Uitspraak Hoge Raad LJN-nummer: AF8576 Zaaknr: C02/079HR
Bron: Hoge Raad der Nederlanden 's-Gravenhage
Datum uitspraak: 26-09-2003
Datum publicatie: 29-09-2003
Soort zaak: civiel - civiel overig
Soort procedure: cassatie
26 september 2003
Eerste Kamer
Nr. C02/079HR
JMH/AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
---
wonende te ,
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. P. Garretsen,
t e g e n
DE GEMEENTE VENRAY,
gevestigd te Venray,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. E. Grabandt.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiser tot cassatie - verder te noemen: - heeft bij exploit van
21 juni 1999 verweerster in cassatie - verder te noemen: de Gemeente -
gedagvaard voor de rechtbank te Roermond en gevorderd bij vonnis, voor
zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de Gemeente te veroordelen
aan te betalen een bedrag van f 201.216,19, vermeerderd met de
wettelijke rente over dit bedrag vanaf 16 juni 1999 althans vanaf de
dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening.
De Gemeente heeft de vordering bestreden.
De rechtbank heeft bij vonnis van 20 juli 2000 de Gemeente veroordeeld
aan te betalen een bedrag van f 79.250,--, vermeerderd met de
wettelijke rente over dit bedrag vanaf 15 januari 1999 tot aan de dag
der algehele voldoening. Voorts heeft de rechtbank de Gemeente
veroordeeld aan te betalen een bedrag van f 5.560,-- aan
buitengerechtelijke incassokosten, dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad
verklaard, en het meer of anders gevorderde afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft de Gemeente hoger beroep ingesteld bij het
gerechtshof te 's-Hertogenbosch.
heeft zijnerzijds incidenteel hoger beroep ingesteld tegen
voormeld vonnis voor zover daarbij de vordering is toegewezen tot een
bedrag van f 79.250,-- en voor zover de rechtbank daarbij de vordering
met betrekking tot de pachtersbelangen heeft afgewezen, en gevorderd -
opnieuw rechtdoende - de Gemeente te veroordelen aan te
betalen een bedrag van f 248.854,73, vermeerderd met de wettelijke
rente over dit bedrag vanaf 16 juni 1999 althans vanaf de dag der
dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling
van de Gemeente in de kosten van beide instanties.
Bij arrest van 4 december 2001 heeft het hof in het principaal en
incidenteel appel het vonnis waarvan beroep vernietigd en opnieuw
rechtdoende de vordering van alsnog afgewezen.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft beroep in cassatie
ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt
daarvan deel uit.
De Gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de advocaat-generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot
vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing van de zaak.
3. Beoordeling van de middelen
3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten vermeld in de
conclusie van de advocaat-generaal onder 2.
In het onderhavige geding heeft gevorderd de Gemeente te
veroordelen tot betaling van schadevergoeding op de grond dat de
Gemeente hem tot ontruiming heeft gedwongen. De rechtbank heeft deze
vordering gedeeltelijk toegewezen. Het hof heeft het vonnis van de
rechtbank vernietigd en de vordering alsnog geheel afgewezen.
3.2 De Hoge Raad zal eerst onderdeel 2.4 behandelen. Dit onderdeel
richt zich tegen rov. 4.7 van het arrest van het hof, waarin het hof
heeft geoordeeld dat onder de in rov. 4.6.2 van zijn arrest vermelde
omstandigheden tussen de Gemeente en een nieuwe, gewijzigde
overeenkomst van huur van de grond en opstal is tot stand gekomen.
Voor de inhoud van deze overeenkomst is, aldus het hof, de inhoud van
de daaraan voorafgaande overeenkomst tussen en de
rechtsvoorganger van de Gemeente ( ) niet bepalend. Voor
zover het onderdeel de klacht zou behelzen dat het hof uit het oog
heeft verloren dat de overeenkomst tussen en de Gemeente mede
omvat de ongewijzigd gebleven onderdelen van de overeenkomst tussen
en , kan het bij gebrek aan feitelijke grondslag
niet tot cassatie leiden. Met de nieuwe overeenkomst heeft het hof
gedoeld op de overeenkomst, zoals deze na de wijziging is komen te
luiden, derhalve met inbegrip van de onderdelen die ongewijzigd zijn
overgenomen. Aldus verstaan geeft het oordeel van het hof niet blijk
van een onjuiste rechtsopvatting.
Ook voor het overige faalt het onderdeel. Niet valt in te zien - en
het onderdeel licht ook niet toe - waarom de omstandigheid dat de
overeenkomst tussen partijen ten dele gelijkluidend is aan de
overeenkomst tussen en , zou moeten meebrengen
dat de rechtbank en het hof zich hadden moeten afvragen of de
vordering "betrekkelijk tot huur" was en, zo ja, waarom dit ertoe zou
moeten leiden dat de rechtbank en het hof zich (ambtshalve) onbevoegd
hadden moeten verklaren.
3.3 De overige in de middelen aangevoerde klachten kunnen evenmin tot
cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere
motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van
rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de
rechtsontwikkeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt in de kosten van het geding in cassatie, tot op
deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op EUR 3.006,34
aan verschotten en EUR 1.365,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter
en de raadsheren J.B. Fleers, O. de Savornin Lohman, P.C. Kop en F.B.
Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels
op 26 september 2003.
*** Conclusie ***
Zaaknr. C02/079HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 9 mei 2003
Conclusie inzake
eiser tot cassatie
tegen
De Gemeente Venray
verweerster in cassatie
Feiten en procesverloop
1) De feiten die in deze zaak in aanmerking zijn te nemen vormen in
zoverre een probleem, dat er in de feitelijke instanties maar
betrekkelijk weinig is vastgesteld (en, naar van de kant van de
verweerster in cassatie, de Gemeente, in cassatie niet ten onrechte
wordt betoogd: navenant weinig is gesteld); terwijl het middel erover
klaagt dat met wèl gestelde omstandigheden onvoldoende rekening zou
zijn gehouden en tegelijk, dat er (andere) niet gestelde gegevens aan
de in cassatie bestreden beslissing ten grondslag zouden zijn gelegd.
Ik denk dat ik er goed aan doe, de feiten die het hof in rov. 4.1 van
het bestreden arrest heeft vastgesteld, tot uitgangspunt te nemen. Die
kan ik als volgt weergeven:
2) De eiser tot cassatie, , heeft sedert 1973 een stuk grond
van ca 1300 m² met een in het verleden als kippenhok gebruikte opstal
in huur, aanvankelijk van . Hij gebruikte de opstal om
er een kooi voor kanaries in te houden. De Gemeente heeft het
huurobject in 1976 verworven, met het oog op haar publiekrechtelijke
taak; maar de Gemeente had de grond aanvankelijk niet onmiddellijk
nodig. De Gemeente heeft op verzoek van (gedaan bij brief van
14 juni 1976) ingestemd met tijdelijk voortgezet gebruik, aanvankelijk
tot 31 december 1976, daarna tot 1 januari 1978 en tenslotte van jaar
tot jaar met een opzegtermijn van drie maanden(1).
De Gemeente heeft het gebruik bij brief van 12 april 1996 opgezegd
tegen 15 juli 1996, vervolgens tegen 15 september 1996 en 1 juli 1997.
heeft aan deze opzeggingen geen gevolg gegeven. Op 29 januari
1998 is op vordering van de Gemeente in kort geding tot
ontruiming veroordeeld. Deze beslissing is bij arrest van 22 september
1998 bekrachtigd.
heeft de opstal in de loop van de tijd ingericht als
chinchilla-fokkerij. Hij heeft het object medio 1998 ontruimd.
3) In deze zaak vordert schadevergoeding uit hoofde van het
feit dat de Gemeente hem tot ontruiming heeft gedwongen(2). De
Rechtbank heeft deze vordering in eerste aanleg gedeeltelijk
toegewezen; in appel heeft het Hof de vordering alsnog geheel
afgewezen.
is van het arrest van het Hof tijdig en regelmatig in cassatie
gekomen. De Gemeente voert in cassatie verweer. Beide partijen hebben
in cassatie hun standpunten schriftelijk laten toelichten.
Bespreking van de cassatiemiddelen
4) Hieronder zal ik de cassatiemiddelen bespreken; maar voor ik dat
doe maak ik enkele opmerkingen van algemenere strekking.
Een eerste opmerking is dat, ofschoon partijen er over en weer van uit
zijn gegaan dat hun rechtsverhouding op huur en verhuur berust(te)(3),
zij zich er niet, of hoogstens zeer indirect, over hebben uitgelaten
hoe hun huurverhouding verder moest worden gecategoriseerd.
5) Ik maak die opmerking daarom, omdat het voor de toepasselijke
rechtsregels aanzienlijk verschil maakt of een huurrelatie betrekking
heeft op ongebouwd dan wel op gebouwd onroerend goed, en vooral in het
laatste geval: of de gebruiksbestemming van het gehuurde een beroeps-
of bedrijfsmatige is of niet.
Op gebouwd onroerend goed zijn immers als het om beëindiging van huur
en om effectuering van de ontruimingsverplichting gaat, geheel andere
wetsbepalingen van toepassing dan wanneer het ongebouwd onroerend goed
betreft; en vooral als het om gebouwd onroerend goed gaat maakt het
weer voor de daarop toepasselijke wetsbepalingen aanzienlijk verschil
of het om huur en verhuur voor al-dan-niet bedrijfsmatig (of
beroepsmatig(4)) gebruik gaat, en ook: wat de aard van het in het
kader van de huur in praktijk gebrachte gebruik overigens is(5).
6) Behalve dat de kwalificatie van de rechtsverhouding als huur en
verhuur (en dan: als huur en verhuur van (on)gebouwd onroerend goed,
al-dan-niet met een bedrijfsmatige bestemming) verschil maakt voor de
toepasselijke regels van materieel huurrecht in verband met
huurbeëindiging en ontruiming, maakt de titel waaronder de eiser zijn
vordering naar voren brengt ook verschil voor de bevoegdheid van de
rechter, en de wijze waarop de rechter daarover moet oordelen.
Vorderingen betrekkelijk tot huur van bedrijfsruimte behoorden immers
naar luid van het op de onderhavige zaak nog toepasselijke art. 39 sub
4? RO (oud)(6) tot de absolute bevoegdheid van de kantonrechter(7).
Hetzelfde geldt, ingevolge art. 27 lid 1 van de Huurwet, voor gebouwd
onroerend goed dat met een andere bestemming dan wonen of
bedrijfsuitoefening verhuurd was(8). Voor de rechterlijke bevoegdheid
was (anders dan naar huidig recht het geval is) de vordering zoals de
eiser die geldend had gemaakt beslissend, en niet de werkelijke
rechtsverhouding van de partijen(9).
Ingevolge het destijds van toepassing zijnde art. 157 Rv. gold
vervolgens dat wanneer een zaak die tot de bevoegdheid van de
kantonrechter behoorde bij de rechtbank was aangebracht en partijen
geen beroep op onbevoegdheid hadden gedaan, de rechtbank de zaak in
hoogste ressort moest beoordelen. Dat bracht dan mee dat een eventueel
appel door het hof ambtshalve niet-ontvankelijk moest worden
verklaard, zoals bijvoorbeeld in het zojuist aangehaalde geval uit NJ
1996, 746 dan ook was gebeurd.
7) Bij kennisneming van de stukken krijgt men de indruk dat de zojuist
besproken complicaties de partijen en de beoordelende rechters niet
altijd, of niet in alle opzichten, duidelijk voor ogen hebben gestaan.
Voor de beoordeling van de middelen lijkt het mij goed om te trachten
te achterhalen wat er van de zo-even genoemde gegevens wèl was
gesteld, en wat, naar mag worden aangenomen, daarvan door de rechters
in de feitelijke aanleg voor juist is gehouden.
8) Waar het gaat om de vraag of het gehuurde object als gebouwd dan
wel als ongebouwd moe(s)t worden aangemerkt, heeft de Rechtbank in de
eerste aanleg in rov. 5.7 van haar vonnis van 20 juli 2000, overwogen
dat de huurovereenkomst betrekking had op een "onbebouwd stuk grond
met opstal". In de Memorie van Grieven, p. 11, heeft de Gemeente naar
die vaststelling verwezen en daaraan de conclusie verbonden dat
" zich niet op "enige huurbescherming" kan beroepen.". Bij
Memorie van Antwoord, p. 7, is - in reactie op deze uitlating van de
kant van de Gemeente - weersproken dat zich niet op enige
huurbescherming zou (hebben kunnen) beroepen, met verwijzing naar het
feit dat er ten tijde van de verwerving door de Gemeente (alleen) een
loods en een volière aanwezig waren, maar ter plaatse later ook
chinchilla's werden gehouden (wat aan de Gemeente bekend zou zijn
geweest). Het Hof heeft vervolgens aan de vraag of het gehuurde als
gebouwd of ongebouwd moest worden aangemerkt, niet expliciet aandacht
besteed. (Wel wordt in rov. 4.6.1 naar de aanwezigheid van de tot
kippenhok verbouwde loods verwezen).
Tegen deze achtergrond kan, denk ik, in cassatie niet worden
aangenomen dat het Hof (stilzwijgend) heeft geoordeeld dat het
gehuurde als ongebouwd onroerend goed was aan te merken - dat ligt
gezien de wat cryptische vaststelling van de rechtbank en het
partijdebat in appel waar ik zojuist naar verwees, te weinig voor de
hand. In cassatie moet dan (desnoods alleen veronderstellenderwijs),
worden uitgegaan van de premisse dat het gehuurde als gebouwd
onroerend goed moest worden aangemerkt.
9) Met het oog op de in alinea 6 hiervóór aangestipte vraag van de
rechterlijke bevoegdheid lijkt het mij nog dienstig om te onderzoeken
welke de aard is van de door ingestelde vordering.
Van de kant van is die vordering aldus aangeduid, dat hij de
Gemeente aansprakelijk hield in de hoedanigheid van verhuurster
(inleidende dagvaarding, alinea 11; bevestigd in de Memorie van
Antwoord, p. 3, regels 6 - 17). De Rechtbank heeft in eerste aanleg
geoordeeld dat de vordering van (gedeeltelijk) kon worden
toegewezen op grond van aan de Gemeente als onrechtmatig toe te
rekenen gedragingen; maar daarmee is, denk ik, niet gezegd dat
zijn vordering (volgens de Rechtbank) op een ("zelfstandige")
onrechtmatige daad van de Gemeente zou hebben gebaseerd(10). In appel
moest dus, op zijn minst genomen, rekening worden gehouden met de
mogelijkheid dat - in elk geval volgens zijn eigen stellingen
- de aansprakelijkheid van de Gemeente had gebaseerd op haar
hoedanigheid van verhuurster - wat volgens mij impliceert dat zijn
vordering "betrekkelijk tot huur" in de zin van de eerder genoemde
wetsartikelen was.
10) Dan de (feitelijke) vraag of het gehuurde voor gebruik in het
kader van een bedrijf bestemd was: ook in dit opzicht bieden de
stellingen van partijen niet erg veel houvast; en (ook) op dit punt
is, als ik het goed zie, door de rechters in de feitelijke aanleg niet
een expliciet oordeel uitgesproken.
Uit de processtukken maak ik intussen op dat van de kant van
niet expliciet is gesteld dat zijn gebruik van het gehuurde een
bedrijfsmatig karakter had(11). Ik denk dan dat het Hof (en trouwens
ook de Rechtbank) er - impliciet, want zoals al gezegd: hier wordt
expliciet niets over gezegd - van uit is gegaan dat zich niet
op het bedrijfsmatige karakter van zijn activiteit heeft beroepen; en
ik meen dat de processtukken de ruimte voor deze uitleg van '
standpunt lieten. (Men kan echter, zoals in voetnoot 11 al aangestipt,
ook menen dat in de stellingen van over de schaal waarop het
fokken van chinchilla's blijkbaar plaatsvond én in het gegeven dat de
inzet van deze zaak vooral is geweest: de schade die zou
hebben geleden doordat hij zijn chinchilla-fokkerij niet tegen de
reële waarde daarvan heeft kunnen verkopen, besloten ligt dat het wèl
om een activiteit met een (semi-) bedrijfsmatig karakter ging.)
Een tweede aspect van het hier besproken probleem is, dat men zich kan
afvragen of het cassatiemiddel er (mede) een beroep op doet dat het
gebruik dat krachtens de overeenkomst van het huurobject
maakte een bedrijfsmatig karakter had (en dat dat in het bestreden
arrest is miskend, c.q. onvoldoende in de motivering is betrokken). Ik
meen dat het middel geen klachten van de zojuist summier aangegeven
strekking inhoudt, en dat ook daarom dit aspect van de zaak in
cassatie buiten beschouwing kan blijven.
11) Nog een laatste opmerking in dit verband: voor de vraag hoe, bij
de kwalificatie van een huurverhouding, rekening moet worden gehouden
met het gebruik dat van het gehuurde wordt gemaakt, is niet het
daadwerkelijk in praktijk gebrachte gebruik beslissend, maar het
gebruik waartoe het gehuurde krachtens de overeenkomst bestemd was.
Door een bedrijfsmatig gebruik dat niet in overeenstemming is met de
bestemming die het gehuurde krachtens de huurovereenkomst heeft,
worden de wettelijke bepalingen voor verhuurde bedrijfsruimte dus niet
toepasselijk(12).
Het komt intussen voor dat een huurovereenkomst de bestemming van het
gehuurde niet aangeeft, of dat daarin ruimte wordt gelaten voor
aanwending van het gehuurde op verschillende manieren. Ook kan het zo
zijn dat een aanvankelijk tussen de partijen overeengekomen bestemming
in de loop van de overeenkomst feitelijk wordt gewijzigd, en dat de
partijen daarmee instemmen. Zoals de in voetnoot 12 aangehaalde
vindplaatsen laten zien, kan het in dergelijke gevallen wèl zo zijn
dat het daadwerkelijk in praktijk gebrachte gebruik van het gehuurde
voor de kwalificatie van de huurrelatie beslissend is - het
overeengekomen gebruik liet dan van begin af aan ruimte voor het
gebruik dat werkelijk in praktijk gebracht wordt, óf dat gebruik is
door aanvaarding door partijen, alsnog onder het bereik van de
overeenkomst gebracht; in beide gevallen mag het werkelijk in praktijk
gebrachte gebruik dan wèl worden gevolgd bij de bepaling van het
toepasselijke wettelijke "huurregime".
12) Zoals in alinea 10 besproken, meen ik dat Rechtbank en Hof in de
stellingen van niet hebben "ingelezen" dat deze zich beriep op
een bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde (al laten die stellingen
voor deze lezing misschien wel de ruimte); en meen ik bovendien dat
het cassatiemiddel geen beroep doet op het (mogelijke) bedrijfsmatige
karakter van het onder de huurovereenkomst begrepen gebruik van het
gehuurde.
Als men deze aspecten anders beoordeelt, en er dus van uit gaat dat er
(in de feitelijke instanties èn in cassatie) wèl een beroep is gedaan
op het bedrijfsmatige karakter van ' gebruik van het gehuurde,
zou het met het oog op de in alinea 11 besproken rechtsleer van belang
zijn, of het bedoelde bedrijfsmatige gebruik spoorde met de bestemming
die het gehuurde aanvankelijk krachtens de huurovereenkomst had, of in
de loop van de huur (door stilzwijgend goedvinden van de Gemeente)
alsnog heeft gekregen.
De partijen hebben wèl gedebatteerd over de vraag of de Gemeente op de
hoogte was van de feitelijk door in het gehuurde uitgeoefende
activiteit. In rov 4.9 heeft het Hof geoordeeld dat noch van
bekendheid van de Gemeente noch van instemming van de Gemeente met
deze activiteit is gebleken. Die vaststelling wordt door het middel
bestreden, maar dat gebeurt volgens mij tevergeefs, zie alinea's 18 en
19 hierna. Langs die weg is er dus geen ruimte om te komen tot een op
de huurovereenkomst berustende bedrijfsmatige bestemming van het
gehuurde.
13) Daarbij blijft echter "open" dat het gehuurde van de aanvang af
een zodanig ruim bepaalde bestemming kan hebben gehad, dat de
bestemming die daar in feite aan heeft gegeven binnen de
oorspronkelijk door de overeenkomst geboden ruimte viel. In dat geval
zou, gezien de zojuist in alinea 11 besproken rechtsleer, een
"overgaan" op bedrijfsmatig gebruik in de loop van de overeenkomst
conform de contractuele bestemming kunnen zijn. Dan zou de latere
aanwending voor bedrijfsmatig gebruik ook voor het toepasselijke
regime van huurrechtelijke regels bepalend (kunnen) zijn.
Ik meen, zoals al gezegd, dat niet eenduidig heeft gesteld dat
hij het gehuurde voor bedrijfsmatige activiteiten gebruikte, en dat
dat gegeven ook in cassatie niet aan de orde is gesteld (maar zoals
tevens aangegeven, kàn men de stellingen van op dit punt
misschien ook anders verstaan). Ik meen verder dat wèl de
stelling heeft betrokken dat de overeenkomst hem niet in het gebruik
van het gehuurde beperkte; en ik meen tevens dat op die stelling in
het middel een beroep wordt gedaan(13). Over deze stelling heeft het
Hof zich niet uitgesproken. Als, anders dan ik hiervóór heb
aangenomen, zou moeten worden geoordeeld dat zich (in alle
instanties waar dat ertoe doet) wèl op bedrijfsmatig gebruik van het
gehuurde heeft beroepen (en dat het Hof die stelling niet heeft
verworpen, maar in het midden heeft gelaten), zou hier sprake kunnen
zijn van een manco in het bestreden arrest, waarover dan in cassatie
terecht wordt geklaagd. Het Hof zou dan namelijk de mogelijkheid
hebben opengelaten van een bedrijfsmatig gebruik conform de onder de
huurovereenkomst begrepen bestemming; en dan zijn er, zoals in alinea
6 hiervóór ter sprake kwam en zoals in alinea's 17, 22 - 23, 33 en 35
hierna nader te bespreken, wettelijke regels van toepassing die met de
door het Hof gevonden uitkomsten onverenigbaar (kunnen) zijn.
14) De omweg die ik in de alinea's 8 - 13 heb gemaakt mondt erin uit,
dat ik de middelen zal bespreken met als uitgangspunt(en), dat het
gehuurde als gebouwd onroerend goed moet worden aangemerkt, dat
conform de strekking van de overeenkomst gebruikt werd met een
niet-bedrijfsmatige bestemming; alsmede dat (het Hof althans als
mogelijkheid in de beoordeling moest betrekken, dat) '
vorderingen waren gebaseerd op de hoedanigheid van de Gemeente als
zijn verhuurster, en dat ' vorderingen daarom "betrekkelijk tot
huur" waren.
Dat brengt dan, voor wat betreft de hoger aangehaalde juridische
bijzonderheden, allereerst mee dat rekening moet worden gehouden met
de regels voor huur en verhuur van gebouwd onroerend goed, niet zijnde
woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 e.v. BW.
15) Wat betreft de in alinea's 6 en 9 hiervóór aangeroerde vraag van
de rechterlijke competentie, heb ik mij vervolgens afgevraagd of het
middel een daarop gerichte klacht inhoudt. Als dat niet het geval is,
komt immers (ambtshalve) beoordeling van dit gegeven in cassatie niet
aan de orde(14).
Het middel doet er in onderdeel II.2.4 sub 1 wèl een beroep op dat het
Hof zich had moeten afvragen of de vordering van (zoals in de
eerste aanleg geldend gemaakt en zoals aan het Hof voorgelegd) moest
worden aangemerkt als een vordering "betrekkelijk tot huur", en of die
(dus) voor de bevoegde rechter was gebracht. De redenen die dit
middelonderdeel voor deze stelling aanvoert beoordeel ik echter, zoals
in alinea's 26 en 27 hierna nog te bespreken, als onjuist; en ook de
conclusie van dit middelonderdeel, namelijk dat de Rechtbank "zich
onbevoegd had dienen te verklaren" is volgens mij niet juist.
16) Dat doet er echter niet aan af dat bij de in alinea's 9 en 14
hiervóór verdedigde uitgangspunten - baseerde zijn vordering
op de hoedanigheid van de Gemeente als zijn verhuurster; en het
huurobject moet, zonodig veronderstellenderwijs, worden aangemerkt als
gebouwd onroerend goed dat niet als woonruimte of als bedrijfsruimte
is verhuurd - het inderdaad zo is dat het Hof de vraag van de
rechterlijke bevoegdheid, en in het verlengde daarvan de
ontvankelijkheid van het appel van de Gemeente, ambtshalve had behoren
te onderzoeken - ik verwijs daarvoor naar de in alinea 6 hiervóór
aangehaalde rechtsleer. De klacht dat het Hof dat onderzoek kennelijk
achterwege heeft gelaten, lijkt mij in het middel voldoende duidelijk
naar voren gebracht(15); en die klacht beoordeel ik in het licht van
de hiervóór ten beste gegeven beschouwingen, als gegrond.
17) Aangenomen dat de vordering van inderdaad als
"betrekkelijk tot huur" moet worden opgevat (wat m.i. in cassatie niet
rechtstreeks kan worden vastgesteld, maar wat met het oog op het
eerder besprokene wel een alleszins reële mogelijkheid is) en dat het
huurobject inderdaad als gebouwd onroerend goed dat niet als woon- of
bedrijfsruimte is verhuurd moet worden aangemerkt - ook hier geldt:
dit kan niet in cassatie worden vastgesteld, maar het is wel een bij
uitstek reële mogelijkheid -, zijn de regels van art. 27 Huurwet en
art. 157 Rv. immers op het geval van toepassing. Dan zou gelden dat de
zaak door de Rechtbank in het hoogste ressort was beoordeeld, en dat
het door de Gemeente ingestelde hoger beroep dus niet-ontvankelijk
was.
Ik merk nog op dat de uitkomst weer anders zou kunnen zijn als zou
moeten worden aangenomen dat aan zijn vordering ook feiten ten
grondslag heeft gelegd die, los van de huurverhouding tussen partijen,
een onrechtmatige daad van de Gemeente ten opzichte van
opleveren; dat de Rechtbank op deze grondslag de vordering
(gedeeltelijk) heeft toegewezen, en het Hof zich daarover in appel
heeft uitgesproken - zie voor een en ander het al genoemde arrest HR
16 november 2001, NJ 2002, 400 m.nt. HJS, rov. 3.5 en 3.6 (en de
annotatie sub 2). (Ook) hier geldt echter, volgens mij, dat de
cassatie-instantie zich er niet voor leent om deze puzzel op te
lossen, en dat de hier geopperde mogelijkheid er niet aan afdoet dat
het Hof de vraag waar het hier om gaat onder ogen had moeten zien (wat
in het bestreden arrest kennelijk niet gebeurd is). Ofschoon ook de
zojuist besproken verbijzondering in het middel niet ter sprake komt,
blijft gelden dat het middel er - en volgens mij dus terecht - over
klaagt dat het Hof aan de bevoegdheids- en ontvankelijkheids-problemen
die de voorgelegde casus in zich bergt, voorbij is gegaan zonder die
problemen deugdelijk op te lossen.
18) Zo ben ik intussen - bijna ongemerkt - gekomen tot de bespreking
van het middel. De resterende klachten daarvan beoordeel ik als volgt:
De onderdelen I.1.2 - I.1.5 voeren aan dat het Hof niet de vrijheid
had om te oordelen, dat niet bewezen of aannemelijk geworden was dat
zijn chinchilla-fokkerij met instemming van de Gemeente dreef
of dat de Gemeente daarmee bekend was. Daartoe wordt (vooral) betoogd,
dat de Gemeente niet zou hebben betwist dat zij met dit gegeven bekend
was en dat zij daarmee had ingestemd.
De Gemeente heeft deze gegevens echter wel degelijk, en met de nodige
nadruk tegengesproken(16). Ik vind het dan ook het tegendeel van
onbegrijpelijk, dat het Hof ervan uit is gegaan dat het hier betwiste
gegevens betrof. De klacht dat het betreffende oordeel van het Hof
onjuist zou zijn stuit erop af dat de uitleg van de gedingstukken is
voorbehouden aan de rechter die over de feiten oordeelt(17).
19) Eenmaal gegeven dat het onderhavige punt betwist was, kon het Hof
ook geredelijk oordelen dat de juistheid van ' stellingen niet
was bewezen of aannemelijk geworden. had slechts een beperkt
aantal zeer globale toespelingen op mogelijke bekendheid van de
Gemeente met ' activiteiten gemaakt(18). Dat het Hof deze
stellingen als weinig overtuigend heeft aangemerkt is te begrijpen, en
levert overigens een feitelijk oordeel op dat in cassatie niet voor
herbeoordeling in aanmerking komt.
Aan het bewijsaanbod dat in middelonderdeel I.1.5 wordt genoemd kon
het Hof voorbijgaan, nu dat geheel ongespecificeerd was. Het Hof heeft
dat kennelijk, en begrijpelijk, als onvoldoende gespecificeerd
beoordeeld.
20) Onderdeel I.1.5 voert nog aan dat het Hof ambtshalve feiten in
zijn beoordeling zou hebben betrokken die niet in het partijdebat
waren betrokken, te weten het feit dat de Gemeente zou hebben
voorgehouden dat hij op het gehuurde geen commerciële activiteiten
mocht ondernemen. De Gemeente had dit echter wel degelijk gesteld; en
het Hof heeft het kennelijk aan de hand van de door de Gemeente aan
deze stelling ten grondslag gelegde correspondentie, als aannemelijk
beoordeeld(19). Dat oordeel komt dus niet in strijd met het verbod van
ambtshalve bijbrengen van feiten. Het is - hoezeer ook een oordeel in
de tegengestelde zin in dit geval misschien te billijken zou zijn
geweest - niet onbegrijpelijk(20).
Ik kom daarmee tot de slotsom dat de argumenten van onderdeel I van
het middel niet tot cassatie behoren te leiden.
21) Onderdeel II van het middel brengt een aantal stellingen bijeen
die afzonderlijke bespreking verdienen; althans die, in mijn uitleg
daarvan, (geheel) verschillende onderwerpen aan de orde stellen.
22) Onderdeel II.2.2 voert aan dat er wèl plaats zou zijn voor
extensieve uitleg van de in art. 7A:1623o BW en 42 OW neergelegde
regels, mede in het licht van art. 1 van het eerste Protocol bij het
EVRM.
In het licht van de door mij in de alinea's 8 - 13 hiervóór voor juist
gehouden uitgangspunten, beoordeel ik deze stelling als onaannemelijk.
Daarbij staat voorop dat (althans door mij tot uitgangspunt is genomen
dat) niet was gesteld dat de huurovereenkomst voorzag in bedrijfsmatig
gebruik van het gehuurde (en er ook geen beroep op feitelijk
bedrijfsmatig gebruik conform de bestemming van het gehuurde was
gedaan).
Voor huurobjecten die voor de uitoefening van een bedrijf zijn
verhuurd verleent art. 7A:1636a BW wel een aanspraak op
schadevergoeding als de verhuurder die door eigendomsovergang is
opgevolgd, de huurovereenkomst opzegt met het oog op afbraak van "het
gebouwde" met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen
belang(21).
23) De in deze zaak aan de orde gestelde feiten(22) zouden ruimte
laten voor toepassing van art. 7A:1636a BW, op één uitzondering na:
het eerder uitvoerig onder ogen geziene gegeven dat, in mijn lezing
van het bestreden arrest, (het Hof ervan uit is gegaan dat) er géén
beroep was gedaan op een bedrijfsmatige bestemming van het gehuurde.
(Gaat men er dus van uit dat daarop wèl een beroep was gedaan, dan
komt men, mutatis mutandis, tot het tegendeel van de hier verdedigde
uitkomst).
Voor objecten die niet als woonruimte of als bedrijfsruimte in de
ruime betekenis van art. 7A:1636a lid 5 BW zijn verhuurd, bestaat geen
met art. 7A:1636a BW vergelijkbare regel. Het laat zich op goede
gronden verdedigen dat dit ten opzichte van bedrijfsmatig verhuurd
ongebouwd onroerend goed onbillijk is, nu er niet gemakkelijk redenen
zijn aan te wijzen waarom het verlies van het genot daarvan zo geheel
anders zou moeten worden beoordeeld dan wanneer het om gebouwd
onroerend goed gaat(23). Voor onroerend goed dat niet-bedrijfsmatig
(en tevens niet als woonruimte) verhuurd is, valt het onderscheid dat
de wet hier maakt echter wel te begrijpen. Verhuur voor
niet-bedrijfsmatige doeleinden impliceert immers als regel dat er geen
belangen van de huurder in het geding zijn die een aanmerkelijke
geldelijke schade (kunnen) opleveren als de huurder moet ontruimen.
Daarom ligt een regel die de aanspraak op schadevergoeding als
uitgangspunt voorop stelt, hier niet in dezelfde mate voor de hand.
Dat spoort ook met de voor deze huurobjecten geldende regels van art.
28 c. e.v. Huurwet zoals uitgelegd bij HR 22 oktober 1999, NJ 2000,
209 m.nt. PAS, rov. 3.5.2, zie alinea 33 hierna. Ook in het
onteigeningsrecht (waaraan de hier onderzochte bepalingen van
huurrecht hun ontstaan danken) krijgt schade van de huurder in verband
met niet-bedrijfsmatig gebruik een wezenlijk andere bejegening dan als
het om verhuur als bedrijfsruimte gaat(24); en tenslotte legt hier nog
gewicht in de schaal dat de huurovereenkomst door het Hof is uitgelegd
als een bijzondere, die de huurder slechts beperkte rechten gaf, zie
nader alinea 29 hierna (en de regeling voor de verhuur van
"slooppanden" waarnaar ik daar verwijs).
24) Het oordeel dat hier geen plaats is voor een extensieve of
analogische toepassing van regels die voor ander categorieën van
huurobjecten gelden, lijkt mij dan ook juist; en ik zie niet in dat
art. 1 van het eerste Protocol bij het EVRM daaraan iets toe- of
afdoet.
Het is overigens de vraag of de rechten van een huurder ten opzichte
van de verhuurder, wel kunnen gelden als "possessions" in de zin van
deze bepaling(25). Dat kan echter volgens mij in het midden blijven:
uit de in voetnoot 25 aangehaalde jurisprudentie van het EHRM blijkt
dat aan de nationale autoriteiten een ruime marge wordt gelaten als
het erom gaat te beoordelen of een "interference" met het recht om van
zijn "possessions" het genot te hebben, met het oog op het algemeen
belang gerechtvaardigd is. De afweging die het (Bossche) Hof in deze
zaak heeft toegepast, waarbij is onderzocht of de aan gegunde
ontruimingstermijn met het oog op de in het geding gebleken belangen
onredelijk of onbillijk was, blijft ruimschoots binnen de marge zoals
die uit deze rechtspraak van het EHRM naar voren komt.
25) Onderdeel II.2.3 van het middel maakt bezwaar tegen de
vaststelling(en) in rov. 4.6.1 (namelijk dat na betwisting
door de Gemeente niet heeft gesteld (of aannemelijk gemaakt) dat hij
aan de rechtsvoorganger van de Gemeente, , een huurprijs
verschuldigd was en welke huurprijs dat zou zijn geweest). Deze
vaststellingen zijn echter in het licht van de gedingstukken
begrijpelijk(26).
Bovendien zijn de onderhavige overwegingen niet dragend voor 's Hofs
arrest: nu daarin wordt overwogen dat de Gemeente met een
nieuwe, gewijzigde overeenkomst heeft gesloten, zijn de voorwaarden
die tussen en golden voor de verdere
beoordeling zonder belang. Dat overweegt het Hof ook expliciet in rov.
4.7.
26) Middelonderdeel II.2.4 bestrijdt de vaststelling van het Hof dat
tussen en de Gemeente een nieuwe, gewijzigde huurovereenkomst
tot stand is gekomen. Het middelonderdeel beroept zich daartoe op de
regel van art. 7A:1612 BW.
Reeds het feit dat het Hof spreekt van een "nieuwe, gewijzigde
overeenkomst" maakt intussen duidelijk dat het Hof niet heeft miskend
dat - aanvankelijk - de huurovereenkomst tussen en [betrokkene
1] ingevolge art. 7A:1612 BW tussen en de Gemeente bleef
gelden. Dat feit belet echter - vanzelfsprekend - niet dat de
betrokkenen een nieuwe, gewijzigde overeenkomst aangaan.
27) Hieruit volgt dat de verschillende consequenties die onderdeel
II.2.4 aan het daar verdedigde uitgangspunt verbindt, een deugdelijke
grondslag missen:
- Of het Hof zich van de gevolgen van de gestelde grondslag van
' vordering voor de bevoegdheid van het Hof (of, voeg ik toe,
de ontvankelijkheid van het appel) rekenschap moest geven, hangt er
niet van af of de oorspronkelijke overeenkomst tussen en
ook tussen en de Gemeente is blijven gelden.
Dat hangt er daarentegen van af of de vordering die instelde
er een "betrekkelijk tot huur" in de zin van (art. 39 sub 4? RO (oud)
of) art. 27 Huurwet was. Over de vraag of het Hof hiermee rekening had
moeten houden (en of dat door het middel aan de orde wordt gesteld)
heb ik in de alinea's 6, 9 en 15 t/m 17 hiervóór al het mijne gezegd.
- Al zou de oorspronkelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
hebben gegolden, aan het oordeel dat er een nieuwe en gewijzigde
overeenkomst met (ook) in dit opzicht gewijzigde condities is
aangegaan, staat dat niet in de weg.
Overigens meen ik dat het voor het aan het Hof ter beoordeling
voorgelegde punt (kort samengevat: of de Gemeente de overeenkomst met
op onredelijke wijze, en met name op een onredelijk korte
termijn, heeft beëindigd) geen noemenswaardig verschil maakt of men
uitgaat van een overeenkomst voor onbepaalde tijd of een overeenkomst
die stilzwijgend van jaar tot jaar werd verlengd. Het middel geeft ook
niet aan waar er in dit opzicht relevant verschil zou bestaan.
28) Middelonderdeel II.2.5 grijpt terug op een deel van de eerdere
argumenten van het middel, en faalt inzoverre om dezelfde redenen die
voor die eerdere argumenten hiervóór zijn besproken. Verder acht ik
ook de klacht dat het Hof in de laatste zinnen van rov. 4.8 de
feitelijke stellingen van de Gemeente zou hebben aangevuld, niet
doeltreffend. Het Hof heeft hier aan vaststaande feiten bepaalde, en
overigens nogal voor de hand liggende gevolgtrekkingen verbonden. Dat
is de rechter toegestaan (het zou ook merkwaardig zijn wanneer dat
anders was).
29) Verder bestrijdt dit middelonderdeel frontaal het oordeel van het
Hof, dat de termijn waarop de Gemeente tot ontruiming heeft
genoopt niet onredelijk of onbillijk was. Het middelonderdeel
benadrukt daartoe (naast argumenten uit de eerdere middelonderdelen
die, om de eerder besproken redenen, geen gewicht in de schaal kunnen
leggen) een deel van de door in de feitelijke instanties naar
voren gebrachte argumenten, en gaat voorbij aan de argumenten van de
tegengestelde strekking waaraan het Hof (beslissend) gewicht heeft
toegekend.
Ik beoordeel het als geenszins onbegrijpelijk, dat het Hof tot de hier
bestreden afweging is gekomen. Voor het Hof heeft, zoals blijkt uit de
rov. 4.8 - 4.10, zwaar gewogen dat de Gemeente blijkens de (nieuwe,
gewijzigde) huurcondities, de buitengewoon lage huurprijs en de van
tijd tot tijd gegeven waarschuwingen tegen, kort gezegd, het
investeren ter plaatse en het ontwikkelen van commerciële
activiteiten, duidelijk heeft laten blijken dat slechts op
tijdelijk genot in afwachting van de realisatie van de beoogde
bestemming mocht rekenen. Dat zulke factoren (veel) gewicht in de
schaal kunnen leggen blijkt bijvoorbeeld uit de regel voor de verhuur,
voor bewoning, van "slooppanden" uit art. 7A:1623a lid 1 BW. Aan de
hier door de wetgever gemaakte afweging (en de daarmee gepaard gaande,
zeer beperkte bescherming van de huurder, waarbij ook toepassing van
art. 7A:1623o BW wordt uitgesloten) kan de rechter zich in een geval
als het onderhavige spiegelen.
30) Daarnaast heeft het Hof gewicht toegekend aan het feit dat de
Gemeente (bedoeld is kennelijk: tot het begin van het onderhavige
conflict) niet van ' activiteiten ter plaatse op de hoogte was
en dat de Gemeente daarmee niet heeft ingestemd.
Ook aan die gegevens kan, denk ik, gewicht toekomen, waaraan niet
hoeft af te doen dat niet vaststaat of de huurovereenkomst de
betreffende activiteiten verbood: ook zonderdien kon het feit dat de
Gemeente niet van die activiteiten wist en daarmee (dus) niet heeft
ingestemd, bijdragen tot het oordeel dat er dan minder aanleiding was
om van de Gemeente te verlangen dat die, op het ogenblik dat de
volgens het Hof van begin af aan beoogde beëindiging van de
overeenkomst-op-korte-termijn aanstaande was, alsnog met deze voor
haar nieuwe ontwikkeling ernstig rekening zou houden - dit eens temeer
nu duidelijk was gemaakt dat hij investeringen en commerciële
activiteiten achterwege moest laten(27).
31) Het - door het middelonderdeel benadrukte - feit dat er tussen de
eerste aanzegging van de ontruiming en de verwezenlijking van de
ontruiming nog geruime tijd is verlopen, kon eveneens tot 's Hofs
oordeel bijdragen, en daaraan staat niet in de weg dat
argumenten had aangevoerd die een andere waardering van dit gegeven
verdedigden. Het is, zoals het gezegde luidt, maar net hoe je het
bekijkt: heeft de ontruiming op betrekkelijk korte termijn (na
de laatste opzegging/ontruimingsaanzegging van de Gemeente) over zich
afgeroepen door zich minimaal coöperatief op te stellen en door de
extra tijd die hij als gevolg van het talmen van de Gemeente verkreeg,
in het geheel niet te benutten om zijn schade te beperken; en de
Gemeente heeft inderdaad (opmerkelijk) weinig voortvarendheid en
consistent beleid aan de dag gelegd. Ofschoon denkbaar is dat men aan
de tweede factor méér gewicht toekent en aan de eerste minder dan het
Hof heeft gedaan, vind ik het oordeel in de tegengestelde zin
allerminst onbegrijpelijk.
32) Per saldo denk ik dus dat het oordeel dat in middelonderdeel
II.2.5 wordt bestreden, begrijpelijk is; en overigens betreft het hier
een oordeel dat in sterke mate wordt beïnvloed door weging van de
feitelijke omstandigheden van het geval, zodat ik denk dat voor nadere
toetsing in cassatie geen plaats is.
33) Ik maak hier, ter vermijding van een anders misschien te
verwachten misverstand, een korte zijsprong.
Zoals in alinea's 8 - 13 hiervóór besproken, meen ik dat in cassatie
tot uitgangspunt moet worden genomen dat het door gehuurde
object als gebouwd onroerend goed moet worden aangemerkt, dat verhuurd
was met een niet-bedrijfsmatige bestemming (en ook, zeg ik er
volledigheidshalve nog eens bij, geen woonbestemming).
Voor de beëindiging van de huur van dergelijke objecten en de
ontruiming na huurbeëindiging, geeft de wet een specifieke regeling in
de art. 28 c e.v. Huurwet (toepassing van de regels van, met name,
art. 18 Huurwet komt in dit geval niet in aanmerking).
Uit de stukken blijkt niet dat er van de regeling van de art. 28 c
e.v. Huurwet gebruik is gemaakt. Daarop is in de procedure voor
Rechtbank en Hof ook geen beroep gedaan - dat geldt trouwens ook voor
de procedure in cassatie. (Het laatste brengt volgens mij, gezien art.
419 lid 1 Rv., overigens mee dat er in cassatie maar een beperkte
ruimte is voor beoordeling of deze wettelijke regeling een ander licht
werpt op de door het Hof aan de zaak gegeven waardering.)
Intussen maak ik uit HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 209 m.nt. PAS, rov.
3.5.2, op dat er buiten de in de art. 28 c Huurwet voorziene
procedure(28) slechts een minimum aan ruimte bestaat om zich, als
huurder, op de onredelijkheid van een van de kant van de verhuurder
geïnitieerde ontruiming te beroepen.
Nu uit het onderhavige dossier niet blijkt of in enig opzicht van de
in deze wetsartikelen voorziene modaliteiten gebruik is gemaakt(29) -
en, zoals ik al opmerkte, dit onderwerp in cassatie door geen van de
partijen te berde is gebracht -, denk ik dat dit aspect in cassatie
niet ten volle kan worden meegewogen. Het verdient niettemin, tot goed
begrip van de in cassatie wèl aan de orde zijnde materie, wel even de
aandacht.
34) Voor onderdeel II.2.6 van het middel geldt mutatis mutandis
hetzelfde als voor onderdeel II.2.5. Ook onderdeel II.2.6 benadrukt
bepaalde feitelijke aspecten die voor een afweging van de billijkheid
van de door de Gemeente bewerkstelligde ontruiming in de door
verdedigde zin pleiten, met voorbijgaan aan de wegingsfactoren die het
Hof als zwaarwegend heeft aangemerkt, of met ontkenning van het
gewicht van die factoren.
Wat het eerste betreft: de "de novo" afweging van de betreffende
factoren in cassatie, die dit middelonderdeel naar de kern genomen
voorstaat, vergt, zoals in alinea 32 al gezegd, méér aan feitelijke
waardering van het samenstel van relevante omstandigheden dan in
cassatie kan worden verlangd; en wat het tweede betreft: ik zie niet
in waarom de uitzonderlijk lage huurprijs (het gegeven dat volgens dit
middelonderdeel geen gewicht in de schaal zou mogen leggen), niet in
de afweging mocht worden betrokken. Een uitzonderlijk lage huurprijs
kan inderdaad geredelijk worden aangemerkt als een aanwijzing dat de
huurder - - met de beperkte aard van zijn huurrechten rekening
moest houden (en draagt er dan toe bij, dat de Gemeente
daaraan mocht houden). Of het Hof terecht deze betekenis aan deze
factor heeft toegekend onttrekt zich, omdat het hier gaat om een in
overwegende mate feitelijk waarderingsoordeel, aan toetsing in
cassatie.
35) Middelonderdelen II.2.7, II.2.8 en II.2.9 komen in verschillende
varianten op tegen het oordeel van het Hof, dat art. 7A:1628a lid 2 BW
(schadeplichtigheid van de verhuurder als blijkt dat de door deze
ingeroepen wil om het gehuurde zelf in gebruik te nemen in
werkelijkheid niet bestond) niet in aanmerking komt voor analogische
of extensieve toepassing op het onderhavige geval.
Deze onderdelen lijken mij ongegrond. Ter nadere toelichting loop ik
de verschillende argumenten van de onderdelen achtereenvolgens na:
- De middelonderdelen zien eraan voorbij dat het Hof ook in dit
verband gewicht heeft toegekend aan de bijzondere aard van de (nieuwe,
gewijzigde) overeenkomst die de Gemeente met is aangegaan. In
die overeenkomst - die het Hof, zoals ik hiervóór heb aangenomen, moet
hebben beoordeeld als een huurovereenkomst met betrekking tot een voor
niet-bedrijfsmatig gebruik bestemd object - heeft het Hof als van
belang aangemerkt, dat er duidelijke aanwijzingen waren voor het met
de overeenkomst beoogde beperkte karakter van ' aanspraken als
huurder (weerspiegeld in de beëindigingscondities èn in de
uitzonderlijk lage huurprijs); anders dan de middelonderdelen
aanvoeren mogen zulke gegevens wèl meewegen (ik verwijs opnieuw naar
de parallel die ik eerder trok met de zgn. "slooppandenregeling" van
art. 7A:1623a lid 1 BW. De in alinea 33 hiervóór besproken gegevens
wijzen ook in de richting van een slechts beperkte tegemoetkoming aan
de belangen van de huurder (waarbij ik voor de duidelijkheid opmerk
dat de daar besproken regels ook kunnen gelden als het om bepaalde
vormen van bedrijfsmatig gebruik gaat).). In het kader van een
dergelijke overeenkomst worden de belangen van de huurder (veel)
minder gewaarborgd dan in het dwingendrechtelijke kader van de art.
7A:1624 e.v. BW. Het lijkt mij dan ook zonder meer juist dat van
extensieve of analogische toepassing van het in art. 7A:1628a lid 2 BW
tot uitdrukking komende beginsel, in een dergelijk kader geen sprake
hoeft te zijn.
- De middelonderdelen willen kennelijk dat wordt vóórondersteld dat
bij de Gemeente de wil om het inmiddels ontruimde huurobject zelf in
gebruik te nemen, al van de aanvang af ontbrak. Dit feit was echter,
zoals het Hof in rov. 4.12 vaststelt, door niet gesteld(30).
Al daarom kan het betoog in cassatie, dat wèl met dit gegeven rekening
zou moeten worden gehouden, niet slagen. Men kan, met de Rechtbank die
deze zaak in eerste aanleg heeft beoordeeld, zich verbazen over de
inconsistenties die de Gemeente bij het ontruimen van aan de
dag heeft gelegd, en vooral over het wel zeer opmerkelijke gegeven dat
het plan ten dienste waarvan de ontruiming werd gevorderd al vrijwel
onmiddellijk niet gerealiseerd bleek te worden, en dat ook een tweede
plan dat vervolgens ten tonele werd gevoerd, al na betrekkelijk korte
tijd "niet nodig" bleek; maar men mag daaraan niet "ambtshalve" de
conclusie verbinden dat de Gemeente al van de aanvang af niet
werkelijk de wil had, het gehuurde zelf in gebruik te nemen, zo lang
dat van de kant van niet was gesteld (en zelfs als men
daarover anders zou denken, is de rechter allicht niet verplicht om
deze conclusie te trekken, als die niet door de daarvoor in aanmerking
komende partij is aangedrongen).
36) Middelonderdeel II.2.10 tenslotte, grijpt aan op een overweging
van het Hof die ik, met de steller van het middel, minder gelukkig
geformuleerd vind. Dat is rov. 4.4 van het bestreden arrest.
Dit middelonderdeel signaleert met juistheid dat men de aanduiding van
de ontruiming, door , als "vrijwillig", zou kunnen misverstaan.
Er zijn inderdaad geen aanwijzingen in het dossier die (kunnen)
ondersteunen dat vrijwillig heeft ontruimd: zoals in alinea 31
hiervóór opgemerkt, geldt juist dat aan de opzeggingen en
sommaties tot ontruiming van de kant van de Gemeente vrijwillig géén
gevolg heeft gegeven (en dat daarom een vordering tot ontruiming in
kort geding, uitgeprocedeerd in twee instanties, is gevolgd).
Toch zie ik geen aanleiding om op dit punt tot vernietiging te
concluderen. De formulering van deze overweging uit het bestreden
arrest moge niet geheel gelukkig zijn, het lijkt mij toch
onaannemelijk dat het Hof in het misverstand heeft verkeerd dat
werkelijk vrijwillig (en niet onder de druk van het
ontruimingsvonnis in kort geding) zou hebben ontruimd - rov 4.4
verwijst expliciet naar het kort geding vonnis, en in rov. 4.9 en 4.10
lijkt het Hof juist (overigens in het nadeel van ) in
aanmerking te hebben genomen, dat deze zich weinig aan de opzeggingen
en ontruimingsaanzeggingen van de kant van de Gemeente gelegen lijkt
te hebben laten liggen, en zich daardoor heeft blootgesteld aan een de
facto ontruiming op betrekkelijk korte termijn. Daarom lijkt mij
(voldoende) duidelijk dat het Hof hier met "vrijwillig" slechts dit
heeft bedoeld, dat het niet op gedwongen tenuitvoerlegging van
de in kort geding gegeven beslissingen heeft laten aankomen (maar
daaraan "vrijwillig" gevolg heeft gegeven).
37) Iets dergelijks geldt voor de daarop volgende passage aan het eind
van rov. 4.4. Hoezeer de tekst van deze passage ook het tegendeel zou
kunnen suggereren, het valt toch niet aan te nemen dat het Hof heeft
gemeend dat tenuitvoerlegging van een onherroepelijk geworden
beslissing in kort geding alleen daarom (dus: omdat de uitspraak
onherroepelijk is geworden) niet onrechtmatig zou kunnen zijn. Het
enkele feit dat het Hof zich na deze overweging uitvoerig heeft
begeven in de vraag of de opzegging en de daarop gevolgde ontruiming
van de kant van de Gemeente aan de maatstaven van redelijkheid en
billijkheid beantwoordden, suggereert al in uitgesproken mate dat het
Hof niet in dit misverstand heeft verkeerd - want ware dat anders, dan
zou verder onderzoek naar de rechtmatigheid (c.q. de redelijkheid) van
de gesties van de Gemeente niet meer terzake dienend zijn geweest.
Ik denk daarom dat de door het middel gewraakte passage moet verstaan
in de beperkte betekenis die door de Gemeente in cassatie wordt
verdedigd: de tenuitvoerlegging van het kort geding vonnis kan niet al
daarom als onrechtmatig worden aangemerkt omdat dat vonnis in appel
werd vernietigd (want dat laatste is niet gebeurd).
38) Bovendien denk ik dat bij de onderhavige klacht geen
belang heeft: ook al zou het Hof in de bestreden rov. de onjuiste
gedachte hebben omarmd dat het staan op de naleving van een in kort
geding verkregen uitspraak niet onrechtmatig kan zijn nadat de
betreffende uitspraak onherroepelijk is geworden - doordat het Hof
vervolgens heeft onderzocht of de Gemeente onredelijk heeft gehandeld
door de overeenkomst op te zeggen en door op de in feite gehanteerde
termijn ontruiming van te verlangen, en heeft geconcludeerd
dat dat niet zo was, heeft te gelden dat de Gemeente van mocht
verlangen wat zij in kort geding heeft gevorderd; en dat het dus niet
onrechtmatig was, dat te vorderen en daaraan te houden.
In een wat andere benadering: het middelonderdeel stelt met juistheid
dat tenuitvoerlegging van een kort geding vonnis onrechtmatig is
wanneer de rechter ten gronde anders over de rechtsverhouding van
partijen oordeelt dan in het kort geding is gebeurd. Omgekeerd geldt,
dat de tenuitvoerlegging van een kort geding vonnis (dus) in de regel
niet onrechtmatig is, als de rechter ten gronde oordeelt dat de eiser
in het kort geding aanspraak had op wat hij in kort geding vorderde.
Dan doet niet meer terzake of de rechter zich overigens een verkeerd
beeld heeft gevormd van wat rechtens is, als een kort geding vonnis
door een latere uitspraak wordt "achterhaald" - dat geval heeft zich
dan immers niet voorgedaan.
39) Daarmee heb ik de argumenten uit het cassatiemiddel besproken. Die
bespreking leidt ertoe dat ik - met een "begripvolle" lezing van
onderdeel II.2.4 sub 1 van het middel - dat middelonderdeel als
gegrond beoordeel, zie de alinea's 15 t/m 17 hiervóór.
De verdere argumenten van het middel beoordeel ik daarentegen als
ongegrond. Ik meen er intussen goed aan te doen, nogmaals aan te geven
dat dit oordeel steunt op het uitgangspunt dat (het Hof kon oordelen
dat) er geen beroep op heeft gedaan dat de huurovereenkomst
strekte tot een als bedrijfsmatig aan te merken gebruik van het
onroerend goed in kwestie (en, of: dan wel, dat er in cassatie geen
beroep op is gedaan dat dit element aan het zijnerzijds
verdedigde standpunt ten grondslag zou hebben gelegd).
Wanneer men daarover anders oordeelt, en dus aanneemt dat (ook
in de eerste aanleg(31)) wèl heeft gesteld dat de huurovereenkomst
strekte tot een als "bedrijfsmatig" te kwalificeren gebruik van het
gehuurde, én dat op het feit dat zich aldus heeft opgesteld,
in cassatie een terzake dienend beroep is gedaan, komt men ten aanzien
van de punten die daardoor worden geraakt - zie de alinea's 6, 9, 15
t/m 17, 23 en eventueel ook 33 en 35 hiervóór - tot uitkomsten die
meer of minder sterk van de hiervóór verdedigde uitkomsten afwijken.
Conclusie
Ik concludeer tot vernietiging van het bestreden arrest en verwijzing
van de zaak.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Uit rov. 4.6.2 blijkt verder dat sedert 1977 voor het hem
toegestane gebruik een huurprijs van f 5, - per jaar verschuldigd was.
2 De titel waaronder deze schadevergoeding vordert, vormt één
van de punten van geschil tussen partijen. Volgens de Gemeente is dat:
onrechtmatige daad, volgens zelf: aansprakelijkheid als
verhuurder, op grond van (analogische of extensieve) toepassing van
art. 7A:1623o BW/ art. 42 OW (zie bijvoorbeeld de Memorie van
Antwoord, p. 3 (de bladzijden van de Memorie van Antwoord zijn in het
A-dossier met potlood genummerd - naar die nummering verwijs ik
verder)). Het door de Gemeente verdedigde standpunt heeft misschien te
maken met het bevoegdheids- of ontvankelijkheidsprobleem, zie alinea's
6, 9 en 15 t/m 17 hierna.
3 Volledigheidshalve teken ik aan dat de Gemeente wel bedenkingen
tegen de kwalificatie van de rechtsverhouding als huur en verhuur
heeft ingebracht, zie o.a. de Conclusie van Dupliek in eerste aanleg,
alinea 2 en de Memorie van Grieven, p. 9; maar ik begrijp de bestreden
beslissing van het Hof zo, dat het Hof hieraan, als onvoldoende
concreet en onderbouwd, voorbij is gegaan. In cassatie is de
kwalificatie van de rechtsverhouding als huur en verhuur ook geen punt
van verschil (meer).
4 Ik zal de toevoeging "of beroepsmatig" verder, om vervelende
herhaling te voorkomen, weglaten.
5 Daarbij is nog te wijzen op een bijzondere gebruiksvariant,
namelijk: gebruik ten dienste van de landbouw, de veeteelt daaronder
begrepen. Als de overeenkomst daartoe strekt, zijn de regels van huur
en verhuur uit de wet in het geheel niet van toepassing, maar wordt de
rechtsverhouding beheerst door (alleen) de Pachtwet. Kennelijk zijn de
partijen in deze zaak ervan uit gegaan dat dit geval niet aan de orde
is, en hebben de rechters in de feitelijke instanties de
partijstellingen zo opgevat, dat die mogelijkheid ook niet aan de orde
werd gesteld. In cassatie kan deze mogelijkheid daarom buiten
beschouwing blijven; zie overigens - bijvoorbeeld - Pachtwet (losbl.),
Houwing - Heisterkamp, art. 1, aant. 50 en 56; Rodrigues Lopes, Pacht,
2002, p. 29; Asser - Snijders 5 - IIB, Pacht, 2001, nr. 35.
6 Voor het overgangsrecht verwijs ik naar art. VII van de wet van 6
december 2001, Stb. 580.
7 Terwijl bij de toepassing van deze bepaling weer niet van belang was
of het gehuurde gebouwd dan wel ongebouwd onroerend goed is, HR 21
juni 1996, NJ 1996, 746 en HR 16 november 1990, NJ 1991, 232 m.nt.
PAS; Uit deze beslissingen kan ook worden opgemaakt dat - zoals art
156 Rv. (oud) overigens al aangaf - de (appel)rechter zijn absolute
bevoegdheid ambtshalve moet onderzoeken - dus ook wanneer de partijen
die niet aan de orde hebben gesteld. Zie over het bevoegdheidsprobleem
ook HR 16 november 2001, NJ 2002, 400 m.nt. HJS, rov. 3.5 en 3.6.
8 Dozy - Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (etc.), 1999, p. 482; Smit -
Evers, Huurrecht Bedrijfsruimten,1997, nr. 7.5.4; zie voor de
toepasselijkheid van art. 157 Rv. nog Huurwet (losbl.), Van den
Heuvel, art. 27, aant. 3c.
9 Zie bijvoorbeeld HR 13 april 2001, NJ 2001, 336, rov. 3.2;
Burgerlijke Rechtsvordering (losbl, oud), Wesseling-Van Gent, art.
156, aant. 2.
10 Zie in dit verband nader het in alinea 17 te bespreken arrest HR 16
november 2001, NJ 2002, 400 m.nt. HJS, rov. 3.5 en 3.6.
11 De Gemeente heeft daar wel toespelingen op gemaakt, kennelijk om te
accentueren dat ' gebruik niet verenigbaar zou zijn met een
volgens de Gemeente bestaande gebruiksbeperking die in de
huurovereenkomst besloten zou liggen - maar voorzover ik heb kunnen
nagaan heeft dit standpunt (nl. dat zijn gebruik inderdaad een
bedrijfsmatig karakter zou hebben) nergens expliciet betrokken - al
kàn men de stellingen van de kant van ook wel zo uitleggen.
12 Zie bijvoorbeeld Handboek Huurrecht (losbl.), De Waal, art. 1596,
aant. 51 - 55, i.h.b. aant. 52 -54 (waarbij ik opmerk dat de in aant.
54 verdedigde opvatting volgens mij op een te letterlijke lezing van
het arrest HR 26 juni 1998, NJ 1998, 728 berust); Handboek Huurrecht
(losbl.), Vrolijk, art. 1624, aant 14a en 14b; Dozy - Jacobs,
Hoofdstukken Huurrecht (etc.) 1999, p. 47 - 49, p. 110 en p. 381 -
383; Asser - Abas (Huur) 5 - IIa, 2001, nr. 48.
13 Onderdeel I.1.4, slot en I.1.5, derde volzin.
14 HR 20 april 2001, NJ 2002, 392 m.nt. HJS, rov. 3.6; zie ook alinea
2 van de noot.
15 Mij realiserend dat ik daarmee positie kies in een enigszins
omstreden kwestie, namelijk de vraag of een cassatiemiddel, om aan de
eis van art. 407 lid 2 Rv. te voldoen, behalve het rechtsverzuim
waarop een beroep wordt gedaan ook moet aangeven waarom er van een
rechtsverzuim sprake is; zie daarover uitgebreid Ter Heide, TCR 2001,
p. 77 e.v. (in het bijzonder p. 79 - 81). In dit geval geeft de
klacht, naar mijn oordeel met juistheid, aan waar in het bestreden
arrest een onjuiste rechtstoepassing heeft plaatsgehad en waar die in
bestaat - maar voert het onjuiste redenen voor de betreffende stelling
aan (en verbindt het aan het gesignaleerde verzuim trouwens ook een
verkeerde gevolgtrekking). Als - zoals hier het geval is - desondanks
in cassatie kan worden vastgesteld dat de door het middel beweerde
fout inderdaad gemaakt is, doet het in mijn opvatting aan de
doeltreffendheid van het middel niet af dat de op zichzelf juiste
klacht zelf weer op een onjuiste grondslag wordt gebaseerd.
16 Voor vindplaatsen verwijs ik naar de Conclusie van Antwoord in
eerste aanleg, p. 2 en 3; Conclusie van Dupliek, p. 2; Memorie van
Grieven, p. 14 - 16; Memorie van Antwoord in incidenteel appel, p. 4 -
5.
17 "Vaste" rechtspraak, zie nog onlangs al. 2.3 van de conclusie van
A-G Wesseling-Van Gent voor HR 3 januari 2003, rechtspraak.nl LJN nr.
AF0144; HR 20 september 2002, rechtspraak.nl LJN nr. AE0647, rov. 3.4;
HR 12 juli 2002, rechtspraak.nl LJN nr. AE1532, rov. 3.9.3.
18 Waarbij ik niet de stelling heb aangetroffen, dat de Gemeente door
de aansluiting(en) op openbare nutsvoorzieningen op de activiteiten
van attent had moeten worden (zie middelonderdeel I.1.3, dat
ook geen vindplaatsen noemt). Het is overigens niet van algemene
bekendheid (of het is althans aan mij niet bekend) of er tussen de
Gemeente Venray en de leveranciers van gas, water en electriciteit in
Venray bijzondere betrekkingen bestaan of in het verleden hebben
bestaan. De gedachte dat het Hof daarmee (ambtshalve?) rekening had
moeten houden beoordeel ik dan ook als bepaald ongerijmd.
19 Zie voor deze stellingen en de correspondentie waarop in dit
verband een beroep is gedaan bijvoorbeeld de Memorie van Grieven, p.
14 - 16.
20 Voorzover het middel beoogt de door het Hof aan deze stellingen
gegeven uitleg rechtstreeks te bestrijden, geldt weer het in verband
met voetnoot 17 opgemerkte.
21 Art. 7A:1636b lid 2 BW geeft nog een vergelijkbare regel. Deze
geldt echter, anders dan de regel van art. 7A:1636a BW, niet voor
bedrijfsruimte die niet aan de definitie van art. 7A:1624 BW
beantwoordt (en van bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW is in
deze zaak zeker geen sprake); en deze regel geldt ook alleen voor het
geval de overeenkomst door de rechter wordt ontbonden. Ik laat deze
tweede bepaling daarom verder buiten beschouwing.
22 De aanvankelijk door de Gemeente gepresenteerde plannen (realisatie
van een "alternatieve woonvorm" ter plaatse), laten zonder nader
onderzoek de gevolgtrekking toe dat er afbraak van het gehuurde beoogd
werd. Van de later, resp. nóg later door de Gemeente gestelde plannen
is dat bepaald minder duidelijk, maar ik betwijfel of dat nog aan de
toepasselijkheid van de regeling in de context van de oorspronkelijke
plannen zou kunnen afdoen.
23 Ik erken dat ik er dan aan voorbij ga dat afbraak ten algemenen
nutte, als het om een ongebouwde zaak gaat, niet zo makkelijk denkbaar
is.
24 Art. 42 lid 1 en 42 lid 2 OW respectievelijk.
25 In de jurisprudentie van het EHRM is vooral het spiegelbeeld van de
hier voorgelegde vraag aan de orde geweest, namelijk: of regels van
huurbescherming geen ontoelaatbare inbreuk opleveren op het recht op
ongestoord genot van "possessions" dat aan de eigenaar van het
huurobject toekomt; en in die jurisprudentie is inderdaad vaak
aangenomen dat daarvan sprake kan zijn, zie EHRM 28 september 1995,
A-serie 315 B, par. 27 - 40 en 315 C par. 26 - 39, en EHRM 28 juli
1999, appl.nr 22774/93, par. 44 - 56. (Naar deze beslissingen wordt in
tientallen van de sedertdien door het EHRM gegeven beslissingen over
dit kennelijk in Italië veel voorkomende probleem verwezen.) Het doet
enigszins paradoxaal aan dat de huurder zich dan óók op zijn recht op
ongestoord genot van zijn "possessions" zou kunnen beroepen, als hem
een bepaalde aanspraak uit hoofde van huurbescherming wordt ontzegd -
de overheid zou dan, welke oplossing er ook wordt gekozen, altijd op
het recht dat een van de partijen aan art. 1 van het Protocol
ontleent, inbreuk maken. In Duitsland heeft het
Bundesverfassungsgericht echter aanvaard dat de aanspraken van een
huurder als "possessions" (althans het daarmee vergelijkbare Duitse
begrip) mogen worden aangemerkt, BverfG 26 mei 1993, EuGRZ 1993, p.
411 e.v.
26 Voor vindplaatsen verwijs ik naar alinea 1 van de inleidende
dagvaarding, alinea 14 van de conclusie van repliek in eerste aanleg,
en op het uitblijven van een gespecificeerde reactie op de in voetnoot
3 hiervóór aangegeven stellingen van de Gemeente.
27 Ook al zouden zulke activiteiten niet door de huurovereenkomst
worden verboden, de Gemeente kon daarin aanleiding vinden om '
gebruiksrechten eerder op te zeggen dan zij nu heeft gedaan (en de
Gemeente heeft in de correspondentie ook op die mogelijkheid
gewezen - zie bijvoorbeeld de uit (datum onleesbaar) 1981 daterende
brief die als productie bij de pleitnota van de Gemeente in kort
geding, bij de Memorie van Grieven is overgelegd). Daarom meen ik dat
dit gegeven in elk geval gewicht in de schaal kon leggen.
28 Binnenkort te vervangen door de in art 7:230 A (wet van 21 november
2002, Stb. 588) voorziene procedure, die echter slechts op
detailpunten van de huidige regeling verschilt.
29 Zodat bijvoorbeeld ook niet kan worden vastgesteld of de Gemeente,
op de wijze als bedoeld in art. 28 c lid 1 Huurwet, aan de
ontruiming heeft aangezegd en daarmee de aanzet tot de in de volgende
bepalingen bedoelde verlengingsprocedure heeft gegeven. Het kan zo
zijn dat de Gemeente zich consequent heeft gedragen naar het standpunt
dat geen beroep op "enige huurbescherming" kon doen (zie ook
alinea 8 hiervóór); maar de stellingen van de Gemeente - in het
bijzonder wat betreft de opzegging/ontruimingsaanzegging per exploot,
die tegen 1 juli 1997 zou hebben plaatsgehad, zie bijvoorbeeld alinea
4 van de als productie 3a bij de Memorie van Grieven overgelegde kort
geding dagvaarding - kúnnen ook betekenen dat de weg van art 28 c lid
1 Huurwet wel is gevolgd, met dien verstande dat van de kant van
niet het in dat wetsartikel bedoelde verlengingsverzoek is
gedaan. Ook daarom meen ik dat de gedingstukken niet voldoende houvast
bieden om in dit stadium ten aanzien van de toepassing van de art. 28
c e.v. Huurwet in deze zaak verantwoorde gevolgtrekkingen te (kunnen)
maken.
30 Het middel voert niet aan dat dit wèl gesteld zou hebben;
en ten overvloede heb ik de stellingen van hier op nagelezen.
Ook ik kan geen stelling aantreffen die onomwonden het hier bedoelde
standpunt inneemt.
31 Deze verbijzondering ziet op de eventuele toepasselijkheid van art.
39 sub 4? RO (oud) en 157 Rv. (oud) - dat de rechtbank een
desbetreffende vordering in hoogste ressort beoordeelt, veronderstelt
natuurlijk wel dat de betreffende vordering ook al in de vorm die tot
dat rechtsgevolg leidt, aan de rechtbank werd voorgelegd
Hoge Raad der Nederlanden