NVM

Nieuwegein, 9 juli 2003

Woningmarktcijfers 2e kwartaal 2003

NVM: evenwichtige woningmarkt 2e kwartaal ondanks negatieve invloed economische indicatoren

Het tweede kwartaal van 2003 heeft zich redelijk hersteld van de achterblijvende cijfers in het vorige kwartaal. De prijs van de gemiddelde koopwoning in Nederland is in het 2^e kwartaal van 2003 met 1,5% gestegen ten opzichte van het 1^e kwartaal en komt daarmee op gemiddeld 206 duizend euro. De tijd dat woningen te koop hebben gestaan, neemt daarbij af met -3% en het aantal transacties van NVM-makelaars stijgt met ruim 8% in vergelijking tot het 1^e kwartaal. Het woningaanbod neemt ook dit kwartaal toe, dit is voor het grootste deel toe te schrijven aan de veranderde trend dat consumenten steeds vaker eerst hun eigen woning willen verkopen voordat zij een nieuwe woning aankopen. Volgens Oscar Smit, algemeen voorzitter van de NVM, heeft dit een vertragend effect en belemmert deze ontwikkeling de doorstroming op de woningmarkt.

Opvallend is dat er een toename van het aantal transacties is waar te nemen. Dit is te verklaren door het stijgende marktaandeel van NVM-makelaars vanaf 1997 dat is toegenomen van 56 naar 66%. Er is echter een duidelijk verschil te zien in de doorstroming van twee typen woningen; de courante en niet courante woningen. De courante woningen worden binnen een redelijke termijn verkocht en de verkopers leveren weinig in op de vraagprijs. De woningen die te hoog geprijsd zijn, blijven gedurende lange tijd te koop staan, omdat deze categorie consumenten niet bereid is de vraagprijs te verlagen.

"Een aantal belangrijke economische indicatoren zoals het lage consumentenvertrouwen en de niet groeiende Nederlandse economie heeft slechts beperkte invloed op ontwikkelingen op de woningmarkt. Het fundament van de Nederlandse woningmarkt is tot nu toe echter steviger dan verwacht. De NVM ziet daarom geen reden om af te wijken van haar oorspronkelijke voorspelling aan het begin van het jaar, we verwachten voor de komende kwartalen een stabiel prijsniveau," aldus Oscar Smit.

Publicatie The Economist
Onderdeel van The Economist van 31 mei was een special over de waardeontwikkeling van woningen in de VS en Europa onder de titel "House of Cards". Daarin kwam men tot de conclusie dat er sprake is van een luchtbel in de woningprijs en dat zelfs bij een laagblijvende rente, de Nederlandse woningprijzen fors zullen dalen door een dalende vraag van starters en gebrek aan vertrouwen in de marktontwikkeling. De NVM herkent zich niet in het beeld dat The Economist schetst. De analyse schiet op een aantal essentiële punten tekort vindt de NVM, te weten: de meeting van de betaalbaarheid van de koopwoning, de imperfectie van de woningmarkt en de huurprijzen.

Figuur 1 NVM-Affordability-Index Incl. interest 1975-2003.O2

De meting van de betaalbaarheid
The Economist stelt dat de ratio van woningprijs en inkomen in Nederland nu 40 tot 50% boven het lange termijn gemiddelde ligt en dus wijst op een luchtbel in de prijzen, ontstaan in de 2^e helft van de jaren `90. Het mag waar zijn dat deze ratio 40-50% boven het lange termijn gemiddelde ligt, maar dat zegt niet zoveel. De betaalbaarheid van een woning is niet alleen afhankelijk van de woningprijs en het inkomen, maar vooral ook van de hypotheekrente en de belastingaftrek. De door de NVM gebruikte en betere "betaalbaarheidsindex incl. rente" meet de betaalbaarheid van de woonlasten en houdt daarmee rekening. Deze ligt nu ruim boven de 100 en laat zien dat van onbetaalbare prijzen vanaf de tweede helft van 2002 geen sprake meer is. Hoewel het huidige prijsniveau veel hoger is dan in 1995, is de betaalbaarheid net zo hoog als in dat jaar, dat voorafging aan de stevige prijsstijgingen van de 2^e helft van de jaren `90. Dit komt door de in de jaren na 1995 sterk gestegen inkomens en de fors gedaalde rente.

Imperfectie woningmarkt
Het is de imperfectie van de woningmarkt, waarbij de nieuwbouw niet of zeer vertraagt reageert op de stijgende prijzen van bestaande woningen, die de aandacht verdient en aangepakt moet worden. Een van de bijdragen in de special van The Economist gaat hier uitvoerig op in en wijst op de rol van de overheid. Het is deze bijdrage in de special die meer aandacht verdient.

Huurprijzen
Een derde economisch kenmerk is de huurprijzen. The Economist relateert in het artikel de huuropbrengsten aan de prijs van de gemiddelde koopwoning. Op de Nederlandse markt is dit echter geen sterk argument, omdat er sprake is van een gereguleerde huurprijs. Het verschil in prijsontwikkeling kan dus ook wijzen op het achterblijven van de huurprijzen dan op de feitelijke waardeontwikkeling.

De betaalbaarheid
In het tweede kwartaal van 2003 is de betaalbaarheid van de gemiddelde koopwoning op niveau gebleven De doorgaande daling van de hypotheekrente compenseert het wat hogere prijspeil in vergelijking met het vorige kwartaal.

De meerderheid van Nederlandse huishoudens heeft een inkomen dat toereikend is om de woonlasten van een gemiddelde koopwoning te betalen. Uitgaande van 100% financiering ligt het betaalbaarheidpercentage voor startende tweeverdieners op 130% (gunstig) en voor startende eenverdieners op 87% (ongunstig). Het vooruitzicht voor de betaalbaarheid van koopwoningen in 2003 is gunstig als gevolg van de lage rente en de matiging van de huizenprijzen.

Tabel 1 NVM-betaalbaarheidspercentage koopwoning (koopwoning betaalbaar bij 100%)

Cijfers tweede kwartaal
In het 2e kwartaal steeg de prijs van vrijstaande woningen met 2,6%, na een prijsdaling van -2,7% in het vorige kwartaal. De prijs van de andere drie woningtypen stegen met 1 tot 1,5% na een vrijwel gelijk gebleven prijs in het vorige kwartaal.

Het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen is in het 2^e kwartaal gestegen met 10%, na een daling van -13% in het 1^e kwartaal van 2003. De stijging van het geldsvolume in het 2^e kwartaal wordt veroorzaakt door de toename van het aantal transacties en de toename van de verkoopprijs.

Figuur 2 Prijsontwikkeling (kolom: verandering ten opzichte van voorgaande kwartaal; lijn: gemiddelde over laatste 4 kwartalen)

Tabel 2 Nederland 2^e kwartaal 2003 versus 1^e kwartaal 2003

Aantal transacties
In het 2e kwartaal zijn er via NVM-makelaars 31.846 woningen verkocht. Een stijging van 8% ten opzichte van het vorige kwartaal. De woningen hebben bij verkoop gemiddeld 67 dagen te koop gestaan in het tweede kwartaal. De looptijd is hiermee afgenomen met -3%. Vrijstaande woningen vallen op, omdat de looptijd als enige van de vier woningtypen toeneemt met 8%. De oorzaak hiervoor moet gezocht worden in een lichte verbetering van de markt en vraagprijsaanpassingen die ertoe leiden dat ook woningen die al wat langer te koop staan verkocht worden. In het tweede kwartaal stond een gemiddelde vrijstaande woning in Nederland 124 dagen te koop. Ter vergelijking; hoekwoningen staan nu 68, tussen woningen 55 dagen en appartementen 52 dagen te koop bij verkoop.

Toename woningaanbod
Aan het einde van het 2e kwartaal staan bij NVM-makelaars 74.465 woningen te koop, 6.132 meer dan bij het begin van het kwartaal. Dat is een toename van ruim 9%.

De krapte-indicator, de verhouding tussen het woningaanbod en het aantal transacties, bedraagt in juni voor eengezinswoningen 8 en 7 voor appartementen. De woningmarkt is verschoven van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt.

Verschillen per regio
In Nederland is geen sprake van een nationale woningmarkt: vraag en aanbod komen op regionaal niveau bij elkaar. Ook in het tweede kwartaal 2003 zijn belangrijke verschillen tussen de 80 NVM-regio's zichtbaar. De onderstaande tabel biedt de cijfers voor een dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten.

Tabel 3 Prijsontwikkeling, dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten


* voorlopig cijfer

Anders dan in het vorige kwartaal geeft het merendeel van de regio's een prijsstijging te zien. Alleen in de regio Almere daalt de prijs van de gemiddelde woning noemenswaardig. Zeeland en Zuid Limburg vallen op door een steviger prijsstijging. Andere stijgers in het 2^e kwartaal van 2003 zijn de regio's stad Groningen, Zutphen, Utrecht en Den Haag. Over het gehele afgelopen jaar bezien is alleen in Amsterdam de prijs van de gemiddelde woning gedaald. In Den Haag en Den Bosch is de prijs in het afgelopen jaar gemiddeld gelijk gebleven. Alle andere regio's geven over de vier laatste kwartalen een prijsstijging te zien. In het geval Zeeland, Zutphen, Utrecht en Nijmegen is de prijsstijging duidelijk meer dan de 0,4% die gemiddeld per kwartaal in Nederland is opgetreden.

Huurwoningmarkt
NVM Vastgoedmanagement constateert twee belangrijke ontwikkelingen op de huurwoningmarkt. Er is een behoorlijke terugloop in de verkoop van huurwoningen waar te nemen en de mutatiegraad bij huurwoningen is fors afgenomen. Deze laatste ontwikkeling heeft te maken met het feit dat zittende huurders minder snel de koopwoningmarkt opgaan, vanwege de aanscherping van de financieringseisen van de banken. De vraag naar huurwoningen is nog steeds groot. De interesse voor huurwoningen in het hoge segment, boven de 1500 euro per maand, is echter verminderd. Dit heeft onder andere te maken met de beperking van de instroom van expats. In de huurprijsontwikkeling is weinig verandering te zien, vanwege de gereguleerde prijsontwikkeling. Daarnaast hebben institutionele beleggers de huurprijzen de afgelopen jaren nauwelijks aangepast.

De NVM ziet dat de scheefheid in de bewoning van huurwoningen nog steeds niet is opgelost. Het blijkt dat zeer veel corporatiewoningen wordt bewoond door mensen met een midden- of hoger inkomen, dus niet door de doelgroep voor wie het oorspronkelijk bestemd is. Volgens de NVM wordt de scheefheid in de markt niet opgelost door een rigide verhoging van de huurprijzen, maar is er een pakket van maatregelen voor nodig.

Bijlage 1 - Ontwikkeling indicatoren van belang voor de woningmarkt

Algemeen
Krimpende economie in eerste kwartaal 2003
Volgens voorlopige cijfers van het CBS is de economie in het eerste kwartaal van 2003 met 0,3% gekrompen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Deze daling van het bruto binnenlands product (BBP) is vooral het gevolg van de sterk teruglopende investeringen. Bovendien is de groei van zowel de particuliere als overheidsconsumptie beduidend minder dan de periode ervoor. Het eerste kwartaal 2003 is het tweede achtereenvolgende kwartaal dat het BBP ten opzichte van het kwartaal ervoor is gedaald.

Bron: CBS

Geen economische groei in 2003
Het CPB raamde de groei van de Nederlandse economie eerder nog op 0,75% voor dit jaar, maar stelde dit eind juni 2003 bij. Als gevolg van de kwakkelende wereldmarkt zal de economische groei dit jaar volledig tot stilstand komen (groei van 0%). De economische groei voor het jaar 2004 werd ook met een half procent afgezwakt tot 1,25%.

De voorspellingen van de Nederlandsche Bank schetsen een nog negatiever beeld van de Nederlandse economie. Zij gaan ervan uit dat de Nederlandse economie met 0,4% krimpt. Dit wordt vooral veroorzaakt door sterk afnemende bedrijfsinvesteringen, een lage groei van de uitvoer, een sterk teruglopend groeitempo van de overheidsconsumptie en een matige stijging van de particuliere consumptie. In 2004 zet volgens DNB het herstel in met 0,8% economische groei.

Bron: CPB, DNB

Dalende renteniveaus
Het effectief rendement op staatsobligaties (de kapitaalmarktrente) is in mei 2003 gedaald tot het laagste punt in veertig jaar, namelijk 3,51%. In mei 2002 noteerde de kapitaalmarktrente nog een niveau van 5,10%. Als gevolg van de snelle beëindiging van de oorlog in Irak herstelde de kapitaalmarktrente zich maanden maart en april 2003 enigszins in vergelijking met februari en steeg 0,16%. Deze opgaande lijn werd in mei echter totaal tenietgedaan; de rente daalde met maar liefst 0,32%, omdat onzekerheid bleef bestaan over de veerkracht van de Amerikaanse economie en ook internationaal spanningen bleven bestaan. De hypotheekrente is gedaald naar 4,0% in mei 2003. Een jaar geleden noteerde deze nog een niveau van 5,7%. Nadat de rente in maart nog even weer leek op te krabbelen, is deze in de maanden erna weer sterk gezakt.

Tabel 1 kapitaalmarkt- en hypotheekrente

okt

nov

dec

jan

feb

mrt

Apr

mei

jun

Kapitaalmarktrente

4,28%

4,23%

4,04%

3,85%

3,67%

3,72%

3,83%

3,51%


---


Hypotheekrente

4,9%

4,8%

4,7%

4,5%

4,3%

4,4%

4,2%

4,0%


---


Bron: CBS/ Hypotheekshop/ Rabobank Groep

Inflatie
Inflatie op laagste punt sinds april 2000
De inflatie is in mei gedaald tot 2,3%, het laagste punt sinds april 2000. In februari bedroeg de inflatie nog 2,7%. De daling van de inflatie is vooral het gevolg van de prijsontwikkeling van autobrandstoffen. Deze zijn de laatste drie maanden gedaald. Ook de prijsontwikkeling van de verse groenten heeft bijgedragen aan een daling van de inflatie. Verse groenten zijn in mei 2003 2,2 procent goedkoper dan een jaar eerder. Het CPB verwacht over 2003 een inflatie van 2,25%, De Nederlandsche Bank een inflatie van 2,4%.

De inflatie volgens de geharmoniseerde Europese index geeft een inflatie van 2,7% voor Nederland, tegenover 1,8% gemiddeld voor de landen van de Europese Unie in mei 2003. Nederland behoort hiermee tot de middenmoot in Europa. De inflatie in buurland Duitsland is volgens de geharmoniseerde Europese index het laagst. In april 2003 was deze 1,0%. De inflatie in Nederland is in vergelijking met mei vorig jaar 1,0% gedaald, terwijl de inflatie in de gehele Europese Unie gelijk is gebleven.

Tabel 2 Inflatiepercentages in Nederland

2001

2002

Dec 02

Jan 03

Feb 03

Mrt 03

Apr 03

Mei 03

CPI alle huishoudens

4,2%

3,3%

3,0%

2,5%

2,7%

2,7%

2,5%

2,3%*

Geharmoniseerde Europese index (NL)

5,1%

3,9%

3,5%

2,9%

3,2%

3,1%

2,5%

2,7%*


* voorlopige cijfers

Bron: CBS, CPB, DNB

Sterk stijgende werkloosheid
De werkloosheid stijgt steeds sneller en is voor de periode maart-mei 2003 uitgekomen op 403 duizend na verwijdering van seizoensinvloeden. Dit is 5,3% van de Nederlandse beroepsbevolking. Vorig jaar bedroeg de werkloosheid in dezelfde periode nog 280 duizend, ofwel 3,7%. De gemiddelde toename van werklozen per maand is gegroeid tot 14 duizend, terwijl dit in de laatste maanden van 2002 nog maar 6 duizend per maand bedroeg. Het stijgingstempo is voor mannen en vrouwen even hoog.

Ook het aantal werkzame personen blijkt na verwijdering van seizoensinvloeden sinds dit jaar te dalen. In de periode maart-mei 2003 bedraagt de werkzame beroepsbevolking 7109 duizend. Aan het begin van dit jaar waren dat er nog 7164 duizend.

Zowel het CPB als de Nederlandse Bank heeft een flinke toename van het aantal werklozen voorspeld in 2003, respectievelijk van 113 en 100 duizend. Het CWI voorspelt voor 2004 een toename van het aantal werkzoekenden met 188 duizend tot 735 duizend (9,7% van de beroepsbevolking). Dit wordt veroorzaakt door een toename van de beroepsbevolking tegelijk met een afname van het aantal banen.

De doorberekening van het Hoofdlijnenakkoord van het nieuwe kabinet van CDA, VVD en D66 door het CPB levert een werkloosheidspercentage op van 6,25% in 2007. Op de langere termijn zal door extra werkgelegenheidsgroei de werkloosheid dalen tot 5,75%.

Bron: CBS, CPB, DNB, CWI

Vacatures
Afnemende dynamiek arbeidsmarkt
Het aantal openstaande vacatures is in het eerste kwartaal van 2003 ten opzichte van een kwartaal eerder licht gestegen naar 124 duizend. Vergeleken met een jaar eerder staan echter 54 duizend vacatures minder open. Ook het aantal ontstane en vervulde vacatures is duidelijk afgenomen ten opzichte van het eerste kwartaal 2002 met respectievelijk 36 en 25 duizend. In totaal ontstonden nu 177 duizend vacatures, 174 duizend vacatures werden vervuld. Het is een teken dat de arbeidsmarkt minder dynamiek wordt. Minder mensen wisselen van baan of kunnen als starter op de arbeidsmarkt aanvangen.

Bron: CBS

Consumentenvertrouwen
Consumptiegroei blijft op peil
In de eerste drie maanden van 2003 is het volume van de binnenlandse consumptieve bestedingen door huishoudens 0,7% hoger dan in dezelfde periode vorig jaar. Dit percentage blijft wat achter bij de gemiddelde consumptiegroei van de laatste twee jaar. Die bedroeg 1,0%. De groei in het eerste kwartaal komt vooral voor rekening van de besteding aan goederen. Hieraan werd, gecorrigeerd voor prijsveranderingen 1,5 procent meer uitgegeven. Daarbij is aan voedings- en genotmiddelen 0,5 procent meer besteed en aan duurzame goederen 2,1 procent. De volumegroei van de bestedingen aan diensten stagneert.

Bron: CBS

Omzet detailhandel stijgt
In het eerste kwartaal van 2003 is de omzet van de detailhandel met 1,9% toegenomen in vergelijking met het eerste kwartaal van 2002. De omzet bij winkels in voedings- en genotmiddelen nam daarbij meer toe dan de omzet bij die in de non-food sector, 2,6% respectievelijk 1,4%. Over het gehele jaar 2002 is de omzet in de detailhandel met 3,0% gestegen.

Bron: CBS

Consumentenvertrouwen al half jaar erg laag
Het consumentenvertrouwen is in juni 2003 terechtgekomen op -36. Sinds het begin van dit jaar schommelt het consumentenvertrouwen rond dit zeer lage niveau. Het oordeel over het economische klimaat is de afgelopen drie maanden enigszins verbeterd, maar daar staat weer een vergelijkbare verslechtering van de koopbereidheid tegenover. De koopbereid is sinds 1985 niet zo laag geweest als de -23 in juni 2003. Het oordeel over de bereidheid tot het doen van grote inkopen is onveranderd laag. De conclusie lijkt gerechtvaardigd dat de snelle beëindiging van de oorlog in Irak geen positieve gevolgen heeft gehad voor het consumentenvertrouwen.

Bron: CBS

Tabel 3 consumentenvertrouwen (gecorrigeerd voor seizoen) (bron: CBS)

Periode

Consumenten-vertrouwen

Economisch klimaat

Koopbereidheid

w.o. grote aankopen
2002. - April


-13


-29


-2


-13

Mei


-17


-32


-7


-22

Juni


-21


-38


-10


-28

Juli


-26


-45


-13


-33

Augustus


-28


-48


-14


-37

September


-32


-54


-18


-38

Oktober


-33


-57


-17


-35

November


-30


-50


-16


-35

December


-26


-47


-12


-18
2003. - Januari


-36


-64


-18


-28

Februari


-37


-64


-19


-27

Maart


-38


-65


-19


-37

April


-37


-61


-21


-38

Mei


-35


-58


-21


-35

Juni


-36


-57


-23


-35

Figuur 1 Ontwikkeling consumentenvertrouwen (bron: CBS)

Aantal afgesloten woninghypotheken daalt
In het eerste kwartaal van 2003 telde het Kadaster 106 duizend nieuwe woninghypotheken. Dat is 8% minder dan in dezelfde periode vorig jaar. De daling van het aantal woninghypotheken is vooral te verklaren uit de afname met 11% van het door het Kadaster geregistreerde aantal woningtransacties. Van het aantal nieuwe woninghypotheken betrof het in meer dan de helft van de gevallen een oversluiting van de bestaande hypotheek of een tweede hypotheek.

De totale uitstaande hypotheekschuld is in het eerste kwartaal van 2003 gestegen naar 355 miljard euro. De gemiddelde hypotheekschuld per woning bedroeg eind vorig jaar 111 duizend euro. Het aantal eigen woningen dat met een hypotheek is belast, is bijna 90%.

Bron: CBS, Kadaster

Hoge transactiekosten beperken aantal verhuizingen In een onlangs verschenen onderzoek van het CPB en de VU Amsterdam concluderen de auteurs dat de hoge transactiekosten bij de aankoop van een woning het aantal verhuizingen negatief beïnvloeden. Wanneer de transactiekosten met 1% verminderd worden, neemt het aantal verhuizingen door bestaande eigenwoningbezitters toe met 8%. De effecten van een vermindering van de transactiekosten voor huurders kunnen op basis van het onderzoek niet ingeschat worden. Onder de transactiekosten vallen de overdrachtsbelasting, alsmede notaris- en makelaarskosten. De kanttekening die is geplaatst bij het model is dat deze werkt wanneer sprake is van relatief kleine wijzigingen in de transactiekosten. Het model voorspelt niet wat de gevolgen zijn van een daling van bijvoorbeeld 5%.

Bron: CPB

Nieuwbouw
Prijs verkochte nieuwbouwwoningen bijna 20.000 euro omhoog in 2002 In 2002 zijn er in totaal ruim 39 duizend nieuwbouwwoningen aangeboden, ruim 3 duizend meer dan in 2001. Daar tegenover staat dat er bijna vijf duizend minder woningen opgeleverd werden in 2002. Ook werden 1500 nieuwbouwwoningen minder verkocht. In elk kwartaal van 2002 werden er meer woningen verkocht dan dat er aangeboden werden. De gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning in 2002 is 246 duizend euro, bijna 20 duizend euro meer dan in 2001. Echter, in het laatste kwartaal van 2002 daalde de verkoopprijs van nieuwbouwwoningen met 10 duizend euro ten opzichte van het kwartaal ervoor.

Tabel 4 ontwikkeling aanbod, verkochte en opgeleverde nieuwbouwwoningen

2001

2002

2001-IV

2002-I

2002-II

2002-III

2002-IV

Nieuw aanbod

35.938

39.341

10.360

9.002

10.962

9.089

10.288*

Verkocht

33.714

32.063

9.597

8.404

7.767

7.738

8.154*

Opgeleverd

43.116

38.506

12.851

8.418

11.220

8.160

10.708*

Prijs verkochte woningen

EUR 227.300

EUR 246.500

EUR 230.200

EUR 249.800

EUR 247.800

EUR 249.600

EUR 238.800*


* Een deel van de verkochte en opgeleverde woningen wordt later aangemeld. Het aantal woningen in het meest recente kwartaal is een onderschatting van het feitelijk aantal verkochte en opgeleverde woningen

Bron: monitor nieuwe woningen

Stijging in aantal verleende bouwvergunningen
Het aantal verleende bouwvergunningen in het eerste kwartaal van 2003 is met bijna 5 duizend gestegen in vergelijking met dezelfde periode een jaar ervoor. Ten opzichte van het vierde kwartaal zijn er echter 7,5 duizend vergunningen minder afgegeven. Opvallend is dat ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2002 het aantal verleende bouwvergunningen voor huurwoningen nagenoeg constant is gebleven, terwijl deze voor koopwoningen 5 duizend hoger ligt.

Tabel 5 verleende bouwvergunningen

Jaar

Verleende vergunningen

Verandering t.o.v. vorig kwartaal

1998

87.673

1999

84.200

2000

78.563

2001

62.326

2002-I

12.281


-24%

2002-II

14.805

+21%

2002-III

15.291

+3,3%

2002-IV

24.806

+62,2%

2002

67.183

2003-I

17.106


-31,0%

Bron: CBS

Bijlage 2

Nadere uitleg woningmarktcijfers Kadaster en NVM Zowel het Kadaster als de NVM publiceren periodieke cijfers over ontwikkelingen op de woningmarkt. Beide cijfers dienen op een eigen wijze geïnterpreteerd te worden. De cijfers vullen elkaar vaker aan dan dat ze elkaar tegenspreken. De verschillen spitsen zich toe op de volgende punten: tijdstip van registratie, deel van de markt dat wordt geregistreerd en de achterliggende analyses.

Tijdstip
Het Kadaster registreert de transacties van een bestaande koopwoning op het moment van transport bij de notaris (eigendomsoverdracht). De NVM registreert de verkoop van een zelfde woning vanaf het moment dat de ontbindende voorwaarde(n) in de koopakte is verlopen. In de praktijk blijkt dat de periode tussen ondertekening van de overeenkomst bij de NVM-makelaar en het transporteren van de woning bij de notaris 2,5 tot 3 maanden is.

Deel van de markt
Alle transacties van bestaande woningen die in Nederland tot stand gekomen zijn, worden in de openbare registers opgenomen. Dat betekent dat in de cijfers van het Kadaster de verkopen verwerkt zijn van woningen die verkocht zijn via de bemiddeling van alle makelaars en ook de verkopen waarbij geen makelaars zijn betrokken. Eveneens zijn in de cijfers verwerkt de verkopen door woningbouwcorporaties aan zittende huurders, de verkopen door de overheid en de verkopen via veilingen.

De NVM registreert alle verkopen die tot stand gekomen zijn door bemiddeling van NVM-leden. Het gaat hierbij om verkoopprijzen gerealiseerd op de onderhandse (vrije) verkoopmarkt. Veilingtransacties en transacties tussen beleggers en woningbouwcorporaties aan zittende huurders of derden, waarbij NVM-leden hebben bemiddeld, worden niet meegenomen voor de analyse in prijsontwikkelingen. NVM-uitspraken over prijsontwikkelingen in de markt hebben dus alleen betrekking op onderhandse verkopen, vrij van huur en gebruik (marktconform). Het marktaandeel van de NVM is landelijk om en nabij de 67% van dat van het Kadaster.

Achterliggende analyse
Als maatstaf voor de prijsontwikkeling hanteert het Kadaster de gemiddelde verkoopprijs van de woning. De gemiddelde verkoopprijs is de totale koopsom gedeeld door het aantal verkopen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen eengezinswoningen en appartementen. Er vindt geen weging plaats. De koopsommen lager dan EUR 910 en hoger dan EUR 454.545 worden niet meegenomen. Prijzen worden per provincie en voor Nederland totaal weergegeven.

De NVM gebruikt de mediane verkoopprijs voor de prijsontwikkeling. Er wordt, naast woningen totaal, onderscheid gemaakt tussen vier woningtypen, te weten tussenwoningen, hoekwoningen, vrijstaande woningen en appartementen. De prijzen die gepubliceerd worden betreffen de verkoopprijs van de gemiddelde woning. Bij het berekenen van de prijsontwikkeling past de NVM weging toe naar type woning en regio. Prijzen worden per regio (80) woningmarktgebieden en voor Nederland totaal weergegeven.

Bijlage 3: ingezonden brief aan The Economist

Another bubble to burst? Why house prices in Holland will not easily fall

In its housing market special under the title "House of Cards" of May 31^st , The Economist, argues that, notably in Holland, the latest housing boom has inflated a price bubble likely to burst. According to The Economist house prices in Holland are 44 % to high and will fall by 30 % in 4 years. We disagree and consider this a misinterpretation of the present circumstances on the Dutch housing market.

Central in your argument is the value of the "house-price-to-income ratio". This ratio may well be some 44 % above its long time average for the Dutch housing market. But, that does not mean much. The "house-price-to-income ratio" is too crude a measure of the affordability of the average houseprice. It does not account for two main factors important to dutch home buyers: interest rates and tax deduction. To get a clear view on the sustainability of price levels the Dutch Organisation of Real Estate Agents with the University of Amsterdam developed two instruments:

* the Affordability Index, including interest; this index measures the change in the ratio of the monthly interest payment on the loan for the average house to the average wage. (1975 =100).
* the Affordability Percentage: the real household income expressed as a percentage of the income necessary for a traditional mortgage on a house at the average price.

Both the Affordability Index and the Affordability Percentage indicate that the price of the average house in Holland presently is well within reach of the majority of potential home-buyers. Although the present price of the average house is much higher as compared to 1995, the Affordability Index incl.interest now is at the same level as in 1995. Rising house prices being compensated for by considerably higher income and much lower interest rates. Figure 1 also shows that from 1999 up to the first half of 2002 affordability was clearly under pressure. Recent price stabilisation, higher income and lower interest rates account for the rise of the index in the second half of 2002 and the first half of this year.

So, the problem in Holland is not that of the presence of a price bubble awaiting to burst. The problem is the structural shortage of houses to fit the demand, aggravated by annual housing production figures well below plan. The constant upward pressure on price from these factors might induce a new price boom as soon as the Dutch economy shows any meaningfull recovery and moderate growth figures.

In our opinion it is hard to overemphasize the importance of the discussion how to ensure that housing production in Holland and other European countries reacts faster and more effective to increased demand and rising house prices, bringing a more stable development of house prices within reach. We hope future survey's of The Economist will shed some more light on this.

Tabel 1. NVM-Affordability percentage (house affordable at 100%)

Meer informatie
Voor meer informatie kunt u terecht bij de persvoorlichtster van de NVM,
Thalia Luckel:
telefoon: 030-6085185
fax 030-6035468
internet: www.nvm.nl
e-mail: t.luckel@nvmorg.nl

woensdag 9 juli 2003