Onderzoek
huisvestingskosten UWV
september 2003
Dit rapport is gerealiseerd door een projectgroep van het Ministerie van Sociale Zaken en
Werkgelegenheid en de Rijksgebouwendienst.
---
Inhoudsopgave
Samenvatting..............................................................................................................................4
1. Inleiding .................................................................................................................................5
2. Onderzoeksmethode...............................................................................................................6
2.1 Opzet onderzoek...............................................................................................................6
2.2 Afbakening begrippen......................................................................................................6
2.3 Methodiek vergelijkend onderzoek..................................................................................7
2.4 Methodiek kosten/kwaliteitsonderzoek..........................................................................10
3. Bestuurlijk-juridisch kader...................................................................................................12
4. De rapportage van UWV over de feitelijke gang van zaken................................................13
4.1 Huisvestingsbeleid UWV...............................................................................................13
4.2 Besluitvorming over het hoofdkantoor van UWV.........................................................13
4.3 Kosten huisvesting hoofdkantoor UWV........................................................................14
5. Bevindingen onderzoek huisvestingskosten.........................................................................15
5.1 Inleiding .........................................................................................................................15
5.2 Vergelijking huurkosten.................................................................................................15
5.3 Vergelijking kosten inbouwpakket.................................................................................16
5.4 Gecombineerde vergelijking kosten huur en inbouwpakket..........................................16
5.5 Oordeel Rijksgebouwendienst over kosten/kwaliteit hoofdkantoor UWV....................19
Bijlage Rapportage huisvesting UWV..................................................................................22
---
Samenvatting
Hierbij treft u aan de rapportage `Onderzoek huisvestingskosten UWV'. Dit onderzoek vloeit
voort uit een toezegging van de Minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid in juni 2003
aan de Tweede Kamer. Het onderzoek is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de
Rijksgebouwendienst (Rgd).
Het onderzoek bestaat uit twee delen: een vergelijkend onderzoek waarin de
huisvestingskosten van UWV zijn bezien in verhouding tot de huisvestingskosten van
vergelijkbare hoofdkantoren en nevenvestigingen van een achttal geselecteerde
bestuursorganen. Daarnaast is een uitgebreider onderzoek uitgevoerd naar de totale
huisvestingskosten van het nieuwe hoofdkantoor van UWV, La Guardia Plaza te Amsterdam.
In het rapport wordt eerst ingegaan op de gebruikte definities en begrippen alsmede de
methode die gevolgd is om de huisvestingskosten van de verschillende gebouwen
vergelijkbaar te maken. De huisvestingskosten worden gedefinieerd als de som van de kosten
voor huur en het zogenaamde inbouwpakket.
Tevens wordt het bestuurlijk-juridisch kader geschetst, waarbij de verhouding tussen de
Minister van SZW en UWV als zelfstandig bestuursorgaan wordt beschreven.
UWV heeft gerapporteerd over zijn algemene huisvestingsbeleid en over de besluitvorming
over de keuze voor het hoofdkantoor. Deze UWV-rapportage is als bijlage bij dit rapport
gevoegd.
De door UWV gerapporteerde kosten voor dit hoofdkantoor zijn door de Rgd nader
geanalyseerd en beoordeeld op de verhouding tussen kosten en kwaliteit. Conclusie is dat de
huurkosten en de kosten van het inbouwpakket zich bevinden op het niveau van de
(referentie) kwaliteit voor de Rijkshuisvesting. De kwaliteit van het gebouw (waaronder het
materiaalgebruik) bevindt zich eveneens op het niveau van de (referentie) kwaliteit.
Kern van het vergelijkend onderzoek is de presentatie van de gecombineerde kosten voor huur
en inbouwpakket. In paragraaf 5.4 van het rapport worden de kosten van UWV afgezet tegen
die van de andere bestuursorganen. Uit de presentatie komt naar voren dat de
huisvestingskosten van het hoofdkantoor en de geselecteerde nevenvestiging van UWV (de
vestiging Hengelo) zich zowel per vierkante meter als per werkplek - bevinden op het
gemiddelde niveau.
---
1. Inleiding
Het Uitvoeringsinstituut Werknemersverzekeringen (UWV) heeft voor zijn nieuwe
hoofdkantoor een locatie uitgekozen bij Amsterdam Sloterdijk. Dit complex (La Guardia
Plaza) bestaat uit vier nieuwe gebouwen (A t/m D) en een paviljoen (E). De Raad van Bestuur
zal zich begin oktober 2003 op de elfde etage van gebouw B vestigen.
Op 29 mei 2003 bericht RTL 4 over de inrichting van gebouw B. Er volgen Kamervragen die
op 24 juni worden beantwoord, mede op basis van twee brieven van UWV. In het Algemeen
Overleg van 25 en 26 juni 2003 zegt de Minister van SZW toe onderzoek te doen naar de
huisvestingskosten en inrichtingskosten van UWV (Handelingen II, 2002/03 nr. 8, blz. 4809-
4813). Dit onderzoek dient voor de onderbouwing van het oordeel van de Minister.
Het onderzoek is uitgevoerd onder leiding van het Ministerie van Sociale Zaken en
Werkgelegenheid (SZW) met ondersteuning van de Rijksgebouwendienst (Rgd). Deze
rapportage bevat het verslag van de bevindingen uit het onderzoek. Bijgevoegd is de
Rapportage huisvesting van UWV. Hierin wordt ingegaan op het huisvestingsbeleid van
UWV, de besluitvorming binnen UWV over de keuze voor het nieuwe hoofdkantoor en de
kosten van dit hoofdkantoor.
In dit rapport wordt eerst de opzet van het onderzoek toegelicht (paragraaf 2). Vervolgens
wordt in paragraaf 3 het bestuurlijk-juridisch kader geschetst. In paragraaf 4 wordt ingegaan
op het feitenrelaas van UWV. De bevindingen van het onderzoek van de Rgd en zijn oordeel
over de huisvestingskosten van UWV worden gepresenteerd in paragraaf 5.
---
2. Onderzoeksmethode
2.1 Opzet onderzoek
Het onderzoek naar de huisvestingskosten van UWV heeft bestaan uit twee onderdelen:
a. een vergelijkend onderzoek waarbij de kosten van huisvesting van het toekomstige
hoofdkantoor van UWV (La Guardia Plaza) en een recent in gebruik genomen
nevenvestiging van UWV (Hengelo) zijn vergeleken met vergelijkbare gebouwen
(hoofdkantoor en nevenvestigingen) van andere bestuursorganen, en
b. een uitgebreider onderzoek naar de totale kosten voor het nieuwe hoofdkantoor van UWV.
Het vergelijkend onderzoek is uitgevoerd door de Rijksgebouwendienst. Op basis van de
definities van de Rgd (zie paragraaf 2.2) zijn de huisvestingskosten van UWV vergeleken met
de kosten van acht gebouwen van andere bestuursorganen. Deze vergelijking betreft:
1. huurkosten (c.q. eigendomskosten); en
2. kosten inbouwpakket (oftewel de inrichtingskosten).
Hiertoe zijn door het Ministerie van SZW vragen uitgezet bij deze organisaties en vervolgens
hebben de deskundigen van de Rgd deze informatie verzameld en geanalyseerd.
Het onderzoek naar de huisvestingskosten van UWV heeft niet alleen betrekking op de te
vergelijken gegevens maar ook op de overige inrichtingskosten en op de besluitvorming die
aan de keuze voor het nieuwe hoofdkantoor ten grondslag ligt. Dit is geschied op basis van
vragen aan het UWV die betrekking hadden op:
- het algemene huisvestingsbeleid van UWV;
- de uitgangspunten die zijn gehanteerd bij de keuze voor de locatie, grootte, inrichting
en kwaliteit van de hoofdkantoren en nevenvestigingen van UWV;
- de besluitvorming binnen UWV over de huisvesting van het hoofdkantoor, de keuze
voor La Guardia Plaza en de alternatieven die daarbij zijn overwogen;
- de huisvestingskosten per relevante kostenpost van het hoofdkantoor UWV uitgesplitst
naar de panden A tot en met D en het paviljoen.
Op basis van de vragen heeft UWV een rapportage opgesteld die als bijlage bij dit rapport is
gevoegd. De Rgd heeft daarnaast een zogeheten kosten/kwaliteitsonderzoek verricht naar de
totale huisvestingskosten voor het nieuwe hoofdkantoor van UWV.
2.2 Afbakening begrippen
Huurkosten
Onder huurkosten (c.q. vergelijkbaar gemaakte eigendomskosten) worden de kosten verstaan
die gemaakt worden om een kantoorgebouw, dat nog niet voorzien is van een inbouwpakket,
in de markt te huren. Dit wordt uitgedrukt in de prijs per m2 bruto vloeroppervlak1 (bvo) per
jaar inclusief BTW.
Inbouwpakket
Onder inbouwpakket, worden alle componenten verstaan (niet behorend tot de constructie van
het gebouw) die een bepaald functioneel gebruik van een kantoorgebouw mogelijk maken.
In overleg tussen SZW en de Rgd is besloten in het vergelijkend onderzoek uit te gaan van
een `smal' inbouwpakket. Hieronder vallen de investeringskosten voor:
- de binnenwanden met bijbehorende binnenkozijnen, ramen en deuren;
1 Zie voor een toelichting op het begrip bruto vloeroppervlak paragraaf 2.3.4 van dit rapport.
---
- de vloerafwerking, voorzover niet in de huurprijs begrepen;
- de plafondafwerking of, indien het gebouw reeds voorzien is van plafondafwerking, de
aanpassingen daarvan voor het plaatsen van de binnenwanden;
- de inregeling van de werktuigbouwkundige installaties, ten gevolge van het aanbrengen
van de binnenwanden;
- de aanpassingen van de elektrotechnische installatie ten gevolge van het plaatsen van de
binnenwanden;
- de kabelgoten voor de databekabeling. Functioneel gerichte kosten voor ICT (bijv. PC's
en kabels) blijven buiten de definitie. Deze zijn in grotere mate afhankelijk van de aard
van het primaire proces van het bestuursorgaan en daarom minder goed vergelijkbaar.
De keuze voor een smal inbouwpakket maakt het mogelijk om de kosten goed te vergelijken.
Overige inrichtingskosten
Hieronder vallen alle gebruikersgebonden inrichtingskosten na aftrek van de kosten voor het
inbouwpakket.
Hieronder vallen kosten met betrekking tot:
- aanpassingen aan het casco en het terrein;
- veranderingen aan en/of van de gebouwinstallaties (werktuigbouwkundig,
elektrotechnisch, transport);
- overige aanpassingen aan inrichtingen en inventaris of meubilering.
Hoofdkantoor
Onder hoofdkantoor wordt verstaan de vestiging waarin de algemene leiding van een
instelling is gehuisvest alsmede de centrale ondersteunende diensten (te denken valt aan de
afdeling Voorlichting, de centrale afdeling Personeelszaken, etc.).
Nevenvestiging
Onder nevenvestiging wordt verstaan elke andere vestiging van de instelling (het zal in de
regel gaan om regiokantoren).
2.3 Methodiek vergelijkend onderzoek
In deze paragraaf wordt ingegaan op de methodiek van het vergelijkend onderzoek van de
Rgd.
Aangezien uitgaven voor huur (of koop) en de investeringen in het inbouwpakket tot op
zekere hoogte uitwisselbaar kunnen zijn, zijn deze in de beoordeling en in de presentatie in
paragraaf 5 in samenhang bezien. Er is uitgegaan van de feitelijke uitgaven (gefinancierd uit
welke bron dan ook) op basis van het (geïndexeerde) kostenniveau in het jaar 2002.
2.3.1 Selectie van (gebouwen van) de in het onderzoek betrokken organisaties
Eerst heeft een selectie plaats gevonden van organisaties (zbo's en Rijksdiensten) op basis van
de veronderstelde vergelijkbaarheid van de gebouwen. Door de organisaties zijn (in overleg
met de Rgd) het hoofdkantoor en een zo recent mogelijke nevenvestiging geselecteerd. Beide
typen vestigingen dienden (los van elkaar) vergelijkbaar te zijn. Tijdens de inventarisatie en
de daarop volgende analyse is gebleken dat een aantal gebouwen niet in aanmerking kwam
voor het vergelijkend onderzoek.
Om de volgende redenen zijn gebouwen niet meegenomen:
1. tijdens de inventarisatie bleken de gegevens niet volledig te krijgen;
---
2. tijdens de analyse bleken de gegevens, qua definitie, niet in te passen in het
onderzoek;
3. het desbetreffende gebouw bleek niet vergelijkbaar, omdat sprake was van een
(achteraf) te gedateerd inbouwpakket of van deels andersoortige werkzaamheden en
dientengevolge van afwijkende functionaliteiten.
Uiteindelijk zijn gebouwen van de Immigratie- en Naturalisatiedienst (IND), de Inspectie
Werk en Inkomen (IWI), de Voedsel en Waren Autoriteit (VWA), de Belastingdienst, de
Sociale Verzekeringsbank (SVB), de Centrale organisatie voor Werk en Inkomen (CWI), het
Kadaster en de nieuwbouw van het Ministerie van OC&W (de Hoftoren) in het onderzoek
betrokken.
2.3.2 Toepassing correcties
Om de gegevens van de onderzochte gebouwen vergelijkbaar te maken dient een aantal
correcties toegepast te worden. Daar waar het (in beginsel) de beleidsvrijheid van een
organisatie betreft verklaart dat verschillen, maar behoeft geen correctie plaats te vinden op de
geconstateerde kosten.
Uitgangspunt in het onderzoek is dat een bestuursorgaan ex ante volledige vrijheid van
handelen heeft in de locatiekeuze. Zo zou een bestuursorgaan bij de keuze voor een locatie
voor een hoofdkantoor in theorie kunnen kiezen tussen Amsterdam/Den Haag en een
goedkope regio buiten de randstad. Dat laat onverlet dat een bestuursorgaan op goede gronden
als regel niet het goedkoopste alternatief kan kiezen. Dit soort keuzen wordt immers gemaakt
op grond van alle relevante bedrijfsorganisatorische overwegingen; huisvestingskosten
vormen slechts één (natuurlijk wel zeer belangrijk) aspect van de daarbij in het geding zijnde
afwegingen.
De huisvestingskosten zijn derhalve niet gecorrigeerd voor de volgende aspecten:
- de lokale marktomstandigheden op het moment van aangaan van een huurcontract;
- looptijd van het huurcontract;
- moment van investeren (inbouwpakket) in relatie tot het stadium van het ontwerp- c.q.
realisatieproces;
- kwaliteit van de huisvesting;
- regio-/locatiekeuze;
- BTW-schade2;
- gebouwgrootte en de marktconformiteit daarvan (makkelijk/moeilijk verhuurbare
gebouwen); en
- ouderdom (functionele en visuele gedateerdheid).
2.3.3 Correcties en herberekeningen in verband met de vergelijkbaarheid
In deze subparagraaf worden de toegepaste correcties toegelicht.
Correctie voor het tijdstip van afsluiten van het huurcontract
De aanvangshuren van de onderzochte gebouwen zijn op verschillende tijdstippen tot stand
gekomen. Om te corrigeren voor dit verschil in tijd heeft de Rgd alle huren naar het jaar 2002
toegerekend aan de hand van een index die is opgesteld aan de hand van markthuurprijs-
ontwikkelingen. Deze index is berekend uit een overzicht van gemiddeld gerealiseerde
2 De overheid (Rgd) kan niet opteren voor met BTW belaste huur. Daarom moet de eigenaar/verhuurder de door
hem ten tijde van de bouw terugontvangen BTW over de stichtingskosten aan de fiscus terugbetalen. De
eigenaar/verhuurder wil hiervoor gecompenseerd worden. Deze compensatie wordt BTW-schade genoemd.
---
markthuren, in alle in het onderzoek voorkomende steden, in de periode 1990-2003. Door de
aanvangshuren op deze wijze te indexeren naar het jaar 2002 wordt de factor tijd en de factor
conjunctuur (grotendeels) uit de vergelijking weggelaten.
Herleiding van de kosten van een eigendomssituatie naar een vergelijkbare huursituatie
Tijdens het selectieproces voor het vergelijkend onderzoek zijn vier kantoorgebouwen van
zbo's en één kantoorgebouw van een Rijksdienst geselecteerd, die in eigendom zijn
verworven. Om een vergelijking te kunnen maken met de markthuren die voor andere
gebouwen betaald worden, moet de investering van de organisatie in de verwerving van het
gebouw omgerekend worden naar een huurwaarde. Een in de markt veel gebruikte methode is
het berekenen van een equivalente huurwaarde van een eigendomsgebouw door het hanteren
van een Bruto Aanvangs Rendement (BAR). Met de in de markt geldende BAR op het
moment van aankoop/stichting, kan de markthuurwaarde op het moment van aankoop of
stichten benaderd worden. Deze benaderde markthuur is herleid naar een markthuur in 2002.
Nota Bene: de op deze wijze verkregen markthuur is geen nauwkeurige afspiegeling van de
feitelijke kosten welke de betreffende organisaties uiteindelijk maken. Zeker bij langdurige
eigendomssituaties zullen deze feitelijke kosten (mede als gevolg van
restwaardeontwikkeling) veelal lager uitvallen.
Correctie voor het tijdstip van investeren in het inbouwpakket
Om de investeringskosten voor inbouwpakketten vergelijkbaar te maken is geïndexeerd met
de Rgd-index. De Rgd-index is een bouwkostenindex samengesteld uit een aantal in de markt
gangbare bouwkostenindexen, zoals de BDB-index en de Elsevier MBK-bouwkostenindex
(voorheen Misset-index). De Rgd-index is in 1990 vastgesteld op 100. Per 1 januari 2002 is
de Rgd-index 150. De index wordt één keer per jaar vastgesteld.
Onder één noemer brengen van investeringen van inbouwpakketten met de jaarhuur
De investeringskosten van het inbouwpakket worden via een annuïteit (looptijd 15 jaar,
rentepercentage 6 %, eindwaarde 0) herleid naar een jaarbedrag, dat bestaat uit een aflossings-
en rente-component. De berekende jaarkosten worden herleid naar kosten per m2 bruto
vloeroppervlak en kosten per werkplek en worden opgeteld bij de huurkosten per jaar.
Onder één noemer brengen van BTW-schade
De BTW-schade wordt via een annuïteit (looptijd 10 jaar, rentepercentage 6 %, eindwaarde 0)
herleid naar een jaarbedrag. De berekende jaarkosten zijn herleid naar kosten per m2 bruto
vloeroppervlak en kosten per werkplek en worden opgeteld bij de huurkosten per jaar.
Volledigheidshalve dient te worden vermeld dat alleen sprake is van herleiding van kosten.
Op dit aspect vindt dus geen correctie plaats.
2.3.4 Keuze kengetallen
De Rgd heeft kengetallen gedefinieerd die in het huisvestingsdomein gebruikelijk zijn.
Kosteninformatie gerelateerd aan een oppervlakte-eenheid geeft geen volledig beeld op welke
wijze en voor welke kosten een organisatie het middel `huisvesting' gebruikt om de
bedrijfsprocessen zo efficiënt mogelijk te ondersteunen. Het kan `bewust beleid' zijn om een
hogere (huisvestings)investering per oppervlakte te doen. Door een hoger kwaliteitsniveau
en/of meer functionaliteit kunnen bijvoorbeeld de werkprocessen beter gefaciliteerd worden.
Vaak wordt hierdoor de benodigde oppervlakte per werkplek verminderd. Als alleen een
kengetal kosten/oppervlakte beschouwd wordt, kan dit een vertekend beeld geven. Het
---
toevoegen van het kengetal kosten/werkplek geeft een beter inzicht in de resultante van
(huisvestings)beslissingen.
De volgende kengetallen (gerekend in kosten inclusief BTW) zijn in het onderzoek gebruikt:
- huur per m2 bvo/jaar
- huur per werkplek/jaar
- inbouwpakket per m2 bvo/jaar
- inbouwpakket per werkplek/jaar
- huur + inbouw per m2 bvo/jaar
- huur + inbouw per werkplek/jaar
Deze kengetallen vormen de basis voor de presentatie van de resultaten van het onderzoek in
paragraaf 5.
Keuze van de oppervlakte-eenheid en de herleidingsfactor
Besloten is in het onderzoek op basis van het bruto vloeroppervlak (m2 bvo) te rapporteren.
Het bruto vloeroppervlak van een ruimte of een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten
op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de
desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.
De reden is, dat bij de meerderheid van de geselecteerde gebouwen de gegevens in deze
eenheid zijn opgeslagen. In het Rijksdomein is deze oppervlakte-eenheid gebruikelijk. In de
markt en ook bij UWV wordt gewerkt met het verhuurbaar vloeroppervlak (m2 vvo). Het
verhuurbaar vloeroppervlak van een object is het gebruiksoppervlak. Dit beslaat alle
functioneel nuttig te gebruiken ruimten, het horizontaal verkeersoppervlak en de sanitaire
ruimten. Erbuiten vallen het verticale verkeersoppervlak (trappenhuizen en liften), het
installatieoppervlak, stallingsruimte en het constructieoppervlak.
Daar waar gegevens over de oppervlakte van een gebouw alleen zijn aangeleverd in de
eenheid `verhuurbaar vloeroppervlak' (m2 vvo) is een specifieke herleidingsfactor gebruikt.
Validiteit van de gegevens
De gegevens betreffende de huisvesting van de in het onderzoek betrokken Rijksdiensten zijn
bij de Rgd zelf beschikbaar. Voor de gegevens van UWV is op verzoek van SZW een
accountantsverklaring bijgevoegd van de interne accountantsdienst van UWV. Voor de
kantoorgebouwen van de zbo's geldt dat een controle heeft plaatsgevonden door de Rgd,
waarbij is nagegaan of de verschafte informatie in overeenstemming is met wat ter plekke
geconstateerd kan worden.
Door de Rgd zijn alle in het onderzoek betrokken organisaties in de gelegenheid gesteld om
de voor de presentaties in paragraaf 5 bewerkte cijfers te controleren. De gemaakte
opmerkingen zijn verwerkt.
Gegevens betreffende aantal fte
Oorspronkelijk zou ook het kengetal kosten/fte worden gepresenteerd. Slechts een zeer
beperkt aantal bestuursorganen bleek binnen de termijn van het onderzoek in staat te zijn
gegevens over het aantal fte's te leveren. Daarom is er alsnog van afgezien dit kengetal in het
vergelijkend onderzoek te betrekken.
2.4 Methodiek kosten/kwaliteitsonderzoek
In een kosten/kwaliteitsonderzoek wordt beoordeeld of de gepleegde investeringen in relatie
staan tot de geleverde kwaliteit. Bij de afweging hoe kosten en kwaliteit zich tot elkaar
verhouden spelen vele aspecten een rol zoals:
10
1. de structuur van een gebouw (constructie, gebruikte materialen);
2. de vormfactoren (verhoudingen vloer/geveloppervlak in samenhang met
gebouwvorm);
3. afwegingen over levensduurkosten (Dikwijls is met toepassing van iets duurdere
materiaalsoorten een verlaging van de exploitatielasten en van de totale kosten te
bereiken. In vergelijkbare zin kan worden gesproken over de aanpasbaarheid van een
gebouw: zijn er met geringe ingrepen aanpassingen mogelijk aan casco, en inbouw, of
gaan hiermee hoge kosten gepaard?);
4. het klimaat- en verlichtingsniveau (Voor de installatietechnische kwaliteiten van een
gebouw wordt de mate waarin per vertrek het klimaat en het verlichtingsniveau goed
kan worden geregeld meegewogen voor het vaststellen van het kwaliteitsniveau. Ook
de aanpasbaarheid van installaties is een kostenbepalende factor);
5. de architectonische kwaliteit van een gebouw (de keuze van vormgeving en materialen
door de architect en de situering in de directe omgeving in relatie tot de functie van het
gebouw); en
6. de ruimtelijke kwaliteit (de maat en de keuze van vormgeving en materialen door de
architect van de ruimten - in relatie tot het gebruik van deze ruimten - en hun
onderlinge relaties).
Vanaf de zogenaamde stelselwijziging in 1999 wordt door de Rgd geen (huisvestings)norm
meer gehanteerd. De Rgd heeft echter een interne referentie ontwikkeld, op basis waarvan bij
het verwerven van huisvesting een beoordeling op kosten en kwaliteit kan plaatsvinden.
Uitgangspunt voor de beoordeling van de kosten/kwaliteitsverhouding van een bepaald
gebouw is deze `reguliere (referentie) kwaliteit voor Rijkshuisvesting'. De gehanteerde
systematiek is als volgt:
- de kwaliteit van een bepaald gebouw wordt vergeleken met referentiekwaliteit;
- op basis van de uitkomst kan vastgesteld worden welk prijsniveau acceptabel is3
(lager, gelijk of hoger dan de kosten behorende bij de referentiekwaliteit);
- de feitelijke kosten worden vergeleken met de kosten behorende bij het geleverde
kwaliteitsniveau; en
- vervolgens kunnen conclusies worden getrokken.
3 Het prijsniveau van de referentiekwaliteit is bekend.
---
3. Bestuurlijk-juridisch kader
UWV is een zelfstandig bestuursorgaan (zbo) met een publiekrechtelijke organisatievorm.
Een zbo is een bestuursorgaan van de centrale overheid dat bij of krachtens wet met openbaar
gezag is bekleed en dat niet hiërarchisch ondergeschikt is aan een minister. Kenmerkend voor
een zbo is een inperking van de (formele) ministeriële verantwoordelijkheid en
bevoegdheden. Een aantal taken wordt op afstand van de minister uitgevoerd. De essentie van
de scheiding van beleid en uitvoering is dat de minister stuurt op hoofdlijnen, terwijl de
feitelijke uitvoering is opgedragen aan het zbo, dat daarover verantwoording aflegt.
De zelfstandigheid van een zbo impliceert een integrale verantwoordelijkheid van deze
organisatie voor de uitoefening van de bij wet verleende taak, met daarbij voldoende ruimte
voor een bedrijfsmatige werkwijze binnen duidelijke publieke kaders. In de Memorie van
Toelichting op het wetsvoorstel SUWI (Kamerstukken II, 2000/01, 27 588, nr. 3, blz. 28) is
aangegeven dat de aansturing op het niveau van bedrijfsvoering en klantbehandeling de
primaire verantwoordelijkheid is van het zbo. De minister wil sturen op het beleids- en
systeemniveau. De minister beschikt bovendien over belangrijke aanvullende mogelijkheden
tot sturing, zoals goedkeuringsbevoegdheden en de vaststelling van het budget, maar dus
zonder zeggenschap over de interne bedrijfsvoering en beslissingen in individuele gevallen.
Eén van de hier bedoelde goedkeuringsbevoegdheden heeft onder andere betrekking op het
aangaan van huurovereenkomsten. Op grond van artikel 6 lid 1, sub c, Wet SUWI, behoeft
UWV de goedkeuring van de minister voor een besluit tot het aangaan en beëindigen van
overeenkomsten tot verkrijging, vervreemding of bezwaring van registergoederen of tot huur,
verhuur of pacht daarvan'. Bij ministeriële regeling kan worden bepaald dat voor bepaalde
van de in artikel 6 lid 1, Wet SUWI, bedoelde besluiten in de bij die regeling omschreven
gevallen de goedkeuring van de minister niet is vereist. Hieraan is invulling gegeven via de
Regeling SUWI. Op grond van artikel 1.4, lid 1, Regeling SUWI (Stcrt. 2002, 2), zijn
besluiten tot het aangaan en beëindigen van overeenkomsten tot huur of verhuur van
registergoederen die een bedrag van 1.000.000,-- niet te boven gaan, van de goedkeuringseis
uitgezonderd.
Bij de toepassing van deze en andere ministeriële (goedkeurings)bevoegdheden is de
sturingsvisie van belang. Deze bepaalt wanneer en hoe de verschillende sturingsinstrumenten
worden ingezet. De minister zal zich bij de sturing bij voorkeur richten op waarborgen dat het
zbo de afgesproken prestaties levert. De planning- (en control)cyclus is hierbij essentieel als
coördinatie-en afstemmingsmechanisme. In de mate dat uit het verantwoordings- en
toezichtstraject blijkt dat de bedrijfsvoering c.q. het interne beheer op orde is, kan de minister
zich van bemoeienis met het uitvoeringsproces onthouden en komt de focus van het verkeer
tussen de minister en het zbo te liggen op de outputprestaties en de outcome. Vertrouwen in
de kwaliteit en professionaliteit van het bestuur van het zbo dient in beginsel voorop te staan.
Zolang dit vertrouwen gerechtvaardigd is, kan de minister zich in beheersaangelegenheden
van het zbo terughoudend opstellen. Dit uit zich bijvoorbeeld bij de uitoefening van
goedkeuringsbevoegdheden in een marginale toetsing van de besluiten van het zbo. In de
praktijk toetst de minister op strijd met de wet en strijd met het algemeen belang en let hij
erop of het zbo gelet op de informatie die is geleverd in redelijkheid tot het voorgelegde
besluit heeft kunnen komen.
12
4. De rapportage van UWV over de feitelijke gang van zaken
4.1 Huisvestingsbeleid UWV
UWV beschikt over een groot aantal gebouwen en voert een beleid gericht op concentratie
van werkzaamheden. Deze concentratie past in de totale bezuinigingstaakstelling van 25% die
UWV de eerste vier jaar van zijn bestaan heeft. Voor de huisvestingslasten streeft UWV naar
een verlaging van de huidige 205,5 miljoen per jaar tot 173,9 miljoen in 2008. De
organisatie wordt uiteindelijk gehuisvest in 1 hoofdkantoor, 17 backoffices, 27 frontoffices
verspreid in het land en 2 callcentra. Van de 27 frontoffices worden er 17 gehuisvest op
locatie van een backoffice. Aan te huren panden moeten zich lenen voor opsplitsing in
kleinere eenheden, opdat geanticipeerd kan worden op een mogelijke krimp van de
organisatie.
De uitstraling van de UWV-gebouwen dient zakelijk, vriendelijk en uitnodigend voor klanten
te zijn. De gebouwen moeten met openbaar en particulier vervoer bereikbaar zijn. Hierbij is
gekozen voor nieuwe dan wel bestaande gebouwen van voldoende kwaliteitsniveau en
omvang met een marktconforme huur.
4.2 Besluitvorming over het hoofdkantoor van UWV
Bij de start van UWV heeft de hoofddirectie de voormalige vestiging van het Lisv (het
gebouw Metropolitan in Amsterdam Buitenveldert) betrokken. Deze ruimte is te klein om alle
`hoofdkantoorfuncties' op één plek te concentreren. Consequentie is dat de
hoofdkantoorfuncties op dit moment verspreid zijn over Metropolitan en de vijf
hoofdkantoren van de voormalige uitvoeringsinstellingen. Het hoeft geen betoog dat het
streven van de Raad van Bestuur er op gericht is om op zo kort mogelijke termijn te komen
tot concentratie van alle hoofdkantoorfuncties die resteren. Daarbij wordt rekening gehouden
met de omvang van de centrale functies na de realisatie van de bezuinigingstaakstelling in
verband met de UWV-vorming.
De keuze is gevallen op het complex La Guardia Plaza te Amsterdam nabij het station
Amsterdam Sloterdijk, bestaande uit vier gebouwen (A t/m D) en een paviljoen (E)4. De Raad
van Bestuur zal zijn intrek nemen op de elfde etage van gebouw B. Het is niet de bedoeling
zoals somtijds is betoogd dat de Raad van Bestuur uiteindelijk in gebouw D zal worden
gehuisvest.
Ter illustratie van de verschillen in huurprijzen tussen regio's en steden heeft UWV in haar
rapportage onderstaande tabel5 opgenomen. Deze laat de ontwikkeling van de huurprijzen
zien in de agglomeratie Den Haag en Groot Amsterdam:
Regio 1998 ( -m2) 1999 ( -m2) 2000 ( -m2) 2001 ( -m2) 2002 ( -m2)
Den Haag 124 138 139 158 163
Amsterdam 153 179 194 192 190
Het huurcontract is aan het Ministerie van SZW voorgelegd en op 8 januari 2003
goedgekeurd.
4 Het paviljoen (oppervlakte 1200 m2) zal als opleidingscentrum worden ingericht. Gezien het specifieke
gebruiksdoel en de geringe omvang hebben wij besloten dit onderdeel buiten beschouwing te laten.
5 bron: www.propertynl.com (marktscan d.d. 30-7-2003)
13
4.3 Kosten huisvesting hoofdkantoor UWV
Huurkosten
De huurkosten van het hoofdkantoor La Guardia Plaza bedragen voor het totale complex
170 per m2 vvo (verhuurbaar vloeroppervlak) exclusief BTW. Na verrekening van een
eenmalige bijdrage van de eigenaar aan de inrichtingskosten resteert een huur van 160 per
m2 vvo (excl. BTW).
De huurprijs van de nevenvestiging in Hengelo bedraagt 135 per m2 vvo (excl. BTW).
Inrichtingskosten
De gemiddelde totale inrichtingskosten voor La Guardia Plaza bedragen 635 per m2 bvo
(incl. BTW). Eerder aan het parlement is in het parlement genoemd een bedrag van 918 per
m2 bvo (incl. BTW). Daarbij had UWV gebouw A, dat al meer dan een jaar geleden in
gebruik is genomen, niet meegenomen. Daarnaast was een verhoudingspercentage vvo/bvo
van 0,85 gebruikt, er heeft herleiding plaatsgevonden naar een verhouding van 0,7.
De inrichtingskosten verschillen binnen het totale complex overigens per gebouw. Dit wordt
primair veroorzaakt doordat zowel gebouw A als B aanvankelijk voor een andere huurder met
andere specificaties was ingericht. Gebouw A kenmerkt zich door een afwijkende indeling,
met name in de vorm van relatief veel open ruimtes en weinig scheidingswanden. Om met
name in de beoogde generieke functies (bestuurs- en vergadercentrum) voor gebouw B te
kunnen voorzien zijn aanpassingen aan dit gebouw verricht. De totale kosten hiervan
bedragen 1,9 miljoen inclusief BTW.
De inrichtingskosten van de nevenvestiging in Hengelo bedragen inclusief BTW in totaal
449 per m2.
14
5. Bevindingen onderzoek huisvestingskosten
5.1 Inleiding
Eerst worden in deze paragraaf de resultaten van het vergelijkend onderzoek gepresenteerd.
De vergelijking en beoordeling van de huisvestingskosten dienen primair plaats te vinden op
het totaal van de kosten van huur en (annuïteit) inbouwpakket. De resultaten hiervan zijn
weergegeven in paragraaf 5.4. De in deze paragraaf gepresenteerde kengetallen zijn
vergelijkbaar gemaakt conform de in paragraaf 2 beschreven uitgangspunten.
Voor de volledigheid wordt hieraan voorafgaand in de paragrafen 5.2 en 5.3 tevens een
analyse per component gegeven. Afgesloten wordt (in paragraaf 5.5) met de bevindingen en
het oordeel van de Rgd over de verhouding tussen de totale kosten en de kwaliteit van het
hoofdkantoor UWV.
5.2 Vergelijking huurkosten
5.2.1 Huurkosten per vierkante meter
Algemeen
De huurbedragen die in het vergelijkend onderzoek worden genoemd, zijn huren per m2 bruto
vloeroppervlak/jaar inclusief de BTW (of de vergoeding voor BTW-schade) en exclusief het
parkeren. Deze kosten zijn niet rechtstreeks vergelijkbaar met bedragen die in de markt
genoemd worden6.
De gemiddelde huur per m2 bruto vloeroppervlak per jaar van de in het vergelijkend
onderzoek betrokken organisaties is 169.
UWV
De huurprijs van het hoofdkantoor van UWV ligt met 158 per m2 bruto vloeroppervlak7
onder het gemiddelde huurbedrag. De huur van de nevenvestiging ( 146 per m2 bruto
vloeroppervlak) ligt ook onder het gemiddelde.
De huur van het hoofdkantoor en de nevenvestiging van UWV is naar het oordeel van de Rgd
- bij vergelijking met de cijfers van vastgoedonderzoeker DTZ-Research - marktconform. Het
huurbedrag van La Guardia Plaza komt overeen met de gemiddelde gerealiseerde huurprijs in
dezelfde periode in het betreffende deel van Amsterdam.
5.2.2 Huurkosten per werkplek
Algemeen
Door het analyseren van de huur per werkplek naast de huur per m2 bruto vloeroppervlak kan
inzicht worden gekregen in de efficiëntie waarmee een organisatie met het door haar ter
beschikking zijnde oppervlak om gaat. Een organisatie met een hoge huur per m2 bruto
vloeroppervlak maar lage huurkosten per werkplek zet de dure ruimte blijkbaar zuinig in.
Wel is het zo dat de huur per m2 bruto vloeroppervlak een vrij hard en redelijk verifieerbaar
gegeven is, terwijl het aantal werkplekken veel minder hard is. De definitie van een werkplek
is niet altijd eenduidig (complete kamer versus PC aansluiting plus tafel in verkeersgebied). In
het onderzoek is uitgegaan van de gegevens die de verschillende instellingen hebben geleverd.
Het is aannemelijk dat deze gegevens vanwege genoemde definitiekwestie niet geheel
6 Marktprijzen worden namelijk gegeven in verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) exclusief BTW, zie ook 2.3.4.
7 Voor alle duidelijkheid: dit betreft de huur gerekend in bruto vloeroppervlak (bvo) inclusief BTW, terwijl in
paragraaf 4.3 sprake is van huur gerekend in verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) exclusief BTW.
15
vergelijkbaar zijn. Vanwege deze veronderstelde `zachtheid' van gegevens worden hier alleen
de afwijkingen van het gemiddelde besproken.
De gemiddelde huur per werkplek van de beschouwde instellingen bedraagt voor de
hoofdkantoren 4905 per jaar en voor de nevenvestigingen 4075 per jaar.
UWV
De huur per werkplek van UWV bedraagt 4995 voor het hoofdkantoor en 2879 voor de
nevenvestiging. In La Guardia Plaza wordt circa 31 m2 bruto vloeroppervlak per werkplek
gebruikt. Dat is ongeveer gemiddeld in dit vergelijkend onderzoek, daarom komt de hoogte
van de huur per m2 bruto vloeroppervlak overeen met de hoogte van de huur per werkplek.
In de nevenvestiging is het ruimtegebruik per werkplek lager (circa 24 m2 bruto
vloeroppervlak) als gevolg van de anderssoortige functies die daar worden verricht. De
huurkosten vallen daar per werkplek relatief laag uit.
5.3 Vergelijking kosten inbouwpakket
Algemeen
De investeringskosten van het inbouwpakket van de beschouwde instellingen bedraagt
gemiddeld 273 per m2 bruto vloeroppervlak. Deze gemiddelde kosten zijn relatief laag in
vergelijking met het kostenniveau behorende bij de `reguliere (referentie) kwaliteit voor
Rijkshuisvesting' van 352 die de Rgd hanteert. Dat het gemiddelde relatief laag is, komt
voort uit het feit dat de betrokken organisaties voor enkele objecten zeer lage kosten voor het
inbouwpakket aangegeven hebben. Waarschijnlijk is onterecht een deel van de kosten van het
inbouwpakket opgenomen in de huurkosten. Hierdoor is het genoemde gemiddelde lager dan
het zou behoren te zijn. De totale kosten (huur en inbouwpakket, zie paragraaf 5.4) geven naar
het oordeel van de Rgd wel een correct beeld.
Verschillen in de kosten voor het inbouwpakket hebben vooral betrekking op
kwaliteitsverschillen in toegepaste materialen. De belangrijkste kostendragers voor het
inbouwpakket worden gevormd door de wanden, vloeren en plafonds.
UWV
UWV bevindt zich met een kostenniveau van 332 met betrekking tot het inbouwpakket
onder de 352 behorende bij de `reguliere (referentie) kwaliteit voor Rijkshuisvesting'. Bij de
gebouwen van UWV is in verhouding meer geïnvesteerd in de werktuigbouwkundige en
elektrotechnische installaties (verwarming, ventilatie, verlichting etc.). Geconcludeerd is dat
dit met name is veroorzaakt doordat delen van het gebouw (dus ook de installaties) al gereed
waren en ingrijpend moesten worden aangepast.
5.4 Gecombineerde vergelijking kosten huur en inbouwpakket
5.4.1 Kosten per vierkante meter
Algemeen hoofdkantoren
De uitkomsten zoals gepresenteerd in figuur 1 vertonen een grote spreiding. Naar het oordeel
van de Rgd wordt dit verklaard doordat sprake is van een beperkte selectie van een mix van
unieke gebouwen, organisaties, locaties en verschillende eigendomsstructuren. Er is bij elk
gebouw sprake van maatwerk. Desondanks geven de resultaten naar het oordeel van de Rgd
een realistisch beeld van de kostenniveau's. Bij het gemiddelde van de in het onderzoek
betrokken gebouwen komt de huur plus (annuïteit) inbouw uit op 196 per m2 bruto
vloeroppervlak. Kijkend naar de huidige markt en gegeven het feit dat vele in het onderzoek
16
betrokken organisaties geconfronteerd worden met een BTW-regime dat noodzaakt tot
`afkoop van BTW-schade' zijn bedragen tot 250 per m2 bruto vloeroppervlak als niet
ongebruikelijk te beschouwen.
Figuur 1 - Huur plus (annuïteit) inbouwpakket per m2 bvo hoofdkantoren8
/m2 bvo/jaar
/m2 bvo/jaar
1 205,00
300,00 2 160,00
250,00 3 206,00
UWV 190,00
200,00
5 163,00
150,00 6 121,00
7 266,00
100,00
8 255,00
50,00 9 195,00
0,00
1 2 3 UWV 5 6 7 8 9
hoofdkantoren-organisaties
Hoofdkantoor UWV
Voor het hoofdkantoor van UWV ( 190 per m2 bruto vloeroppervlak) concludeert de Rgd dat
het kostenniveau zich onder het gemiddelde in het onderzoek bevindt; dit tegen de
achtergrond van het feit dat het een nieuw kantoorgebouw in de regio Amsterdam9 betreft.
Eén kanttekening is op zijn plaats. De meeste in het onderzoek meegenomen gebouwen
hebben een vvo/bvo factor (verhouding tussen verhuurbaar vloeroppervlak en bruto
vloeroppervlak) van circa 0,85. Op basis van de meetcertificaten van de bouwdelen La
Guardia Plaza A en B is voor het gehele hoofdkantoor van UWV een verhouding van 0,7
aangehouden. Dit betekent dat, bij een gelijk aantal m2 vvo, de gemiddelde huurprijs per m2
bvo van het hoofdkantoor van UWV lager is dan bij de andere in het onderzoek opgenomen
hoofdkantoren. In de volgende subparagraaf `kosten per werkplek' is het effect hiervan
zichtbaar.
Figuur 2 - Huur plus (annuïteit) inbouwpakket per m2 bvo nevenvestigingen8
/m2 bvo/jaar
/m2 bvo/jaar
1 253,00
300,00 2 146,00
250,00 3 212,00
4 136,00
200,00 5 139,00
150,00 6 131,00
100,00 UWV 179,00
50,00
0,00
1 2 3 4 5 6 UWV
nevenvestigingen-organisaties
8 De nummers van hoofdkantoren en nevenvestigingen in de opeenvolgende tabellen zijn willekeurig en
corresponderen niet met elkaar.
9 Vergelijk de tabel op blz. 13 van dit rapport.
17
Algemeen nevenvestigingen
Voor de nevenvestigingen geldt qua spreiding hetzelfde als voor de hoofdkantoren. De
gemiddelde prijs bedraagt hier 171 per m2 bruto vloeroppervlak.
Nevenvestiging UWV
Met een prijs van 179 m2 bruto vloeroppervlak voor huur en (annuïteit) inbouwpakket
scoort UWV nagenoeg gemiddeld.
5.4.2 Kosten per werkplek
Hiervoor is aangegeven dat voor de vergelijkbaarheid niet alleen het totale kostenniveau per
m2 bruto vloeroppervlak van belang is, maar dat deze bezien dient te worden in relatie tot de
totale kosten per werkplek.
Algemeen hoofdkantoren
De gemiddelde kosten voor huur en (annuïteit) inbouwpakket bedragen per werkplek per jaar
5642.
UWV hoofdkantoor
De kosten per werkplek van het hoofdkantoor UWV bedragen 6018. In deze tabel is het
effect van de relatief ongunstige verhouding vvo/bvo terug te vinden. Daar waar UWV bij
kosten per m2 bruto vloeroppervlak onder het gemiddelde scoort, is de score bij dit kengetal
enigszins boven het gemiddelde.
Figuur 3 - Kosten huur en (annuïteit) inbouwpakket per werkplek per jaar hoofdkantoren10
/werkplek/jaar
/werkplek/jaar
1 5.360,00
10.000,00 2 4.894,00
9.000,00 3 niet bekend
8.000,00
7.000,00 UWV 6.018,00
6.000,00 5 4.166,00
5.000,00 6 2.883,00
4.000,00 7 7.770,00
3.000,00 8 9.215,00
2.000,00
1.000,00 9 4.826,00
0,00
1 2 3 UWV 5 6 7 8 9
hoofdkantoren-organisaties
NB: Bij de hoofdkantoren is bij gebouw 3 geen waarde ingevuld, omdat gegevens met betrekking tot de
werkplekken ontbreken.
Algemeen nevenvestigingen
De gemiddelde kosten per werkplek bedragen voor de nevenvestigingen per jaar circa 4573.
Nevenvestiging UWV
UWV scoort met 3549 onder het gemiddelde.
10 Zie voetnoot 8 op blz. 17.
18
Figuur 4 - Kosten huur en (annuïteit) inbouwpakket per werkplek per jaar nevenvestigingen11
/werkplek/jaar /werkplek/jaar
1 5.565,00
7.000,00 2 3.984,00
6.000,00 3 6.244,00
5.000,00 4 3.964,00
4.000,00 5 5.849,00
3.000,00 6 2.853,00
UWV 3.549,00
2.000,00
1.000,00
0,00
1 2 3 4 5 6 UWV
nevenvestigingen-organisaties
5.5 Oordeel Rijksgebouwendienst over kosten/kwaliteit hoofdkantoor UWV
De Rgd heeft voor het hoofdkantoor La Guardia Plaza van UWV een kosten/kwaliteits-
onderzoek verricht.
In dit onderzoek zijn de kosten van huur en (annuïteit) inbouwpakket vergeleken met de
reguliere (referentie) kwaliteit voor de Rijkshuisvesting. Eerst worden de onderliggende
(kwaliteits)aspecten van het hoofdkantoor UWV beoordeeld. Daarna wordt een eindoordeel
over kwaliteit en kostenniveau van het hoofdkantoor UWV gegeven in relatie tot de reguliere
(referentie) kwaliteit voor de Rijkshuisvesting.
Opgemerkt dient nog te worden dat het oordeel is gebaseerd op de op dit moment beschikbare
gegevens. Het hoofdkantoor van UWV is nog niet geheel gerealiseerd. Gebouw A is al
opgeleverd. De gebouwen B en C zijn in de afbouwfase en worden binnenkort opgeleverd.
Gebouw D bevindt zich pas in de ruwbouwfase.
Op basis van bovengenoemde beperkingen leidt het kosten/kwaliteitsonderzoek van de Rgd
tot de volgende bevindingen:
Ø structuur van het gebouw
La Guardia Plaza is een traditioneel gebouw bestaande uit een betonskelet en betonnen
geprefabriceerde borstweringen, afgewerkt met glazen vliesgevel, gecombineerd met glazen
puien en een natuurstenen bekleding voor de gevels op de begane grond. Het is echter ook een
kostbaarder oplossing in vergelijking met een stalen skelet of een combinatie van staal en
beton. Met de keuze voor een betonskelet wordt een stabiel en solide gebouw verkregen met
minder dan gemiddelde exploitatielasten.
Ø vormfactoren
De verhoudingen vloer/geveloppervlak in samenhang met gebouwvorm zijn redelijk te
noemen, doordat gevels elkaar onder een kleine (scherpe) hoek snijden, ontstaan echter
ongunstig indeelbare ruimten (en hierdoor indelingsverlies). Normaliter wordt met circa 5%
indelingsverlies rekening gehouden: in deze situatie is dat hoger (circa 7,5%). De vvo/bvo
11 Zie voetnoot 8 op blz. 17.
19
factor (de verhouding tussen verhuurbaar vloeroppervlak en bruto vloeroppervlak) is voor
kantoorgebouwen gemiddeld 0,85. Bij het gebouw La Guardia Plaza is sprake van factor van
0,7. Er gaat naast de ongunstig indeelbare ruimten meer ruimte dan gebruikelijk verloren aan
stijgpunten (trappen, liften, schachten) en technische ruimten.
Ø levensduurkosten
Met de materiaalkeuzen die voor het skelet zijn gemaakt zijn onderhoudsarme producten
gekozen. Dit komt tot uitdrukking in de exploitatielasten. Het inbouwpakket van UWV volgt
de huidige trend en doorstaat de vergelijking met de overige kantoren.
Ø aanpasbaarheid van het gebouw
Het gebouw is in zowel de x- als y-assen opgezet met een stramien van 7200 mm. Dit is geen
ongebruikelijke stramienverdeling. De dieptematen van het gebouw die zo ontstaan zijn echter
minder gunstig indien besloten wordt om een indeling met middencorridor toe te passen. De
in het geval van La Guardia Plaza gekozen verdeling brengt dus enige beperkingen met zich
mee als het gaat om volledige vrijheid in indeelbaarheid. Ook de scherpe hoeken vormen een
belemmering in deze vrije indeelbaarheid (zie ook onder `vormfactoren').
Ø klimaat en verlichtingsniveau
Voor de installatietechnische kwaliteiten van het gebouw wordt de mate waarin per vertrek
het klimaat en het verlichtingsniveau goed kan worden geregeld meegewogen voor het
vaststellen van het kwaliteitsniveau. Ook de aanpasbaarheid van installaties is een
kostenbepalende factor. De in La Guardia Plaza toegepaste installaties bieden geen
mogelijkheden tot individuele instellingen. Wel is het systeem zodanig van opzet dat er bij
indelingswijzigingen geen andere aanpassingen noodzakelijk dan het opnieuw inregelen van
installatieonderdelen. De geleverde kwaliteit is in overeenstemming met de investering.
Ø architectonische kwaliteit
De architectonische kwaliteit van het gebouw is voor een dergelijke locatie als gebruikelijk te
beschouwen. La Guardia Plaza is een normaal kantoor op een goede locatie. Het kantoor zal
haar waarde in de komende periode van 10 á 15 jaar moeten bewijzen.
Ø ruimtelijke kwaliteit
De ruimtelijke kwaliteit is bovengemiddeld.
Eindoordeel Rgd
De bouwkundige kwaliteit van het hoofdkantoor UWV bevindt zich op het niveau van de
reguliere (referentie) kwaliteit voor de Rijkshuisvesting. Op basis hiervan dient het
kostenniveau voor de huur- en inbouwcomponent overeenkomstig de voornoemde
referentiekwaliteit te liggen.
Voor de huur kan worden vastgesteld dat deze als marktconform en gelijk aan het referentie
kostenniveau ( 170 per m2 vvo, exclusief BTW) is te beschouwen. Het huurbedrag van La
Guardia Plaza komt namelijk overeen met de gemiddelde gerealiseerde huurprijs in dezelfde
periode in het betreffende deel van Amsterdam.
Voor het totaal van inbouwkosten en overige inrichtingskosten is in onderstaande tabel een
overzicht gegeven van de kosten van UWV per m2 bruto vloeroppervlak versus de reguliere
(referentie) kwaliteit voor Rijkshuisvesting.
20
In de kosten voor UWV is een korting (bijdrage van de eigenaar) in de `overige
inrichtingskosten' inbegrepen. Verhuiskosten zijn in deze vergelijking niet meegenomen.
Tabel 1 - Investeringskosten La Guardia Plaza in /m2 bvo resp. in /werkplek per jaar
Kosten
totaal
A UWV - La Guardia Plaza /m2 bvo 635
B reguliere (referentie) kwaliteit voor 697
Rijkshuisvesting /m2 bvo
C UWV - La Guardia Plaza / per 20 129
werkplek
reguliere (referentie) kwaliteit voor 18 819
D Rijkshuisvesting / per
werkplek
De som van de kosten inbouwpakket en overige inrichtingskosten van UWV is op basis van
per m2 bvo (voor het gehele complex La Guardia Plaza) circa 9% lager dan de reguliere
(referentie) kwaliteit voor de Rijkshuisvesting.
De kosten per werkplek zijn ongeveer 6% hoger dan de reguliere (referentie) kwaliteit van de
Rijkshuisvesting.
Het materiaalgebruik wijkt niet af van wat gebruikelijk is ten aanzien van een soortgelijk
gebouw op een vergelijkbare locatie. Er zijn enige architectonische accenten ingebracht, deze
zijn gebruikelijk bij de huisvesting van soortgelijke organisaties. Deze accenten leiden echter
niet tot een substantieel kostenverhogend effect.
21