Uitspraak Hoge Raad LJN-nummer: AF7690 Zaaknr: 1374
Bron: Hoge Raad der Nederlanden 's-Gravenhage
Datum uitspraak: 8-08-2003
Datum publicatie: 15-08-2003
Soort zaak: civiel - civiel overig
Soort procedure: cassatie
Hoge Raad der Nederlanden
D e r d e K a m e r
Nr. 1374
8 augustus 2003
JMH
Arrest
in de zaak van
de Staat der Nederlanden (Ministerie van Verkeer en Waterstaat),
waarvan de zetel is gevestigd te 's-Gravenhage,
eiser tot cassatie,
advocaat: mr. H.A. Groen,
tegen
1. {verweerder 1},
2. {verweerster 2},
beiden wonende te {woonplaats},
verweerders in cassatie,
advocaat: mr. J.P. van den Berg.
1. Geding in feitelijke instantie
1.1. Bij vonnis van 5 december 2000 heeft de Arrondissementsrechtbank
te 's-Gravenhage ten name en ten behoeve van eiser tot cassatie
(hierna: de Staat) vervroegd de ten behoeve van de aanleg van de
Hogesnelheidslijn gevorderde onteigening uitgesproken van (onder meer)
een drietal in het vonnis nader omschreven perceelsgedeelten ter
grootte van in totaal 01.04.09 ha van de onroerende zaak kadastraal
bekend Gemeente Hazerswoude, Sectie {b}, nummer {0001}, plaatselijk
bekend als {a-straat 1} te {woonplaats}, verweerders in cassatie
(hierna gezamenlijk aan te duiden als {verweerder} c.s.), huurders van
een gedeelte van die zaak, toegelaten als tussenkomende partij, en het
voorschot op de schadeloosstelling voor {verweerder} c.s. vastgesteld
op f 103.500. Het vonnis tot vervroegde onteigening is op 25 mei 2001
ingeschreven in de openbare registers.
1.2. Bij vonnis van 17 juli 2002 heeft de Rechtbank, voorzover in
cassatie van belang, de schadeloosstelling voor {verweerder} c.s.
vastgesteld op EUR 210.100,24, waarin begrepen het reeds betaalde
voorschot van in totaal EUR 46.966,25, en op een rente van 5% per jaar
over EUR 163.133,99 vanaf 20 augustus 2001 tot 17 juli 2002. Het
vonnis is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
2.1. De Staat heeft tegen het vonnis van 17 juli 2002 beroep in
cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht.
2.2. {Verweerder} c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het
beroep.
2.3. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten door
hun advocaten.
2.4. De Advocaat-Generaal Th. Groeneveld heeft op 18 april 2003
geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1. De Rechtbank heeft - in cassatie onbestreden - tot uitgangspunt
genomen dat de schadeloosstelling voor {verweerder} c.s., huurders van
woonruimte in het onteigende, niet moet worden gesteld op het fixum
van artikel 42, lid 2, Onteigeningswet (Ow), maar moet worden bepaald
op de voet van artikel 42, lid 1, Ow.
3.2. Vervolgens heeft de Rechtbank geoordeeld dat bij dit uitgangspunt
een huurder van woonruimte recht heeft op een schadeloosstelling op
basis van het in gebruik krijgen van hem passende woonruimte, die hem
in beginsel gelijkwaardig woongenot verschaft.
3.3. Tegen dit oordeel richt zich de rechtsklacht van onderdeel 1, die
faalt omdat het oordeel van de Rechtbank juist is.
Anders dan de Staat betoogt, is voor een huurder van woonruimte die,
zoals in het onderhavige geval, schadeloos gesteld moet worden op de
voet van artikel 42, lid 1, Ow, niet reeds sprake van volledige
schadeloosstelling wanneer het hem toegekende bedrag in een redelijke
verhouding staat tot de werkelijk geleden schade, maar eerst wanneer
het toegekende bedrag daaraan gelijk is.
Van volledige schadeloosstelling is niet reeds sprake wanneer het toe
te kennen bedrag wordt berekend op basis van het in gebruik krijgen
van passende woonruimte in de zin van artikel 1623e, lid 1, aanhef en
onder 3e, BW, maar eerst wanneer zulke passende woonruimte de huurder
tevens een in beginsel gelijkwaardig woongenot verschaft. Anders dan
de Staat betoogt, bestaat geen grond om, in geval van het eindigen van
een huurovereenkomst wegens onteigening, met betrekking tot de aan de
vervangende woonruimte te stellen eisen de maatstaf aan te leggen die
artikel 1623e BW stelt voor het geval van beëindiging van een
huurovereenkomst door de verhuurder wegens dringend eigen gebruik. De
in artikel 1623e BW gestelde voorwaarde dat de huurder andere passende
woonruimte kan verkrijgen, strekt er niet toe de huurder volledig te
vrijwaren voor schade als gevolg van de beëindiging van de huur;
artikel 42, lid 1, Ow doet dat wel.
Weliswaar heeft de Staat in zijn schriftelijke toelichting terecht
erop gewezen dat de positie van een huurder wezenlijk verschilt van
die van een eigenaar, maar onjuist is dat dit verschil in positie
consequenties zou dienen te hebben voor de beoordeling van de eisen
die zijn te stellen aan een "gelijkwaardig woongenot". Of het
woongenot dat de vervangende woonruimte verschaft gelijkwaardig is aan
dat van de oorspronkelijke, is niet afhankelijk van de titel waarop de
oorspronkelijke woonruimte wordt gebruikt. Aan het verschil tussen de
positie van een huurder en die van een eigenaar heeft de Rechtbank met
juistheid de consequentie verbonden dat, kort gezegd, de
schadeloosstelling voor een huurder moet worden bepaald op basis van
te huren vervangende woonruimte, en dat, indien vervangende woonruimte
slechts door aankoop kan worden verkregen, de jaarlijkse
lastenverzwaring moet worden gekapitaliseerd tegen een voor huurders
van woonruimte te hanteren factor.
3.4. Onderdeel 2 klaagt dat de Rechtbank in het voetspoor van
deskundigen bij de bepaling van de schadeloosstelling welke aan
{verweerder} c.s. dient te worden toegekend teneinde hen in staat te
stellen zich gelijkwaardig woongenot te verschaffen, een aantal
omstandigheden in aanmerking heeft genomen, waarvan - aldus het
onderdeel - niet valt in te zien dat zij daarbij van wezenlijk belang
zijn.
Het onderdeel is gegrond. De Rechtbank verwijst op dit punt naar de
volgende, door deskundigen in dit verband genoemde omstandigheden: de
vrije ligging van de woning in het landelijke gebied, het gegeven dat
bij de woning een siertuin en een erf behoren die het hobbymatig
houden van klein vee mogelijk maken, de omstandigheid dat {verweerder}
c.s. beiden oorspronkelijk afkomstig zijn uit het buitengebied en daar
veelal hebben gewoond, het belang van {verweerder 1} om op korte
afstand van zijn boomkwekerij te wonen en de leeftijd van {verweerder}
c.s. Zonder nadere motivering - welke ontbreekt - valt niet in te zien
waarom deze omstandigheden een zo integrerend bestanddeel vormden van
de levenswijze van {verweerder} c.s., dat het wegvallen daarvan hun
woongenot wezenlijk zou beïnvloeden, en daarom in aanmerking mochten
worden genomen.
3.5. Onderdeel 3 klaagt erover dat de Rechtbank weliswaar heeft
overwogen dat in aanmerking dient te worden genomen wat een huurder
die als gevolg van onteigening of om andere redenen het gehuurde is
kwijtgeraakt, in gelijke omstandigheden op grond van zakelijke
overwegingen zou besluiten, maar niettemin die vraag, evenals
deskundigen hebben gedaan, onbeantwoord heeft gelaten. Ook dit
onderdeel is gegrond. De aan een huurder van een onteigende woning toe
te kennen schadeloosstelling behoort niet op een hoger bedrag uit te
komen dan het bedrag dat, naar redelijkerwijs nog aannemelijk is, een
huurder in soortgelijke omstandigheden - gesteld dat hij de
beschikking zou krijgen over de daartoe benodigde middelen - nog zou
uitgeven voor het verwerven van vervangende woonruimte. Een
schadeloosstelling die meer omvat dan de bedragen die een huurder in
gelijke omstandigheden bereid zal zijn aan te wenden teneinde in zijn
herhuisvesting te voorzien, zou immers de huurder in een betere
financiële positie brengen dan waarin hij voorafgaand aan de
onteigening verkeerde en hem dus meer doen toekomen dan strookt met
het beginsel van een volledige schadeloosstelling, een resultaat
waartoe ook het Protocol nr. 1 bij het Verdrag tot bescherming van de
rechten van de mens en de fundamentele vrijheden niet noopt. De
Rechtbank had derhalve behoren te onderzoeken of redelijkerwijs te
verwachten valt dat een huurder in omstandigheden als {verweerder}
c.s., gesteld dat die de beschikking zou krijgen over een bedrag als
door deskundigen als schadeloosstelling voor {verweerder} c.s.
berekend, zal kiezen voor een vervangende woning die een zo
aanzienlijke woonlastenverhoging meebrengt als waarvan deskundigen in
hun schadebegroting uitgaan. Waar uit het vonnis van de Rechtbank niet
valt op te maken dat zij dit heeft onderzocht en tot welk resultaat
zij daarbij is gekomen, valt niet na te gaan of de Rechtbank van een
juiste rechtsopvatting is uitgegaan. De klacht van het onderdeel dat
het vonnis onvoldoende met redenen is omkleed is dan ook gegrond.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te 's-Gravenhage van 17 juli
2002;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere
behandeling en beslissing;
veroordeelt {verweerder} c.s. in de kosten op de voorziening in
cassatie gevallen, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Staat
begroot op EUR 388,74 voor verschotten en EUR 1.590 voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president E. Korthals Altes als
voorzitter en de raadsheren A.G. Pos, J.C. van Oven, A.R. Leemreis en
C.J.J. van Maanen, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer
A. Hammerstein op 8 augustus 2003.
*** Conclusie ***
Nr. 1374
mr Groeneveld
Derde Kamer B
Onteigening
Zitting, 18 april 2003
Conclusie inzake:
de Staat der Nederlanden
(Ministerie van Verkeer en Waterstaat)
tegen
1. {verweerder 1}
2. {verweerster 2}
1. Feiten en procesverloop
1.1. Bij vonnis van 5 december 2000 heeft de rechtbank te
's-Gravenhage (hierna: de Rechtbank) vervroegd de onteigening
uitgesproken van het perceel plaatselijk bekend als {a-straat 1} te
{woonplaats} (kadastraal bekend gemeente Hazerswoude, sectie {b}
nummers {0002} en {0001} en sectie {c} nummer {0003} gedeeltelijk). De
onteigening vond plaats ten behoeve van de aanleg van de Hoge
Snelheidslijn-Zuid met bijkomende werken.
1.2. Het onteigende was eigendom van wijlen {betrokkene 1}. Het was in
gebruik als woonboerderij en zomerhuis met erf, siertuin en
bijgebouwen.
Overleg heeft geleid tot een minnelijke aankoop van hetgeen ter
onteigening is aangewezen.
1.3. Een gedeelte van het onteigende was verhuurd aan {verweerder 1}
en {verweerster 2} (hierna: {verweerder} c.s.). Dit gedeelte bestaat
uit het woonhuis met medegebruik van een gedeelte van de overige op
het erf staande opstallen. Zo waren de bijgebouwen en het erf in
gebruik als opslagruimte en parkeerruimte alsmede, deels voor het
houden van klein vee.
De huur bedroeg f 750 pr maand en is in 1976 voor onbepaalde tijd
aangegaan. {Verweerder} c.s. hebben het voortgezet gebruik van het
onteigende genoten tot 20 augustus 2001. Aangezien met de huurders
geen overeenstemming kon worden bereikt is gezien de met onteigening
samenhangende titelzuiverende werking, de minnelijke onteigening
afgewikkeld over de band van de onteigeningsprocedure.
1.4. Het vonnis houdende de vervroegde onteigening is op 25 mei 2001
ingeschreven in de openbare registers.
1.5. Tevens heeft de Rechtbank bij genoemd vonnis {verweerder} c.s.
als tussenkomende partij toegelaten en heeft zij deskundigen benoemd
om de schade van {verweerder} c.s. te begroten.
1.6. Deskundigen hebben bij rapport, gedateerd 26 april 2002 en
gedeponeerd ter griffie op 2 mei 2002, geadviseerd tot een
schadeloosstelling voor {verweerder} c.s. ten bedrage van f 463.000
(EUR 210.100, 24).
1.7. Ter zitting van 3 juni 2002 hebben beide partijen hun standpunten
mondeling toegelicht.
1.8. Bij vonnis van 14 augustus 2002 heeft de Rechtbank de
schadeloosstelling voor {verweerder} c.s. vastgesteld op EUR
210.100,24. ( f 463.000), en op een rente van 4,5% per jaar over EUR
379.589,42 ( f 836.505) vanaf 27 november 2001 tot datum vonnis.
1.9. De Staat der Nederlanden (het Ministerie van Verkeer en
Waterstaat) heeft tegen dit vonnis beroep in cassatie ingesteld en
daarbij een middel van cassatie, bestaande uit drie onderdelen,
aangevoerd.
1.10. {Verweerder} c.s. hebben bij conclusie van antwoord het
cassatieberoep van de Staat bestreden.
1.11. Ter zitting van 14 februari 2003 hebben partijen hun standpunten
schriftelijk doen toelichten.
2. Middelonderdeel 1: gelijkwaardig woongenot
2.1. Bij de berekening van de schadeloosstelling bij onteigening geldt
als uitgangspunt dat de als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de
onteigening te lijden schade, volledig moet worden vergoed (zie de
art. 40 en 41a Onteigeningswet). Voor de huurder van bedrijfsruimte is
dit uitgangspunt neergelegd in art. 42, lid 1, Onteigeningswet. De
huurder van andere dan bedrijfsruimte (waaronder woonruimte) heeft
ingevolge art. 42, lid 2, Onteigeningswet slechts recht op een
forfaitaire schadeloosstelling van tweemaal de jaarhuur. Deze
ongelijke behandeling tussen huurders van bedrijfsruimten ten opzichte
van huurders van andere ruimten is door de Hoge Raad opgeheven bij
zijn arrest van 30 november 1994 (het Witte Paard), na conclusie A-G
Loeb, NJ 1995, 668 m.nt. Mörzer Bruyns. De Hoge Raad oordeelde in dat
arrest de ontneming van het huurrecht tegen de gefixeerde
schadeloosstelling van art. 42, lid 2 onder omstandigheden
onverenigbaar met art. 1 van het Protocol nr. 1 bij het EVRM (hierna:
het Protocol). Hij overwoog:
"3.8. Als huurder kan de (...) Vereniging aan artikel 1 van het
Protocol dezelfde bescherming ontlenen als een eigenaar omdat het
huurrecht, dat op grond van artikel 59, lid 3, van de Wet als gevolg
van de onteigening eindigt, heeft te gelden als "possession" in de zin
van artikel 1 van het Protocol. De haar met toepassing van artikel 42,
lid 2, van de Wet door de Rechtbank toegekende schadeloosstelling
staat niet in een redelijke verhouding tot het bedrag van de door haar
als gevolg van de onteigening geleden schade waarvan in cassatie
veronderstellenderwijs moet worden uitgegaan. In verband met het onder
3.7 overwogene(1) volgt hieruit, dat jegens de (...) Vereniging de aan
de onteigening verbonden ontneming van haar huurrecht tegen een
schadeloosstelling die is bepaald met toepassing van het voorschrift
van artikel 42, lid 2, van de Wet, te weten dat een som gelijkstaande
aan de huurprijs van twee jaren wordt betaald, onverenigbaar is met
artikel 1 van het Protocol, tenzij aan dat voorschrift "legitimate
objectives of "public interest"" als bedoeld onder 3.7 ten grondslag
liggen.
3.9. De wetsgeschiedenis leert dat dit laatste niet het geval is.
(...)
3.10. De (...) wetsgeschiedenis toont aan dat de wetgever voor
huurders geen uitzondering heeft willen maken op de hoofdregel van
onteigenings-recht dat de als gevolg van de onteigening te lijden
schade volledig dient te worden vergoed, maar heeft gemeend bij
huurders van "niet-bedrijfsruimte" te kunnen volstaan - zonder dat dit
tot onbillijke uitkomsten zou leiden - met, voor zover hier van
belang, een vergoeding gelijk aan de huurprijs van twee jaren. Een
zowel met genoemde hoofdregel als met de eisen van artikel 1 van het
Protocol strokende uitleg van artikel 42 van de Wet moet derhalve
zijn, dat het bepaalde in het eerste lid ook geldt voor die huurders
van "niet-bedrijfsruimte" voor wie toepassing van het voorschrift van
het tweede lid zou leiden tot een onbillijke, dat wil zeggen niet in
een redelijke verhouding tot de werkelijk geleden schade staande,
schadeloosstelling. (...)"
Uit het voorgaande leid ik af dat het Protocol er niet toe dwingt, in
afwijking van het tweede lid van art. 42, aan de huurders van
niet-bedrijfsruimte steeds de werkelijke schade te vergoeden. Pas als
de redelijke verhouding wordt overschreden moet de werkelijke schade
worden vergoed.
2.2. Hoewel dit arrest niet betrekking had op huur van woonruimte,
neem ik aan dat de in het arrest neergelegde regel evenzeer geldt voor
huur van deze categorie onroerend goed. De Hoge Raad spreekt immers
heel in het algemeen van "huurders" en "huurders van
'niet-bedrijfsruimte'". Ook uit de wetsgeschiedenis(2) volgt dat de
wetgever geen onderscheid heeft willen maken tussen de verschillende
soorten huurders van 'niet-bedrijfsruimte'. Dit wordt bevestigd in het
arrest van de Hoge Raad van 8 november 1996, NJ 1997, 150 (Van
Haaften/De Blanckenborgh), waarin is beslist dat de huurder van
woonruimte onder de voorwaarden als overwogen in r.o. 3.10. van het
zojuist besproken arrest NJ 1995, 668 recht heeft op volledige
schadevergoeding.
2.3 Partijen, deskundigen en in hun voetspoor de Rechtbank zijn het
erover eens dat, gezien de persoonlijke omstandigheden van
{verweerder} c.s. ten aanzien van het door hen gehuurde, de met
toepassing van art. 42, lid 2, Onteigeningswet toe te kennen
schadeloosstelling niet in redelijke verhouding staat tot het bedrag
van de werkelijke schade en dat derhalve het fixum van art. 42, lid 2,
niet behoort te worden toegepast. Als uitgangspunt geldt derhalve in
het onderhavige geval dat de schadeloosstelling dient te worden
bepaald op de voet van art. 42, lid 1, Onteigeningswet. Dat betekent
volledige vergoeding van alle schade die de huurder als gevolg van de
onteigening lijdt.(3)
2.4. Vervolgens is de vraag aan de orde hoe in het onderhavige geval
in de (volledige) vergoeding van de, als gevolg van de onteigening
ontstane schade van {verweerder} c.s. als huurders van de onteigende
woonruimte, moet worden voorzien.
2.4.1. De Rechtbank heeft bij de beantwoording van die vraag als
uitgangspunt gehanteerd dat een huurder van woonruimte recht heeft op
een schadeloosstelling op basis van het in gebruik krijgen van
passende woonruimte, die hem in beginsel gelijkwaardig woongenot
verschaft (r.o. 8). Zij maakt daarbij de kanttekening dat sommige
persoonlijke omstandigheden van de huurder als leeftijd en/of
(verandering in de) gezinssamenstelling voor de vaststelling van de
schadeloosstelling kunnen rechtvaardigen dat het door de passende
woonruimte te verschaffen woongenot niet geheel samenvalt met het door
onteigening verloren woongenot. Vervolgens dient, aldus de Rechtbank,
op zakelijke en objectieve wijze te worden nagegaan op welke titel
deze vervangende passende woonruimte kan worden verkregen. Bij deze
afweging zal de rechter in beginsel ervan moeten uitgaan dat de
huurder de passende woonruimte op basis van een huurovereenkomst ter
beschikking krijgt, omdat hij aldus een gelijkwaardige rechtspositie
behoudt ten opzichte van die ten aanzien van het onteigende. Mocht
evenwel vervangende passende woonruimte op basis van huur niet kunnen
worden verkregen, dan kan bij de berekening van de schadeloostelling
voor de huurder worden uitgegaan van het aankopen van dergelijke
woonruimte, aldus de Rechtbank. Dit laat volgens haar onverlet dat in
beide gevallen de jaarlijks zwaarder drukkende lasten worden
gekapitaliseerd tegen een voor huurders van woonruimte te hanteren, in
het concrete geval redelijk geachte factor, aldus de Rechtbank.
2.4.2. Onderdeel 1 van het middel betoogt dat de Rechtbank aldus een
onjuist criterium heeft gehanteerd. Zij miskent - aldus het middel -
dat de positie van een huurder wezenlijk verschilt van die van een
eigenaar en dat dit verschil consequenties dient te hebben voor de
beoordeling van de eisen die zijn te stellen aan een "gelijkwaardig
woongenot". Gelet op het eerder genoemde arrest NJ 1995, 668 dient de
schadevergoeding waar de huurder recht op heeft, in redelijke
verhouding te staan tot de werkelijk geleden schade. Dat is wezenlijk
iets anders, aldus het middel, dan de schadeloosstelling die aan de
eigenaar moet worden geboden. Voor de huurder is van een volledige
schadevergoeding reeds sprake wanneer het hem toegekende bedrag in een
redelijke verhouding staat tot de werkelijk geleden schade. Het middel
trekt een parallel tussen de beëindiging van de huurovereenkomst
wegens onteigening van het gehuurde en de beëindiging van de
huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Ook daar is sprake van
passende vervangende woonruimte. Het middel verbindt daaraan de
gevolgtrekking dat een huurder schadeloos wordt gesteld wanneer hij in
staat wordt gesteld passende woonruimte te betrekken, waarbij niet de
eis geldt dat het woongenot gelijkwaardig moet zijn, in de zin die
daaraan in de rechtspraak wordt toegekend met betrekking tot eisen die
een onteigende eigenaar kan stellen. Van volledige schadevergoeding is
bij een huurder al sprake als de grens van het redelijke niet (meer)
wordt overschreden. Bij passende huisvesting die niet een
gelijkwaardig woongenot behoeft te bieden, is dat het geval, zo
betoogt het middel.
2.4.3. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de
Onteigeningswet van 1851 en van de wijzigingswetten van 8 december
1961, Stb. 425 en van 28 januari 1971, Stb. 44, blijkt dat de wetgever
voor huurders geen uitzondering heeft willen maken op de hoofdregel
van onteigeningsrecht dat de als gevolg van de onteigening te lijden
schade volledig dient te worden vergoed. De enkele reden dat de regel
van de gefixeerde schadevergoeding - die aanvankelijk gold voor alle
huurders, maar later is ingeperkt tot de huidige vorm - is ingevoerd,
is de vrees dat schatting van de aan de huurder toe te kennen
schadeloosstelling door deskundigen zou leiden tot "de stuitendste
ongelijkheid".(4) Dat dit uitgangspunt juist is, is bevestigd door de
Hoge Raad in het reeds aangehaalde arrest NJ 1995, 668. Volgens de
Hoge Raad kan een huurder aan art. 1 van Protocol nr. 1 bij het EVRM
dezelfde bescherming ontlenen als een eigenaar. Het huurrecht dat op
grond van art. 59, lid 3, Onteigeningswet als gevolg van de
onteigening eindigt, heeft volgens de Hoge Raad namelijk eveneens te
gelden als "possession" in de zin van art. 1 van het Protocol. De
positie van de huurder verschilt in deze derhalve niet van die van de
eigenaar.
2.4.4. Naar vaste jurisprudentie heeft een onteigende die door de
onteigening het woongenot van een hem in eigendom toebehorende woning
verliest het recht op een schadeloosstelling die hem in staat stelt
een gelijkwaardig woongenot te
verschaffen.(5) Gelet op het voorgaande is er naar mijn mening geen
reden de aan de huurder toekomende schadeloosstelling niet af te
stemmen op een gelijkwaardig woongenot, maar slechts op een passende
woonruimte. De Rechtbank heeft derhalve een juist criterium
gehanteerd. Voor zover in onderdeel 1 van het middel van een andere
opvatting wordt uitgegaan, faalt het. Met name de daarin gehuldigde
opvatting dat voor de huurder van volledige schadevergoeding reeds
sprake is, wanneer het hem toegekende bedrag in een redelijke
verhouding staat tot de werkelijk geleden schade, is - zo volgt uit
hetgeen ik vermeld heb in punt 2.4.3. - onjuist. De kwestie van de
redelijke verhouding tot de werkelijk geleden schade staande
schadeloosstelling, is slechts van belang ter bepaling van de toe te
passen schadevergoedingsgrondslag: de gefixeerde
schadevergoedingsregeling van lid 2 dan wel de volledige
schadevergoedingsregeling van lid 1. Als deze eenmaal bepaald is -
zoals in het onderhavige geval aan de orde is - speelt de vraag of de
toe te kennen schadeloosstelling in redelijke verhouding staat tot de
werkelijk geleden schade, geen rol meer. Dat zou een aantasting
betekenen van het recht op volledige schadevergoeding dat {verweerder}
c.s. aan lid 1 van art. 42 ontlenen.
2.4.5. Uit het voorgaande volgt dat onderdeel 1 niet tot cassatie kan
leiden.
2.5. Middelonderdeel 2
2.5.1. Onderdeel 2 klaagt over de door de Rechtbank in aanmerking
genomen omstandigheden op grond waarvan zij tot de beslissing gekomen
is dat gelijkwaardig woongenot slechts verkregen zou kunnen worden
door een vervangende woning in het buitengebied van de gemeente
Hazerswoude. Deze omstandigheden zijn volgens het middel niet van dien
aard dat zij noodzakelijkerwijs tot buiten wonen leiden.
2.5.2. Bij de beoordeling van de gelijkwaardigheid van het vervangende
woongenot mogen persoonlijke omstandigheden van de onteigende of de
derde-belanghebbende en van diens gezinsleden wel in aanmerking
genomen worden, hun persoonlijke voorkeur niet.(6)
2.5.3. Deskundigen achten blijkens het deskundigenrapport (p. 10, punt
13) naast de gebruikelijke factoren welke het woongenot bepalen, zoals
omvang, indeling en staat van onderhoud, de volgende factoren in het
bijzonder bepalend voor het aan het gehuurde verbonden woongenot:
a. de vrije ligging van de woning in het landelijke gebied;
b. de siertuin en het erf die bij de gehuurde woning behoorden
(volgens deskundigen was het erf geschikt voor en werd het ook
daadwerkelijk gebruikt voor het hobbymatig houden van kleinvee);
c. het feit dat {verweerder 1} en {verweerster 2} oorspronkelijk
afkomstig zijn uit het buitengebied, dat zij sedert het aangaan van de
huur in 1976 in het buitengebied hebben gewoond en dat {verweerder 1}
er belang bij heeft op een met fiets of bromfiets te bereiken afstand
te wonen van de boomkwekerij, in welke hij werkzaam is en
d. de leeftijd van {verweerder} c.s.
Deskundigen zijn op grond hiervan van oordeel dat gelijkwaardig
woongenot slechts zal kunnen worden verkregen door huur of koop van
een woning in het buitengebied.
2.5.4. De Rechtbank neemt in r.o. 12 het advies van deskundigen geheel
over en oordeelt dienovereenkomstig.
2.5.5. De factoren vermeld in punt 2.5.3. zijn in de jurisprudentie
als in beginsel relevant geoordeeld voor de beantwoording van de vraag
of sprake is van gelijkwaardig woongenot. Deze factoren vormen
derhalve geen uiting van de persoonlijke voorkeur van de onteigende.
Ik verwijs naar de jurisprudentie vermeld in noot 7. Voor zover de
Rechtbank genoemde factoren in haar oordeel heeft betrokken, geeft dat
oordeel dan ook geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting.
De beantwoording van de vraag in hoeverre genoemde factoren in het
onderhavige geval een rol spelen, is aan de Rechtbank, als rechter die
over de feiten oordeelt, voorbehouden. De Rechtbank heeft zich met
haar oordeel in r.o. 12, waarin zij onder meer verwijst naar de
(uitgebreide) redengeving van de deskundigen, op behoorlijke wijze van
die taak gekweten. In dat oordeel ligt besloten dat al deze
omstandigheden een zo integrerend bestanddeel zijn van de levenswijze
van {verweerder} c.s. dat het (grotendeels) wegvallen hiervan de aard
van hun woongenot wezenlijk zou veranderen. Dat oordeel is naar mijn
mening niet onbegrijpelijk, noch onvoldoende gemotiveerd.
2.5.6. Uit het voorgaande volgt dat middelonderdeel 2 faalt.
2.6. Middelonderdeel 3: aankoop van een vervangende woning
2.6.1. Het derde onderdeel van het middel is gericht tegen het oordeel
van de Rechtbank dat bij de vaststelling van de schadeloosstelling
uitgegaan moet worden van aankoop van een vervangende woning. Het
klaagt dat de Rechtbank ten onrechte onbeantwoord heeft gelaten de
vraag of een huurder, die in gelijke omstandigheden verkeert - gesteld
dat hij de middelen zou hebben voor aankoop van een woning - zich de
voor de verwerving van een dergelijke woning noodzakelijke offers zou
getroosten. Dit gelet op de omstandigheid dat {verweerder} c.s. het
onteigende woonhuis huurden voor f 750 per maand, en dat die maandlast
met f 4.125 zou worden verhoogd als gevolg van de koop van een
vervangende woning.
2.6.2. Deskundigen merken in hun advies (punt 18, p. 12/13)
hieromtrent het volgende op:
"Eiser stelt i.v.m. de aan te leggen maatstaf, n.l. dat op zakelijke
basis en naar objectieve maatstaf moet worden beoordeeld of al dan
niet gegronde redenen bestaan de schadeloosstelling te baseren op het
in eigendom verkrijgen van een vervangende woning, terecht de vraag
wat een huurder in gelijke omstandigheden op grond van zakelijke
overwegingen zou besluiten. Bij een huurder die in gelijke
omstandigheden verkeert moet naar de lezing van deskundigen niet
alleen gedacht worden aan een huurder die onteigend wordt doch ook aan
een huurder die om andere redenen dan de onteigening niet in het
gehuurde kan blijven.
Bij vervanging door een woning met een gelijkwaardig woongenot zou een
dergelijke huurder een forse lastenverhoging moeten aanvaarden.
Deskundigen beoordelen de hierna te taxeren hogere lasten bij koop in
verhouding tot het te verkrijgen woongenot niet als buitensporig hoog.
Vervanging door een qua woongenot gelijkwaardige huurwoning zou
eveneens tot hogere lasten leiden doch is in de omgeving van
Hazerswoude praktisch onmogelijk. In het bijzondere geval van
interveniënten doet zich de vraag voor of zij, in het geval dat zij de
woning om andere redenen dan de onteigening zouden moeten verlaten, de
hogere lasten verbonden aan een qua woongenot gelijkwaardige woning
zouden kunnen dragen. Deskundigen betwijfelen evenwel of de vraag in
deze vorm moet worden gesteld. Het is behoudens in bijzondere zich
hier niet voordoende gevallen (ziekte of verplaatsing wegens wijziging
van werkkring) niet aannemelijk dat interveniënten tot een beëindiging
van de huur zouden kunnen worden gedwongen of daarmee zouden instemmen
anders dan tegen betaling van een forse uitkoopsom. (...)"
2.6.3. De Rechtbank neemt in r.o. 12 ook op dit punt het advies van
deskundigen over en oordeelt dienovereenkomstig.
2.6.4. Voor zover de Staat klaagt dat de Rechtbank de door hem
opgeworpen vraag in het midden heeft gelaten, mist de klacht
feitelijke grondslag. Blijkens de tweede alinea van het in punt 2.6.2.
geciteerde advies van deskundigen, zijn de deskundigen uitgebreid op
deze kwestie ingegaan. Zoals reeds opgemerkt, sluit de Rechtbank zich
hier geheel bij aan. Het oordeel van de Rechtbank is dan ook voldoende
gemotiveerd en ook overigens niet onbegrijpelijk.
2.6.5. Uit het voorgaande blijkt dat middelonderdeel 3 eveneens faalt.
3. Conclusie
Ik concludeer tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal
Bij de Hoge Raad der Nederlanden
A-G
1 In deze overweging verbindt de Hoge Raad aan de uitspraak van het
Europees Hof voor de rechten van de mens van 21 februari 1986 in de
zaak James e.a. (Serie A, nr. 98, blz. 36, § 54) de conclusie dat
"ontneming van eigendom als bedoeld in artikel 1 van het Protocol
zonder betaling van een bedrag dat in een redelijke verhouding staat
tot de waarde van die eigendom (...) in de regel een niet met artikel
1 van het Protocol te verenigen aantasting van het eigendomsrecht
op{levert}, maar in het algemeen belang nagestreefde geoorloofde
doeleinden kunnen lagere vergoedingen rechtvaardigen."
2 Zie De memorie van toelichting bij de Onteigeningswet van 1851
(Bijblad van de Nederlandse Staatscourant 1950-1851, II, blz.
291alsmede de geschiedenis van de totstandkoming van de Wetten van 8
december 1961, Stb. 425 en van 28 januari 1971, Stb. 44.
3 Dat valt ook af te leiden uit de in die bepaling gebezigde term
'schadeloossstelling'.
4 M.v.T. bij de Onteigeningswet van 1851, Bijblad Nederlandse
Staatscourant 1850-1851, II, blz. 291.
5 Zie o.m. HR 27 november 1968, NJ 1971, 1 m.nt. W. Bl.
(Kluytmans/Tilburg), HR 8 juli 1974, NJ 1975, 27 m.nt. MB
(Wijchen/Geurts), HR 29 oktober 1975, NJO 1976, 15 (Assen/Stobbe), HR
12 november 1975, NJO 1976, 11 m.nt. MB, HR 12 november 1975, NJO
1976, 15 (Assen/Seubring), HR 14 januari 1976, NJO 1976, 8 m.nt. MB
(Eindhoven/Van Dooren), HR 29 juni 1977, NJO 1977, 13 m.nt. MB (Van
Iersel/Goirle), HR 10 april 1991, NJ 1991, 832 m.nt. MB (Van
Haaren/Heumen) en HR 14 juli 2000, NJ 2001, 94 m.nt. PCEvW
('s-Gravenhage/Biekram).
7 Zie o.m. HR 8-7-74, NJ 1975, 27, ( Wijchen/Geurts); HR 29-10-75, NJO
76, 15 (Assen/Stobbe); HR 12-11-75, NJO 76, 11 (Assen/Seubring); HR
14-1-76, NJO 76, 8 (Eindhoven/Van Dooren); HR 29-6-77, NJO 1977, 13
(Van Iersel/Goirle); HR 13-3-85, NJ 1985, 835 (Koelewijn/Schijndel);
HR 10-4-91, NJ 1991, 832 (Van Haaren/Heumen) en HR 22-9-1993, NJ 1994,
702 (Steenkamer/Rotterdam).
Hoge Raad der Nederlanden