Uitspraak Hoge Raad LJN-nummer: AO6934 Zaaknr: C03/051HR
Bron: Hoge Raad der Nederlanden 's-Gravenhage
Datum uitspraak: 11-06-2004
Datum publicatie: 11-06-2004
Soort zaak: civiel - civiel overig
Soort procedure: cassatie
11 juni 2004
Eerste Kamer
Nr. C03/051HR
JMH/AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
ALOG ONROEREND GOED EN HANDELMIJ B.V.,
gevestigd te Best,
EISERES tot cassatie,
advocaten: mrs. G. Snijders en D. Stoutjesdijk,
t e g e n
,
gevestigd te ,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaten: mrs. J.G. de Vries Robbé en J.A.M.A. Sluysmans.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: Alog - heeft bij exploot van
2 oktober 1995, hersteld bij exploot van 14 november 1995, verweerster
in cassatie - verder te noemen: - gedagvaard voor de
kantonrechter te Heerlen en gevorderd bij vonnis, voor zoveel mogelijk
uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat gehouden is tot
vergoeding van de schade als ten gevolge van de wateroverlast op
maandag 25 juli 1994 door Alog geleden in de door haar gehuurde
bedrijfsruimte aan de te ;
2. te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van
kwijting te betalen de gehele door Alog geleden schade, waaronder de
haar in rekening gebrachte schade van haar onderhuurder, te
vermeerderen met de wettelijke rente daarover, te onderscheiden in
schade uit hoofde van het huurders belang, zijnde f 56.925,26
exclusief BTW ten bedrage van f 9.961,92, vanaf 16 december 1994 de
overige schade vanaf 28 september 1995, althans ingaande de dag der
dagvaarding.
heeft de vorderingen bestreden.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 6 juni 1997
tot bewijslevering toegelaten en bij tussenvonnis van 8 september 1999
een comparitie van partijen gelast. Vervolgens heeft de kantonrechter
bij tussenvonnis van 14 februari 2001 Alog in de gelegenheid gesteld
een akte te nemen en Alog tot bewijslevering toegelaten. Na enquête
heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 14 november 2001 voor recht
verklaard dat gehouden is tot vergoeding van de schade
als ten gevolge van de wateroverlast op maandag 25 juli 1994 door Alog
geleden in de door haar gehuurde bedrijfsruimte aan bovenstaand adres,
veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan
Alog te voldoen een bedrag van f 87.638,63, vermeerderd met de
wettelijke rente over dat bedrag vanaf 14 november 1995 tot aan de dag
der algehele voldoening, en het meer of anders gevorderde afgewezen.
Tegen de vonnissen van de kantonrechter van 6 juni 1997, 8 september
1999, 14 februari 2001 en 14 november 2001 heeft hoger
beroep ingesteld bij de rechtbank te Maastricht.
Bij vonnis van 31 oktober 2002 heeft de rechtbank voormelde vier
vonnissen van de kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, het
door Alog gevorderde afgewezen.
Het vonnis van de rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de rechtbank heeft Alog beroep in cassatie
ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt
daarvan deel uit.
heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal F.F. Langemeijer strekt tot
verwerping van het beroep.
De advocaten van Alog hebben bij brief van 8 april 2004 op die
conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) verhuurt aan Alog een bedrijfsruimte te ,
(hierna: de bedrijfsruimte) ingevolge een door beider
rechtsvoorgangers ingaande 1 augustus 1978 gesloten huurovereenkomst.
Alog heeft de bedrijfsruimte in gebruik gegeven aan Aldi Best B.V. ten
behoeve van de exploitatie van een supermarkt.
(ii) In 1993 heeft de bedrijfsruimte verbouwd.
(iii) Op 25 juli 1994 heeft zware regenval plaatsgevonden, waardoor
regenwater de bedrijfsruimte is binnengedrongen en deze ruimte tot een
hoogte van 80 à 90 cm onder water is komen te staan. Alog heeft
aansprakelijk gesteld voor de daardoor geleden schade.
3.2 In dit geding heeft Alog aan haar hiervoor in 1 weergegeven
vorderingen ten grondslag gelegd dat de in 3.1 onder (iii) bedoelde,
door Aldi Best geleden, schade voor haar rekening is gekomen ingevolge
de met Aldi Best gesloten overeenkomst. Voor deze schade is
, zo stelt Alog, aansprakelijk. Het ontstaan van de
schade is immers veroorzaakt door een gebrek van de bedrijfsruimte in
de zin van art. 7A:1588 lid 1 (oud) BW. Voor een zodanig gebrek staat
de verhuurder van rechtswege in, ook al mocht hij dit tijdens het doen
van de verhuring niet hebben gekend.
heeft de vorderingen gemotiveerd bestreden. Zij heeft
daartoe met name aangevoerd (a) dat de schade niet is veroorzaakt door
een gebrek van de bedrijfsruimte, maar doordat het gemeenteriool ter
plaatse ondeugdelijk was. Voor het geval dit anders zou zijn heeft zij
zich (b) op overmacht beroepen, althans (c) op eigen schuld van Alog
aan (de omvang van) haar schade. Ten slotte heeft
gesteld (d) dat Alog, althans Aldi Best, al eerder last heeft gehad
van wateroverlast zonder dit aan te hebben gemeld, die
daartegen dan bij de verbouwing in 1993 op goedkope en eenvoudige
wijze voorzieningen had kunnen treffen.
3.3 De kantonrechter heeft deze verweren verworpen en in zijn
eindvonnis de vordering van Alog toegewezen zoals hiervoor in 1 is
vermeld.
3.4 In hoger beroep heeft de rechtbank deze vonnissen vernietigd en de
vorderingen van Alog alsnog afgewezen. Zij overwoog daartoe in de kern
dat verweer (d) wel degelijk gegrond is omdat onaanvaardbaar is dat
een huurder met een beroep op art. 7A:1588 lid 1 (oud) BW vergoeding
van schade als gevolg van een gebrek van het verhuurde goed vordert,
indien hij dit gebrek kent en nalaat de verhuurder daarover in te
lichten. In het onderhavige geval moet worden aangenomen dat het
gebrek al voor de verbouwing in 1993 bestond omdat de bedrijfsruimte
in de periode van 28 juli 1987 tot en met 2 juni 1993 zes maal onder
water heeft gestaan. Vóór de verbouwing kon het binnenstromende water
worden afgevoerd door de deuren aan de voorzijde van de bedrijfsruimte
open te zetten; na de - op verzoek van Alog verrichte - verbouwing was
dit niet meer mogelijk omdat in de bedrijfsruimte een muur is gebouwd
als gevolg waarvan het water werd tegengehouden. Alog heeft erkend dat
zij de eerdere gevallen van wateroverlast niet heeft gemeld, daartoe
aanvoerend dat het binnendringende water toen geen schade opleverde en
dat de directeur van vlakbij de bedrijfsruimte woonde en
dus van de overlast op de hoogte moest zijn, maar deze verweren gaan
niet op. Alog had moeten beseffen dat het gebrek aan de bedrijfsruimte
door de plaatsing van de muur bij de verbouwing ernstiger zou worden
en had daarvoor moeten waarschuwen. Nu zij dat heeft
nagelaten, dient de vervolgens geleden schade voor rekening van Alog
te blijven (rov. 4.3.3).
3.5 Onderdeel 1 van het hiertegen gerichte middel betoogt dat de
rechtbank een onjuiste maatstaf aan haar oordeel ten grondslag heeft
gelegd omdat niet blijkt dat zij - kort gezegd - heeft getoetst aan de
in art. 6:248 lid 2 BW bedoelde maatstaf.
Het onderdeel mist doel. Door naar aanleiding van het betoog van
in haar eerste grief dat zij op grond van redelijkheid
en billijkheid niet schadeplichtig is jegens Alog, te oordelen dat het
beroep van Alog op art. 7A:1588 lid 1 (oud) BW in de gegeven - in het
bestreden vonnis uitvoerig beschreven - omstandigheden onaanvaardbaar
is, heeft de rechtbank de door Alog ingeroepen grondslag voor haar
vorderingen klaarblijkelijk getoetst aan de in art. 6:248 lid 2 BW
bedoelde maatstaven van redelijkheid en billijkheid.
3.6 Onderdeel 2 is gebaseerd op het uitgangspunt dat de rechtbank de
in HR 6 juni 1997, nr. 16312, NJ 1998, 128, gegeven regel heeft
toegepast en betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat deze regel
niet (zonder meer) geldt ten aanzien van de onderhavige vordering tot
schadevergoeding.
Het onderdeel mist feitelijke grondslag omdat, zoals in het hiervoor
in 3.4 overwogene ligt besloten, de rechtbank de onderhavige vordering
van Alog rechtstreeks heeft getoetst aan de in art. 6:248 lid 2 BW
bedoelde maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Daaraan doet niet
af dat zich in verband met het door haar mede gevoerde
verweer dat Alog eigen schuld had aan (de omvang van) haar schade,
heeft beroepen op het in het onderdeel bedoelde arrest van de Hoge
Raad.
3.7 Met onderdeel 3 betoogt Alog dat, nu vaststaat dat de
bedrijfsruimte een gebrek had in de zin van art. 7A:1588 lid 1 (oud)
BW, niet valt in te zien dat niet aansprakelijk is voor
de dientengevolge door Alog geleden schade op grond van het enkele
feit dat Alog heeft nagelaten van het gebrek op de
hoogte te stellen; daarvoor zijn bijkomende omstandigheden nodig, die
door de rechtbank echter niet of onvoldoende zijn vastgesteld.
Het onderdeel mist feitelijke grondslag. De rechtbank heeft immers
haar oordeel, dat het onaanvaardbaar is dat Alog zich op het
onderhavige gebrek beroept, wel degelijk gebaseerd op een reeks
specifieke - en als toereikend te beschouwen - omstandigheden van het
gegeven geval, te weten (i) dat de bedrijfsruimte voor de verbouwing
zes maal onder water heeft gestaan, (ii) dat Alog zich had moeten
realiseren dat de gerede kans bestond dat een volgende keer wél schade
door binnenstromend water zou ontstaan, (iii) dat zij daarvan
niettemin geen mededeling heeft gedaan aan (iv) die
daarvan ook niet uit anderen hoofde op de hoogte was, (v) dat door de
in 1993 uitgevoerde verbouwing de tot dan toe gebruikelijke afvoer van
het binnenstromende water onmogelijk werd gemaakt en (vi) dat deze
verbouwing is uitgevoerd op verzoek van Alog zelf.
3.8 Onderdeel 4 betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft meegewogen
dat het onderhavige gebrek al bestond voor de in 1993 uitgevoerde
verbouwing. Aldus heeft zij miskend dat de situatie voor de verbouwing
niet relevant is omdat uit de in het geding gebrachte overzichten en
(getuigen)verklaringen blijkt dat voor de verbouwing geen sprake was
van een gebrek van het verhuurde goed in de zin van art. 7A:1588 lid 1
(oud) BW. De tot dan toe ondervonden wateroverlast was immers goed
beheersbaar.
Het onderdeel faalt. De rechtbank heeft geen rechtsregel geschonden en
haar oordeel evenmin onbegrijpelijk gemotiveerd door te overwegen dat
het onderhavige gebrek al voor de verbouwing in 1993 bestond en dat
Alog haar verhuurder daarvoor had moeten waarschuwen
omdat Alog had moeten beseffen dat het gebrek in de gegeven
omstandigheden ernstiger zou worden door de verbouwing. In deze
redenering is het feit dat het gebrek al bestond voor de in 1993
uitgevoerde verbouwing, wel degelijk van belang.
Indien het onderdeel tevens de klacht bevat dat de rechtbank heeft
miskend dat de al voor de verbouwing in 1993 aanwezige oorzaken van de
- toen nog beheersbare - wateroverlast, geen gebreken van het
verhuurde in de hier bedoelde zin opleverden, kan het niet tot
cassatie leiden bij gebrek aan feitelijke grondslag. De rechtbank
heeft met haar overweging dat het gebrek ook al voor de in 1993
uitgevoerde verbouwing bestond, immers klaarblijkelijk niet bedoeld te
oordelen dat toen al sprake was van een gebrek in de zin van art.
7A:1588 lid 1 (oud) BW - zij had ook geen aanleiding zich over die
vraag uit te spreken, nu de vordering noch het verweer daarop was
gebaseerd - maar slechts dat toen al sprake was van een gebrek in het
verhuurde dat ten gevolge van de verbouwing uitgroeide tot een gebrek
in de zin van de hier bedoelde wettelijke bepaling.
3.9 Onderdeel 5 herhaalt of bouwt voort op de klachten van de
onderdelen 3 en 4 en moet dus het lot daarvan delen.
3.10 Tegen het verweer van dat Alog de wateroverlast in
de periode vanaf 28 juli 1987 tot en met 2 juni 1993 nooit aan haar
heeft medegedeeld, heeft Alog onder meer ingebracht dat de toenmalige
directeur van vlakbij de bedrijfsruimte woonde en het
gebrek dus kende of moest kennen. heeft daarop bestreden
dat haar toenmalige directeur vlakbij de bedrijfsruimte woonde. Het
vervolgens gegeven oordeel van de rechtbank moet aldus worden
verstaan, dat Alog haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd, nu
zij na de betwisting daarvan door niet door bescheiden
of anderszins heeft aangetoond dat die directeur inderdaad in de
relevante periode ter plaatse woonde.
Tegen deze achtergrond betoogt onderdeel 6 dat de rechtbank van een
onjuiste rechtsopvatting over de regels van stelplicht en bewijslast
van art. 150 Rv. heeft blijk gegeven door te oordelen dat het,
tegenover de betwisting door , op de weg van Alog had
gelegen aan te tonen dat de toenmalige directeur van op
de hoogte had moeten zijn van de overstromingen die voor de verbouwing
in 1993 hadden plaatsgevonden.
Het onderdeel faalt. Alog heeft met haar onderhavige stelling niet
bestreden dat zij de eerdere wateroverlast nooit aan had
medegedeeld. Zij betoogde dat een zodanige mededeling in de gegeven
omstandigheden overbodig was. De stelplicht van dit bevrijdende feit
rustte op Alog.
3.11 Onderdeel 7 bestrijdt als onjuist of onvoldoende gemotiveerd het
oordeel van de rechtbank dat onweersproken heeft gesteld
dat de verbouwing heeft plaatsgevonden op initiatief en naar de wensen
van Alog. Het onderdeel voert daartoe aan dat zulks onverlet laat dat
de verbouwing plaatsvond in opdracht en voor rekening en risico van
als verhuurster van de bedrijfsruimte.
Het onderdeel mist zowel belang als feitelijke grondslag. De
onderhavige verbouwing heeft inderdaad plaatsgevonden voor rekening en
risico van , maar dit is door de rechtbank niet miskend.
Zij heeft haar beslissing immers niet (mede) gebaseerd op het antwoord
op de vraag in wiens opdracht en voor wiens risico de verbouwing
plaatsvond, maar op het feit dat, hoewel de verhuurde bedrijfsruimte
in bijzondere mate gevoelig was gebleken voor wateroverlast, Alog toch
aan heeft verzocht de onderhavige verbouwing uit te
voeren hoewel zij wist of behoorde te begrijpen dat het onderhavige
gebrek van het verhuurde daardoor aanzienlijk zou verergeren en zij
heeft nagelaten daarvoor te waarschuwen.
3.12 Onderdeel 8 ten slotte baseert een klacht op de stelling dat de
rechtbank 'als zodanig' niet heeft vastgesteld dat Alog wist of
behoorde te weten dat het feit dat bij de verbouwing in 1993 een
scheidingsmuur werd geplaatst, grote wateroverlast tot gevolg zou
hebben doordat het water niet langer op de voorheen gebruikelijke
wijze kon wegstromen.
Het onderdeel kan niet tot cassatie leiden bij gebrek aan feitelijke
grondslag omdat het bestreden vonnis niet anders kan worden gelezen
dan dat de rechtbank dit wel degelijk heeft vastgesteld.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt Alog in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze
uitspraak aan de zijde van begroot op EUR 316,34 aan
verschotten en EUR 1.365,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter
en de raadsheren D.H. Beukenhorst, A. Hammerstein, P.C. Kop en F.B.
Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels
op 11 juni 2004.
*** Conclusie ***
C03/051HR
Mr. F.F. Langemeijer
Zitting 26 maart 2004
Conclusie inzake:
Alog Onroerend goed en handelmij B.V.
tegen
In deze zaak heeft de huurder van bedrijfsruimte de verhuurder op de
voet van art. 7A:1588 (oud) BW aansprakelijk gesteld voor schade die
is ontstaan doordat het gehuurde na een wolkbreuk onder water is komen
te staan. In cassatie staat de vraag centraal of de huurder, die al
eerder met wateroverlast was geconfronteerd, de verhuurder hiervan op
de hoogte had moeten stellen.
1. De feiten en het procesverloop
1.1. In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten(1):
1.1.1. Verweerster in cassatie (hierna: de verhuurster) verhuurt aan
eiseres tot cassatie (hierna: de huurster) een bedrijfsruimte te
, ingevolge een door beider rechtsvoorgangers ingaande 1
augustus 1978 gesloten huurovereenkomst. De huurster heeft het
gehuurde in gebruik gegeven aan Aldi Best B.V. ten behoeve van de
exploitatie van een supermarkt.
1.1.2. In 1993 heeft de verhuurster het gehuurde verbouwd, waarna de
huurovereenkomst per 14 juli 1993 is gewijzigd.
1.1.3. Op 25 juli 1994 heeft zware regenval plaatsgevonden, waardoor
regenwater de bedrijfsruimte is binnengedrongen en deze ruimte tot een
hoogte van 80 à 90 cm onder water is komen te staan. De huurster heeft
de verhuurster aansprakelijk gesteld voor de daardoor geleden schade.
1.2. De huurster heeft de verhuurster gedagvaard voor de kantonrechter
te Heerlen en gevorderd voor recht te verklaren dat de verhuurster
gehouden is tot vergoeding van de als gevolg van de wateroverlast op
25 juli 1994 geleden schade in het gehuurde. Daarnaast heeft zij
betaling gevorderd van deze schadevergoeding, met inbegrip van de aan
haar in rekening gebrachte schade van de onderhuurder. Het
schadebedrag werd in de dagvaarding gesteld op f 163.030,92. Het gaat
hierbij om schade aan de bedrijfsruimte en de winkelinventaris, om
vernietigde of anderszins onverkoopbaar geworden winkelgoederen en om
loonkosten van het personeel. Aan haar vordering heeft zij ten
grondslag gelegd dat de verhuurster jegens haar moet instaan voor alle
gebreken aan de verhuurde zaak welke het gebruik daarvan verhinderen
(art. 7A:1588 (oud) BW). Volgens de huurster is een gebrek aan het
gehuurde dat, als gevolg van de in 1993 in opdracht van de verhuurster
uitgevoerde bebouwing en verbouwing, het gehuurde niet zodanig is
ingericht dat het terrein in staat is grote hoeveelheden water te
verwerken.
1.3. Dit laatste behoeft enige toelichting. De casus is gesitueerd in
het Zuid-Limburgse landschap. Het terrein waarop de bedrijfsruimte is
gebouwd kan niet alleen regenwater ontvangen dat rechtstreeks hierop
valt, maar ook water dat afkomstig is van hoger gelegen terreinen in
de omgeving. Het terrein waarop de bedrijfsruimte staat is gelegen in
een driehoek, gevormd door de , de en de
. Volgens de verhuurster is de oorzaak van de onderhavige
wateroverlast dat door de toegenomen bebouwing/verstedelijking van de
hoger gelegen wijk, welke voor een belangrijk deel afwatert op de
gemeentelijke riolering in de , het regenwater sneller wordt
afgevoerd dan vroeger toen het regenwater eerst in de bodem kon
dringen. Op 25 juli 1994 kon de riolering in de de
aangevoerde hoeveelheid regenwater niet meer aan, waardoor deze
riolering overliep en het water via de op het onderhavige,
lager gelegen terrein stroomde en zich daar ophoopte. De verhuurster
meent dat haar noch van de regenval noch van de tekortschietende
capaciteit van het gemeentelijk rioleringsstelsel een verwijt kan
worden gemaakt. De huurster is het hiermee niet eens. Volgens de
huurster kon vóór de verbouwing het water vanaf het onderhavige
terrein afstromen naar de lager gelegen . Zij verwijt de
verhuurster dat de bebouwing (aanleg parkeerterrein) en verbouwing
(met name het dichtmaken van de deuropeningen aan de zijde van de
), die de verhuurster in 1993 heeft laten uitvoeren, tot
gevolg hebben gehad dat de wegen waarlangs het regenwater vroeger
vanaf dit terrein kon wegstromen in de richting van de
werden afgesloten. Het effect hiervan is dat het water zich op het
terrein verzamelt als ware het een bassin.
1.4. De verhuurster ontkent dat hier sprake is van een gebrek aan het
gehuurde. Zij is niet verantwoordelijk voor de ontoereikende
capaciteit van de gemeentelijke riolering(2). Subsidiair heeft zij
zich op overmacht beroepen. Meer subsidiair heeft zij een beroep
gedaan op eigen schuld van de huurster (althans van de onderhuurster).
Enige tijd na het voorval heeft de bedrijfsleider van de Aldi aan de
verhuurster meegedeeld dat tussen 1987 en 1993 al zes keer sprake is
geweest van wateroverlast. Daarvan is de verhuurster nooit door de
huurster op de hoogte gesteld, zodat een wateroverlast zoals op 25
juli 1994 opgetreden volgens de verhuurster voor haar niet
voorzienbaar was.
1.5. De kantonrechter heeft bij vonnis van 6 juni 1997 overwogen dat
in beginsel het ervoor moet worden gehouden dat de in 1993 in opdracht
van de verhuurster uitgevoerde verbouwing en aanpassing van het
terrein ertoe hebben geleid dat het waterafvoerend vermogen van het
terrein zó ernstig heeft geleden dat daardoor de onderhavige
wateroverlast is kunnen ontstaan. Daarbij past, aldus de
kantonrechter, dat de verhuurster na juli 1994 maatregelen heeft
getroffen om dit soort wateroverlast voor de toekomst te voorkomen
door het aanleggen van een extra duiker en van beschotting. De
kantonrechter heeft de verhuurster echter toegelaten tot het leveren
van tegenbewijs(3).
1.6. Na getuigenverhoor heeft de kantonrechter bij vonnis van 8
september 1999 beslist dat de verhuurster het verlangde tegenbewijs
niet heeft geleverd. De kantonrechter heeft met betrekking tot de
gestelde schade een comparitie van partijen gelast. Bij vonnis van 14
februari 2001 zijn nadere inlichtingen gevraagd en is een
bewijsopdracht gegeven met betrekking tot de schadeomvang. Bij
eindvonnis van 14 november 2001 heeft de kantonrechter de gevorderde
verklaring voor recht gegeven en schadevergoeding toegewezen tot een
bedrag van f 87.638,63, vermeerderd met de wettelijke rente.
1.7. De verhuurster heeft hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te
Maastricht. In de toelichting op grief II (MvG blz. 7) voerde zij aan
dat de huurster bij of voorafgaand aan de verbouwing in 1993 aan de
verhuurster melding had behoren te maken van de eerdere gevallen van
wateroverlast op dit terrein en haar had moeten waarschuwen voor de
verstoorde waterhuishouding. Omdat de huurster dit heeft nagelaten en
de verhuurster zelf hiervan niet op de hoogte was, is aan de
verhuurster de mogelijkheid onthouden om tijdens de verbouwing
maatregelen te treffen teneinde toekomstige schade door wateroverlast
te voorkomen.
1.8. De rechtbank heeft bij vonnis van 31 oktober 2002 deze grief
gegrond bevonden. De rechtbank neemt in rov. 4.3.3 tot uitgangspunt
dat een verhuurder jegens zijn huurder moet instaan voor alle gebreken
van de verhuurde zaak die het gebruik daarvan verhinderen, ook al kent
de verhuurder die gebreken niet. Het is volgens de rechtbank echter
onaanvaardbaar dat een huurder met een beroep op deze bepaling
vergoeding van schade als gevolg van een gebrek vordert indien hij het
gebrek wel kent maar nalaat de verhuurder daarover in te lichten,
zodat de verhuurder gelegenheid heeft om het gebrek te verhelpen, dan
wel de nodige maatregelen te nemen ter voorkoming van schade. De
rechtbank constateert dat vóór de verbouwing in 1993 de huurster wel,
maar de verhuurster niet op de hoogte was van de overstromingen die
eerder hadden plaatsgevonden. De rechtbank is van oordeel dat de
huurster de verhuurster hiervoor had moeten waarschuwen en dat, nu zij
dit niet heeft gedaan, de schade van de wateroverlast voor rekening
van de huurster dient te blijven. Zij heeft de vonnissen van de
kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de vordering van de
huurster afgewezen.
1.9. De huurster heeft - tijdig - cassatieberoep ingesteld tegen dit
vonnis. De verhuurster heeft geconcludeerd tot verwerping ervan.
Partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten, waarna
de huurster heeft gerepliceerd.
2. Bespreking van het cassatiemiddel
2.1. De rechtbank heeft veronderstellenderwijs aangenomen dat hier
sprake is van een gebrek van het gehuurde dat het gebruik daarvan
verhindert in de zin van art. 7A:1588 (oud) BW, zodat cassatie op deze
hypothetische grondslag een beslissing moet worden genomen. Het eerste
lid van art. 7A:1588 (oud) BW bepaalt dat de verhuurder jegens de
huurder voor zulke gebreken moet instaan, ook al mocht hij deze
tijdens de verhuring niet hebben gekend. Het tweede lid verplicht de
verhuurder tot vergoeding van de schade die de huurder tengevolge van
het gebrek lijdt(4). Het moge duidelijk zijn dat deze wettelijke regel
een zware verplichting op de verhuurder legt; contractueel kan hiervan
worden afgeweken. In het onderhavige geval staat vast dat de
toepasselijkheid van art. 7A:1588 (oud) BW niet contractueel is
uitgesloten(5).
2.2. In hoger beroep is door de verhuurster verwezen naar HR 6 juni
1997, NJ 1998, 128 m.nt. PAS, welk arrest ook in het cassatiemiddel
een belangrijke rol speelt. In dat arrest werd overwogen dat uit de
artikelen 7A:1586, aanhef en onder 2, 1587 en 1588 BW voortvloeit dat
de verhuurder niet alleen de verhuurde zaak in een goede staat van
onderhoud dient te houden en alle noodzakelijke herstellingen dient te
verrichten, maar ook heeft in te staan voor alle gebreken van die zaak
die het gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate verhinderen.
Indien een zodanig gebrek tijdens de huuroverkomst ontstaat, levert
dit enkele feit een tekortkoming in de nakoming van deze, op de
verhuurder rustende verplichting op. Een ingebrekestelling is dus niet
vereist(6).
2.3. Vervolgens komt de vraag aan de orde, welke rechtsgevolgen aan
deze tekortkoming kunnen worden verbonden. Een huurder kan - uitgaande
van het tot 1 augustus 2003 geldende recht - kiezen uit het
gebruikelijke palet: een eis tot nakoming (dat kan in casu alleen
zijn: nakoming van de in art. 7A:1587 (oud) BW bedoelde
herstelverplichting), het vorderen van schadevergoeding, het inroepen
van een opschortingsrecht (m.b.t. de verplichting van de huurder tot
betaling van de huur(7)) of een gehele of gedeeltelijke ontbinding van
de huurovereenkomst. In de zaak waarop het arrest van 6 juni 1997
betrekking had, had de tot betaling van huurpenningen aangesproken
huurder in conventie een beroep gedaan op een opschortingsrecht en in
reconventie vanaf een in het verleden gelegen datum ontbinding van de
huurovereenkomst gevorderd, zulks vanwege gebreken die het gebruik van
de woning verhinderden. De verhuurder protesteerde dat de huurder zich
niet met terugwerkende kracht van zijn betalingsverplichting kan
ontdoen wanneer de verhuurder niet bekend is met de gebreken en
daarmee ook niet bekend behoefde te zijn omdat de huurder deze
gebreken nimmer aan hem had gemeld.
2.4. De Hoge Raad overwoog dat de niet-nakoming door de verhuurder,
aangenomen dat zij ernstig genoeg is, de huurder de bevoegdheid geeft
om de overeenkomst op de voet van art. 6:265 BW in dier voege
gedeeltelijk te ontbinden, dat hij geheel of ten dele van zijn
verplichting tot huurbetaling wordt bevrijd. Een ingebrekestelling is
daartoe niet vereist. Het arrest vervolgt:
"Daartegenover staat evenwel dat het in beginsel naar maatstaven van
redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat de huurder zich
door een op zodanige gebreken gegronde ontbinding met ingang van
voormeld tijdstip van zijn verplichting tot huurbetaling ontdoet,
zolang hij heeft nagelaten om van deze gebreken aan de verhuurder
mededeling te doen en deze aldus in de gelegenheid te stellen deze
gebreken zo snel mogelijk te verhelpen dan wel de nodige maatregelen
ter voorkoming van eventuele verdere schade te nemen. Dit brengt mee
dat de bevoegdheid van de huurder tot ontbinding uitsluitend bestaat
voor wat betreft de periode nadat hij de verhuurder van de gebreken op
de hoogte heeft gesteld. De huurder die zonder melding te maken van
het gebrek zijn verplichting tot huurbetaling opschort, kan zich te
dier zake evenmin op het opschortingsrecht van art. 6:262 BW beroepen.
Een en ander is slechts anders indien de huurder stelt en bewijst dat
de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend was om
tot het nemen van maatregelen over te kunnen gaan."(8)
2.5. Het arrest geeft een - bevredigende - oplossing voor het probleem
dat dreigde te ontstaan door een ontbinding van de huurovereenkomst
met terugwerkende kracht tot de datum sinds welke het gebrek weliswaar
bestond, maar nog niet aan de verhuurder bekend was noch bekend
behoorde te zijn. De vraag is nu, of uit dit arrest een meer algemene
regel kan worden afgeleid die inhoudt dat voor sancties bij
tekortkoming van de verhuurder - waaronder de sanctie van
schadevergoeding - vereist is dat het gebrek aan de verhuurder kan
worden toegerekend. Van een zodanige toerekening kan sprake zijn
indien de huurder de verhuurder van het gebrek op de hoogte heeft
gesteld of wanneer anderszins komt vast te staan dat de verhuurder in
een voldoende mate met het gebrek bekend was om tot het nemen van
maatregelen te kunnen overgaan.
2.6. Op het eerste gezicht is de gedachte dat de verplichting van de
verhuurder tot schadevergoeding eerst intreedt nadat hij met het
gebrek bekend is geworden, lijnrecht in strijd met (de tekst van) art.
7A:1588 (oud) BW: de verhuurder heeft in te staan voor gebreken, ook
al mocht hij deze tijdens de verhuring niet hebben gekend. Twijfel is
echter ontstaan doordat de Hoge Raad in het arrest van 6 juni 1997
heeft geanticipeerd op enkele toen nog toekomstige bepalingen van
huurrecht. "Dat kan", aldus Huydecoper, "een aanwijzing vormen dat ook
als het om schadevergoeding gaat, de regels van dit wetsontwerp ook
naar huidig recht [d.w.z. het vóór 1 augustus 2003 geldende recht,
noot A-G] als richtsnoer mogen dienen"(9).
2.7. Alvorens deze vraag te beantwoorden, bespreek ik het huurrecht
zoals dit vanaf 1 augustus 2003 geldt. Art. 7:204 BW bepaalt dat als
een gebrek geldt: een staat of eigenschap van de zaak of een andere,
niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan
de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het
aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden
zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Deze
omschrijving is ruimer dan die van art. 7A:1588 (oud) BW.
Daartegenover staat dat de verplichtingen van de verhuurder in de
nieuwe regeling juist beperkter zijn.
2.8. Naar huidig recht komen de verplichtingen van de verhuurder neer
op het volgende:
"a. De verhuurder is verplicht tot herstel van elk gebrek, hoe ook
ontstaan (art. 206). Uitgangspunt is daarbij dat een gebrek een
tekortkoming in de zin van de art. 6:74 e.v. oplevert. Dat brengt
evenwel nog niet mee dat hij tot vergoeding van de door het gebrek
veroorzaakte schade is gehouden. Daarvoor is immers tevens nodig dat
de tekortkoming aan de verhuurder is toe te rekenen. Zo zal de
verhuurder wel verplicht zijn tot schadevergoeding, wanneer hij ter
zake van zijn verplichting tot herstel in verzuim raakt, waarvoor in
beginsel vereist is dat de verhuurder in gebreke is gesteld op de voet
van art. 6:81 e.v. De verplichting tot herstel bestaat niet indien
herstel onmogelijk is of onevenredig hoge kosten zou vergen.
b. De huurder kan volgens art. 207 een evenredige vermindering van de
huurprijs vorderen over de tijd dat het genot door een gebrek is
verhinderd. Deze vordering is toewijsbaar, ongeacht waardoor het
gebrek is ontstaan en of de verhuurder tot herstel verplicht is.
c. Op vergoeding van door het gebrek zelf geleden schade heeft de
huurder, zoals gezegd, slechts recht indien reeds de enkele
aanwezigheid van het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen. Dit
is blijkens art. 208 met name het geval, wanneer het gebrek (i) bij
het aangaan van de huur bestond en de verhuurder het toen kende of
behoorde te kennen dan wel toen aan de huurder heeft te kennen gegeven
dat de zaak het gebrek niet had, of (ii) na het aangaan van de
huurovereenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen.
d. De verhuurder is niet verplicht tot schadevergoeding ten aanzien
van herstellingen waartoe de huurder verplicht is, en van gebreken
voor het ontstaan waarvan hij aansprakelijk is." (10)
2.9. Naast het voorgaande verdient vermelding dat art. 7:206 lid 1 BW
bepaalt dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder
gebreken te verhelpen (tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist
die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder
zijn te vergen). Dit woordgebruik veronderstelt dat de huurder het
gebrek aan de verhuurder meldt. Art. 7:222 BW bepaalt dat indien de
huurder gebreken aan de zaak ontdekt, hij daarvan onverwijld aan de
verhuurder kennis moet geven, bij gebreke waarvan hij verplicht is aan
de verhuurder de door de nalatigheid ontstane schade te vergoeden.
Art. 7:208 BW bepaalt onder meer dat de verhuurder verplicht is tot
vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade, indien het
gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan hem
is toe te rekenen.
2.10. De huidige wettelijke regeling wijkt dus aanzienlijk af van de
regeling die vóór 1 augustus 2003 gold. Veronderstellenderwijs
aannemend dat het in de onderhavige zaak gaat om een "gebrek", gaat
naar huidig recht de verplichting van de verhuurder tot herstel eerst
in nadat de huurder herstel heeft verzocht (art. 7:206 BW).
Onverminderd de wettelijke gevolgen van het niet-nakomen van die
herstelverplichting, zou de verhuurder naar huidig recht alleen
verplicht zijn geweest tot vergoeding van de door het gebrek
veroorzaakte schade indien dit na het aangaan van de huurovereenkomst
onstane gebrek aan hem is toe te rekenen (art. 7:208 BW).
2.11. In het arrest van 6 juni 1997 overweegt de Hoge Raad dat zijn
oordeel (zoals hiervoor samengevat en deels geciteerd in alinea 2.4)
strookt met de gedachten die ten grondslag liggen aan hetgeen is
voorgesteld in het voorontwerp voor titel 7.4. De Hoge Raad verwijst
daarbij met name naar de artikelen 7.4.2.5 (zie thans art. 7:207 lid 1
BW), 7.4.2.7 (zie thans art. 7:210 BW) en 7.4.3.12 (zie thans art.
7:222 BW) van het voorontwerp. Die verwijzing was in sterke mate
bepaald door het probleem dat in die zaak aan de orde werd gesteld: de
problematiek van de ontbinding van de huurovereenkomst met ingang van
een in het verleden gelegen datum.
2.12. Een verhuurder, die niet bekend is met het gebrek en daarmee ook
niet bekend behoorde te zijn, kan niet alsnog met terugwerkende kracht
aan de huurder het genot verschaffen van het huurobject, vrij van
gebreken. Daarentegen kan een verhuurder wel een schadevergoeding
betalen met betrekking tot een schadevoorval dat in het verleden heeft
plaatsgevonden. Art. 7A:1588 (oud) BW stelt niet de eis dat het gebrek
aan de verhuurder kan worden toegerekend: de verhuurder staat ervoor
in dat het gehuurde vrij is van gebreken die het gebruik ervan
verhinderen. Dit heeft ook praktisch gevolgen. Indien zich een het
gebruik verhinderend gebrek voordoet dat aan geen van beide partijen
bekend was, draagt de verhuurder het risico.
2.13. Dit betekent niet dat de huurder ongestraft kan blijven
stilzitten nadat de schade zich manifesteert: art. 6:101 BW biedt de
mogelijkheid om de schade geheel of ten dele aan de huurder toe te
rekenen indien deze (het verder oplopen van) de schade had behoren te
voorkomen door het gebrek zó tijdig aan de verhuurder te melden dat
deze in de gelegenheid is om de nodige maatregelen te nemen ter
reparatie van het gebrek en ter voorkoming van (verdere) schade. Voor
zover op de huurder zelf een verplichting rust om schadebeperkende
maatregelen te nemen, kan ook dat argument bij de toerekening van de
schade op grond van art. 6:101 BW een rol spelen.
2.14. Terugkerend naar de in alinea 2.5 genoemde vraag, meen ik dat
uit het arrest van 6 juni 1997 niet de gevolgtrekking mag worden
gemaakt dat voor aansprakelijkheid van de verhuurder op grond van art.
7A:1588 (oud) BW is vereist dat het gebrek aan de verhuurder valt toe
te rekenen. Ik loop nog even de vuistregels voor anticipatie na, zoals
deze in de vakliteratuur zijn samengevat(11). Anticipatie op het
nieuwe huurrecht is moeilijker te aanvaarden wanneer de tekst van het
BW zich tegen de in het NBW neergelegde opvatting verzet; daarvan is
in dit geval sprake, gelet op de tekst van art. 7A:1588 (oud) BW. Een
bepaling leent zich niet voor anticipatie wanneer de nieuwe oplossing
niet past in het systeem van het geldende recht. Hierover valt in dit
geval te twisten, maar dan komt men direct uit bij de vijfde
vuistregel: bij NBW-bepalingen die een breuk met het geldende recht
betekenen dient anticipatie met grote terughoudendheid te worden
toegepast. Dat geeft m.i. de doorslag. Blijkens de reeds aangehaalde
parlementaire geschiedenis en de wettekst, is inderdaad sprake van een
zodanige breuk. De verhuurder is in het nieuwe recht slechts verplicht
tot vergoeding van de schade ten gevolge van een na het aangaan van de
huurovereenkomst ontstaan gebrek indien dit gebrek aan hem is toe te
rekenen (art. 7:208 BW).
2.15. Na deze inleiding kom ik toe aan onderdeel 2 van het
cassatiemiddel (onderdeel 1 houd ik nog even in reserve). Onderdeel 2
gaat uitdrukkelijk uit van de veronderstelling dat de rechtbank de
maatstaf van HR 6 juni 1997 heeft willen toepassen op de onderhavige
vordering tot schadevergoeding. Daarvan uitgaande, klaagt het
middelonderdeel dat de rechtbank miskent dat die maatstaf niet,
althans niet zonder meer, kan worden toegepast ten aanzien van een
vordering tot schadevergoeding.
2.16. Wanneer de genoemde veronderstelling juist zou zijn, is deze
klacht gegrond. De maatstaf van HR 6 juni 1997 is, zoals gezegd,
bepaald door het probleem dat toen aan de Hoge Raad werd voorgelegd:
een beroep op ontbinding van de huurovereenkomst met ingang van een in
het verleden gelegen datum. Naar het tot 1 augustus 2003 geldende
recht, is de verhuurder aansprakelijk voor de schade ten gevolge van
een gebrek dat het gebruik van het gehuurde geheel of in belangrijke
mate verhindert. Anticipatie op het sedert 1 augustus 2003 geldende
recht moet om de bovengenoemde redenen worden afgewezen. Anticipatie
is bovendien niet nodig omdat aan de bezwaren die kleven aan een ver
gaande aansprakelijkheid van de verhuurder, kan worden tegemoet
gekomen door een contractuele uitsluiting van art. 7A:1588 BW.
Daarnaast is er de algemene ontsnappingsmogelijkheid van art. 6:248
lid 2 BW en, in de fase van de toerekening van de schade, de
corrigerende werking van art. 6:101 BW.
2.17. De vraag is evenwel, of de genoemde veronderstelling juist is
dat de rechtbank de maatstaf van HR 6 juni 1997 heeft toegepast. De
rechtbank noemt dit arrest wel aan het slot van rov. 4.3.2, maar
slechts als weergave van de grief. De wijze waarop de rechtbank haar
beslissing heeft gemotiveerd, is naar de vorm (zie het woord
"onaanvaardbaar" aan het slot van rov. 4.3.3) een toetsing aan de
beperkende werking van redelijkheid en billijkheid als bedoeld in art.
6:248 lid 2 BW. Overigens doet de motivering inhoudelijk meer denken
aan het honoreren van een beroep op eigen schuld als bedoeld in art.
6:101 BW, iets waarop de verhuurster in eerste aanleg een beroep had
gedaan. In elk geval mist de veronderstelling waarop onderdeel 2
berust m.i. feitelijke grondslag.
2.18. Onderdeel 1 en onderdeel 3 lenen zich voor een gezamenlijke
bespreking. Zoals gezegd, heeft de rechtbank door het gebruik van het
woord "onaanvaardbaar", hetgeen in deze contekst niet anders kan
betekenen dan: naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid
onaanvaardbaar, de maatstaf van art. 6:248 lid 2 BW toegepast. Aan de
steller van het middel kan worden toegegeven dat de enkele
omstandigheid dat de verhuurder niet bekend is met het gebrek (omdat
de huurder hem daarvan niet op de hoogte heeft gesteld) op zichzelf
onvoldoende reden is om een vordering tot schadevergoeding van de
huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar
te achten: een dergelijke opvatting zou immers de wettelijke regel van
art. 7A:1588 BW opzij zetten.
2.19. De rechtbank heeft echter niet volstaan met de omstandigheid dat
de verhuurster onbekend was met het gebrek. De rechtbank heeft -
anders dan onderdeel 3 meent - een aantal bijkomende omstandigheden
vermeld: dat vóór de verbouwing van 1993 het bedrijfspand al 6 keer
onder water had gestaan en voor de huurster duidelijk moet zijn
geweest dat er een gerede kans bestond dat een volgende overstroming
schade zou veroorzaken; dat de verhuurster niet van deze
overstromingen op de hoogte was; dat de huurster heeft verzocht om een
zodanige verbouwing van de bedrijfsruimte dat de ingang werd
verplaatst naar de vroegere achterzijde en de ruimte werd
afgescheiden; dat in dat verband een afscheidingsmuur werd aangebracht
met het gevolg dat de (onder-)huurster niet langer, zoals voorheen,
het water kon laten wegstromen door de deuren van de bedrijfsruimte
aan de zijde van de open te zetten. Aldus verschaft de
redengeving van de rechtbank voldoende inzicht in de redenen waarom
zij het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar
acht dat de huurster in dit geval de verhuurster zou kunnen aanspreken
tot schadevergoeding. Dit oordeel is verweven met een beoordeling van
feitelijke aard en geeft geen blijk van een onjuiste opvatting van
art. 6:248 lid 2 BW, toegepast op de regel van art. 7A:1588 (oud) BW.
De onderdelen 1 en 3 treffen daarom geen doel.
2.20. Onderdeel 4 klaagt dat de rechtbank, door in aanmerking te nemen
dat het gebrek ook reeds bestond vóór de verbouwing van 1993, heeft
miskend dat de situatie vóór 1993 niet relevant was omdat de
verhuurster slechts aansprakelijk is voor gebreken die het gebruik van
het gehuurde geheel of in belangrijke mate verhinderen. Vóór de
verbouwing van 1993 was daarvan geen sprake, omdat de huurster van die
eerdere overstromingen geen overlast en schade heeft ondervonden (zij
kon het water laten weglopen door de deuren open te zetten).
2.21. Deze klacht faalt. Het is onjuist noch onbegrijpelijk dat de
rechtbank het voordien aanwezige gebrek (c.q. de eerdere manifestaties
van dat gebrek) in aanmerking heeft genomen bij haar oordeel dat de
huurster de verhuurster, die deze voorgeschiedenis niet kende, bij
gelegenheid van de verbouwing - die op initiatief van de huurster
plaatsvond - had behoren te waarschuwen dat, als een voorzienbaar
gevolg van die verbouwing, het gebrek aan het gehuurde ernstiger zou
worden.
2.22. Onderdeel 5 herhaalt primair de klacht dat een mededelingsplicht
van de huurder uitsluitend ziet op gebreken als bedoeld in art.
7A:1588 (oud) BW en dat bij de eerdere overstromingen er geen sprake
was van een gebrek dat het gebruik van het gehuurde geheel of in een
belangrijke mate verhinderde, omdat de (onder-)huurster van die
wateroverlast toen geen schade heeft ondervonden. Deze klacht faalt op
dezelfde gronden als het vorige middelonderdeel. De subsidiaire
klachten van onderdeel 5 falen om de redenen als vermeld in de
alinea's 2.18 en 2.19 hiervoor.
2.23. Onderdeel 6 betreft een kwestie die ondergeschikt is aan het
voorafgaande vraagstuk. De verhuurster had in feitelijke instanties
aangevoerd dat zij niet op de hoogte was van de zes eerdere gevallen
van wateroverlast. De huurster heeft vervolgens aangevoerd dat de
directeur van de verhuurster vlakbij de onderhavige bedrijfsruimte
woonde en daarom op de hoogte moet zijn geweest van de eerdere
gevallen van wateroverlast. Bij gelegenheid van het pleidooi is namens
de verhuurster geantwoord dat de toenmalige directeur van verhuurster
wel een eind verderop in de een zaak had, maar daardoor
niet op de hoogte kon zijn van de eerdere overstromingen. De rechtbank
overweegt dat tegenover deze betwisting het op zijn minst op de weg
van de huurster had gelegen, aan te tonen dat de toenmalige directeur
van de verhuurster op de hoogte had moeten zijn van de overstromingen
die vóór de verbouwing van 1993 hadden plaatsgevonden. Volgens het
middelonderdeel geeft dit oordeel blijk van een onjuiste
rechtsopvatting omtrent de bewijslast.
2.24. Als uitgangspunt is juist, zoals in de toelichting op het middel
wordt aangevoerd, dat wanneer de verhuurster een beroep wil doen op
feiten of omstandigheden waarop het oordeel kan worden gebaseerd dat
de onderhavige vordering tot schadevergoeding naar maatstaven van
redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, de stelplicht en zo
nodig de bewijslast ten aanzien van die feiten op de verhuurster
rusten. De verhuurster heeft in de redenering van de rechtbank aan
deze stelplicht voldaan, door een aantal feiten en omstandigheden te
stellen; één daarvan was de omstandigheid dat de verhuurster niet op
de hoogte was van de overstromingen die vóór de verbouwing in 1993
hadden plaatsgevonden. De huurster heeft daartegenover gesteld dat de
verhuurster wel van de eerdere overstromingen op de hoogte moet zijn
geweest vanwege de woonplaats van haar toenmalige directeur. Nadat de
verhuurster die stelling gemotiveerd had tegengesproken, kon het hof
oordelen dat het op de weg van de huurster lag de door haar gestelde
bevrijdende omstandigheid met, bijvoorbeeld, een GBA-uittreksel te
onderbouwen. De klacht faalt daarom.
2.25. Onderdeel 7 stelt dat de omstandigheid dat de verbouwing in 1993
heeft plaatsgevonden op initiatief en naar de wens van de huurster,
onverlet laat dat de verbouwing werd uitgevoerd in opdracht en voor
rekening en risico van de verhuurster. De klacht strekt kennelijk ten
betoge dat de rechtbank miskent dat de verhuurster, en niet de
huurster, verantwoordelijk is voor de wijze waarop de verbouwing is
uitgevoerd (met het gevolg dat de afvoermogelijkheden voor water
werden afgesloten).
2.26. De rechtbank heeft dit niet miskend. Zij heeft immers tot
uitgangspunt genomen dat de verhuurster aansprakelijk is voor het
gebrek. De rechtbank is kennelijk van oordeel dat de schade had kunnen
worden voorkomen indien de huurster de verhuurder tijdig zou hebben
geattendeerd op het risico dat water, afkomstig van elders, zich op
dit terrein ophoopt en een uitweg zoekt; dat risico was de huurster
bekend uit de zes gevallen van wateroverlast die zich vóór de
verbouwing hebben voorgedaan. Het oordeel in rov. 4.3.3 geeft geen
blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is naar behoren gemotiveerd.
2.27. Onderdeel 8 klaagt dat de rechtbank niet heeft vastgesteld dat
de huurster wist of behoorde te weten dat het plaatsen van een
afscheidingsmuur parallel aan de voor- en achterzijde van het gebouw
grote wateroverlast ten gevolge zou hebben, doordat het water voortaan
niet langer via de open deuren aan de zijde van de kon
wegstromen. Volgens het middelonderdeel heeft de rechtbank om deze
reden niet, althans niet zonder nadere motivering, kunnen oordelen dat
de vordering tot schadevergoeding naar maatstaven van redelijkheid en
billijkheid onaanvaardbaar is.
2.28. De rechtbank heeft overwogen dat de huurster verplicht was de
gevallen van wateroverlast aan de verhuurster te melden; ook al had de
huurster de vorige keren geen schade geleden, zij diende zich "te
realiseren dat de gerede kans bestaat dat een volgende maal zoveel
water (meer) binnenstroomt dat er wel schade uit ontstaat". De
rechtbank verlangt van de huurster dus niet dat zij een verbouwing
plant, zodanig dat het bedrijfspand vrij van wateroverlast is. Zij
verlangt van de huurster niet méér dan dat zij aan de verhuurster
meldt dat er (zes maal) eerder wateroverlast is geweest. Vervolgens is
het aan de verhuurster om het bedrijfspand zodanig in te richten of te
verbouwen dat het gebrek wordt weggenomen. Om deze reden faalt de
klacht.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
1 Zie rov. 4.1 van het bestreden appelvonnis.
2 De verhuurster heeft de gemeente in rechte aangesproken, stellende
dat de gemeente onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door niet te
zorgen voor een deugdelijke riolering. Die vordering is afgewezen bij
vonnis van de rechtbank d.d. 30 september 1999, dat bij arrest van het
gerechtshof te 's-Hertogenbosch van 18 maart 2002 (prod. bij MvA) is
bekrachtigd.
3 Daarnaast werd de verhuurster toegelaten te bewijzen dat de
(onder-)huurster haar schade had kunnen beperken door de
inbraakwerende schotten tijdig neer te laten. Deze laatste kwestie
speelt in cassatie geen rol meer.
4 Art. 7A:1588 BW is vervallen bij de inwerkingtreding van het nieuwe
huurrecht op 1 augustus 2003. Ingevolge art. 205 Overgangswet NBW
wordt deze procedure beheerst door het huurrecht dat vóór die datum
gold.
5 Zie het vonnis van de kantonrechter van 6 juni 1997 onder IV.
6 Dit laatste is in overeenstemming met de vakliteratuur: zie o.m.
R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, 1999, blz. 82;
Asser-Abas, 5-II, 2e supplement (2001) nr. 35.
7 Zie art. 6:52 e.v. en art. 6:262 e.v. BW.
8 Rov. 3.4. Het arrest van 6 juni 1997 is besproken door J.P. Jordaans
in Bb 1997, blz. 189-192; door A.S. Rueb in NJB 1998, blz. 157-163;
door C.A. Streefkerk in NTBR 1998, blz. 1-8 en door M.H. Wissink in
NbBW 1998, blz. 2-6; zie ook Asser-Abas, 2e suppl 5-II (2001), nr.
23a, en J.L.R.A. Huydecoper in Handboek Huurrecht, aant. 74 e.v. op
art. 7A:1587 en alle aant. op art. 7A:1588 BW.
9 J.L.R.A. Huydecoper, conclusie voor HR 26 april 2002, NJ 2002, 325,
alinea 6. Zie ook dezelfde auteur in: Handboek Huurrecht, aant. 74 en
75 bij art. 7A:1587 en aant. 25-33 bij art. 7A:1588 BW. Zuidema, Recht
voor de huurder (2001), blz. 51-52.
10 MvT, Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, blz. 12-13.
11 A.M.J. van Buchem-Spapens, Anticipatie, Mon. NBW A 23 (1986) nr. 22
e.v.