Uitspraak Hoge Raad LJN-nummer: AL7072 Zaaknr: C02/207HR
Bron: Hoge Raad der Nederlanden 's-Gravenhage
Datum uitspraak: 28-11-2003
Datum publicatie: 28-11-2003
Soort zaak: civiel - civiel overig
Soort procedure: cassatie
28 november 2003
Eerste Kamer
Nr. C02/207HR
JMH/AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
, wonende te ,
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. M. Ynzonides,
t e g e n
DE WONINGSTICHTING LAND VAN RODE, gevestigd te Kerkrade,
VERWEERSTER in cassatie,
niet verschenen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie - verder te noemen: de Stichting - heeft bij
exploot van 29 januari 1997 eiser tot cassatie - verder te noemen:
- gedagvaard voor de kantonrechter te Heerlen en gevorderd bij
vonnis, uitvoerbaar bij voorraad niettegenstaande verzet of hogere
voorziening, te veroordelen om aan de Stichting te betalen een
bedrag van f 32.377,35, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf
de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening.
heeft een incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring
van , wonende te , genomen. Na verweer
zijdens de Stichting heeft de kantonrechter bij vonnis van 2 mei 1997
de incidentele vordering tot oproeping in vrijwaring afgewezen en de
hoofdzaak naar de rol verwezen voor voortprocederen.
Tegen dit incidenteel vonnis heeft hoger beroep ingesteld bij
de rechtbank te Maastricht.
De Stichting heeft geconcludeerd tot referte.
De rechtbank heeft bij vonnis van 4 juni 1998 voormeld vonnis van de
kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de incidentele
vordering tot oproeping in vrijwaring toegewezen, en de zaak naar de
kantonrechter te Heerlen verwezen.
heeft vervolgens in de hoofdzaak de vordering van de Stichting
bestreden.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 14 juli 1999 partijen tot
bewijslevering toegelaten. Na enquête heeft de kantonrechter bij
eindvonnis van 8 november 2000 veroordeeld om aan de Stichting
te betalen een bedrag van f 20.308,16, vermeerderd met de wettelijke
rente vanaf 29 januari 1997 tot de dag der voldoening, dit vonnis
uitvoerbaar bij voorraad verklaard, en het meer of anders gevorderde
afgewezen.
Tegen de vonnissen van de kantonrechter heeft hoger beroep
ingesteld bij de rechtbank te Maastricht.
Bij tussenvonnis van 8 november 2001 heeft de rechtbank een comparitie
van partijen gelast en bij eindvonnis van 4 april 2002 de vonnissen
waarvan beroep bevestigd.
Het vonnis van de rechtbank van 4 april 2002 is aan dit arrest
gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen laatstvermeld vonnis van de rechtbank heeft beroep in
cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht
en maakt daarvan deel uit.
Tegen de niet verschenen Stichting is verstek verleend.
heeft de zaak doen toelichten door zijn advocaat en door mr.
C.A. Baarsma, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt tot
vernietiging en verwijzing.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) heeft met ingang van 1 januari 1992 van de Stichting een
woning te gehuurd voor f 340,90 per maand.
(ii) In de door gehuurde woning waren wijzigingen aangebracht
door (de) vorige huurder(s). is op 22 januari 1992 en 27 maart
1995 schriftelijk met de Stichting overeengekomen dat hij bij het
verlaten van de woning deze weer in de oorspronkelijke toestand (dus
onder meer met verwijdering van alle door vorige huurders aangebrachte
veranderingen) zou terugbrengen.
(iii) heeft de huurovereenkomst per 29 februari 1996 beëindigd
en hij heeft de woning verlaten.
(iv) De woning is door niet in de oorspronkelijke staat
achtergelaten.
3.2 De Stichting heeft van betaling gevorderd van een bedrag
van f 32.277,35, waarvan een bedrag van f 26.438,48 betrekking heeft
op door de Stichting gemaakte kosten om de woning weer in de
oorspronkelijke staat te brengen. Voor zover in cassatie nog van
belang heeft deze vordering betwist door erop te wijzen dat
hem bij inspectie van de woning in januari 1996 namens de Stichting is
meegedeeld dat alleen de plavuizen moesten worden verwijderd en dat de
woning moest worden gepoetst. heeft betwist dat de Stichting
de twee (hiervoor in 3.1 (ii) vermelde) aanvullingen op het
huurcontract met hem heeft besproken en hem daarbij op de financiële
consequenties heeft gewezen. heeft ten slotte ook de hoogte
van het gevorderde bedrag bestreden. Nadat partijen door de
kantonrechter tot bewijs van hun stellingen waren toegelaten, heeft de
kantonrechter in zijn eindvonnis geoordeeld dat het hem
opgedragen bewijs niet heeft geleverd en heeft hij veroordeeld
tot betaling van f 20.308,16 (waarvan f 18.000,-- herstelkosten) aan
de Stichting. De rechtbank heeft dit vonnis in haar eindvonnis
bekrachtigd.
3.3 De Hoge Raad ziet aanleiding eerst onderdeel 3 van het middel te
behandelen. Dit onderdeel is gericht tegen het oordeel van de
rechtbank (in rov. 2.1 en 2.5) dat het voor een doorsnee huurder die
de lijst van aan te brengen veranderingen, zoals vermeld in de
aanvulling van het huurcontract, doornam, duidelijk is dat het
aanbrengen van deze veranderingen door een derde op commerciële basis
vele duizenden guldens zou kosten, omdat het leek op een kleine
renovatie. De rechtbank was in rov. 2.1 reeds ervan uitgegaan dat
een doorsnee huurder was, omdat haar "niet van feiten en
omstandigheden anderszins is gebleken".
3.4 Voor zover het onderdeel klaagt dat zonder nadere motivering, die
evenwel ontbreekt, niet begrijpelijk is op grond waarvan de rechtbank
heeft aangenomen dat het voor een doorsnee huurder duidelijk had
moeten zijn dat met het herstel van de in het gehuurde aangebrachte
veranderingen zoals die op schrift waren gesteld, een bedrag was
gemoeid in de orde van grootte als door de rechtbank is vastgesteld,
slaagt het. Immers, een doorsnee huurder zal wel beseffen dat aan het
uitvoeren van de op de door de rechtbank bedoelde lijst genoemde
reparaties kosten verbonden zijn, maar dat wettigt niet zonder meer de
conclusie dat het voor die huurder ook duidelijk zal zijn dat daarmee
een bedrag in de orde van grootte gemoeid zal zijn als door de
kantonrechter en de rechtbank is toegewezen. Voor zover de rechtbank
zich daarbij heeft gebaseerd op een algemene ervaringsregel of van
oordeel was dat hier sprake was van een feit van algemene bekendheid,
slaagt het onderdeel eveneens, nu zonder nadere motivering, die
ontbreekt, evenmin begrijpelijk is op grond waarvan de rechtbank
aanneemt dat sprake is van een ervaringsregel van voormelde inhoud,
dan wel dat van algemene bekendheid zou zijn hetgeen de rechtbank
heeft aangenomen.
3.5 Voor zover het onderdeel klaagt dat het oordeel van de rechtbank
dat niet gebleken is van feiten en omstandigheden die eraan in de weg
staan als een doorsnee huurder te beschouwen, faalt het.
heeft blijkens de gedingstukken weliswaar gesteld dat hij de
Nederlandse taal niet goed beheerst, maar hij heeft niet aangevoerd
dat hij als gevolg daarvan de aanvulling(en) op het huurcontract en
zijn daaruit voortvloeiende verplichtingen niet goed heeft begrepen.
3.6 Nu onderdeel 3 gedeeltelijk slaagt, behoeven de overige onderdelen
van het middel geen behandeling meer en kan het vonnis van de
rechtbank niet in stand blijven.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de rechtbank te Maastricht van 4 april 2002;
verwijst de zaak ter verdere behandeling en beslissing naar het
gerechtshof te 's-Hertogenbosch;
veroordeelt de Stichting in de kosten van het geding in cassatie, tot
op deze uitspraak aan de zijde van begroot op EUR 2.040,63 in
totaal, waarvan EUR 1.964,38 op de voet van art. 243 Rv. te betalen
aan de Griffier, en EUR 76,25 aan .
Dit arrest is gewezen door de vice-president R. Herrmann als
voorzitter en de raadsheren O. de Savornin Lohman, A.M.J. van
Buchem-Spapens, A. Hammerstein en E.J. Numann, en in het openbaar
uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 28 november 2003.
*** Conclusie ***
C02/207HR
Mr. Keus
Zitting 26 september 2003
Conclusie inzake:
tegen:
De Woningstichting Land van Rode
(hierna: de Stichting)
1. Feiten en procesverloop
1.1 heeft zich jegens de Stichting verbonden tot vergoeding
van de kosten die zijn gemoeid met het in de oorspronkelijke staat
brengen van de door van de Stichting gehuurde woning,
waaronder begrepen het ongedaan maken van door eerdere huurders
aangebrachte veranderingen. Het geding in cassatie spitst zich toe op
de vraag of , toen hij zich jegens de Stichting verbond, een
reële inschatting van die kosten heeft kunnen maken en of de Stichting
van die kosten opgave had moeten doen, althans hem een reële
indicatie daarvan had moeten geven.
1.2 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan(1).
a. heeft met ingang van 1 januari 1992 van de Stichting een
woning te gehuurd voor fl. 340,90(2) per maand. b. In de
door gehuurde woning waren wijzigingen aangebracht door (de)
vorige huurder(s). is op 22 januari 1992 en 27 maart 1995
schriftelijk met de Stichting overeengekomen dat hij bij het verlaten
van de woning deze weer in de oorspronkelijke toestand (dus onder meer
met verwijdering van alle door vorige huurders aangebrachte
veranderingen) zou terugbrengen(3).
c. heeft de huurovereenkomst per 29 februari 1996 beëindigd en
heeft de woning verlaten.
d. De woning is door niet in oorspronkelijke staat
achtergelaten.
1.3 De Stichting heeft van betaling gevorderd van een bedrag
van fl. 32.277,35, waarvan fl. 26.438,48 betrekking heeft op de door
de Stichting gemaakte kosten om de woning weer in de oorspronkelijke
staat te brengen.
1.4 heeft, voor zover in cassatie van belang, als verweer
gevoerd dat hem bij inspectie van de woning op of omstreeks 12 januari
1996 namens de Stichting is medegedeeld dat alleen de plavuizen
moesten worden verwijderd en dat de woning gepoetst moest worden.
heeft betwist dat de Stichting de twee aanvullingen op het
huurcontract met hem heeft besproken en hem daarbij op de financiële
consequenties heeft gewezen. Ten slotte heeft de hoogte van
het door de Stichting gevorderde bedrag betwist en aangevoerd dat de
door de Stichting ingeschakelde aannemer niet gedurende drie maanden
werkzaamheden in de woning heeft verricht.
1.5 Na een (tot in twee instanties vervolgd) vrijwaringsincident (dat
in cassatie niet meer van belang is) heeft de kantonrechter Heerlen in
zijn tussenvonnis van 14 juli 1999 partijen tot bewijslevering
toegelaten. diende te bewijzen dat hem tijdens de inspectie
namens de Stichting is medegedeeld dat alleen de plavuizen moesten
worden verwijderd en de woning moest worden gepoetst. De Stichting
diende te bewijzen dat zij de twee aanvullingen op het huurcontract
met heeft besproken en dat bij het aangaan van de
huurovereenkomst volledig op de hoogte was van de door hem te
verrichten werkzaamheden bij het einde van de huur en de daaraan
verbonden financiële consequenties. Voorts diende de Stichting te
bewijzen dat de door haar ingeschakelde aannemer gedurende drie
maanden werkzaamheden in de woning heeft verricht.
1.6 In zijn eindvonnis van 8 november 2000 heeft de kantonrechter
geoordeeld dat het hem opgedragen bewijs niet heeft geleverd.
Voorts oordeelde de kantonrechter dat de Stichting wel heeft bewezen
dat zij de twee aanvullingen op het huurcontract met heeft
besproken en dat bij het aangaan van de huurovereenkomst
volledig op de hoogte was van de door hem te verrichten werkzaamheden
bij het einde van de huur. Volgens de kantonrechter was echter "niet
geheel duidelijk naar voren gekomen" of voldoende duidelijk is
gemaakt welke financiële consequenties daaraan waren verbonden. Voorts
achtte de kantonrechter niet bewezen dat de door de Stichting
ingeschakelde aannemer gedurende drie maanden in de woning heeft
gewerkt, maar wèl dat deze gedurende zes tot acht weken werkzaamheden
in de woning heeft verricht. De kantonrechter heeft de vordering van
de Stichting tot een bedrag van fl. 20.308,16 (waarvan fl. 18.000,-
herstelkosten) toegewezen.
1.7 heeft van de vonnissen van de kantonrechter hoger beroep
ingesteld en het geschil in volle omvang aan de rechtbank Maastricht
voorgelegd.
1.8 De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 8 november 2001 voorop
gesteld dat mogelijk is dat op grond van bepaalde feiten en
omstandigheden niet gehouden is de kosten van het herstel van de
woning in de oorspronkelijke staat volledig te betalen. Om te kunnen
vaststellen of van zodanige feiten en omstandigheden sprake is, heeft
de rechtbank partijen in de gelegenheid gesteld tot het alsnog
overleggen van de relevante bescheiden, waaronder de gehele
huurovereenkomst en de aanvullende overeenkomsten van 22 januari 1992
en 27 maart 1995, alsmede een specificatie van de herstelkosten.
Voorts heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.
1.9 In haar eindvonnis van 4 april 2002 heeft de rechtbank geoordeeld
dat slechts die zaken zijn hersteld waarvan wist dat zij
hersteld zouden worden indien hij dit niet zelf zou doen (rov. 2.1, p.
1, tiende tot en met zesde regel van onder). Dan vervolgt de rechtbank
in rov. 2.1(4):
"Naar het oordeel van de rechtbank is het zelfs bij een summiere blik
op de lijst in de aanvulling huurcontract voor een doorsnee huurder
duidelijk dat reparatie door een derde vele duizenden guldens zou
kosten. Gelet op deze duidelijkheid bestond er voor de stichting geen
rechtsplicht om bij de ondertekening van de aanvulling te
wijzen op het feit dat reparatie door een derde vele duizenden guldens
zou kosten. Nu de rechtbank niet van feiten of omstandigheden
anderszins is gebleken, gaat de rechtbank er van uit dat een
doorsnee huurder is."
De rechtbank oordeelde voorts dat de grieven van over de
bewijswaardering door de kantonrechter en de hoogte van de toegewezen
herstelkosten niet opgaan. Daarom heeft de rechtbank het vonnis van de
kantonrechter bekrachtigd.
1.10 heeft van het eindvonnis van de rechtbank tijdig(5)
cassatieberoep ingesteld. De Stichting is niet verschenen; tegen haar
is verstek verleend. heeft zijn standpunt schriftelijk
toegelicht.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1 Het cassatiemiddel is gericht zich tegen de hiervóór (onder 1.9)
weergegeven (en naar strekking in rov. 2.5 herhaalde) rov. 2.1. De
klachten betreffen niet het oordeel dat de Stichting slechts die zaken
heeft laten herstellen waarvan wist dat zij hersteld zouden
worden indien hij dit niet zelf zou doen. Zij zijn slechts gericht
tegen de hiervóór (onder 1.9) geciteerde passage met betrekking tot de
kosten van herstel.
2.2 Er is mijns inziens aanleiding onderdeel 3 als eerste te
behandelen.
2.3 Onderdeel 3 van het cassatiemiddel is gericht tegen het oordeel
van de rechtbank dat voor een doorsneehuurder bij een zelfs maar
summiere blik op de lijst van de door de vorige huurders aangebrachte
veranderingen duidelijk is dat herstel door een derde vele duizenden
guldens zou kosten. voert aan dat de doorsneehuurder zich wel
zal realiseren dat met herstel van die veranderingen kosten zijn
gemoeid, maar niet dat het daarbij gaat om een bedrag van vele
duizenden guldens (cassatiedagvaarding onder 7) of zelfs ruim fl.
26.000,- (cassatiedagvaarding onder 8). Voorts acht het
onbegrijpelijk dat de rechtbank heeft overwogen dat hij een
doorsneehuurder is. In de feitelijke instanties heeft hij immers
aangevoerd dat hij de Nederlandse taal niet goed beheerst en dat hij
bij ondertekening van de aanvulling(en) op het huurcontract in elk
geval niet heeft begrepen dat daaraan een kostenpost van ruim fl.
26.000,- zou zijn verbonden.
2.4 Naar ik meen, moet de bestreden beslissing aldus worden gelezen,
dat de rechtbank, sprekende van een bedrag van "vele duizenden
guldens", heeft gedoeld op een bedrag in de orde van grootte zoals
door de kantonrechter en de rechtbank ter zake van herstelkosten
uiteindelijk toewijsbaar is geacht (te weten fl. 18.000,-). Daarop
wijst onder meer dat de rechtbank ook de (door haar) afgewezen
rechtsplicht van de Stichting om bij de ondertekening van de
aanvulling(en) op het huurcontract over de kosten van herstel te
informeren, niet nauwkeuriger heeft omschreven dan als een
"rechtsplicht om bij de ondertekening van de aanvulling te
wijzen op het feit dat reparatie door een derde vele duizenden guldens
zou kosten" (p. 1, laatste volledige volzin, van het eindvonnis).
2.5 Nog daargelaten dat onduidelijk is hoe de aanvulling op het
huurcontract van 22 januari 1992 zich tot die van 27 maart 1995
verhoudt(6), meen ik dat zonder nadere motivering inderdaad
onbegrijpelijk is waarom het voor een doorsneehuurder uit een zelfs
maar summiere blik op de opsomming van de uit te voeren werkzaamheden
duidelijk zou moeten zijn dat met die werkzaamheden kosten in de orde
van grootte van het uiteindelijk toewijsbaar geachte bedrag van fl.
18.000,- zijn gemoeid. Als men uitgaat van de tweede (en meest
recente) aanvulling, dan lijkt de hoofdmoot van de te verrichten
werkzaamheden te bestaan uit het verwijderen van de vloertegels in
woonkamer, gang, toilet, keuken en badkamer, waarna slechts in de
badkamer de vloertegels zouden moeten worden vernieuwd (in de overige
ruimten zouden de vloeren na het verwijderen van de vloertegels moeten
worden geëgaliseerd). De aanvulling noemt daarnaast diverse leveringen
en werkzaamheden, waarvan (naar ik mij kan voorstellen) het vernieuwen
van de aanrechtkast in de keuken en het aansluiten daarvan op de
afvoer de meest substantiële is. Dat een doorsneehuurder ermee
rekening zou moeten houden dat de kosten van al deze leveringen en
werkzaamheden fl. 18.000,- belopen, kan naar mijn mening niet zonder
nadere motivering worden aangenomen, ook niet als de rechtbank, zoals
in het onderdeel betoogt, zou hebben bedoeld zich hier op
feiten van algemene bekendheid of algemeen aanvaarde ervaringsregels
te baseren. Ik meen dat het onderdeel in zoverre slaagt.
2.6 Voor zover het onderdeel klaagt over het oordeel dat niet is
gebleken van omstandigheden die eraan in de weg staan als
doorsneehuurder te beschouwen, kan ik het niet volgen. heeft
weliswaar gesteld de Nederlandse taal niet goed te beheersen, maar
heeft niet aangevoerd dat hij de aanvulling(en) op het huurcontract en
zijn daaruit voortvloeiende verplichtingen (mede) als gevolg daarvan
niet voldoende heeft begrepen. Ook de omstandigheid dat in de
feitelijke instanties heeft gesteld dat hij niet heeft voorzien dat de
Stichting een bedrag in de orde van grootte van het uiteindelijk
toewijsbaar geachte bedrag zou vorderen, raakt de typering van
als doorsneehuurder niet. Overigens is de rechtbank aan de bedoelde
stellingen over de onvoorzienbaarheid van de kosten van herstel
voorbijgegaan, juist omdat volgens haar ook als
doorsneehuurder kan worden aangemerkt.
2.7 Nu onderdeel 3 naar mijn mening slaagt, zal ik de beide eerste
onderdelen louter ten overvloede bespreken. Ik zal daarbij overigens
uitgaan van het (naar mijn mening met succes door het derde onderdeel
bestreden) oordeel van de rechtbank dat een doorsneehuurder met
herstelkosten in de orde van grootte van het uiteindelijk toewijsbaar
geachte bedrag rekening had moeten houden.
2.8 Onderdeel 1 is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat op
de Stichting geen rechtsplicht rustte bij de ondertekening van
de aanvulling(en) op het huurcontract de met herstel gemoeide kosten
te noemen of hem daarvan althans een reële indicatie te geven. Volgens
het onderdeel geeft dit oordeel van een onjuiste rechtsopvatting
blijk. betoogt dat, óók wanneer het voor een doorsneehuurder
duidelijk is dat herstel door een derde vele duizenden guldens zou
kosten, op de verhuurder een rechtsplicht rust om, voorafgaand aan het
sluiten van (een aanvulling op) de huurovereenkomst, de huurder erop
te wijzen welke kosten aan herstel van door de vorige huurders
aangebrachte veranderingen zijn verbonden, althans de huurder een
reële indicatie van die kosten te geven. Als de huurder niet aldus in
staat is gesteld de financiële risico's die hij loopt, in te schatten,
kan de verhuurder zich volgens naar maatstaven van
redelijkheid en billijkheid niet beroepen op het beding waarmee de
huurder de bedoelde kosten voor zijn rekening neemt (art. 6:248 lid 2
BW).
2.9 De door het onderdeel verdedigde rechtsopvatting kan in haar
algemeenheid niet worden aanvaard. Daaraan staat reeds in de weg dat
de orde van grootte van de aan herstel verbonden kosten zo evident kan
zijn, dat de huurder, ook zonder uitdrukkelijke mededelingen daarover
van de verhuurder, tot een voldoende reële inschatting van de
financiële risico's van een zogenaamd overnamebeding (waarmee de
huurder de kosten van het ongedaan maken van door vorige huurders
aangebrachte veranderingen voor zijn rekening neemt) in staat moet
worden geacht. Als de verhuurder in een dergelijke situatie
uitdrukkelijke mededelingen over de omvang van de kosten van herstel
achterwege laat, brengt dit op zichzelf niet mee dat een beroep van de
verhuurder op het overnamebeding naar maatstaven van redelijkheid en
billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
2.10 Onderdeel 2 strekt ten betoge dat de rechtbank althans onder de
omstandigheden van het geval een mededelingsplicht zoals in onderdeel
1 bedoeld, had moeten aannemen. wijst in dit verband op de
volgende feiten en omstandigheden:
- de verhouding tussen de (lage) huurprijs en de (hoge) kosten van
herstel;
- heeft zelf niets aan de woning veranderd;
- beheerst de Nederlandse taal niet goed;
- de Stichting is een professionele verhuurder, terwijl een
sociale uitkering ontvangt;
- zou de woning niet hebben gehuurd, als hij vóór
ondertekening van de aanvulling(en) op de huurovereenkomst had geweten
dat de Stichting de thans gevorderde herstelkosten op hem zou kunnen
verhalen.
Volgens mocht de rechtbank niet zonder enige motivering aan
deze feiten en omstandigheden voorbijgaan.
2.11 Bij de beoordeling van het onderdeel stel ik voorop dat de
rechtbank een mededelingsplicht van de Stichting zoals door
bedoeld niet heeft aangenomen, omdat naar haar (met het derde
onderdeel bestreden) oordeel ook zonder enige uitdrukkelijke
mededeling daarover van de Stichting duidelijkheid over de kosten van
herstel bestond. In rov. 2.1 heeft de rechtbank overwogen:
"Gelet op deze duidelijkheid bestond er voor de stichting geen
rechtsplicht om bij de ondertekening van de aanvulling te
wijzen op het feit dat reparatie door een derde vele duizenden guldens
zou kosten. (cursivering toegevoegd; LK)"
2.12 De verhouding tussen de door verschuldigde huur en de
kosten van herstel brengt op zichzelf niet mee dat het , zonder
een uitdrukkelijke mededeling van de Stichting over de hoogte van de
herstelkosten, aan duidelijkheid over die kosten moet hebben
ontbroken. De verhouding tussen de verschuldigde huur en de kosten van
herstel (uitgaande van het uiteindelijk toegewezen deel van de
vordering bedragen de herstelkosten ruim 50 maal de maandelijkse huur)
kan wèl een rol spelen bij de beantwoording van de vraag of, gelet op
de verdere omstandigheden van het geval, toepassing van het
overnamebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid
aanvaardbaar zou zijn. De rechtbank is zich dit, blijkens rov. 4.1.3,
eerste volzin, van het tussenvonnis van 8 november 2001, waarin zij
het belang van "de hoogte van de huurpenningen" uitdrukkelijk heeft
gereleveerd, ook bewust geweest. Of de verhouding tussen de
verschuldigde huur en de kosten van herstel aan een beroep op het
overnamebeding in de weg staat, is echter niet wat het (op het bestaan
van een mededelingsplicht van de Stichting toegespitste) onderdeel aan
de orde stelt.
2.13 Ook de omstandigheid dat de betrokken veranderingen aan de woning
(grotendeels) door anderen dan zijn aangebracht, impliceert
niet dat het zonder uitdrukkelijke mededelingen daarover van
de Stichting aan duidelijkheid over de kosten van herstel moet hebben
ontbroken. Daarbij is in het bijzonder van belang, dat, naar de
rechtbank in rov. 2.1 van het eindvonnis heeft vastgesteld, de (beide)
aanvulling(en) op het huurcontract een gedetailleerde opsomming van de
betrokken veranderingen aan de woning omvatte(n).
2.14 heeft weliswaar gesteld dat hij de Nederlandse taal niet
goed beheerst (conclusie na enquête, p. 1), maar niet dat hij de
aanvulling(en) op het huurcontract, de daarin vervatte opsomming van
veranderingen aan de woning of de eveneens daarin omschreven
verplichting die veranderingen ongedaan te maken dan wel de kosten van
herstel op zich te nemen, als gevolg daarvan niet zou hebben begrepen.
Het door in de feitelijke instanties gevoerde verweer betrof
vooral de voorzienbaarheid van de hem uiteindelijk in rekening
gebrachte kosten; zie bijvoorbeeld de conclusie van antwoord onder 3:
"Toen gedaagde dat stuk ondertekende wist hij niet dat de thans door
eiseres gevorderde kosten c.q. schade op hem zouden afkomen." Voor een
juiste inschatting van de kosten van bepaalde werkzaamheden doet de
mate waarin men de Nederlandse taal beheerst, in beginsel niet ter
zake. Tegen die achtergrond behoefde de rechtbank niet uitdrukkelijk
in te gaan op de enkele stelling van dat hij de Nederlandse
taal niet goed beheerst.
2.15 Waar de rechtbank heeft aangenomen dat reeds op grond van de
aanvulling(en) van het huurcontract en de daarin opgenomen opsomming
van (in voorkomend geval op kosten van ongedaan te maken)
veranderingen aan de woning duidelijkheid over de kosten van herstel
bestond, brachten ook de positie van de Stichting als professioneel
verhuurster en die van als uitkeringsgerechtigde niet mee dat
de Stichting (op straffe van verlies van haar aanspraken in verband
met art. 6:248 lid 2 BW) (niettemin) opgave van die kosten
moest doen, althans hem een reële indicatie daarvan moest geven.
2.16 In de feitelijke instanties heeft zich ten slotte
inderdaad op het standpunt gesteld dat hij de aanvulling(en) op het
huurcontract niet zou hebben ondertekend, als hij zou hebben geweten
dat de Stichting een zo hoog bedrag als thans gevorderd op hem zou
verhalen(7). Ook dit noopte de rechtbank echter niet tot het
aanvaarden van een mededelingsplicht zoals door bedoeld. De
rechtbank heeft op grond van de aanvulling(en) op het huurcontract
immers aangenomen dat ook zonder uitdrukkelijke mededeling van de
Stichting duidelijkheid over de kosten van herstel bestond. Daarmee
heeft de rechtbank het standpunt van , voor zover daaraan ten
grondslag lag dat de kosten van herstel ten tijde van het ondertekenen
van de aanvulling(en) op het huurcontract nog onduidelijk waren,
verworpen.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging en verwijzing.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 Zie rov. 3 van het tussenvonnis van de rechtbank van 8 november
2001.
2 Art. 2 lid 1 van de huurovereenkomst is ten aanzien van de huurprijs
per maand niet duidelijk. Op de comparitie van 19 februari 2002 heeft
de Stichting verklaard dat de huurprijs fl. 340,90 per maand bedroeg.
3 De Aanvulling huurcontract van 22 januari 1992 en de Aanvulling
huurcontract c.q. art. 7.1. van 27 maart 1995 zijn als prod. 2 en 3
bij akte houdende producties van 19 februari 2002 in het geding
gebracht. Beide aanvullingen omvatten een lijst van de door (of op
kosten van) bij het verlaten van de woning te verrichten
werkzaamheden om door vorige huurders aangebrachte veranderingen
ongedaan te maken.
4 Dit oordeel wordt herhaald in rov. 2.5.
5 Het eindvonnis dateert van 4 april 2002, de cassatiedagvaarding van
4 juli 2002.
6 De beide aanvullingen omvatten elkaar goeddeels overlappende lijsten
van werkzaamheden, met dien verstande, dat een aantal werkzaamheden,
opgesomd in de eerste aanvulling, in de tweede aanvulling niet meer
voorkomt. In verband daarmee ligt het voor de hand dat de tweede
aanvulling er niet toe strekt de eerste aanvulling te completeren,
maar deze geheel te vervangen.
7 Zie conclusie van dupliek, p. 1: "indien gedaagde voor ondertekening
van de huurovereenkomst en de aanvulling had geweten dat eiseres de
thans gevorderde herstelkosten op hem zou kunnen/gaan verhalen, dan
had hij deze woning niet gehuurd", en conclusie van dupliek, p. 2/3:
"(i)ndien het gedaagde ten tijde van de ondertekening van de
overname-verklaring duidelijk was geweest dat hij ruim
vij(f)entwintigduizend gulden terzake herstelkosten zou moeten betalen
(...) dan had hij deze verklaring beslist niet ondertekend". Zie
voorts memorie van grieven, p. 2 onder 1: "dat (...) hij deze
aanvulling niet zou hebben ondertekend als hij had geweten dat "het
terugbrengen in oorspronkelijke staat van het gehuurde" zulke extreem
hoge kosten met zich mee zou brengen".
Hoge Raad der Nederlanden