persbericht / nr. 1740
24-juni-2003
Naar betaalbare landbouwgrond door verhandelbare ontwikkelingsrechten
Landbouwgrond is veel duurder dan op basis van de agrarische
productiewaarde zou mogen worden verwacht. De kans op toekomstige
bestemmingswijzigingen houdt de prijzen hoog. Een bestemming voor
woningbouw heeft immers een enorme invloed op de opbrengstprijs van de
grond. Een oplossing voor de scheve verhouding tussen agrarische
grondprijs en productiewaarde biedt een systeem van verhandelbare
bouw- of ontwikkelingsrechten. Deze zouden kunnen worden toegekend aan
boeren in gebieden met een blijvend groene bestemming. Tegelijkertijd
zou het bouwen in gebieden met een meer stedelijke bestemming moeten
worden gebonden aan het bezit van zulke ontwikkelingsrechten. Boeren
uit 'groene' gebieden kunnen hun rechten tegen de marktprijs verkopen
aan stedelijke ontwikkelaars. Daar zit voor de boer dan wel een
privaatrechtelijke verplichting aan vast om de grond langdurig als
landbouwgrond te blijven gebruiken. Boeren worden zo gecompenseerd
voor gebruiksbeperkingen op hun dure grond en de stedelijke
ontwikkelaars betalen mee aan de instandhouding van de groene ruimte.
Deze gedachte is uitgewerkt in een studie van het LEI en Alterra, in
het kader van de 'Denktank Melkveehouderij'. Bijna twee derde van de
landbouwgrond in Nederland wordt gebruikt door de veehouderij.
Melkveebedrijven moeten voor hun noodzakelijke ontwikkeling steeds
weer investeren in grond en quota. Gelet op het inkomen dat ermee kan
worden verdiend, zou een hectare grasland ongeveer 14.000 euro mogen
kosten. In de praktijk ligt de prijs echter ruim twee keer zo hoog.
Van veel gronden, vooral in de buurt van steden, wordt verwacht dat de
waarde in de toekomst wel eens zou kunnen stijgen doordat ze een
andere, niet-agrarische bestemming krijgen. Deze zogenaamde
optiewaarde drijft alle grondprijzen op, ook in gebieden waar de
bestemming waarschijnlijk agrarisch blijft.
Er zijn twee wegen waarlangs de kosten van landbouwgrond kunnen worden
teruggebracht naar een niveau dat in een redelijke verhouding staat
tot de agrarische productiewaarde. De ene weg houdt in dat het
agrarisch gebruik van grond wordt losgekoppeld van de eigendom, zoals
nu gebeurt bij het pachten. Doordat de marktmacht van de verpachter
groter is dan die van de pachter, moet daarbij een systeem van
pachtprijsbeheersing worden toegepast. In plaats van het huidige
systeem kan daarbij ook gedacht worden aan verplichte bemiddeling bij
pachtovereenkomsten door een onafhankelijke instantie, of aan een
vrijere pachtmarkt met door de overheid vastgestelde maximumprijzen,
gebaseerd op het opbrengend vermogen van de grond.
De andere weg behelst de invoering van verhandelbare
ontwikkelingsrechten, zoals hierboven aangegeven. In de Verenigde
Staten zijn hiermee goede ervaringen opgedaan. De politieke
haalbaarheid in Nederland is in deze studie niet onderzocht. Wel zijn
verhandelbare ontwikkelingsrechten technisch-juridisch waarschijnlijk
goed inpasbaar binnen ons rechtsstelsel, gezien min of meer
vergelijkbare constructies als Ammoniakemissierechten en de Ruimte
voor Ruimte regeling.
---
Ontvlechting van de productiewaarde en optiewaarde van
landbouwgronden. Het rapport bestellen 'rapport 4.03.01'.
LEI