voorts nog geroepen gevoeld zich te beroepen
op een condoléancebrief naar aanleiding van het overlijden van zijn
moeder; zie cva onder 10. Zie ook appèldagvaarding onder 16 en akte in
appèl onder 4 en 8.
3 heeft in grief I de onbevoegdheid van de Kantonrechter
bestreden.
4 Zie voor de reden pleitnota mr Van Huet onder 7.
5 In de appèldagvaarding noemt onder 9, 10, 11, 13 en 15
rechtspraak waaruit z.i. kan worden afgeleid dat de verhuurder snel
(na het overlijden van de huurder) duidelijk moet maken (aan de
achterblijver) dat hij de huurovereenkomst niet wenst voort te zetten
en dat de verhuurder zich niet mag gedragen op een wijze waaruit de
achterblijver in het geheel niet kan afleiden dat hij niet meer (in
het gehuurde) mag blijven wonen (onder 12).
6 Zie voor de reden daarvan pleitnota mr Van Huet onder 1.
7 Deze redenering is sowieso moeilijk begrijpelijk nu "inlichten" na
bijvoorbeeld zeven maanden - in het wettelijk stelsel - goede zin
ontbeerde. De relevantie van de genoemde elf maanden is daarom niet
goed in te zien.
8 In deze zin HR 14 oktober 1994, NJ 1995, 720 MS rov. 3.7; W.L. Valk,
Rechtsverwerking in drievoud blz. 110-112; Ph.A.N. Houwing, preadv.
Broederschap Candidaat-Notarissen 1968 blz. 82; Asser-Hartkamp II
(2001) nr 321. Anders M.M. Mendel, in Lugdunum Batavorum Juri Sacrum
1982 blz. 42/3 en P. Abas, Beperkende werking van de goede trouw blz.
325.
9 Zie o.m. s.t. onder 3.6.
10 Asser-Hartkamp II nr 320. Zie voorts Bloembergen onder HR 7 januari
2000, NJ 2000, 272 sub 1.
11 Handboek Huurrecht (Huydecoper) art. 1623i aant. 13b met
vindplaatsen.
12 verdenkt ervan dat dit de werkelijke reden
is voor haar verzoek tot ontruiming. Hij heeft immers een veel jongere
partner (cva in conv. onder 31).
13 Art. 7A:1623i lid 7 BW.
14 TK zitting 1976-1977, 14249 nr 1-3 blz. 10-12.
15 Zie nader de fraaie en indringende bijdrage van J.L.R.A.
Huydecoper, in Mokaria (Mok-bundel) blz. 97 e.v. met name ook blz. 98
16 Ktr. Utrecht 30 juni 1999, Prg 1999, 5334; Ktr. Amsterdam 11
januari 1995, WR 1997, 74; Ktr. 's-Gravenhage 11 december 1996, WR
1997, 30 F.M. Visser. Een meer algemene waarschuwingsplicht is
verwoord door Ktr. Eindhoven 8 januari 1987, WR 1987, 49.
17 Zie bijvoorbeeld Handboek Huurrecht (Huydecoper) art. 1623i aant.
12; A.R. de Jonge, De huurovereenkomst (2002) blz. 111/2; Asser-Abas
(2001) nr 182a; Tj. Zuidema, Recht voor de huurder (2001) blz. 129.
Voor een ruimere afwijking van het wettelijk stelsel pleiten R.A. Dozy
en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (derde druk) blz. 237.
18 Art. 268; zie laatstelijk EK zitting 2000-2001, 26089 nr 267. In de
MvAI wordt vrij uitvoerig gesproken over een mededelingsplicht;
evenwel van de huurder: zitting 2001-2002, 26089 nr 162 blz. 22.
19 Zie (hoewel verre van up to date) Verbintenissenrecht (Valk) art. 2
aant. 43 met verdere vindplaatsen en bijv. R.P.J.L. Tjittes,
Rechtsverwerking, mon. Nieuw BW A6b nr 18 sub c; HR 9 juni 1995, NJ
1995, 639 PvS in welk arrest een sterk op het voorliggende geval
toegespitste regel wordt geformuleerd (vgl. s.t. mr Tanja-van den
Broek blz. 8). Zie voorts HR 7 januari 2000, NJ 2000, 272 ARB; dat
arrest is, naar ik met de annotator Bloembergen meen (noot sub 2),
sterk bepaald door de door de Staat uitgeoefende dwang tot betaling.
20 HR 12 januari 1996, NJ 1996, 683 MMM.
21 Zie nader Asser-Hartkamp II nr 316 met verdere vindplaatsen.
22 Het wettelijk stelsel zou volledig worden ondermijnd wanneer
wettelijke termijnen op ruime schaal zouden worden getorpedeerd.
Bloembergen heeft er - vermoedelijk terecht - op gewezen dat korte
termijnen steeds meer onder druk zullen komen te staan door een beroep
op art. 6:2 lid 2 BW (onder HR 7 januari 2000, NJ 2000, 272 sub 4).
M.i. moet in het algemeen weerstand aan die druk worden geboden; het
betreft nu eenmaal een door de wetgever gemaakte keuze.
23 Daartoe behoort stellig de verwerking van het leed van het
overlijden.
24 Ik spreek daarmee geen oordeel uit over de concrete toepassing van
deze benadering in de hiervoor in noot 16 genoemde zaken.