Op voorstel van Vlaams minister van Huisvesting, Jaak GABRIELS, keurde de Vlaamse regering de krachtlijnen en een lijst van pilootprojecten principieel goed die het operationaliseren van sociale huurwoningen moet mogelijk maken via Publiek Private Samenwerking (PPS).
PPS, aanvullend instrument voor de realisatie van het
Vlaams regeerakkoord
In het Vlaamse regeerakkoord is bepaald dat tijdens deze
legislatuur 15.000 bijkomende sociale huurwoningen
gerealiseerd dienen te worden. Als aanvulling op de
bestaande financieringssystemen voor de realisatie van
sociale woningen heeft de minister het engagement
aangegaan om de handen in elkaar te slaan met de private
spelers op de huisvestingsmarkt. Dit is heden uitgemond
in een publiek-private samenwerking of PPS.
Doelstelling van de PPS
De bedoeling van het PPS verhaal is om de private markt
te betrekken bij de realisatie van sociale woningen. PPS
is een samenwerkingsverband tussen de overheid en het
bedrijfsleven, waar gezamenlijk een concreet
levenscyclusproject met een maatschappelijk doel wordt
gerealiseerd. Binnen deze samenwerking is er een
duidelijke resultaatsverbintenis vanwege de privé-partner
ten aanzien van de door de overheid gevraagde
'einddienst'.
Anders gezegd verbindt de privé-partner zich ertoe een
voorafgaand bepaalde kwaliteit van woningen te leveren.
Bij de start van ieder PPS-project wordt een heldere
taak-, verantwoordelijkheid- en risicoverdeling
opgesteld, waar iedere betrokken partij zich toe
verbindt. Deze afspraken worden van bij het begin
contractueel vastgelegd.
Win-win door taakverdeling ten gunste van de huurder
De idee bestaat erin om alle partijen te laten doen waar ze het sterkst in zijn. Enkel zo kan een win-win situatie bereikt worden waar de sociale huurder beter van wordt.
De sterkte van de privé-partner bestaat erin dat hij zijn expertise en ervaring binnen het bouwgebeuren optimaal benut, waar de lokale sociale huisvestingsinstantie instaat voor de dagelijkse organisatie en de begeleiding van de sociale huurders, terwijl de Vlaamse overheid tevens een aantal financiële risico's op zich neemt.
Einddoel is om door de samenwerking tussen private
partners, lokale sociale huisvestingsinstantie en de
overheid, evenals door hun wederzijdse inbreng en
deskundigheid een meerwaarde en een efficiëntiewinst te
realiseren. Dit moet het mogelijk maken om ofwel een
kwalitatief beter eindproduct (de woning) voor hetzelfde
geld binnen een kortere doorlooptijd te realiseren, ofwel
dezelfde kwaliteit voor minder geld binnen een kortere
doorlooptijd te realiseren.
Aanpak en werkwijze van de PPS
In een eerste fase gaan een aantal lokale sociale
huisvestingsinstanties en/of gemeenten een samenwerking
aan met een privé-partner. De lokale sociale
huisvestingsinstanties of gemeenten stellen in deze
eerste fase hun grond ter beschikking via een opstalrecht
aan de privé-partner. Op deze gronden bouwt de privé-
partner sociale woningen die een duidelijk en vooraf
bepaalde kwaliteit dienen te hebben. Dit houdt in dat het
risico van bouwen verschuift van de lokale sociale
huisvestingsinstantie naar de privé-partner.
In de door Ernst & Young uitgewerkte PPS-constructie
bouwt de private bouwheer/uitbater in een tweede fase op
eigen gronden of op gronden van derden. Deze derden
kunnen zowel sociale huisvestingsmaatschappijen,
gemeenten, OCMW's of lokale huisvestingsinstanties zijn.
Indien de private bouwheer/uitbater bouwt op de gronden
van deze derden, gebeurt dit via het bestaande systeem
van opstal. Hiervoor wordt dan door de private
bouwheer/uitbater een opstalvergoeding betaald aan de
eigenaar van de grond.
Eenmaal de woningen gebouwd kan de private
bouwheer/uitbater naar uitbating toe ofwel zelf de ver-
huur van de woningen voor zijn rekening nemen, ofwel een
contract afsluiten met een lokale sociale
huisvestingsinstantie voor de verhuur van de woningen.
Hier komt dan de sterkte van de lokale sociale
huisvestingsinstantie naar voor: zij hebben de expertise
en de mensen voor de feitelijke verhuur en het dagelijks
contact met de sociale huurder. Binnen PPS werd namelijk
uitgegaan van het standpunt dat de private bouwheer niet
de ervaring heeft om het dagelijks beheer en het verhuur
van de woningen te organiseren en daarvoor ook niet
meteen vragende partij is.
Aangezien de private bouwheer/uitbater niet zelf instaat
voor de verhuur, en dus ook de inkomsten ervan niet
ontvangt, wordt een erfpachtovereenkomst afgesloten
tussen de private bouwheer/uitbater en de lokale sociale
huisvestingsinstantie. De private bouwheer/uitbater zal
hiervoor een erfpachtcanon vragen aan de lokale sociale
huisvestingsinstantie. Deze erfpachtovereenkomst wordt
afgesloten voor een periode van 27 jaar. Deze periode is
echter wettelijk opgelegd en hiervan kan niet worden
afgeweken. Dit betekent dan ook dat het
levenscyclusproject waarbij gebruik wordt gemaakt van de
formule van de erfpacht een duurtijd heeft van 27 jaar.
De private bouwheer/uitbater blijft gedurende die periode
verantwoordelijk voor het groot onderhoud en de normale
herstellingen die een normale constructie en woning
verlangen.
De lokale sociale huisvestingsinstantie kan zich bij
aanvang van het PPS-project ertoe verbinden om na deze
periode van 27 jaar een vooraf overeengekomen restwaarde
aan de PPS bouwheer/uitbater te betalen en wordt aldus de
volle eigenaar van het onroerend goed, dat zij verder in
huur kan geven of verkopen binnen de vastgelegde
richtlijnen van de toepasselijke wetgeving. Indien de
lokale sociale huisvestingsinstantie echter niet de
gebouwen wenst te verwerven, kan de private
bouwheer/uitbater de grond verwerven tegen een vooraf
bepaalde prijs.
Enerzijds zal de lokale sociale huisvestingsinstantie
voor het verhuren van de woningen een beheersvergoeding
ontvangen van de private bouwheer/uitbater. Anderzijds
zal de lokale huisvestingsinstantie op zijn beurt de
inkomsten generen uit (i) de door de sociale huurder te
betalen huurprijs, (ii) een door de Vlaamse overheid te
betalen verhuursubsidie - dit is het verschil tussen de
basishuurprijs en de reële sociale huurprijs die de
huurder betaalt - en (iii) een netto te financieren saldo
om aan het vooropgestelde rendement te komen. Deze
verhuursubsidie zal betaald worden door het Garantiefonds
voor Huisvesting. Bij de begrotingsopmaak 2003 werd
overeengekomen om hiervoor 25 miljoen euro vrij te maken.
Een vernieuwend verhaal
Het nieuwe van het ganse PPS-verhaal bestaat er dus in
dat - om de rendabiliteit van het project te garanderen
en de private bouwheer/uitbater niet alle financiële
risico te laten dragen - de Vlaamse overheid via het
Garantiefonds tussenkomt in mogelijke financiële
risico's. Naast het betalen van een verhuursubsidie
gedurende 27 jaar en het netto te financieren saldo om
aan het vooropgestelde rendement te komen, betaalt het
Garantiefonds tevens forfaitair aan de verhuurder(meestal
de Sociale Huisvestingsmaatschappij) een leegstands-
vergoeding van 3% van de reële sociale huur en 2% voor
eventuele wanbetalingen van de sociale huurder. Boven
deze percentages dient de verhuurder deze risico's zelf
te dragen. Dit vormt een extra stimulans voor deze
laatste om een maximale verhuring na te streven.
De verschillen met de traditionele financieringssystemen
zoals deze via het investeringsprogramma (IP) van de
Vlaamse Huisvestingsmaatschappij voor de huursector en de
projectsubsidie Subsidie Bouw en Renovatie (SBR)
enerzijds en de PPS-projecten anderzijds situeren zich in
een verschuiving van de risico's en een andere verdeling
van de taken en de verantwoordelijkheden. Deze
verschuiving van verantwoordelijkheden en risico's heeft
zowel financiële als juridische consequenties voor alle
belanghebbende partijen.
Pilootprojecten
Bij aanvang van PPS werden een aantal pilootprojecten
geselecteerd die binnen de voorgestelde PPS-structuur
zullen uitgewerkt en gerealiseerd worden.
In een eerste fase zijn de projecten huurwoningen die
gebouwd worden door de private bouwheer/uitbater op
publieke gronden. De publieke huisvestingsactoren
beschikken immers nog over een groot volume aan bouwrijpe
gronden. Bovendien zijn de publieke huisvestingsactoren
meer vertrouwd met de problematiek van de sociale
woningbouw en de sociale huurders. Vanaf de tweede fase
zal evenwel ook beroep gedaan worden op gronden en
gebouwen in private handen.
Wat de keuze van de pilootprojecten betreft werd
voornamelijk rekening gehouden met zowel het Ruimtelijk
Structuurplan Vlaanderen als beleidskader, evenals met
het nastreven van een optimale mix tussen de geografische
ligging en de grootte, de aard van het gebied en de
woonbehoeften (lees de bestaande wachtlijsten per
provincie). In totaal werden in deze eerste fase 930 te
bouwen woningen geïnventariseerd.
De lijst met de 930 te bouwen woningen ziet er per
provincie uit als volgt:
- West-Vlaanderen, 50 in Izegem en 85 in Oostende;
- Oost-Vlaanderen, 42 in Aalst en 192 in Gent;
- Vlaams-Brabant, 44 in Dilbeek en 97 in Tienen;
- Antwerpen, 188 in Antwerpen en 75 in Lier;
- Limburg, 128 in Lommel en 29 in Tongeren.
Ongeveer 40% is gelegen in de grootsteden Antwerpen en
Gent. Met de middelen voorzien in het Garantiefonds
vanuit de begroting 2003 is de financiering van 436 van
de 930 woningen alvast verzekerd. De minister voorziet om
de financiering van de overige woningen vast te leggen
naar aanleiding van de begrotingsopmaak 2004.
Conclusie
Het volledig PPS-project kadert binnen de krachtlijnen
van het huidige huisvestingsbeleid om efficiënt te
voldoen aan de sociale woonbehoefte en het stimuleren van
de eigendomsverwerving door de sociale huurder. Dit PPS-
model voor sociale huisvesting is meteen ook de eerste
PPS die de Vlaamse regering volledig heeft uitgewerkt,
klaar voor implementatie.
persinfo : Mark Vanleeuw, woordvoerder van
minister Gabriels - tel. 02 553 12 00
e-mail: persdienst.gabriels@vlaanderen.be
---