Uitspraak Hoge Raad LJN-nummer: AJ3234 Zaaknr: C02/185HR
Bron: Hoge Raad der Nederlanden 's-Gravenhage
Datum uitspraak: 28-11-2003
Datum publicatie: 28-11-2003
Soort zaak: civiel - civiel overig
Soort procedure: cassatie
28 november 2003
Eerste Kamer
Nr. C02/185HR
JMH/AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
, gevestigd te ,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. L.A. van der Niet,
t e g e n
, gevestigd te ,
VERWEERSTER in cassatie,
niet verschenen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: - heeft bij exploot
van 1 maart 2000 verweerster in cassatie - verder te noemen:
- gedagvaard voor de kantonrechter te Utrecht en - kort
gezegd - gevorderd bij vonnis, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij
voorraad, het tijdstip te bepalen waarop de huurovereenkomst tussen
als verhuurster en als huurster betreffende de
bedrijfsruimte aan de te zal eindigen,
met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming en met
veroordeling van tot ontruiming van het gehuurde.
heeft primair geconcludeerd tot afwijzing van de
vordering van , en subsidiair tot gedeeltelijke afwijzing van
de vordering voor wat betreft het showroom- en het opslaggedeelte
alsmede het daarbij behorende terrein. Daarnaast heeft
in voorwaardelijke reconventie gevorderd bij vonnis, voorzover
mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen aan
te voldoen de door haar geleden schade, op te maken bij
staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de
wettelijke rente vanaf de dag van de (gedeeltelijke) beëindiging van
de huurovereenkomst tot aan de dag der algehele voldoening.
heeft de vordering in voorwaardelijke reconventie bestreden.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 13 september 2000 een
gerechtelijke plaatsopneming met gelijktijdige comparitie van partijen
gelast. Bij eindvonnis van 25 april 2001 heeft de kantonrechter in
conventie de vordering afgewezen.
Tegen dit in conventie en in voorwaardelijk reconventie gewezen
eindvonnis heeft hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te
Utrecht.
Bij vonnis van 20 februari 2002 heeft de rechtbank het vonnis waarvan
beroep bekrachtigd.
Het vonnis van de rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de rechtbank heeft beroep in cassatie
ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt
daarvan deel uit.
Tegen is verstek verleend.
heeft de zaak doen toelichten door haar advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L. Strikwerda strekt tot
verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden.
Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de
klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang
van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt in de kosten van het geding in cassatie, tot op
deze uitspraak aan de zijde van begroot op nihil.
Dit arrest is gewezen door de raadsheren H.A.M. Aaftink, als
voorzitter, O. de Savornin Lohman en A.M.J. van Buchem-Spapens, en in
het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 28 november
2003.
*** Conclusie ***
Rolnr. C02/185HR
Mr Strikwerda
Zt. 5 sept. 2003
conclusie inzake
tegen
Edelhoogachtbaar College,
1. Het gaat in deze zaak over de beëindiging van een huurovereenkomst
met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 (oud,
thans 7:290) BW. Inzet in cassatie is de vraag of de Rechtbank bij de
belangenafweging als bedoeld in art. 7A:1631a lid 1 (oud) BW de juiste
maatstaf heeft aangelegd.
2. Voor zover in cassatie van belang, liggen de feiten als volgt (zie
r.o. 3 van het bestreden vonnis van de Rechtbank in verbinding met
r.o. 2.1 van het vonnis van de Kantonrechter).
(i) Bij notariële akte van 7 september 1995 heeft thans eiseres tot
cassatie (hierna: ) aan thans verweerster in cassatie
(hierna: ) ingaande 1 januari 1995 voor een periode van
vijf jaar in huur verstrekt als bedrijfsruimte in de zin van art.
7A:1624 (oud) BW "de showroom en loods ter grootte van circa
éénduizend zevenhonderd zestien vierkante meter vloeroppervlakte (...)
van de caravanloods in het bedrijvencomplex van verhuurder aan de
te , aan partijen volkomen bekend".
(ii) Op 1 januari 2000 is de huurovereenkomst van rechtswege verlengd
tot 1 januari 2005.
(iii) Bij aangetekende brief van 21 januari 2000 heeft (de gemachtigde
van) de huur opgezegd tegen 31 december 2004;
als opzeggingsgrond is verwezen naar de wens van tot sloop
en nieuwbouw wegens sterke veroudering van de verhuurde bouwwerken.
(iv) heeft schriftelijk laten weten niet in te
stemmen met de beëindiging van de overeenkomst.
3. Daarop heeft bij exploit van 1 maart 2000
gedagvaard voor de Kantonrechter te Utrecht en gevorderd - kort gezegd
- vaststelling van het eindtijdstip van de huurovereenkomst alsmede
van de ontruimingsdatum, met veroordeling van tot
ontruiming van het gehuurde.
4. heeft tegen de vordering van verweer
gevoerd en van haar kant voorwaardelijk - voor het geval de
huurovereenkomst (gedeeltelijk) zou worden beëindigd - in reconventie
veroordeling van tot schadevergoeding gevorderd. De
reconventionele vordering speelt in cassatie geen rol.
5. Nadat op 4 december 2000 een bij tussenvonnis van 13 september 2000
door de Kantonrechter gelaste plaatsopneming met gelijktijdige
comparitie van partijen had plaatsgevonden, heeft de Kantonrechter bij
eindvonnis van 25 april 2001 de vordering van afgewezen. De
Kantonrechter was van oordeel dat bij redelijke afweging van de
belangen van bij verlenging tegen die van bij
beëindiging van de overeenkomst van niet kan worden
gevergd dat zij het gehuurde ontruimt (r.o. 2.7).
6. is van het eindvonnis van de Kantonrechter in hoger
beroep gekomen bij de Rechtbank te Utrecht, doch tevergeefs: bij
vonnis van 20 februari 2002 heeft de Rechtbank het vonnis waarvan
beroep bekrachtigd.
7. De Rechtbank stelde voorop dat, nu zich ter onderbouwing
van zijn vordering niet heeft beroepen op één van de in art. 7A:1631a
lid 2 BW genoemde gronden, de vordering van beoordeeld dient
te worden, zoals de Kantonrechter ook al had overwogen, aan de hand
van de redelijke afweging van de belangen van de huurder bij
verlenging, en de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de
huurovereenkomst, zoals bepaald in art. 7A:1631a lid 1 BW (r.o. 4.4).
Ten aanzien van de door aangevoerde feiten en omstandigheden
ter onderbouwing van haar belang bij beëindiging van de overeenkomst
(opgesomd in r.o. 4.5, samengevat in r.o. 4.6) overwoog de Rechtbank
(r.o. 4.7):
"4.7. heeft niet, althans onvoldoende aangetoond dat het op
31 december 2004 (de datum waartegen de huurovereenkomst
heeft opgezegd) noodzakelijk zal zijn om het gehuurde te slopen. In
het bijzonder heeft niet gesteld dat aan de instandhouding
van het gehuurde voor haar zodanige kosten zijn verbonden dat, mede in
aanmerking genomen de waarde van het gehuurde en de huuropbrengst,
redelijkerwijs niet van haar kan worden gevergd dat de
huurovereenkomst langer dan tot 1 januari 2005 in stand wordt gelaten.
Evenmin heeft , mede gelet op de gemotiveerde betwisting van
op dit punt, voldoende feitelijk onderbouwd dat de staat
waarin het gehuurde zich bevindt dermate slecht en onverantwoord is
dat reeds om die reden sloop noodzakelijk zal zijn."
Wat de afweging van het belang van bij verlenging van de
overeenkomst tegen het belang van bij beëindiging van de
overeenkomst betreft, overwoog de Rechtbank vervolgens (r.o. 4.8):
"Tegen deze achtergrond oordeelt de rechtbank dat van ,
bij redelijke afweging van enerzijds zijn belangen bij verlenging van
de huurovereenkomst, te weten:
- het gehuurde maakt onderdeel uit van zijn ter plaatse gevestigde
bedrijf waaronder tevens zijn bedrijfswoning;
- beëindiging van de huurovereenkomst zou betekenen dat een deel van
het bedrijf verplaatst moet worden, met als gevolg dat het bedrijf zou
moeten worden gesplitst en over twee lokaties zou moeten worden
verspreid;
- het gehuurde, in het bijzonder de strook grond en de in de loods
gemaakte showroom, zijn voor het garagebedrijf van van
essentieel belang zowel wat betreft het gebruik dat daar
van maakt, als wat de gunstige ligging aan de provinciale weg betreft;
- het behoud van de goodwill die gedurende de afgelopen
jaren heeft opgebouwd en het voorkomen van verplaatsings- en
inrichtingskosten;
tegen anderzijds het belang van bij beëindiging van de
huurovereenkomst, niet kan worden gevergd dat hij per 13 december 2004
(bedoeld is kennelijk: 31 december 2004, A-G) het gehuurde ontruimt."
8. is tegen het vonnis van de Rechtbank (tijdig) in cassatie
gekomen met één middel. is in cassatie niet verschenen.
9. Het middel bevat drie klachten.
10. De eerste klacht van het middel neemt stelling tegen de zojuist
aangehaalde r.o. 4.7. Hetgeen de Rechtbank daar heeft overwogen zou
getuigen van een onjuiste rechtsopvatting, althans zonder nader
motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk zijn, aangezien de Rechtbank
bij de belangenafweging op de voet van art. 7A:1631a lid 1 BW een
onjuiste maatstaf heeft aangelegd door van de verhuurder te verlangen
dat deze feiten en omstandigheden stelt waaruit volgt dat van de
verhuurder redelijkerwijs niet kan worden gevergd dat de
huurovereenkomst langer in stand wordt gelaten. De wet stelt niet het
vereiste van een dergelijk zwaarwegend belang aan de zijde van de
verhuurder, aldus het middel.
11. De klacht berust m.i. op een verkeerde lezing van het bestreden
vonnis. De Rechtbank heeft niet geoordeeld dat - in het algemeen - de
verhuurder feiten en omstandigheden dient te stellen waaruit volgt dat
van deze redelijkerwijs niet kan worden gevergd dat de
huurovereenkomst in stand wordt gelaten, doch heeft slechts geoordeeld
dat heeft nagelaten haar stelling dat het op 31 december
2004 noodzakelijk zal zijn om het gehuurde te slopen voldoende
(cijfermatig) te onderbouwen. De gewraakte r.o. 4.7 heeft, anders
gezegd, niet betrekking op de in art. 7A:1631a lid 1 BW bedoelde
afweging van de belangen van als huurder bij verlenging
van de overeenkomst tegen de belangen van als verhuurder bij
beëindiging van de overeenkomst, doch betreft de daaraan voorafgaande
vraag of hetgeen door is aangevoerd in verband met het door
haar gestelde belang bij beëindiging van de overeenkomst (kort gezegd:
sloop en nieuwbouw vanwege de gebrekkige staat waarin het gehuurde
zich bevindt en, daarmee verband houdend, de te hoge renovatiekosten)
voldoende feitelijk is onderbouwd en voldoende is aangetoond. De
Rechtbank heeft deze vraag in ontkennende zin beantwoord om
vervolgens, in r.o. 4.8, in te gaan op de vraag hoe, tegen deze
achtergrond (te weten dat het door haar gestelde belang bij
beëindiging van de overeenkomst niet voldoende feitelijk heeft
onderbouwd en niet voldoende heeft aangetoond) de belangenafweging als
bedoeld in art. 7A:1631a lid 1 BW uitvalt. De eerste klacht faalt
derhalve wegens gebrek aan feitelijke grondslag.
12. De tweede klacht van het middel, die zich richt tegen r.o. 4.8 van
het bestreden vonnis met de stelling dat aan deze rechtsoverweging de
grondslag is komen te ontvallen nu zij voortbouwt op de door de eerste
klacht als onjuist gewraakte rechtsopvatting van de Rechtbank, moet
het lot van de eerste klacht delen.
13. De derde klacht van het middel keert zich tegen het oordeel van de
Rechtbank, in r.o. 4.7, dat evenmin voldoende feitelijk
heeft onderbouwd dat de staat waarin het gehuurde zich bevindt dermate
slecht en onverantwoord is dat reeds om die reden sloop noodzakelijk
zal zijn. De klacht acht deze overweging onbegrijpelijk, althans
getuigend van een onjuiste rechtsopvatting "voorzover de rechtbank dit
oordeel steunt op de overweging dat er slechts sprake kan zijn van een
voor de verhuurder gunstige belangenafweging indien en voorzover van
de verhuurster instandhouding van de overeenkomst redelijkerwijs niet
kan worden gevergd en/of dat daarvan slechts sprake is ingeval de
feiten en omstandigheden zouden noodzaken tot sloop".
14. Het primaire onderdeel van de klacht, de motiveringsklacht, kan
niet tot cassatie leiden. Het middel geeft in het geheel niet aan
waarom de bestreden overweging onbegrijpelijk is en noemt ook geen
vindplaatsen van in de gedingstukken door partijen aangevoerde
stellingen die het gewraakte oordeel, zonder nadere motivering,
onbegrijpelijk maken. De klacht voldoet derhalve niet aan de ingevolge
art. 407 lid 2 Rv aan een cassatieklacht te stellen eisen.
15. Ook het subsidiaire onderdeel van de klacht, de rechtsklacht,
faalt. De bestreden overweging betreft een zuiver feitelijke
beslissing.
De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal
bij de Hoge Raad der Nederlanden,
Hoge Raad der Nederlanden