Vlaamse overheid

Op voorstel van Vlaams minister van Huisvesting, Jaak GABRIELS, keurde de Vlaamse regering de krachtlijnen en een lijst van pilootprojecten principieel goed die het operationaliseren van sociale huurwoningen moet mogelijk maken via Publiek Private Samenwerking (PPS).

PPS, aanvullend instrument voor de realisatie van het Vlaams regeerakkoord

In het Vlaamse regeerakkoord is bepaald dat tijdens deze legislatuur 15.000 bijkomende sociale huurwoningen gerealiseerd dienen te worden. Als aanvulling op de bestaande financieringssystemen voor de realisatie van sociale woningen heeft de minister het engagement aangegaan om de handen in elkaar te slaan met de private spelers op de huisvestingsmarkt. Dit is heden uitgemond in een publiek-private samenwerking of PPS.

Doelstelling van de PPS

De bedoeling van het PPS verhaal is om de private markt te betrekken bij de realisatie van sociale woningen. PPS is een samenwerkingsverband tussen de overheid en het bedrijfsleven, waar gezamenlijk een concreet levenscyclusproject met een maatschappelijk doel wordt gerealiseerd. Binnen deze samenwerking is er een duidelijke resultaatsverbintenis vanwege de privé-partner ten aanzien van de door de overheid gevraagde 'einddienst'.

Anders gezegd verbindt de privé-partner zich ertoe een voorafgaand bepaalde kwaliteit van woningen te leveren. Bij de start van ieder PPS-project wordt een heldere taak-, verantwoordelijkheid- en risicoverdeling opgesteld, waar iedere betrokken partij zich toe verbindt. Deze afspraken worden van bij het begin contractueel vastgelegd.

Win-win door taakverdeling ten gunste van de huurder

De idee bestaat erin om alle partijen te laten doen waar ze het sterkst in zijn. Enkel zo kan een win-win situatie bereikt worden waar de sociale huurder beter van wordt.

De sterkte van de privé-partner bestaat erin dat hij zijn expertise en ervaring binnen het bouwgebeuren optimaal benut, waar de lokale sociale huisvestingsinstantie instaat voor de dagelijkse organisatie en de begeleiding van de sociale huurders, terwijl de Vlaamse overheid tevens een aantal financiële risico's op zich neemt.

Einddoel is om door de samenwerking tussen private partners, lokale sociale huisvestingsinstantie en de overheid, evenals door hun wederzijdse inbreng en deskundigheid een meerwaarde en een efficiëntiewinst te realiseren. Dit moet het mogelijk maken om ofwel een kwalitatief beter eindproduct (de woning) voor hetzelfde geld binnen een kortere doorlooptijd te realiseren, ofwel dezelfde kwaliteit voor minder geld binnen een kortere doorlooptijd te realiseren.

Aanpak en werkwijze van de PPS

In een eerste fase gaan een aantal lokale sociale huisvestingsinstanties en/of gemeenten een samenwerking aan met een privé-partner. De lokale sociale huisvestingsinstanties of gemeenten stellen in deze eerste fase hun grond ter beschikking via een opstalrecht aan de privé-partner. Op deze gronden bouwt de privé- partner sociale woningen die een duidelijk en vooraf bepaalde kwaliteit dienen te hebben. Dit houdt in dat het risico van bouwen verschuift van de lokale sociale huisvestingsinstantie naar de privé-partner.

In de door Ernst & Young uitgewerkte PPS-constructie bouwt de private bouwheer/uitbater in een tweede fase op eigen gronden of op gronden van derden. Deze derden kunnen zowel sociale huisvestingsmaatschappijen, gemeenten, OCMW's of lokale huisvestingsinstanties zijn. Indien de private bouwheer/uitbater bouwt op de gronden van deze derden, gebeurt dit via het bestaande systeem van opstal. Hiervoor wordt dan door de private bouwheer/uitbater een opstalvergoeding betaald aan de eigenaar van de grond.

Eenmaal de woningen gebouwd kan de private bouwheer/uitbater naar uitbating toe ofwel zelf de ver- huur van de woningen voor zijn rekening nemen, ofwel een contract afsluiten met een lokale sociale huisvestingsinstantie voor de verhuur van de woningen. Hier komt dan de sterkte van de lokale sociale huisvestingsinstantie naar voor: zij hebben de expertise en de mensen voor de feitelijke verhuur en het dagelijks contact met de sociale huurder. Binnen PPS werd namelijk uitgegaan van het standpunt dat de private bouwheer niet de ervaring heeft om het dagelijks beheer en het verhuur van de woningen te organiseren en daarvoor ook niet meteen vragende partij is.

Aangezien de private bouwheer/uitbater niet zelf instaat voor de verhuur, en dus ook de inkomsten ervan niet ontvangt, wordt een erfpachtovereenkomst afgesloten tussen de private bouwheer/uitbater en de lokale sociale huisvestingsinstantie. De private bouwheer/uitbater zal hiervoor een erfpachtcanon vragen aan de lokale sociale huisvestingsinstantie. Deze erfpachtovereenkomst wordt afgesloten voor een periode van 27 jaar. Deze periode is echter wettelijk opgelegd en hiervan kan niet worden afgeweken. Dit betekent dan ook dat het
levenscyclusproject waarbij gebruik wordt gemaakt van de formule van de erfpacht een duurtijd heeft van 27 jaar. De private bouwheer/uitbater blijft gedurende die periode verantwoordelijk voor het groot onderhoud en de normale herstellingen die een normale constructie en woning verlangen.

De lokale sociale huisvestingsinstantie kan zich bij aanvang van het PPS-project ertoe verbinden om na deze periode van 27 jaar een vooraf overeengekomen restwaarde aan de PPS bouwheer/uitbater te betalen en wordt aldus de volle eigenaar van het onroerend goed, dat zij verder in huur kan geven of verkopen binnen de vastgelegde richtlijnen van de toepasselijke wetgeving. Indien de lokale sociale huisvestingsinstantie echter niet de gebouwen wenst te verwerven, kan de private bouwheer/uitbater de grond verwerven tegen een vooraf bepaalde prijs.

Enerzijds zal de lokale sociale huisvestingsinstantie voor het verhuren van de woningen een beheersvergoeding ontvangen van de private bouwheer/uitbater. Anderzijds zal de lokale huisvestingsinstantie op zijn beurt de inkomsten generen uit (i) de door de sociale huurder te betalen huurprijs, (ii) een door de Vlaamse overheid te betalen verhuursubsidie - dit is het verschil tussen de basishuurprijs en de reële sociale huurprijs die de huurder betaalt - en (iii) een netto te financieren saldo om aan het vooropgestelde rendement te komen. Deze verhuursubsidie zal betaald worden door het Garantiefonds voor Huisvesting. Bij de begrotingsopmaak 2003 werd overeengekomen om hiervoor 25 miljoen euro vrij te maken.

Een vernieuwend verhaal

Het nieuwe van het ganse PPS-verhaal bestaat er dus in dat - om de rendabiliteit van het project te garanderen en de private bouwheer/uitbater niet alle financiële risico te laten dragen - de Vlaamse overheid via het Garantiefonds tussenkomt in mogelijke financiële risico's. Naast het betalen van een verhuursubsidie gedurende 27 jaar en het netto te financieren saldo om aan het vooropgestelde rendement te komen, betaalt het Garantiefonds tevens forfaitair aan de verhuurder(meestal de Sociale Huisvestingsmaatschappij) een leegstands- vergoeding van 3% van de reële sociale huur en 2% voor eventuele wanbetalingen van de sociale huurder. Boven deze percentages dient de verhuurder deze risico's zelf te dragen. Dit vormt een extra stimulans voor deze laatste om een maximale verhuring na te streven.

De verschillen met de traditionele financieringssystemen zoals deze via het investeringsprogramma (IP) van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij voor de huursector en de projectsubsidie Subsidie Bouw en Renovatie (SBR) enerzijds en de PPS-projecten anderzijds situeren zich in een verschuiving van de risico's en een andere verdeling van de taken en de verantwoordelijkheden. Deze verschuiving van verantwoordelijkheden en risico's heeft zowel financiële als juridische consequenties voor alle belanghebbende partijen.

Pilootprojecten

Bij aanvang van PPS werden een aantal pilootprojecten geselecteerd die binnen de voorgestelde PPS-structuur zullen uitgewerkt en gerealiseerd worden.

In een eerste fase zijn de projecten huurwoningen die gebouwd worden door de private bouwheer/uitbater op publieke gronden. De publieke huisvestingsactoren beschikken immers nog over een groot volume aan bouwrijpe gronden. Bovendien zijn de publieke huisvestingsactoren meer vertrouwd met de problematiek van de sociale woningbouw en de sociale huurders. Vanaf de tweede fase zal evenwel ook beroep gedaan worden op gronden en gebouwen in private handen.

Wat de keuze van de pilootprojecten betreft werd voornamelijk rekening gehouden met zowel het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen als beleidskader, evenals met het nastreven van een optimale mix tussen de geografische ligging en de grootte, de aard van het gebied en de woonbehoeften (lees de bestaande wachtlijsten per provincie). In totaal werden in deze eerste fase 930 te bouwen woningen geïnventariseerd.

De lijst met de 930 te bouwen woningen ziet er per provincie uit als volgt:

- West-Vlaanderen, 50 in Izegem en 85 in Oostende;
- Oost-Vlaanderen, 42 in Aalst en 192 in Gent;
- Vlaams-Brabant, 44 in Dilbeek en 97 in Tienen;
- Antwerpen, 188 in Antwerpen en 75 in Lier;
- Limburg, 128 in Lommel en 29 in Tongeren.
Ongeveer 40% is gelegen in de grootsteden Antwerpen en Gent. Met de middelen voorzien in het Garantiefonds vanuit de begroting 2003 is de financiering van 436 van de 930 woningen alvast verzekerd. De minister voorziet om de financiering van de overige woningen vast te leggen naar aanleiding van de begrotingsopmaak 2004.

Conclusie

Het volledig PPS-project kadert binnen de krachtlijnen van het huidige huisvestingsbeleid om efficiënt te voldoen aan de sociale woonbehoefte en het stimuleren van de eigendomsverwerving door de sociale huurder. Dit PPS- model voor sociale huisvesting is meteen ook de eerste PPS die de Vlaamse regering volledig heeft uitgewerkt, klaar voor implementatie.

persinfo : Mark Vanleeuw, woordvoerder van minister Gabriels - tel. 02 553 12 00
e-mail: persdienst.gabriels@vlaanderen.be


---