Gemeente Hulst
Persbericht - 25.01.2005
Presentatie stedenbouwkundig ontwerp De Nieuwe Bierkaai.
Inleiding
Op 6 mei 2004 werden de eerste ideeën van het ontwikkelingsplan voor
het noordwestelijk deel van de binnenstad van Hulst gepresenteerd.
Dit plan kreeg de naam De Nieuwe Bierkaai.
In dit stedenbouwkundige model was het terugbrengen van een
waterpartij in de binnenstad het meest opvallende element.
Het plan voorziet verder in een beperkte bebouwing van het
s-Gravenhof-plein.
Zonder het aantal vierkante meters uit te breiden, versterkt het plan
de winkelfunctie van de Hulster binnenstad.
Het plan vergroot ook het aanbod en de diversiteit aan woningen in de
binnenstad.
Dit aspect komt de leefbaarheid ter plaatse zeker ten goede.
Naast bevordering van de leefbaarheid, is het streven een toeristisch
en cultureel aantrekkelijk gebied te ontwikkelen.
Op 3 juni 2004 stemde de gemeenteraad van Hulst in met de ideeën en
uitgangspunten van het Plan De Nieuwe Bierkaai.
Met dit besluit werd de initiatieffase afgerond. Tegelijkertijd was
het het startsein voor de definitiefase van het project.
Stedenbouwkundig ontwerp
Na het besluit van de raad in juni 2004 is er aan de verdere
uitwerking van het plan gewerkt.
Er is geïnventariseerd en onderzocht, uitgangspunten en suggesties
zijn besproken, randvoorwaarden geformuleerd en voor knelpunten zijn
oplossingen gezocht.
Om de handen vrij te hebben, heeft ondertussen ook de afwikkeling mbt
BAM plaatsgevonden.
Instanties als de Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland (SCEZ), de
Rijksmonumentendienst en de Oudheidkundige Kring De Vierambachten
Hulst hebben reeds hun eerste reacties op het plan gegeven.
Met deze wensen is in het ontwerp zoveel als mogelijk rekening
gehouden.
Tenslotte heeft ook de economische balans tussen de zogenaamde binnen-
en buitenstad de nodige aandacht gekregen.
Het resultaat is verwerkt in een stedenbouwkundig ontwerp, dat geen
ingrijpende wijzigingen vertoont ten opzichte van het in mei 2004
geïntroduceerde model.
Een uitzondering geldt voor de brug als extra verbinding tussen de
Overdamstraat en de Bierkaaistraat.
Deze maakt extra variaties in het winkelcircuit mogelijk.
bierkaai
Belangrijke nieuwe elementen vormen de aan het stedenbouwkundige
ontwerp gekoppelde randvoorwaarden wat betreft:
bierkaai
* Dwingende rooilijnen
In een aantal situaties is de plaats van de gevel van nieuwbouw
bepalend voor de gewenste ruimtevorm.
Voor die situaties zijn dwingende rooilijnen vastgelegd.
Deze doen zich met name voor rondom de nieuwe haven en aan het
s-Gravenhofplein.
Het centrum van Hulst bestaat in hoofdzaak uit individuele panden.
Deze structuur dient in de meeste deelgebieden herkenbaar te
worden gerealiseerd.
Ook hieromtrent zijn randvoorwaarden opgesteld.
Zo moet het samenstel van individuele panden binnen de
stedenbouwkundige compositie een continue wand opleveren.
Daarvoor dienen de individuele panden gebouwd te worden met een
onderlinge afstand van max. 1½ meter.
De breedte van individuele panden bedraagt max. 16 meter.
Slechts bij hoge uitzondering krijgen 2 of meerdere naast elkaar
gelegen panden een vergelijkbaar uiterlijk.
In het plangebied bestaat in de deelgebieden 4 (voormalige
TPG-locatie)en 8 (Albert Heijn) de mogelijkheid voor een
complexmatige ontwikkeling.
In deze gebieden kan worden gekozen voor één gebouw of een
ensemble van gebouwen.
bierkaai
* Hoogte van de bebouwing
De hoogte van eventuele nieuwbouw wordt afgestemd op de hoogte van
de bestaande bebouwingen in de binnenstad en de directe omgeving
van de bouwlocatie.
De bebouwingshoogte rond de nieuwe haven kan door de grotere
ruimte gemiddeld hoger zijn dan in de huidige situatie.
Aan het s-Gravenhofplein en op de voormalige TPG-locatie is door
de grotere ruimte en gedeeltelijk door de aanliggende bebouwing
eveneens een grotere bebouwingshoogte mogelijk.
Per deelgebied zijn de voorziene hoogten aangegeven.
bierkaai
bierkaai
* Kapvormen van de bebouwingen
De binnenstad van Hulst kenmerkt zich door verschillende
gevelbeëindigingen en kappen.
Ook het plangebied kenmerkt zich door een grote gevarieerdheid in
kapvorm en nokinrichting.
Bij de randvoorwaarden voor de kapvormen en gevelbeëindigingen in
het plangebied zijn de voorwaarden voor individuele panden, voor
complexen en voor dakkapellen apart belicht.
Deze voorwaarden omvatten o.a. dat bij individuele panden de
kapvorm de individualiteit van het pand dient te versterken en dat
deze dient aan te sluiten bij de kappen in de directe omgeving.
Een doorlopende kap over meerdere panden is bij individuele panden
niet toegestaan.
Bij complexen wordt de kapvorm gekozen per ensemble (een complex
kan worden gevormd door meerdere ensembles) dan wel als één kap
voor het gehele complex.
Wat betreft dakkapellen blijven de randvoorwaarden zoals in het
vigerende bestemmingsplan opgenomen, van toepassing.
* De gevelindelingen
De gevelindeling is bepalend voor het karakter van het gebouw.
Gevels van nieuwe ontwikkelingen dienen te passen bij de bestaande
gevels in het plangebied. Daarnaast zijn er nog specifieke
afspraken gemaakt voor de indeling van de gevels van individuele
panden, de gevels van complexen en de gevels van de bijzondere
bebouwing, Keldermanspoort en havengebouw.
* Beeldkwaliteit
De beeldkwaliteiten sluit aan bij het historische en monumentale
karakter van de binnenstad.
Als uitgangspunt voor de beeldkwaliteit is de historische context
gekozen.
Ook hier zijn wederom afspraken gemaakt m.b.t. de individuele
panden, de complexen en de bijzondere panden, de Keldermanspoort
en het havengebouw.
Samen vormen deze de uitgangspunten van het voor het project op te
stellen bestemmingsplan.
De in het ontwerp voorziene oppervlakte voor commerciële en bijzondere
functies en horeca, is ongeveer vergelijkbaar met de oppervlakte welke
het gebied momenteel voor commerciële functies biedt.
Afhankelijk van de te kiezen varianten neemt het aantal woningen toe
met 70 à 120 stuks.
Haalbaarheid & financiering
De gefaseerde uitvoering blijft een belangrijk aspect.
Er wordt vanuit gegaan dat de gemeente zolang mogelijk de regie over
het tijdstip en de wijze van fasering in de hand houdt.
Opzet is en blijft dat de daarvoor in aanmerking komende elementen uit
het plan, hun bijdrage moeten leveren aan het haalbaar maken en dus
realiseren van het totale plan.
De haalbaarheid van het plan is uiteraard ook nader onderzocht.
Het project vergt een investering van ruim 38 miljoen Euro. Na een
volledige uitvoering van het project resteert een nadelig saldo van
3,6 miljoen Euro.
Daarnaast is er een risicoanalyse van 1,7 miljoen Euro.
In het project is op dit moment reeds 2,3 miljoen geïnvesteerd, zijnde
aankopen en werkzaamheden (bijv. sloop).
De bedragen zijn gebaseerd op thans reeds bekende cijfers en reële
aannames.
Met het oog op toekomstige onderhandelingen met marktpartijen kan geen
nadere openheid over de cijfers en gemaakte berekeningen worden
gegeven.
Verdere uitwerking, onderhandelingen met marktpartijen en wellicht het
verkrijgen van subsidiemiddelen tijdens de verdere planontwikkeling,
zullen beter inzicht geven in de realisatie van het plan.
Verder verloop
De op 25 januari 2005 gepresenteerde uitwerking van het plan wordt
besproken in de openbare vergadering van de raadscommissie Ruimte
welke plaatsvindt op dinsdag 1 februari 2005 in de raadzaal van het
stadhuis te Hulst.
Deze vangt aan om 19.30 uur.
Het ligt in de bedoeling dat de gemeenteraad van Hulst in zijn
vergadering van donderdag 17 februari 2005 een besluit neemt over het
plan De Nieuwe Bierkaai, waarbij de besluitvorming over het
stedenbouwkundig ontwerp met randvoorwaarden, zoals dat op 25 januari
2005 wordt gepresenteerd, centraal staat.
De raadsvergadering vindt op 17 februari 2005 plaats in de raadzaal
van het stadhuis te Hulst en vangt aan om 19.30 uur.
Documenten:
- Stedenbouwkundig ontwerp De Nieuwe Bierkaai - gepresenteerd dd. 25
januari 2005
- Eerste aanzet plan De Nieuwe Bierkaai - gepresenteerd dd. 4 mei 2004
---
Gemeente Hulst Team Communicatie
Micaëla Van Bunder.
Tel : 0114-389136
Gsm : 06-51427331
Fax : 0114-314627
Email: mbe@gemeentehulst.nl