PERSBERICHT
Amsterdam, 25 februari 2004
Nederland in top 5 van beste locaties om een distributiecentrum te
vestigen.
* Op nummer 1 staat België gevolgd door Frankrijk en Duitsland
* Nederland staat op nummer 4
* Spanje is de grootste klimmer op de ranglijst
* Centraal- en Oost-Europa worden steeds belangrijker als vestigingsplaats voor distributiecentra.
Volgens het 'European Distribution Report', uitgebracht door internationaal
vastgoedadviseur Cushman & Wakefield Healey & Baker is België de beste
plaats om een distributiecentrum te vestigen.
De ranglijst
In de ranglijst van het rapport worden 42 locaties in 15 landen onderzocht
op basis van 15 factoren die een rol spelen bij de keuze voor een locatie
voor een distributiecentrum (zie bijlage A). Ook worden de huren vergeleken
van distributiecentra van 10.000 m2 in 42 locaties in Europa (zie bijlage
B).
België behoudt de eerste plaats op de ranglijst en scoort o.a. goed omwille
van de gunstige huurprijzen, de geografische ligging nabij het hart van
Europa en de goede verbindingsmogelijkheden met de rest van Europa.
Frankrijk gaat twee plaatsen omhoog en staat tweede op de ranglijst. De
belangrijkste redenen hiervoor zijn het wegennet, de gunstige huurprijzen
en goede verbindingen. Duitsland blijft op nummer drie staan dankzij de
goede lucht- en spoorwegverbindingen. De grootste klimmer is Spanje dat
drie plaatsen omhoog gaat en twaalfde wordt, een vooruitgang die het land
voornamelijk dankt aan zijn verbeterde transportmogelijkheden.
De beste landen in Europa om een distributiecentrum te vestigen
|----------+---------+----------------------| | Ranglijst| Ranglijs| Land | | | | | | 2003 | t | | | | | | | | 2002 | | |----------+---------+----------------------| | 1 |1 | België | |----------+---------+----------------------| | 2 |4 | Frankrijk | |----------+---------+----------------------| | 3 |3 | Duitsland | |----------+---------+----------------------| | 4 |2 | Nederland | |----------+---------+----------------------| | 5 |5 | Tsjechië | |----------+---------+----------------------| | 6 |7 | Polen | |----------+---------+----------------------| | 7 |8 | Oostenrijk | |----------+---------+----------------------| | 9 |6 | Italië | |----------+---------+----------------------| | 8 |10 | Hongarije | |----------+---------+----------------------| | 10 |10 | Verenigd Koninkrijk | |----------+---------+----------------------| | 11 |11 | Portugal | |----------+---------+----------------------| | 12 |15 | Spanje | |----------+---------+----------------------| | 13 |12 | Rusland | |----------+---------+----------------------| | 15 |13 | Ierland | |----------+---------+----------------------| | 14 |14 | Zweden | |----------+---------+----------------------|Nederland als distributieland
Amsterdam Airport Schiphol staat op de derde plaats van belangrijke
Europese luchthavens voor cargo. Ten opzichte van 2001 is het volume in
2002 gegroeid met 4,8 % naar 1,24 miljoen ton. De haven van Rotterdam is de
grootste van Europa met een cargo-overslag van 322 miljoen ton (groei
5,9%).
Ondanks de belangrijke rol die Nederland speelt in de distributie- en
logistieke sector van Europa, is Nederland ten opzichte van 2002 in 2003
gezakt van de 2e naar de 4e plaats op de ranglijst. De voornaamste redenen
hiervoor zijn de hoge arbeidskosten, de ondergeschikte rol die vervoer per
spoor speelt en de beperkte voorraad nieuwe gebouwen en grond om op te
bouwen. De vraag naar moderne gebouwen houdt aan, maar het aanbod van
verouderde gebouwen neemt enorm toe.
Opkomst van Centraal en Oost-Europa
West-Europese landen nemen de topposities in op de ranglijst. De focus voor
de toekomst ligt echter in Oost-Europa vanwege de nieuwe afzetmarkten en de
goedkopere productiemogelijkheden. Tsjechië (5e plaats) staat van deze
regio op de hoogste positie op de ranglijst.
De oostelijke uitbreiding van Europa zal voor pakweg 75 miljoen extra
consumenten zorgen, waardoor de Europese Unie het grootste handelsblok ter
wereld wordt qua aantal inwoners. Naarmate Europa verder uitbreidt naar het
oosten, is het een kwestie van tijd voordat de logistieke sector deze
beweging volgt.
In heel Europa, maar met name in Centraal- en Oost-Europa wordt de vraag
naar logistiek vastgoed vooral gedreven door retailers en de auto-industrie
die hun heil zoeken in deze nieuwe Europese markt. Daarnaast zijn
logistieke bedrijven die pan-Europese distributienetwerken opzetten
belangrijke spelers.
Huurniveau's van logistiek vastgoed in Europa
De huren voor distributieruimten in Europa zijn de afgelopen vijf jaar
gemiddeld met 1,5 % gedaald. De laatste twee jaar was dit 1,9%. Deze
daling werd een halt toegeroepen aan het eind van 2003.
M25, de Londense buitenring regio met voornamelijk de buurt rond de
luchthaven Londen Heathrow heeft de hoogste huurprijzen in Europa, gevolgd
door Stockholm en Moskou (zie bijlage B).
Verdere conclusies uit het 'European Distribution Report'
* De logistiek blijft de drijvende kracht achter de huurmarkt van (semi)industrieel vastgoed in Europa. Er is zowel vraag naar grote als naar kleine ruimtes.
* Een aantal distributiecentra is verplaatst vanuit Oostenrijk en Duitsland naar Centraal-Europa omwille van financiële overwegingen.
* Hoewel er tekenen zijn dat er weer distributiecentra door de gebruiker in eigendom worden genomen, is er toch ook een sterke tendens naar huur van vastgoed, vooral vanuit de hoek van 3 PL operators (third party logistics operators).
* Projectontwikkelaars zijn minder geneigd om distributiecentra op risico te bouwen omwille van het overaanbod in bepaalde markten.
* Er is een tekort aan moderne distributiecentra op bepaalde strategische locaties, voornamelijk ten zuiden van Brussel, in de Rhein-Main regio en rond Munchen.
* Naarmate de sector rijper wordt en de huurmarkt groeit, kijken meer en meer beleggers opnieuw in de richting van de logistieke vastgoedmarkt omdat het rendement hier hoger ligt dan in andere commerciële vastgoedsectoren (retail- en kantorenmarkt), dit ondanks het kleine aanbod aan moderne en instapklare distributiecentra.
De toekomst
De uitbreiding van Europa brengt voor zowel huurders als beleggers nieuwe
kansen. Nieuwe handelsroutes zullen zich ontwikkelen als goederen en
diensten ongehinderd de grenzen kunnen passeren en de douane zal
verdwijnen.
Goederen worden reeds over grotere afstand getransporteerd omdat de
productie ervan zich steeds meer richting het Oosten verplaatst en daar
nieuwe markten ontstaan. Een zich verbeterende infrastructuur zal dit
proces versterken en de verwachting is dan ook dat meerdere
transportsectoren zich zullen ontwikkelen. Met name de behoefte aan een
efficiënt spoornetwerk zal toenemen.
Baldwin Poolman, Deputy Managing Partner van Cushman & Wakefield Healey &
Baker in Nederland: 'De huurmarkt voor logistiek vastgoed zal groeien omdat
outsourcing in logistiek belangrijker wordt (er zullen o.a. meer aanbieders
komen van supply chain management) en flexibiliteit een factor van belang
blijft. De vraag blijft gefocussed op gunstig gelegen locaties in Europa,
waarbij kosten en toegankelijkheid tot de markt steeds
belangrijker worden.'
Bijlage A:
(See attached file: Factoren European Distribution Report.pdf)
Bijlage B:
(See attached file: Tophuren in Europa voor distributieruimten.pdf)