PERSBERICHT
Jones Lang Lasalle schetst toekomst van Europa's commerciële vastgoedmarkt
Het Vastgoed Beleggingslandschap: een helikopterview
MIPIM, Cannes & Amsterdam, 11 maart 2005 -- Als de thans aanwezige positievere stemming onder corporates zich zal vertalen naar een toenemende vraag naar kantoorruimte, voorspelt Jones Lang LaSalle dat de kantorenmarkt in 2007-2008 de best renderende sector in onroerend goed zal zijn.
De goede Europese commercieel vastgoed resultaten, die worden verwacht in de tweede helft van het komende decennium, worden gestaafd door het feit dat er meer activiteit waarneembaar is bij de gebruikers, stelt vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle. Volgens de economische verwachtingen in Europa zullen de verbeterde resultaten consolideren in 2004. Op een aantal uitzonderingen na, zullen de kantorenmarkten stabiliseren, trekt de winkelmarkt weer aan, en verbetert de vraag naar bedrijfsruimten.
Tony Horrell, CEO van European Capital Markets bij Jones Lang LaSalle in Londen, gaf als commentaar: 'De Europese commerciële vastgoedmarkt is enorm veranderd in de afgelopen paar jaar. De beleggingsmarkt heeft zich snel ontwikkeld wat heeft geresulteerd in een grotere transparantie, betere liquiditeit, een diversiteit aan marktpartijen en boven alles een gegroeide interesse voor vastgoed als een serieuze belegging. Een ongekend niveau aandelen en obligaties wordt momenteel geïnvesteerd in Europese vastgoedbeleggingen. Dit leidt tot een bijzonder hoge directe beleggingsomzet, met in 2004 een record van ¤95.6 miljard. Bovendien is dit het bewijs van een structurele verschuiving die plaatsvindt in de markt. We verwachten dat 2005 ten minste gelijk zal zijn aan 2004, met een mogelijkheid dat het boven de ¤100 miljard zal uitstijgen omdat beleggers vooruit blijven kijken naar nieuwe mogelijkheden en kansen'.
Nigel Roberts, Hoofd van European Research bij Jones Lang LaSalle in Londen, geeft als commentaar: 'De meerderheid van het vastgoed binnen Europa blijft in handen van eigenaren/gebruikers, wat de potentie aan beleggingsproduct zal terugbrengen van ¤ 4,700 miljard tot rond de ¤1,500 miljard. De spanning tussen vraag van beleggers en aanbod van product heeft tot een intense competitie geleid die vervolgens een opwaartse druk op de prijzen heeft veroorzaakt. Dit in een tijd van een zwakke economische basis en moeilijke verhuurmarkten, in het bijzonder kantoren.'
Speerpunten in de markt
* Markten -- Verwacht wordt dat het beleggingsvolume in het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk in 2005 het volume van 2004 niet zal overschrijden. Aangezien zij blijven behoren tot de grootste beleggingsmarkten in Europa blijven zij de voortrekker van de totale beleggingsactiviteiten in Europa. De belangrijkste markten waar men zich op richt voor internationale beleggingen zijn Duitsland, Centraal- en Oost Europa en Scandinavië. Ook is er al interesse van beleggers in groeimarkten als Rusland, Slowakije en Roemenië.
* Beleggingssectoren -- De meest significante wijzigingen zullen plaatsvinden in de vraag naar de kantorensector. Een cyclisch herstel wordt steeds duidelijker en zal beleggers aantrekken met een sterk anticyclische beleggingshorizon; verwacht wordt dat het aandeel van de beleggingen in winkelvastgoed binnen het totaalpakket iets zal dalen. De vraag naar Bedrijfsruimten zal doorzetten omdat fabricage- en productiebedrijven er economisch gezien goed voor staan waardoor projectontwikkelaars weer speculatief gaan ontwikkelen.
* Omhoog bijstellen van risicocurve -- Terwijl de aanvangsrendementen voor vastgoed onder neerwaartse druk blijven staan, wordt verwacht dat meer beleggers de risicocurve omhoog zullen bijstellen om zeker te zijn van rendementsverbetering, waarbij ze grotere risico's in het proces accepteren. Zij zullen dit op een aantal manieren doen zoals: aanboren van asset management kansen in het topsegment; richten op kwaliteitsgebouwen op semi-toplocaties; richten op de 'kleine' grote steden en in toenemende mate met het aanboren van mogelijkheden voor ontwikkelingsprojecten.
* Nieuwe kapitaalbronnen: op internationaal niveau -- Het groeiende aantal internationale beleggers op de markt, zoals op korte termijn de US REITs, Australische LPTs, Europese, Amerikaanse en Aziatische Instituten en een groot aantal welgestelde privé-beleggers (al dan niet in samenwerkingsverbanden), zal zeer concurrerend zijn voor het Europese product. Een aanzienlijk deel van het beschikbare kapitaal (mogelijk de helft) zal worden belegd via indirecte fondsen, maar de directe beleggers blijven sterk. Zij beschikken over kantoren-, winkel-, en bedrijfsruimtespecialisten, die ernaar streven hun ervaring en internationale reputatie in de Europee markt te profileren.
De indirecte route
* 'Fund-of-Funds' -- Dit concept zal in gang worden gezet zodra beleggers, geconfronteerd met een wildgroei aan beschikbare fondsen met verschillende niveaus van geografische- en sectorspecialismen, gaan zoeken naar onmiddellijke toegang tot 'index level' gespreide voordelen. De transparantie van de fondsen zal ook toenemen in deze steeds verdergaande concurrerende omgeving door instituten zoals INREV en een bredere invoering van resultaatgerichte benchmarks.
* Fiscaal transparante beleggingsvehikels -- Geregistreerde fiscale transparante beleggingsvehikels (REITs in de US en Japan, LPTs in Australië, SICAFIs in België) zijn in staat om de Europese commerciële vastgoedsector te openen voor het volledige beleggingsspectrum: van grote beleggingsinstituten tot kleine winkelvastgoedbeleggers. Dit zal het beeld van vastgoedbezit radicaal veranderen. De succesvolle introductie van de SICC-structuur in Frankrijk wordt beschouwd als de katalysator voor positieve stappen in die richting in Duitsland (2006) en het Verenigd Koninkrijk (2006). Onder die omstandigheden verwacht Jones Lang LaSalle dat de jaarlijkse beleggingsomzet, die op dit moment 5% vertegenwoordigt van de beleggingswereld, op middellange termijn zal stijgen naar 10%, waarmee het beleggingsvolume toeneemt naar ¤150 miljard.
Eigenaar/gebruikers en de risico's
* Eigenaar/gebruikers -- De evolutie van de Europese vastgoed kapitaalmarkten zal ongetwijfeld leiden tot een verschuiving van de vastgoedmiddelen die nu nog op de balans staan van corporates en de publieke sector, naar de wachtende handen van beleggers. Jones Lang LaSalle verwacht dat een verschuiving van de Europese getallen (60%-70% eigenaar/gebruiker) naar het niveau in de US (20%-30%) onvermijdelijk een geleidelijk proces zal zijn. Echter, de Europese REITs kunnen dit versnellen. In Frankrijk (thans in Fase 2 van de SIIC wetgeving), geeft men eigenaar/gebruikers de gelegenheid hun vastgoedmiddelen te bundelen in een SIIC structuur voor de komende 3 jaar. In plaats van 33.3% vermogensaanwasbelasting betalen zij dan een éénmalige bedrag aan de fiscus van 16.5% voor 4 jaar. Verondersteld wordt dat de voorgestelde Duitse REIT een gelijksoortige procedure zal invoeren.
* Wat zijn de risico's? -- Jones Lang LaSalle gelooft dat het voornaamste risico van een grote kapitaaltoevloed in de vastgoedsector, met een groeiend beleggingsvolume, het afnemen van de aantrekkelijkheid van de sector zou kunnen zijn. Een aantal factoren die dit kunnen veroorzaken. zijn: stijgende rentetarieven die de positieve 'yield gaps' doen verslechteren, een belangrijke afvloeiing van kapitaal naar andere assets, zoals aandelen, en schokreacties in verband met internationale geopolitieke gebeurtenissen. Ondanks dat deze factoren gezien kunnen worden als neerwaartse risico's, schat Jones Lang LaSalle deze in als minimale waarschijnlijkheden. Er is namelijk een structurele verschuiving in de houding naar vastgoed als beleggingsmiddel. Jones Lang LaSalle verwacht dat kapitaal aanwezig blijft in deze sector met een bredere groep aan beleggers die mogelijkheden zoeken op een brede en internationale schaal door middel van professionele en groeiende vehikels en financiële instrumenten.
Over Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) is wereldwijd toonaangevend in diensten en vermogensbeheer op het gebied van onroerend goed. De organisatie is actief in meer dan 100 belangrijke markten in vijf werelddelen. Jones Lang LaSalle levert een volledig geïntegreerd dienstverleningspakket, omvattend management services, transactiegerichte services en investment management services op lokaal, regionaal en internationaal niveau aan eigenaren, gebruikers en beleggers. Jones Lang LaSalle is tevens marktleider op het gebied van vastgoed- en corporate facility managementdiensten met wereldwijd een beheersportefeuille van circa 74 miljoen vierkante meters.
LaSalle Investment Management, is één van 's wereld grootste en meest diverse onroerend goed investment management organisaties met meer dan $24 miljard aan assets in beheer. Voor meer informatie bezoek onze site
---