Partij van de Arbeid
27-05-2003
PvdA wil 5000 woningen extra bouwen
De PvdA-raadsleden Bouwe Olij en Thijs Reuten hopen met het 5000
woningen extra plan de stagnatie die momenteel in de bouw optreedt te
doorbreken.
Projectontwikkelaars starten namelijk niet met de bouw van woningen
zolang zij niet 70% van de woningen op tekening hebben verkocht.
Volgens Olij en Reuten kunnen door het maken van concrete projectafspraken met individuele corporaties (package deals) 5000 woningen extra gebouwd worden in 5 jaar.
Het plan houdt in dat de corporaties naast de gebruikelijke 30% sociale huurwoningen nog 20% sociale huurwoningen en/of middeldure huurwoningen bouwen. Deze 20% huurwoningen mag later (na de eerste verhuizing) verkocht worden, wat financieel aantrekkelijk is voor de corporaties. Tegelijkertijd moeten de corporaties garanderen dat zij de overige 50% koopwoningen in een project of gebied direct bouwen en daar niet mee wachten tot de woningen op tekening zijn verkocht.
De raadsnotitie is vandaag aan het college van Burgemeester en Wethouders gestuurd met het verzoek na te gaan of het maken van afspraken met individuele corporaties op basis van de voorstellen haalbaar is. Zie hieronder de volledige notitie
5000 WONINGEN EXTRA PLAN
Een plan voor de bouw van meer sociale en middeldure huurwoningen
Notitie van de Amsterdamse PvdA-gemeenteraadsleden Bouwe Olij en Thijs
Reuten
Vooraf
Begin april 2003 is de nota Handen uit de mouwen, huizen bouwen!! van
het college van Burgemeester en Wethouders verschenen (gemeenteblad
afd. 1 nr. 223) De nota is een actieplan voor de woningproductie. Het
actieplan is gebaseerd op de Nota Woningproductie, naar een kortere
doorlooptijd van september 2002 en de reacties die daarop zijn gevolgd
in de inspraakronde. De PvdA-fractie heeft als reactie en in
aanvulling op de Nota Woningproductie in oktober 2002 de nota Blijven
Bouwen geschreven (gemeenteblad afd. 1 nr. 590). In Handen uit de
mouwen, huizen bouwen wordt ingegaan op onze voorstellen. Onder andere
ons voorstel om tijdelijk de verkoop van nieuwe sociale huurwoningen
toe te staan is, in gewijzigde vorm, overgenomen.
Aanleiding
Handen uit de mouwen, huizen bouwen is een goed actieplan met tal van
concrete maatregelen die naar verwachting zullen bijdragen aan het
weer op gang brengen van de bouwproductie. Belangrijk onderdeel van
het actieplan is de overeenkomst die het college van Burgemeester en
Wethouders in februari jl. heeft gesloten met de Amsterdamse Federatie
van Woningcorporaties. Die afspraken over onder andere verkoop op
termijn van een deel van de sociale huurwoningenproductie, onrendabele
parkeervoorzieningen en verhoogde aanvangshuren hebben ertoe geleid
dat het fameuze tekort van circa 50.000 euro op een nieuw te bouwen
sociale huurwoning zeer aanzienlijk is teruggedrongen. Zodanig zelfs
dat de door ons voorgestelde constructie in de vorm van Vangnet NV,
waarbij de corporaties een inkomstengarantie uit nog te verkopen bezit
krijgen, niet meer nodig is. Allemaal goed en hoopgevend nieuws. In de
voorstellen ontbreekt echter een plan dat in gaat tegen de trend in de
markt.
In tekeningen kun je niet wonen
De verslechterde economie en de nog steeds hoge koopprijzen zijn de
hoofdoorzaken van het achterblijven van de bouw van dure en middeldure
koopwoningen. Er zijn te weinig kopers en projectontwikkelaars
hanteren in Amsterdam de stelregel dat pas met de bouw van
koopwoningen wordt gestart als zon 70% op tekening is verkocht. Op
zich is daar wel wat voor te zeggen maar nu de verkoop stagneert,
stagneert ook de start bouw van veel projecten. Projectontwikkelaars
beginnen niet met bouwen omdat zij het risico van leegstand te groot
vinden. Hun core business is bouwen en verkopen. In het tijdelijk
verhuren van koopwoningen zijn ze niet goed want ze hebben er de
organisatie niet voor, hebben er geen ervaring mee en het kost ze
teveel geld.
Bij het college van Burgemeester en Wethouders lijkt enigszins de
neiging te bestaan zich neer te leggen bij het gegeven dat de markt
bepaalt wanneer er woningen worden gebouwd. Deze houding blijkt
bijvoorbeeld uit de passage in Handen uit de mouwen waarin wordt
gesteld dat de bouw van de afgesproken 16.000 woningen in deze
collegeperiode alleen lukt als de economische recessie niet doorzet.
Het neerleggen bij de ontwikkelingen in de markt blijkt ook uit de onlangs door het college van Burgemeester en Wethouders uitgebrachte Nota investeringsprioriteiten, nu of straks. Uitgangspunt daarin is het overaanbod aan plannen ten opzichte van de beoogde productie. Daarom wil men de voorbereiding van een groot aantal plannen temporiseren. Het is goed dat het college met de nota investeringsprioriteiten is gekomen en nut en noodzaak van alle projecten op een rijtje heeft gezet. Ten aanzien van het overaanbod van plannen voor kantoren en bedrijfsterreinen is het terecht dat men voorstelt de planvorming te temporiseren. Het heeft immers weinig zin te bouwen voor de leegstand. Maar voor de woningproductie geldt dit, wat de PvdA betreft, zeker niet.
In Amsterdam is de woningnood groot. Het bestrijden ervan is één van
de speerpunten uit ons verkiezingsprogramma. Die nood kan het best
bestreden worden door het bouwen van veel woningen in verschillende
prijscategorieën. Daarvoor zijn plannen nodig en woningbouwcorporaties
en projectontwikkelaars om die woningen te bouwen. De
projectontwikkelaars willen geen risico lopen en willen niet bouwen
zolang hun woningen op tekening niet zijn verkocht. Aangezien je in
tekeningen niet kan wonen legt de PvdA zich hier niet bij neer en
heeft het volgende bedacht om te proberen toch woningen te kunnen
laten bouwen.
Corporaties bouwen wel
Zoals gezegd heeft het college van Burgemeester en Wethouders onlangs
overeenstemming bereikt met de corporaties over de bouw van 4.800
(30%) sociale huurwoningen tot 2006. Van projectontwikkelaars en
corporaties samen wordt verwacht dat zij de resterende 11.200 (70%)
koop- en (middel)dure huurwoningen bouwen. Op deze manier kunnen in
principe de voor 2006 afgesproken 16.000 woningen worden gebouwd. De
PvdA wil proberen de stagnatie op de bouwmarkt te doorbreken en zowel
de projectontwikkelaars als de corporaties te stimuleren stevig aan de
slag te gaan en er nog een schepje bovenop te doen.
Voorstel package deal
De corporaties wordt gevraagd in bepaalde grote projecten of in
bijvoorbeeld de stedelijke vernieuwingsgebieden in Noord, Zuidoost en
de Westelijke Tuinsteden, naast de gebruikelijke 30% sociale
huurwoningen tijdelijk
20% extra sociale huurwoningen en/of middeldure huurwoningen te
bouwen. De corporaties mogen na de eerste mutatie verkopen of
marktconform verhuren. Daarnaast zouden zij tevens de overige 50%
marktsectorwoningen in het project of het gebied moeten realiseren.
Deze koop- en (middel)dure huurwoningen zouden zij tegelijk met de
sociale huurwoningen risicodragend moeten bouwen. Dit zou mogelijk
moeten zijn omdat een corporatie in tegenstelling tot een marktpartij
niet blijft zitten met onverkoopbare koopwoningen. De corporatie kan
ze immers tijdelijk verhuren, totdat de verkoop weer aantrekt.
Verhuren is ten slotte hun core business. Om de achterstand in de
bouwproductie in te lopen zou uitgangspunt van de onderhandelingen
moeten zijn de bouw van tenminste 1000 woningen extra per jaar boven
op de doelstelling van 4000 woningen per jaar. De regeling zou voor
maximaal 5 jaar moeten gelden.
Vaste grondprijs voor de 20% extra sociale of middeldure huurwoningen
De corporaties zullen voor het lopen van het extra risico iets terug
willen zien. Dat zou kunnen door enerzijds voor de marktwoningen de
gewone residuele grondprijs te vragen (eventueel met een iets hogere
vergoeding voor risico) en te onderhandelen over een vaste grondprijs
voor de 20% extra sociale en/of middeldure huurwoningen die gebouwd
worden. Deze extra huurwoningen zouden wat ons betreft direct weer
verkocht mogen worden bij mutatie of daarna wanneer het de corporatie
uitkomt. Dit is voor de corporatie een financieel aantrekkelijke
constructie. Voor die 20% extra huurwoningen zal daarom een hogere dan
de gebruikelijke vaste grondprijs gevraagd worden. De hoogte van die
grondprijs moet bij eerste uitgifte van de grond worden vastgesteld.
Bij latere verkoop of marktconforme verhuur van de 20% huurwoningen
komt de gemeente dan niet meer langs om een hogere grondprijs op te
eisen.
Ten behoeve van onze nota Blijven Bouwen heeft het toenmalige
Grondbedrijf voor ons berekend dat op basis van een aantal aannames
bij verkoop na 10 jaar van een sociale huurwoning er een positief
saldo ontstaat van 37.000 euro. Recente nieuwe berekeningen door het
Ontwikkelingsbedrijf laten zien dat afhankelijk van de te hanteren
parameters voor stichtingskosten, verkoopprijs, huurprijs enz. vaste
grondprijzen van tussen de 28.000 en 38.000 euro tot de mogelijkheden
behoren voor deze 20% extra huurwoningen.
Voordelen
Bovenstaande aanpak leidt tot de volgende voordelen:
* Ten eerste natuurlijk de bouwproductie die fors gaat toenemen,
want er worden niet alleen extra huurwoningen maar ook meer
koopwoningen gebouwd met de daarbij horende grondopbrengsten;
* Ten tweede komen door de bouw van extra sociale en/of middeldure
huurwoningen voldoende woningen beschikbaar die nodig zijn voor
bewoners die in het kader van de stedelijke vernieuwing moeten
verhuizen;
* Ten derde leidt de gemeente geen renteverlies meer op bouwrijpe
kavels waar veel in is geïnvesteerd maar die niet worden
uitgegeven. Bijvoorbeeld: We gaan ervan uit dat voor 2000 woningen
de grond klaarligt voor bebouwing (verwerving, eventueel sloop,
infrastructuur, bouwrijpmaken etc.) en die grond wordt door
allerlei omstandigheden een jaar later uitgegeven dan gepland. Bij
een gepleegde investering van 40.000 euro per woning en een
rekenrente van 5% gaat het om een totaalbedrag aan renteverlies
van 4 miljoen euro per jaar.
* Ten vierde voert de gemeente hiermee een anti-cyclisch beleid. Met
deze investeringen buigt ze de negatieve economische spiraal om.
Het is bekend dat één arbeidsplaats in de bouw een multiplier
effect heeft van 3 à 4. Heel belangrijk dus in de strijd tegen de
snel oplopende werkloosheid in de stad;
* Ten vijfde zal het bouwen van huizen een gunstig effect hebben op
de marktpartijen. Projectontwikkelaars zullen zien dat de woningen
die door de corporaties gebouwd zijn, verkocht worden. Het zou
voor hen een signaal kunnen zijn af te stappen van het pas te
willen bouwen als de woningen op tekening zijn verkocht;
* Ten zesde betekent de bouw van woningen vermindering van de druk
op de woningmarkt hetgeen een gunstig effect heeft op de prijs en
dat maakt de koopwoningen betaalbaar voor een grotere groep
kopers;
* Ten zevende leidt de bouw van woningen tot doorstroming in de
sociale huursector;
* Ten slotte versterken we buurten, winkels en voorzieningen met de
bouw van woningen. Helen we de stad en versterken we de
levendigheid en leefbaarheid van de stad.
De package deals met de individuele corporaties zullen slechts van
tijdelijke aard behoeven te zijn en zouden gekoppeld moeten zijn aan
concrete projecten. Wij denken dat de bouw van 5000 woningen extra in
5 jaar voldoende is om de bouwproductie weer aan te jagen.
Nadelen
Elk voordeel hep zn nadeel
. Maar in dit geval is het nadeel te overzien.
De grootste tegenvaller bij de voorgestelde aanpak zou zich voor kunnen doen bij het Ontwikkelingsbedrijf. In de grondexploitaties voor de verschillende projecten en gebieden is rekening gehouden met hoge grondopbrengsten. Die verwachtingen zijn enerzijds ontstaan als gevolg van de hoge grondprijzen van de afgelopen jaren en anderzijds omdat in alle plannen wordt uitgegaan van 70% marktsectorwoningen en slechts 30% sociale huurwoningen. In ons voorstel kan het aandeel sociale huurwoningen tijdelijk toenemen van 30% tot 50%.
Als we aannemen dat projectontwikkelaars de komende jaren nog zon 1000
woningen per jaar blijven bouwen dan zouden de corporaties 4000
woningen per jaar voor hun rekening moeten nemen. 20% daarvan (800)
zouden onder de nieuwe voorwaarden vallen en bij mutatie verkocht
mogen worden.. Deze 800 woningen kunnen zoals gezegd meer opbrengen
dan de gebruikelijke vaste lage grondprijs van 10.000 euro voor een
sociale huurwoning.
Stel dat voor deze woningen een vaste grondprijs mogelijk blijkt te
zijn van 38.000 euro. Als we vervolgens uitgaan van een grondprijs
voor een middensegment koopwoning van 63.000 is het nadelige verschil
voor de gemeente 25.000 euro per woning. Tegenover dit nadeel staan
echter wel de eerder genoemde voordelen, zoals, door de package deal,
de versnelde bouw van marktwoningen en beperking van het renteverlies.
Als het voorstel werkt en leidt tot een hogere bouwproductie worden
ook nog eens 1000 woningen eerder gebouwd dan waarop het
Ontwikkelingsbedrijf had gerekend (5000 in plaats van 4000). Dit
betekent ook minder renteverlies.
Door ons plan worden 200 marktwoningen en 800 (tijdelijk) sociale en/of middeldure huurwoningen (met een hogere vaste grondprijs) meer gebouwd dan gepland. Door de dalende vrij op naamprijzen van woningen en de minder hard dalende bouwkosten treedt thans een sterke daling op van de residuele grondprijs. Als deze trend zich doorzet kan niet uitgesloten worden dat de grondprijs voor de 800 sociale en/of middeldure huurwoningen dicht in de buurt komt van de dan sterk gedaalde residuele grondprijs voor marktwoningen. Door de bouw in de komende jaren van én meer marktwoningen én meer sociale en/of middeldure huurwoningen pakken onze voorstellen waarschijnlijk niet extreem nadelig uit voor het Ontwikkelingsbedrijf.
Overigens zijn wij van mening dat de belangrijkste doelstelling van de
gemeente natuurlijk niet is de winstmaximalisatie van het
Ontwikkelingsbedrijf maar de bouw van zoveel mogelijk woningen. Daarom
heeft de PvdA ook ingestemd met de met Vesteda gesloten overeenkomst
voor de bouw van 2500 middeldure huurwoningen in 10 jaar. Hiermee ziet
de gemeente af van een potentiële grondopbrengst van zon 30 miljoen
euro.
Van minstens zo groot belang is de vraag of er voldoende sterke
corporaties zijn die risicodragend willen en kunnen investeren in de
bouw van zoveel woningen. Wij beseffen dat nogal wat van de
corporaties wordt gevraagd. Namelijk extra financieringsruimte, extra
risico en extra ondernemerschap. Om er achter te komen of ons plan
haalbaar is zal het college van Burgemeester en Wethouders zo snel
mogelijk om de tafel moeten met de corporaties die kunnen en willen
investeren en bouwen.
De eventuele nadelige financiële consequenties van ons voorstel moeten
uiteraard serieus in ogenschouw worden genomen maar de PvdA-fractie
wijst erop dat in tijden van woningnood en economische recessie niet
uitsluitend naar de verdiencapaciteit van het Ontwikkelingsbedrijf
moet worden gekeken. De maatschappelijke en economische voordelen van
een hogere bouwproductie dienen nadrukkelijk in de afweging te worden
betrokken.
De fractie van de Partij van de Arbeid verzoekt het college van
Burgemeester en Wethouders om:
1. Te onderzoeken of het haalbaar is op basis van de voorstellen uit
deze notitie concrete productieafspraken te maken met individuele
corporaties en, als daar belangstelling voor bestaat, ook met
projectontwikkelaars;
2. De notitie te voorzien van een preadvies;
3. In de planning ervan uit te gaan dat het preadvies besproken kan
worden in de raadscommissie Stedelijke Ontwikkeling en Waterbeheer
op 22 oktober 2003 gelijk met de definitieve voorstellen in het
kader van de nota Investeringsprioriteiten.
Bouwe Olij, Thijs Reuten
Amsterdam, 26 mei 2003
Bouwe Olij
reacties