NVM
Nieuwegein, 9 april 2003
NVM: geringe prijsdaling gemiddelde koopwoning 1e kwartaal 2003 -0,5%
Met name hoge segment beïnvloedt prijsontwikkeling
De prijs van de gemiddelde koopwoning in Nederland is in het 1e
kwartaal van 2003 met -0,5 % licht gedaald ten opzichte van het 4^e
kwartaal 2002 en komt daarmee op gemiddeld 203 duizend euro. Het
woningaanbod en de tijd dat woningen te koop staan, nemen opnieuw toe.
Daarbij blijft het aantal transacties achter op het voor het 1^e
kwartaal van het jaar gebruikelijke cijfer. De ongunstige
macro-economische ontwikkeling en de onzekerheid rond de oorlog in
Irak hebben een duidelijk negatieve invloed op de markt. Deze wordt
echter in belangrijke mate gecompenseerd door de gunstige ontwikkeling
van de betaalbaarheid van woningen.
Volgens algemeen voorzitter Oscar Smit is er door deze combinatie van
negatieve en positieve factoren nog steeds sprake van een redelijk
gezonde markt. "Ondanks het afnemende aantal transacties is de
dynamiek in de markt groot. Er is veel nieuw aanbod, waarvan een groot
deel ook weer snel verkocht wordt. Het verschil tussen vraag- en
verkoopprijs is met 3,8% klein. De duurdere woningen, de bovenste 30%
van elk woningtype, onderscheiden zich door een duidelijk dalende
tendens in de transactieprijs."
De NVM verwacht voor het komende kwartaal opnieuw een matige
prijsontwikkeling. De matige macro-economische situatie in Nederland
en de onzekerheid rond de oorlog in Irak hebben een drukkende invloed
op de woningprijzen. Daar staat de sterk toegenomen betaalbaarheid als
belangrijke positieve factor tegenover.
Sterke toename betaalbaarheid
De betaalbaarheid van de gemiddelde koopwoning is in het 1^e kwartaal
ingrijpend verbeterd. De dalende trend van de rente en de gematigde
koopprijsontwikkeling is hier debet aan. De betaalbaarheid verbetert
voor de onderscheiden huishoudensgroepen met 6 tot 10 procentpunten en
maakt dat voor het eerst sinds lange tijd de gemiddelde koopwoning
weer bereikbaar is voor de gemiddelde eenverdiener die al een eigen
woning heeft.
Tabel 1. NVM-Betaalbaarheidspercentage koopwoning
(koopwoning betaalbaar bij 100%)
kwartaal
Starters
Doorstromers
Éénverdiener Tweeverdiener
Éénverdiener Tweeverdiener
2002.Q4
79. 118%
97% 145%
2003.Q1
85. 127%
103. 155%
Uit de tabel blijkt dat het betaalbaarheidspercentage voor een
doorstomende eenverdiener
(1 x modaal) op de woningmarkt verbeterd is. Voor kopers met een
tweeverdienerinkomen (1,5 x modaal) zijn koopwoningen gemiddeld
genomen nog beter betaalbaar geworden.
Cijfers vierde kwartaal
In het 1^e kwartaal daalde de prijs van vrijstaande woningen met
-2,7%. De prijs van de andere drie woningen die de NVM onderscheidt,
blijft vrijwel gelijk: de prijs van de gemiddelde hoekwoning daalde
met -0,4%, de prijs van het gemiddelde appartement met -0,2% en de
prijs van de gemiddelde tussenwoning -0,1%.
Het totale geldsvolume gemoeid met de verkoop van woningen is in het
1^e kwartaal gedaald met 14%, na een stijging van 7% in het vorige
kwartaal. De daling van het geldsvolume wordt zo goed als volledig
veroorzaakt door een afname van het aantal transacties. Ten opzichte
van het 4e kwartaal is de prijs van de gemiddelde woning immers
nauwelijks veranderd.
Figuur 1 Prijsontwikkeling per kwartaal over meerdere jaren
(kolom: verandering ten opzichte van voorgaande kwartaal; lijn:
gemiddelde over laatste 4 kwartalen)
Figuur 2 Mediane verkoopprijs van woningen, periode 1985-2 tot 2003-1
Daling aantal transacties
In het 1^e kwartaal zijn er via NVM-makelaars 29.049 woningen
verkocht. Een daling van 13% ten opzichte van het 4^e kwartaal in
2002. Het aantal transacties blijft daarmee 7% achter op wat voor het
1^e kwartaal van 2003 verwacht mocht worden (ter vergelijking: in het
1^e kwartaal van 2002 zijn er 31.950 woningen verkocht). In het 1^e
kwartaal van 2003 hebben de woningen bij verkoop gemiddeld 71 dagen te
koop gestaan. De looptijd is hiermee toegenomen met 22%. Vrijstaande
woningen vallen hierbij op, doordat de looptijd met 13% duidelijk
minder sterk stijgt. In het 1^e kwartaal stond een gemiddelde
vrijstaande woningen in Nederland 115 dagen te koop. Ter vergelijking;
hoekwoningen staan nu 76 dagen, tussenwoningen 61 dagen en
appartementen 56 dagen te koop bij verkoop.
Toename woningaanbod
Aan het einde van het 1e kwartaal staan bij NVM-makelaars 68.333
woningen te koop, 4.938 meer dan bij het begin van het kwartaal. Dat
is een toename van ruim 8%.
De krapte-indicator, de verhouding tussen het woningaanbod en het
aantal transacties, bedraagt in maart 7,9 voor eengezinswoningen en
6,2 voor appartementen. Langzaam verschuift de focus van een
verkopersmarkt naar een ontspannen kopersmarkt.
Verschillen per regio
In Nederland is geen sprake van een nationale woningmarkt: vraag en
aanbod komen op regionaal niveau bij elkaar. Ook in het 1^e kwartaal
2003 zijn belangrijke verschillen tussen de 80 NVM-regio's zichtbaar.
De onderstaande tabel biedt de cijfers voor een dwarsdoorsnede van de
Nederlandse woningmarkten.
Tabel 1 Prijsontwikkeling, dwarsdoorsnede van de Nederlandse
woningmarkten
* voorlopig cijfer
Zuid Limburg valt op door een stevige prijsdaling na een stevige
prijsstijging in het voorgaande kwartaal. Andere dalers in het 1^e
kwartaal van 2003 zijn de regio's stad Groningen, Zutphen, Amsterdam,
Den Haag, Den Bosch en Zeeland. Alleen in Utrecht en Nijmegen stijgt
de prijs van de gemiddelde woning noemenswaard. Over het gehele
afgelopen jaar bezien is alleen in Amsterdam en Den Bosch de prijs van
de gemiddelde woning gedaald. In Zutphen is de prijs in het afgelopen
jaar gemiddeld gelijk gebleven. Alle andere regio's geven over de
laatste vier kwartalen een prijsstijging te zien. In het geval van
Zeeland, Utrecht, Zwolle, Almere, Nijmegen stad Groningen en Rotterdam
is de prijsstijging duidelijk meer dan de 0,6% die gemiddeld per
kwartaal voor Nederland is opgetreden.
Huurwoningmarkt
De NVM ondersteunt de plannen van de regering om op korte termijn de
scheefgroei in de woningmarkt aan te pakken. Met een nieuwe maatregel
willen de partijen `scheefwoners' aanpakken, dat zijn mensen die in
verhouding met hun inkomen te goedkope huurwoningen `bezet houden'. De
NVM denkt dat hiermee de doorstroming op de woningmarkt bevorderd
wordt. Dit betekent echter wel dat er duurdere huurwoningen bijgebouwd
moeten worden. De doorstroming uit huurwoningen naar koopwoningen of
naar een duurdere huurwoning komt nu namelijk nauwelijks of niet tot
stand.
Bijlage 1: Kerncijfers woningmarkt
Tabel 1 Nederland 1^e kwartaal 2003 versus 4^e kwartaal 2002
Bijlage 2: Ontwikkeling indicatoren van belang voor de woningmarkt
Nauwelijks economische groei in 2002
De economie is volgens de cijfers van het CBS in het jaar 2002 met
slechts 0,3% gegroeid, de laagste groei in 20 jaar tijd. Van enig
herstel is in de loop van het jaar geen sprake geweest. De groei van
het bruto binnenlands product (BBP) in het 4e kwartaal laat met 0,3%
geen herstel zien ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De
economische groei komt op het conto van de overheidsconsumptie en in
mindere mate van de consumptie van huishoudens. De uitvoer steeg het
4^e kwartaal van 2002 met 1,3% vergeleken met het 3^e kwartaal van
2002, maar over het gehele jaar 2002 gezien, is de uitvoer met 2,2%
gedaald.
Weinig groei verwacht in 2003
Het CPB schat de groei voor dit jaar op 0,75% en die voor 2004 op
1,75%. Hiermee blijft Nederland achter bij het gemiddelde voor de
Europese Unie. De lage groei van de uitvoer als gevolg van de
verslechterde concurrentiepositie in Nederland is de belangrijkste
reden hiervoor. Hierbij is het CPB uitgegaan van een korte oorlog in
Irak. Echter, een maandenlange oorlog in Irak die gepaard gaat met
internationale spanningen, zal een negatieve uitwerking hebben op de
economische groei. Berekeningen van het Centraal Planbureau, die eind
maart zijn voorgelegd aan het kabinet, laten zien dat de economie in
dat geval kan krimpen met 0,5%. Bron: CBS, CPB, DNB
Dalende renteniveaus
De daling van het effectief rendement op staatsobligaties (de
kapitaalmarktrente) leek zich in de maanden september-november 2002 te
stabiliseren, na een daling van gemiddeld 0,2% per maand in de
afgelopen zomer. Echter, in december 2002 lijkt de trend van de
periode juni-augustus zich weer te herstellen. De rente is in februari
2003 gedaald tot 3,67%. De hypotheekrente heeft een daling ingezet
sinds mei 2002 en kwam in februari 2003 uit op 4,3%. In maart 2003 is
de rente weer iets gestegen tot 4,4%.
Tabel 1 kapitaalmarkt- en hypotheekrente
Jul
aug
sep
okt
Nov
dec
jan
Feb
mrt
Kapitaalmarktrente
4,76%
4,48%
4,23%
4,28%
4,23%
4,04%
3,85%
3,67%
%
Hypotheekrente
5,4%
5,2%
4,9%
4,9%
4,8%
4,7%
4,5%
4,3%
4,4%
Bron: CBS/ Hypotheekshop
Dalende inflatie
De inflatie voor het gehele jaar 2002 is vastgesteld op 3,3%. In het
begin van 2003 daalde de inflatie tot onder de 3%. Een deel van deze
daling (0,2%) is toe te schrijven aan de zogenaamde basisverlegging.
De cijfers van 2002 zijn nog gebaseerd op de prijsontwikkeling van het
consumptiepakket van 1995, de cijfers voor 2003 op die van het
consumptiepakket van 2000. De in de tabel gepresenteerde gegevens zijn
gebaseerd op het nieuwe basisconsumptiepakket van 2000. In februari
2003 is de inflatie uitgekomen op 2,7%, een kleine stijging ten
opzichte van januari, toen de inflatie zelfs daalde tot 2,5%. Kleding
en schoeisel werden een stuk goedkoper en zorgden voor een daling in
januari. De stijging van de prijzen voor autobrandstoffen en
voedingsmiddelen veroorzaakte grotendeels de 0,2% stijging van de
inflatie in februari. De verwachting is dat de inflatie dit jaar af
zal nemen tot 2,25% en volgend jaar verder daalt naar 1,0%.
De geharmoniseerde Europese index laat in februari 2003 een inflatie
zien van 3,2%, 0,3% hoger dan in januari. In een jaar tijd is de
inflatie aanzienlijk gedaald. In februari 2002 was de inflatie nog
4,5%. Echter, het gemiddelde inflatiepercentage in Europa is in
februari 2003 nog altijd bijna een procent lager op 2,3%. Nederland
neemt met zijn inflatiepercentage een middenpositie in binnen de
Eurozone.
Tabel 2 Inflatiepercentages in Nederland
2001
2002
Jun 02
Okt 02
Nov 02
Dec 02
Jan 03
Feb 03
CPI alle huishoudens
2,2%
2,6%
3,4%
3,1%
2,9%
3,0%
2,5%
2,7%*
Geharmoniseerde Europese index (NL)
5,1%
3,9%
3,9%
3,6%
3,4%
3,5%
2,9%
3,2%*
* voorlopige cijfers
Bron: CBS, DNB, CPB
Stijgende werkloosheid
In de maanden september-november is het aantal geregistreerde
werklozen uitgekomen op gemiddeld 183 duizend, drieduizend meer dan de
vorige driemaandsperiode en 42 duizend hoger dan dezelfde periode een
jaar geleden. Als percentage van de beroepsbevolking is het
werkloosheidspercentage momenteel 2,5%, 0,6 procentpunt hoger dan een
jaar eerder. In de laatste twaalf maanden steeg het aantal werklozen
gemiddeld met drie à vier duizend per maand.
Het CPB spreekt de verwachting uit dat de werkloosheid in 2003 met
ongeveer 100 duizend personen op zal lopen. In percentages van de
beroepsbevolking betekent dat tussen de 4 en 5 procent van de
beroepsbevolking. Volgens De Nederlandsche Bank neemt het aantal
werklozen volgend jaar toe met circa 66 duizend.
Bron: CBS, CPB, DNB
Geen verdere daling aantal vacatures
Het aantal openstaande vacatures is in het 4e kwartaal van 2002 niet
opnieuw gedaald, maar zelfs heel licht gestegen tot 121 duizend
tegenover 115 duizend in het vorige kwartaal. Het aantal ontstane
vacatures is gelijk gebleven, terwijl het aantal vervulde vacatures
met 25% is afgenomen. De lichte stijging van het aantal openstaande
vacatures is te danken aan bedrijven met minder dan tien werknemers.
Bij middelgrote en grote ondernemingen bleef het aantal gelijk.
Het aantal openstaande vacatures eind 2002 is met een kwart afgenomen
ten opzichte van hetzelfde tijdstip een jaar eerder. Deze daling is
absoluut gezien vooral te wijten aan de afname van het aantal
openstaande vacatures bij particuliere bedrijven, dat daalde van 148
tot 108 duizend.
Bron: CBS
Daling consumentenvertrouwen
Het consumentenvertrouwen is in het eerste kwartaal van 2003 gezakt
naar het laagste punt sinds 1983. Het vertrouwen daalde tot -38, 12
punten lager dan in december, toen er zich nog een herstel van het
consumentenvertrouwen leek af te tekenen. De mening van de consument
op het gebied van zowel het economisch klimaat alsmede de
koopbereidheid is sterk verslechterd. De mening over het economische
klimaat is sinds december 2002 18 punten gedaald, de mening over de
koopbereid 8 punten. Overigens komt de daling bijna volledig op
rekening van de maand januari 2003. De grote daling in maart 2003
betreffende de bereidheid tot het doen van grote aankopen is de
heersende onzekerheid. Het consumentenvertrouwen in maart is gemeten
in de eerste twee weken van de maand, voor het uitbreken van de
oorlog. Het consumentenvertrouwen zal negatief beïnvloed worden door
een langdurige oorlog in Irak.
Bron: CBS
Tabel 3 consumentenvertrouwen (gecorrigeerd voor seizoen)
Periode
Consumenten-vertrouwen
Economisch klimaat
Koopbereidheid
w.o. grote aankopen
2002. - Januari
-4
-24
10
---
Februari
-5
-21
---
-1
Maart
-9
-24
---
-7
April
-13
-29
-2
-13
Mei
-17
-32
-7
-22
Juni
-21
-38
-10
-28
Juli
-26
-45
-13
-33
Augustus
-28
-48
-14
-37
September
-32
-54
-18
-38
Oktober
-33
-57
-17
-35
November
-30
-50
-16
-35
December
-26
-47
-12
-18
2003. - Januari
-36
-64
-18
-28
Februari
-37
-64
-19
-27
Maart
-38
-65
-20
-37
Bron: CBS
Aantal afgesloten woninghypotheken stijgt
Het kadaster noteerde in het 4e kwartaal van 2002 een totaal aantal
geregistreerde hypotheken van 136 duizend. Dit betekent een stijging
van 9,6% vergeleken met een kwartaal eerder. Het gemiddelde
hypotheekbedrag steeg in het 4e kwartaal door tot 173 duizend euro,
hetgeen een stijging van 3,6% ten opzichte van het derde kwartaal van
2002 inhoudt. Over het gehele jaar 2002 steeg het gemiddeld
hypotheekbedrag door tot 164 duizend euro tegenover 151 duizend euro
in 2001. Deze stijging hangt grotendeels samen met de stijging van de
huizenprijzen. Het totaal aan nieuw ingeschreven hypotheken steeg voor
het eerst sinds twee jaren en wel naar 501 duizend, een stijging van
21 duizend ten opzichte van 2001. Deze toename is vooral in het eerste
halfjaar van 2002 gerealiseerd. In het tweede halfjaar was er sprake
van stabilisatie. Het grootste deel van deze stijging (19 duizend) is
te danken aan oversluitingen en tweede hypotheken.
De totale uitstaande hypotheekschuld is gestegen naar 350 miljard
euro, een toename van bijna 11% ten opzichte van een jaar eerder. De
gemiddelde hypotheekschuld per woning bedroeg eind vorig jaar 110
duizend euro. Het aantal eigen woningen dat met een hypotheek is
belast, is bijna 90%.
Bron: CBS, Kadaster
Bijlage 3: Cijfers van Kadaster en NVM
Trends NVM & Kadaster lopen vertraagd parallel
In figuur 3 wordt duidelijk dat wanneer men corrigeert voor de 60 tot
90 dagen die nodig zijn voor het passeren van de koopakte, de cijfers
van het Kadaster en de NVM eenzelfde ontwikkeling te zien geven. De
NVM registreert een transactie van een bestaande koopwoning op de
datum van de koopovereenkomst tussen koper en verkoper binnen enkele
werkdagen na het uitwerken van de ontbindende voorwaarden, dat is 60
tot 90 dagen eerder dan het Kadaster, dat bij de overdracht van het
eigendom de woning als verkocht registreert.
Figuur 1: Vergelijking prijsontwikkeling NVM en Kadaster
(driemaandsgemiddelde)
Meer informatie
Voor meer informatie kunt u terecht bij de persvoorlichtster van de
NVM,
Thalia Luckel:
telefoon: 030-6085185
fax 030-6035468
internet: www.nvm.nl
e-mail: t.luckel@nvmorg.nl