CENTRAALFONDSVOLKSHUISVESTING
Waardering vastgoed woningcorporaties op bedrijfswaarde
PERSBERICHT
Waardering vastgoed woningcorporaties op bedrijfswaarde:
Sleutel voor financiële continuïteit en rendement
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting is er voorstander van dat de
waarde van het corporatiewoningbezit op reële gronden wordt bepaald.
Dat betekent dat niet de historische kostprijs van de woningen maar de
bedrijfswaarde bepalend moet zijn voor de inschatting van het vermogen
van de corporatiesector om te kunnen investeren in onder meer de
herstructurering.
De actuele discussie in de volkshuisvesting wordt sterk beheerst door
de herstructurering. Hebben de corporaties voldoende middelen om de
taken uit te kunnen voeren? Hoe wordt bepaald wat de ene corporatie
beschikbaar heeft en de ander tekort komt? De wijze waarop de omvang
en ontwikkeling van het vermogen worden vastgesteld, is in dat verband
van grote betekenis.
De keuze voor de waardering van het corporatiebezit speelt hierbij een
essentiële rol. Wordt gekozen voor een grondslag gebaseerd op de
historische kostprijs, dan is de omvang van het vermogen lager dan
wanneer de bedrijfswaarde wordt gehanteerd. Een waardering tegen
verkoopwaarde leidt veelal tot een hoger niveau. De verschillen in
uitkomsten kunnen aanzienlijk zijn.
In de uitgave .Waardering vastgoed woningcorporaties, sleutel voor
financiële continuïteit en rendement. spreekt het Centraal Fonds zijn
voorkeur uit voor een waardering tegen de bedrijfswaarde van het
bezit, omdat hierdoor het inzicht in de reële vermogenspositie van
corporaties verbetert. Met deze publicatie beoogt het Fonds tevens
inzicht te geven in het brede begrippenkader met betrekking tot
genoemde thema.s en instrumenten voor het bestuur c.q. de interne
toezichthouder van een corporatie.
De waardering van het onroerend goed is een belangrijke grondslag om
de financiële continuïteit van corporaties te kunnen bepalen. Is de
financiële continuïteit onvoldoende, dan wordt het behalen van een
rendement op het vermogen van groot belang. Het Centraal Fonds komt op
basis van de jaarstukken over 2001 tot een direct rendement op
vastgoedbeheer van 6,59%. Het totaal rendement op het eigen vermogen
kwam in 2001 op 8,65%, het rendement op vreemd vermogen op 6,25%.
De cijfers zijn fors hoger dan de enige tijd geleden gepubliceerde
cijfers uit de Aedex/IPD-index. De reden hiervoor is dat de index
de (hogere) uitpondwaarde van het bezit als grondslag heeft genomen,
terwijl het Centraal Fonds de bedrijfswaarde hanteert. Zou de index
worden gebruikt om een beeld te geven van de marktwaarde van de
corporatieportefeuille, dan ontstaat het gevaar van een verkeerd
financieel beeld van de ontwikkelingen in de sector. Het Fonds
hanteert daarom een waardebegrip waarbij wordt uitgegaan van het
feitelijk gebruik en de bestemming van de woning. Daarmee wordt een zo
reëel mogelijk beeld gegeven van de daadwerkelijke rendementen. Het
Fonds zal in december van dit jaar de rendementen presenteren over het
jaar 2002 op basis van de voor 1 juli 2003 in te dienen jaarstukken
over 2002.
Naarden, 6 mei 2003