NVM

Halfjaarcijfers NVM AOG

PERSBERICHT

Aan de sociaal- en economische redacties en vakpers

Van NVM Agrarisch Onroerend Goed

Datum Nieuwegein, donderdag 3 juli 2003

NVM Agrarisch Onroerend Goed: prijsdaling grondmarkt zet zich voort in 2003

Nadat de daling van de grondprijzen de tweede helft van vorig jaar is ingezet, zijn deze in het eerste halfjaar van 2003 nog verder gaan dalen. In 2002 bedroeg de gemiddelde grondprijs nog 33.724 euro per hectare en in het afgelopen halfjaar was dit 28.411 euro per hectare: een daling van bijna 19 %. Hoewel de prijzen in de regios variëren, is er duidelijk sprake van een landelijke tendens. De verwachting van NVM Agrarisch Onroerend Goed is dat de bodem in de grondprijzen nog niet is bereikt. De verschillende sectoren in de landbouw staan sterk onder druk en daarnaast is de grondbalans veranderd. Momenteel zijn gronden op de markt waarvoor überhaupt geen vraag en dus geen koper is. De markt is dus verschoven van een vraagmarkt naar een verkopersmarkt.

Dit bleek op 3 juli uit de perspresentatie van de halfjaarcijfers 2003 van de vakgroep NVM Agrarisch Onroerend Goed.

Kwantitatieve trends

Grond
In de berekening van de halfjaarcijfers van grond is uitsluitend gekeken naar transacties in grond voor agrarisch gebruik. De gemiddelde grondprijs voor agrarisch gebruik is in het eerste halfjaar van 2003 sterk gedaald met bijna 19 procent van 33.724 euro per hectare in 2002 naar 27.340 euro per hectare in het eerste halfjaar van 2003. In deze dalende markt zijn kopers afwachtend. Zij wachten af tot prijzen weer stabiliseren. Dit is, naast de tegenvallende resultaten in de landbouw, tevens een oorzaak van de rustige markt voor agrarisch onroerend goed in de eerste helft van 2003.

Lokale factoren zoals kwaliteit en ligging spelen een steeds grotere rol bij de verkoop van grond. Voor courante gronden wordt nog altijd redelijk betaald, incourante gronden gaan daarentegen moeilijk van de hand. Deze ontwikkeling wordt versterkt door de afgekondigde aankoopstop voor natuurrealisatie van de rijksoverheid (DLG). Een significante koper valt
hiermee weg op de grondmarkt. Ook Natuurmonumenten verwacht dit jaar slechts 1.000 tot 1.200 hectare grond aan te kopen. Dat is aanmerkelijk minder dan de 2.650 hectare die de vereniging voornemens is om jaarlijks aan te kopen.

Hoe groot het effect zal zijn is moeilijk in te schatten, maar een verdere daling van de gemiddelde grondprijs wordt verwacht. Daar de aankopen van de overheid het prijspeil in de minder kwalitatief hoogwaardige gebieden enigszins op peil hielden, zullen de prijzen in deze gebieden dalen. Voor courante gronden zullen echter nog steeds redelijke bedragen worden neergelegd. Dit betekent een grotere differentiatie tussen courante en incourante gronden.

Hoewel de aankoopstop voor bepaalde verkopende partijen negatieve gevolgen met zich mee zal brengen, heeft een daling in de grondprijs voor de zogenaamde schaalvergroters een gunstig effect. Met een lagere grondprijs zien zij meer mogelijkheden uit te breiden. Echter, in een nog dalende markt houden ook zij zich rustig tot de prijzen stabiliseren.

Melk
In de eerste helft van 2003 werd bijna 20 miljoen kilogram in meer dan zeshonderd transacties omgezet. Het aantal omgezette kilogrammen melk is daarmee in vergelijking met de eerste helft van vorig jaar met zon 7 miljoen kilogram gestegen. Daarentegen is het aantal transacties in vergelijking met dezelfde periode met ongeveer 100 toegenomen. De gemiddelde verkoopprijs van het melkquotum is in het eerste half jaar van 2003 behoorlijk gedaald naar euro 0.395, vooral door het feit dat de berichten steeds sterker werden dat het structureel verleasen van melkquotum op de helling zou gaan. De prijs daalde tot onder de 37 eurocent begin april, maar nadat een definitief besluit rondom het verleasen uitbleef, trok de prijs weer aan en lijkt zich te gaan stabiliseren net boven de 40 eurocent.

De oorzaak hiervan ligt in de onbalans tussen het aantal stoppende agrariërs en het aantal blijvers. Het grootste aandeel van het aanbod moet komen van de stoppers. In het noorden is meer vraag naar melkquotum dan momenteel wordt aangeboden. Dit gebrek leidt tot hoge prijzen en weinig transacties. De markt voor melkquotum wordt in 2003 hierdoor gekenmerkt door oriënterende kopers die op een lager prijsniveau zitten dan de verkopers.

Overige productierechten
De handel in pluimveerechten is in 2003 op hetzelfde niveau gebleven als in 2002. De kostprijzen in de pluimveesector zijn hoog en opbrengsten blijven laag. Hierdoor ligt de handel nog steeds vrijwel stil.

Daarentegen is in het aantal verhandelde varkensrechten tot nu toe in 2003 ten opzichte van vorig jaar een stijging waar te nemen. In Brabant worden voor de varkensrechten tot tweemaal hogere bedragen betaald dan in de rest van Nederland. De prijsstijging, in met name het zuiden, heeft waarschijnlijk te maken met het afschaffen van de korting op mestproductierechten bij verkoop en de loskoppeling van de welzijnswet met de mestwetgeving. Een beperkt aantal varkenshouders durft hierdoor weer te investeren.

Per 1 januari 2002 is het bietenquotum los verhandelbaar. Dit betekent dat overdracht van quotum los van de landbouwgrond kan geschieden. Doordat ook de akkerbouw met tegenvallende resultaten te kampen heeft, is er weinig vraag naar bietenquotum. In de veenkoloniën is meer vraag naar bietenquotum, aangezien het vertrouwen in de fabrieksaardappelteelt afneemt en suikerbieten als een goed alternatief in het bouwplan wordt gezien.

NVMAOG constateert echter dat de bietenquotumprijzen in het veenkoloniale gebied nu hoger zijn dan de prijzen in de Flevopolders vanwege de ontstane schaarste. De onverhandelbaarheid van bietenquotum tussen regios, ingevoerd om een bietenquotumdrain naar de polders te voorkomen, schiet nu dus zijn doel voorbij. En derhalve pleit NVMNAOG voor het verhandelen van bieten quotum tussen diverse regios.

Bedrijven
Het aantal agrarische bedrijven blijft nog steeds afnemen. Door de hoge kostprijzen en lage opbrengsten moeten veel bedrijven noodgedwongen stoppen. Alleen al in de provincie Friesland staan op dit moment 200 agrarische bedrijven te koop. De gunstige rente-ontwikkeling kan deze tendens niet keren.

De agrariërs die overblijven, willen verder en moeten uitbreiden. Opvallend verschijnsel hierbij is dat meer in melkquotum (productierechten) wordt geïnvesteerd dan in gronden, terwijl dit tot voor kort andersom was. De reden hiervoor moet worden gezocht in de fundamentele wijziging in het Gemeenschappelijk Landbouw Beleid in Europa.
Een afname van het aantal agrarische bedrijven in Nederland en een toename van het aantal dieren per bedrijf is het gevolg. De handel in complete bedrijven is ten opzichte van 2002 afgenomen.

Melkveehouderij
Het aanbod van melkveebedrijven neemt in 2002 toe. Dit aanbod komt enerzijds van verplaatsers en emigranten, anderzijds komt het aanbod van de stoppers die binnen aanzienbare tijd grote investeringen moeten doen en daardoor geen mogelijkheid zien het bedrijf aan kinderen over te dragen. Voor courante bedrijven van voldoende grootte is wel degelijk een markt, incourante bedrijven gaan daarentegen moeilijk van de hand.
Vanwege het feit dat het aanbod toeneemt en de prijzen dalen, is het weer mogelijk binnen Nederland diverse verplaatsingen te realiseren. Er is weer sprake van voldoende prijsverschil, zodat de boeren uit de duurdere provincies bereid zijn naar de goedkopere provincies te verplaatsen. Dit heeft enige jaren gestagneerd, vanwege bijna gelijke prijzen.
Het aantal bedrijfsovernames is ook 2003 sterk afgenomen. Dit komt door de hoge prijzen voor grond en quotum. Bedrijfsovername wordt hierdoor te duur en biedt veelal geen perspectief.

Pluimvee- en varkenshouderij
Op dit moment wordt de pluimvee en varkenshouderij geconfronteerd met een uitstroom van haar veehouders. Dit betekent dat er ruim aanbod is van pluimvee- en varkensbedrijven. Het kan derhalve aantrekkelijk zijn voor de categorie veehouders die wel door wil gaan om een bestaand groter en modern bedrijf te kopen dan te investeren in nieuwbouw, aldus NVM AOG.

Het aantal verhandelde bedrijven ten opzichte van 2002 is praktisch gelijk gebleven.
Pluimveehouders en varkenshouders verkeren in moeilijkheden door een opeenstapeling van slechte jaren (MKZ, varkens- en vogelpest). Als gevolg van de hoge kostprijzen en aanhoudend lage opbrengsten worden investeringen moeilijk of zelfs niet terugverdiend. Hierdoor zijn de banken terughoudend met financiering. Zonder een aanzienlijk eigen vermogen is investeren moeilijk geworden. Tevens hebben diverse regelingen geleid tot sanering van de varkenssector. Het aantal verhandelde pluimveebedrijven blijft ook in het eerste half jaar van 2003 laag.

Het aantal verhandelde varkensbedrijven is in het eerste halfjaar van 2003 vergeleken met dezelfde periode vorig jaar, praktisch gelijk gebleven. Kopers zijn voornamelijk de agrariërs die weggekocht worden voor bijvoorbeeld infrastructurele werken. Zij gaan met een groot kapitaal de markt op en kopen elders een (voor hen) levensvatbaar bedrijf. Zij gaan uit van het de varkenscyclusprincipe: na een aantal slechte jaren komen een aantal goede jaren. Tevens biedt het vervallen van de korting op mestproductierechten en de ontkoppeling van de welzijnswet met de mestwetgeving weer perspectief. Varkenshouders durven hierdoor weer te investeren en daarmee uit te breiden.

Glastuinbouw
Door de steeds hoger oplopende kostprijs en de lage opbrengsten worden de mogelijkheden voor nieuwe investeringen binnen de glastuinbouw steeds geringer. Banken zijn terughoudender. Schaalvergroting blijft de enige mogelijkheid om de kostprijs te drukken. Het Westen blijft het concentratiegebied. In Noord Nederland zijn bedrijven zeer moeilijk verkoopbaar en staan de prijzen onder druk. Op diverse locaties in Nederland worden glastuinbouwprojecten opgezet ten behoeve van verplaatsers, echter nog zonder succes: er zijn nog geen kavels beschikbaar of er is geen animo bij aspirant-kopers. De wil om verder weg te verplaatsen lijkt, door gebrek aan alternatieven, wel toe te nemen, zie de huidige interesse voor de Bathpolders in Zeeland.

Goede bedrijven (relatief groot en jonger dan 10 jaar) zijn en blijven duur. Kleine bedrijven zijn moeilijk te verkopen. Indien er geen interesse is van buren blijft verkoop moeizaam. Een nieuw probleem vormt de nieuwe gaswet, waarbij de gasprijs voor kleine afnemers (kleine bedrijven met teelten, welke weinig warmte vragen) hoger is dan voor grote afnemers, waardoor mogelijk bepaalde teelten gaan verdwijnen uit Nederland. Het aantal ondernemers neemt in snel tempo af, het glasareaal daarentegen niet.

Akkerbouw
Ook de akkerbouw in Nederland heeft te kampen met matige resultaten. Het aantal akkerbouwbedrijven in Nederland neemt af. Veel bouwgrond is dan ook op de markt. De prijzen voor deze gronden zijn echter nog te hoog. Veelal zijn het de grotere akkerbouwbedrijven die grond bijkopen om te kunnen groeien. Hier en daar zijn akkerbouwbedrijven verkocht voor omschakeling naar de melkveehouderij. Echter, de bouw van de stallen inclusief melkinstallaties is zo hoog dat deze omschakeling niet interessant lijkt. De overname van akkerbouwbedrijven is nog steeds erg moeilijk, maar wordt door de dalende grondprijzen wel gemakkelijker. Feit blijft dat het geen eenvoudige zaak is een akkerbouwbedrijf over te nemen aangezien de fiscus nog steeds strengen regels hanteert.

Verder blijkt dat in met name het Hogeland en Old Ambt veel grond kortdurend wordt verpacht in afwachting van het nieuwe Europese Landbouwbeleid en hogere prijzen.

Kwalitatieve trends

I Gevolgen prijsdaling grondmarkt
Agrarische bedrijven zijn moeilijker verkoopbaar als gevolg van de lage grondprijzen.
De huidige stagnatie in deze markt heeft directe gevolgen voor bijvoorbeeld emigratie. Vele agrariërs hebben psychologisch de stap naar emigratie al gezet, maar kunnen niet emigreren omdat hun bedrijf nog niet is verkocht of omdat de verwachte (lagere) opbrengst emigratie niet meer aantrekkelijk c.q mogelijk maakt. De gunstige koers van de euro ten opzichte van de dollar lijkt hierin niet tegemoet te komen. In feite blijkt dat voor bijvoorbeeld Canada de stijging in de prijs van melkquotum het voordeel van de euro ten opzichte van de dollar teniet doet. (Oost) Duitsland is nog steeds redelijk populair als emigratieland, omdat men dan kan kiezen voor een gedeeltelijke emigratie. Men stapt over op een maatschap, zodat niet het volledige agrarische bedrijf verkocht dient te worden. Op deze manier is de stap naar emigratie financieel aantrekkelijker in verhouding tot volledige emigratie naar een van de dollarlanden.

Daarnaast moeten agrariërs steeds vaker verplicht door met hun bedrijfsvoering, omdat het bedrijf bij verkoop een te lage verwachte opbrengst zou hebben. Geconstateerd wordt door NVM AOG dat het verwachtingspatroon van de verkopers nog te hoog is en met name gerefereerd wordt aan de hoge prijzen van voorgaande jaren. Gevolg is dat de verkopers nog niet bereid zijn de vraagprijs aan te passen aan de veranderde markt. Het aanbod zal de tweede helft van 2003 alleen maar toenemen. Aanbeveling NVM AOG

Een andere belangrijke tendens is dat boerderijen wel verkocht worden, maar dat de verkoop uiteindelijk weer ingetrokken wordt, omdat kopers de financiering niet rond krijgen. Dit komt voort uit een strenger financieel beleid van banken. Was voorheen het agrarische bedrijf gefinancierd op basis van onderpand, nu letten financiële instellingen op de verschillende kasstromen.

Tot slot, het huidige gemiddelde prijspeil van euro 27.000 per hectare is vergelijkbaar met dat van 1998.

II Analyse melkquotummarkt

Op dit moment ziet het ernaar uit dat de wens van de Tweede Kamer om een overgangstermijn van drie jaar in te stellen voordat het structureel verleasen van melkquotum wordt stopgezet, niet zal worden gehonoreerd. Bovenstaande naar aanleiding van verwerpen van het Nederlandse verzoek in de afgelopen Landbouwraad door de Europese Ministers van Landbouw.

In het geval dat wel een overgangstermijn zou gelden dan zou hiervan een dempend effect uitgaan op de melkquotummarkt. De melkveehouders hebben immers nog ruim 3,5 jaar om hun bedrijfsvoering dan aan te passen aan de nieuwe regels. Indien geen overgangstermijn geldt , en de eigenaar van melkquotum dus per 1 april 2004 70% van het quotum zelf moet vol melken, zal het aanbod van melkquotum de komende maanden toenemen. Ook pachters en verpachters zullen dan tot overeenstemming moeten komen over de afrekening van het melkquotum. In feite betekent dit dat pachter en verpachter gedwongen zaken met elkaar zullen moeten doen.

III Ontwikkeling in het buitengebied

Problematiek rondom herbestemming
De veranderingen in de landbouw door de afname van aantal agrarische bedrijven, leiden onontkoombaar tot nieuwe functies en bestemmingen van gebouwen en gebieden in het buitengebied. Dit vraagt een afgewogen en consistent beleid, dat recht doet aan de bestaande agrarische belangen, maar ook aan andere economische dragers in het buitengebied. Het besef komt nu bij de bestuurders dat er voor de herbestemming van het buitengebied een consequent beleid ontwikkeld dient te worden. Er is echter een beperking in de snelheid en de besluitvorming van het gemeentelijke apparaat. Tot nu toe is men afhankelijk van de kennis en slagvaardigheid van lokale bestuurders. NVM Agrarisch Onroerend Goed is bezig met een onderzoek naar de herbestemming van het buitengebied en maakt de resultaten in september kenbaar.

In de reconstructie-provincies Noord-Brabant, Limburg, Gelderland en Overijssel is men als eerste gestart met de ruimte-voor-ruimte regeling. Het is een goed instrument om de sloop van overtollige opstallen en of kassen mee te bekostigen. In Noord-Brabant is gekozen voor een ontwikkeltraject via een centrale ontwikkelingsmaatschappij waarin enkele geselecteerde
Bedrijven participeren zoals Bouwbedrijf Heijmans en Rabovastgoed. Op dit moment zijn 40 kavels planologisch afgerond waarvan 20 zijn ingebracht door de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij en 20 door particulieren. In totaal zijn op dit moment 925 kavels planologisch nog in ontwikkeling op een potentieel van ongeveer 3000 kavels. De huidige marktontwikkelingen in het zogenaamde topsegment baart NVM AOG zorgen. Daarom pleit NVM AOG voor een flexibele inzet van het instrument ruimte-voor-ruimte regeling.

NVMAOG constateert dat overheden in het kader van de uitwerking van de ruimte-voor-ruimte regeling vaak te veel zelf willen regelen door de opzet van de zogenaamde projectontwikkelingsmaatschappijen. Overheden of sterk aan overheden gelieerde organisaties missen vaak de kracht om flexibel in te kunnen spelen op een veranderende markt. NVMAOG ziet de rol van de overheden dan ook als voorwaardenscheppend.

Door de ruimte-voor-ruimte regeling beter en breder in te zetten, kan het een heel goed instrument zijn voor plattelandsontwikkeling. Zo kan men bijvoorbeeld gebruikmaken van een zogenaamde salderingsmethode of stallenquotum. Enkel en alleen voor een sloopvergoeding worden de oudere stallen nl. niet gesloopt. NVM AOG constateert tot haar tevredenheid dat steeds meer provincies het belang van een vitaal platteland onderschrijven en beleid ontwikkelen gericht op vrijkomende agrarische gebouwen. De provincie Zeeland is hiervan een goed voorbeeld.

IV Europees landbouwbeleid

De Europese ministers van Landbouw hebben op 26 juni een akkoord bereikt over de hervorming van het gemeenschappelijke landbouwbeleid. De kern van het akkoord is het principe van inkomenstoeslagen die boeren ontvangen, los te koppelen van productie. Vanaf 2005 (of uiterlijk 2007) worden deze bedragen uitgekeerd in de vorm van een bedrijfstoeslag. Deze verschuiving binnen het landbouwbudget moet leiden tot een extra impuls voor het plattelandsbeleid. Boeren worden immers aangemoedigd meer aan beheer van natuur en landschap te doen of zich te richten op andere activiteiten.

NVM AOG bepleit een krachtig plattelandsbeleid waarbij vooral recht wordt gedaan aan bestaande en eventueel nieuwe economische dragers in het buitengebied. Deze inkomenstoeslagen komen hieraan gedeeltelijk tegemoet, maar de overheid zal nog met een consistent beleid moeten komen ten aanzien van vrijkomende agrarische gebouwen.