Gemeente Den Helder

26-03-2003 De wet voorkeursrecht gemeenten
De wet voorkeursrecht gemeenten staat deze week ineens in het middelpunt van de belangstelling. Een aantal inwoners van het Stadshart van Den Helder heeft dinsdag een brief in de bus gehad met de mededeling dat op hun huis (juristen spreken liever over perceel of grond) het voorkeursrecht is gevestigd. Het vestigen van dit recht roept ongetwijfeld bij u de vraag op of het nu om uw huis gaat of niet. Het gaat te ver om in dit korte artikel op alle vragen en aspecten in te gaan. Daarom volstaan we met een kleine selectie.

Wat betekent dit voorkeursrecht?
Heel simpel gezegd houdt het vestigen van het voorkeursrecht het volgende in:
Een eigenaar van grond (of het daarop gevestigde beperkte recht) die plannen heeft zijn/haar goed te verkopen is verplicht het goed eerst aan de gemeente te koop aan te bieden, tenzij er een uitzonderingsgrond bestaat. Wil je niet verkopen, is het voorkeursrecht niet van toepassing.

Waarom doet de gemeente dit?
De voorstudie Stadshart geeft een duidelijke richting aan voor de ontwikkelingen van onze binnenstad en de kansen van Den Helder. Deze voorstudie krijgt straks handen en voeten in het zogenaamde ontwerp-structuurplan. Om te voorkomen dat gehaaide speculanten grip op de ontwikkelingen kunnen krijgen, deze kunnen beïnvloeden of naar hun hand kunnen zetten, hebben burgemeester en wethouders de mogelijkheid het voorkeursrecht te vestigen. Een beschermende maatregel dus.

Mag de gemeente dit recht zomaar vestigen?
Nee, dat mag zij niet. De gemeente moet zich uiteraard aan bepaalde formele eisen houden. Een van die eisen is dat het perceel in de toekomst een andere bestemming krijgt dan die het nu heeft: een winkel wordt bijvoorbeeld in de toekomst een woonhuis. Het mag ook gaan om een zogenaamde intensivering van een functie: de plek waar eerst een woonhuis stond biedt in de toekomstplannen ruimte aan een blok van tien appartementen.

Hoelang is dit voorstel van het college geldig? Het voorstel is acht weken geldig. Binnen die periode moet de gemeenteraad akkoord gaan met het voorstel (juristen spreken hier over bestendigen). Bestendigt de gemeenteraad het voorstel dan is het vervolgens twee jaar geldig.

Wat kunt u doen als u het met dit voorstel niet eens bent? Bent u het niet eens met het raadsvoorstel dan kunt u uw zienswijze schriftelijk of mondeling naar voren brengen. Kiest u voor de schriftelijke procedure dan dient u uw zienswijze in bij het college van Burgemeester en Wethouders. Doet u uw verhaal liever mondeling, dan kunt u een afspraak maken met het hoofd van de afdeling Grondzaken. Hoe u dat moet doen vindt u elders op deze pagina onder het kopje kennisgevingen. De stukken liggen van 25 maart tot en met woensdag 23 april ter inzage bij het Centraal Informatie Punt in het stadhuis.

Moet een eigenaar altijd verkopen?
De eigenaar hoeft niet altijd aan de gemeente te verkopen, want die laatste moet zich wel aan de wettelijke voorwaarden houden, een goede prijs betalen en op tijd reageren. Immers, zoals in iedere wettelijke regeling, zijn de termijnen waarbinnen de gemeente haar reactie op een aanbod goed vastgelegd.

De gemeente wil niet kopen, maar de eigenaar wil wel verkopen? Geen punt. Weliswaar moet de eigenaar het goed eerst aan de gemeente te koop aanbieden. Burgemeester en wethouders moeten dan binnen acht weken een beslissing nemen over uw aanbod. Doet de gemeente dit niet, of wijst zij het aanbod af. Dan mag de eigenaar gedurende drie jaar na verloop van die termijn het perceel/grond/recht verkopen aan een andere gegadigde.

Betaalt de gemeente wel een goede prijs?
De eigenaar onderhandelt met de gemeente over de verkoopprijs. Is hij/zij het niet eens met de prijs dan kan de rechtbank deskundigen benoemen. Deze deskundigen geven een prijsadvies. De gemeente kan dit prijsadvies volgen, maar ook van de aankoop afzien. Is de eigenaar het niet eens met het prijsadvies dan kan deze zich wenden tot de rechtbank. De rechtbank komt in dat geval met een oordeel. Kosten van een procedure voor de rechtbank zijn in beginsel voor de gemeente.

Kan een eigenaar bezwaar indienen?
Dat kan. Het is mogelijk dat de eigenaar meent dat het voorkeursrecht op zijn perceel/grond/recht niet terecht is. Hij/zij kan dan bij Gedeputeerde Staten een verzoek tot ontheffing van de verplichting met de gemeente te onderhandelen indienen.

Zoals gezegd, een uitputtende behandeling van alle aspecten is dit hier natuurlijk niet. Daarvoor moet u echt in de stukken duiken. Maar wel hopen we dat duidelijk is dat hier geen sprake is van het moeten verkopen, maar slechts een recht van eerste koop.

Overzicht van de meest gestelde vragen en antwoorden over het Voorkeursrecht. Hieraan kunnen overigens geen rechten worden ontleend.

1 Ik heb een aanschrijving gekregen. Wat houdt dat precies in? De eerste brief waarmee de gemeente u aanschrijft in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) is over het algemeen een aanwijzing. Dit is een zogenaamde aanwijzing van een perceel als gebied waarop het gemeentelijke voorkeursrecht van toepassing is. Dit heeft weer tot gevolg dat u, als u van plan bent uw huis en/ of grond te verkopen, dat u dan verplicht bent deze eerst aan de Gemeente te koop aan te bieden. U kunt dan dus niet meer zomaar vrij verkopen aan een willekeurige derde. Overigens geldt een voorkeursrecht niet alleen een perceel grond, maar heeft de aanwijzing ook gevolgen voor het overdragen of toedelen van o.a. een opstalrecht, een erfpachtrecht, een recht van beklemming en een recht van vruchtgebruik.

2 Wat kan ik doen om wanneer ik het niet met de vestiging van een Voorkeursrecht op mijn huis/perceel/recht eens ben? Het voorkeursrecht is nu voor een periode van 8 weken tijdelijk gevestigd op grond van een voorstel dat het college van Burgemeester en Wethouders aan de gemeenteraad heeft gedaan. Tegen dit voorstel, dat o.a. in de Staatscourant is bekendgemaakt, kunt u binnen 6 weken bij Burgemeester en Wethouders een bezwaarschrift indienen. Gelijk met het indienen van het bezwaarschrift of daarna kunt u bij de Voorzieningenrechter te Alkmaar een voorlopige voorziening aanvragen. Het collegevoorstel waarbij voor 8 weken een voorkeursrecht is gevestigd moet binnen die 8 weken door de gemeenteraad worden overgenomen. Anders vervalt het voorkeursrecht. Wanneer de gemeenteraad het voorstel van het College overneemt dan kan ook tegen dat raadsbesluit een bezwaarschrift worden ingediend, maar dan bij de gemeenteraad. Ook kan weer een voorlopige voorziening worden aangevraagd.

3 Hoe gaat het vervolg eruitzien?
Als u van plan bent uw huis/perceel/recht waarop een voorkeursrecht is gevestigd te verkopen, dan bent u verplicht de gemeente hiervan per aangetekende brief mededeling te doen. In feite biedt u hiermee uw grond aan aan de gemeente. Binnen acht weken na deze aanbieding moet het college van Burgemeester en Wethouders een beslissing nemen over uw aanbod. Wordt deze termijn overschreden of geven Burgemeester en Wethouders aan dat zij niet willen kopen, dan mag u gedurende drie jaren na verloop van die termijn uw huis/perceel/recht verkopen aan een ander. Indien Burgemeester en Wethouders u tijdig meedelen wel te willen kopen, dan kunt u verder met de gemeente onderhandelen over de verkoopprijs.

4 Ik had al een koopovereenkomst gesloten. Is die koopovereenkomst rechtsgeldig?
Op zich is de koopovereenkomst wel rechtsgeldig. U kunt echter slechts aan de partij waarmee u de koopovereenkomst heeft gesloten verkopen als deze koopovereenkomst is aangegaan bij notariële of bij een geregistreerde onderhandse akte vóór de vestiging van het voorkeursrecht.

5 Voor hoe lang rust die Wet Voorkeursrecht Gemeenten op mijn perceel?

In het kader van het project Stadshart is de vaststelling van een structuurplan in voorbereiding. In deze situatie kan een voorkeursrecht gedurende 2 jaar gevestigd worden.

6 Ik wil mijn perceel zo spoedig mogelijk verkopen. Welke waarde krijg ik vergoed?
U kunt met de gemeente onderhandelen over de verkoop. Als de gemeente geïnteresseerd is, is er sprake van vrije onderhandelingen. Doorgaans levert dit de prijs op die ook wordt verkregen op de vrije markt, derhalve de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik.

7 Als mijn huis/perceel/recht/recht niet word aangekocht, krijg ik dan een schadevergoeding voor de tijd dat ik in onzekerheid heb verkeerd? Voor dergelijke 'emotionele schade' bestaat geen recht op schadevergoeding

8 Kan ik mijn pand nog verbouwen of uitbouwen?
U kunt gewoon alle verbouwingen plegen die u wenst. Bij een eventuele verkoop aan de gemeente wordt de waardevermeerdering gewoon meegenomen. Let hierbij wel op dat de kosten voor verbouwing hoger kunnen zijn dan de waardevermeerdering.

9 Ik moet binnenkort mijn bedrijf uitbreiden / moderniseren. Wat moet ik nu doen?
Het feit dat er een voorkeursrecht is gevestigd wil niet zeggen dat de gemeente uiteindelijk ook zal gaan verwerven. Als dit toch doorgaat, zult u eventuele verbeteringen, moderniseringen en uitbreidingen gewoon vergoed behoren te krijgen. De schadeloosstellingen zijn in dit verband volledig vergelijkbaar met die van onteigening

10 Heb ik in dit stadium al recht op een door de overheid betaalde deskundige bijstand?
De kosten van door u ingeschakelde deskundigen dienen bij de uiteindelijke verwerving door de gemeente te worden vergoed. Daarnaast geeft de Wvg ook de mogelijkheid om door middel van een schriftelijk verzoek aan het college van Burgemeester en Wethouders een deskundig advies over de prijs uit te lokken. In dat geval zal de Rechtbank overgaan tot het benoemen van deskundigen en zijn de kosten ook voor rekening van de gemeente.

11 Wie kan ik inschakelen voor deskundige bijstand Voor deskundige bijstand op gebied van Wvg kunt u het beste een onteigenings-deskundige inschakelen. Dit kan een advocaat zijn die op het terrein van de Wvg is gespecialiseerd of ook een makelaar/ taxateur. Hij of zij dient dan wel over deze specifieke deskundigheid te beschikken.

12 Ik wil toch aan een derde verkopen. Is dit eventueel mogelijk? De Wet voorkeursrecht gemeenten biedt de mogelijkheid om ontheffing te vragen van de verplichting om aan de Gemeente te verkopen. Deze ontheffing dient u te vragen bij Gedeputeerde Staten van de Provincie Noord-Holland, met opgaaf van redenen. Indien Gedeputeerde Staten dit weigeren, heeft u nog weer mogelijkheden om hier tegen in bezwaar te komen.

13 Kan een Voorkeursrecht zomaar op mijn perceel worden gevestigd? Nee dat kan niet zomaar, daarvoor dient wel te worden voldaan aan een aantal formeel wettelijke eisen.

- Alleen gronden waarvan het huidige gebruik afwijkt van de toekomstige bestemming, welke bestemming niet agrarisch mag zijn, komen voor een aanwijzing in aanmerking.

- Als er nog geen structuurplan is, dan moet de gemeente deze binnen twee jaar ter inzage leggen.

« terug