Gemeente Utrecht


2005 SCHRIFTELIJKE VRAGEN
34 Vragen van de heer drs. R. Vriezen
(ingekomen 29 maart 2005)


Aantrekkelijker Aankoopbeleid Leidsche Rijn Park

Onlangs vernamen wij dat de verwervingen van de gronden voor het Leidsche Rijn Park moeizaam verlopen. Op dit moment dienen nog enkele tientallen percelen te worden aangekocht. Zolang deze gronden niet verworven kunnen worden zal er geen sprake zijn van het P.C. Thijsselint of het binnenpark (Binnenhof genaamd).
Een dergelijke gang van zaken is ongewenst bij een creatie van een stad aan de westzijde van het Amsterdam-Rijnkanaal waar binnen enkele jaren ongeveer 100.000 inwoners komen te wonen.
De bewoners van Leidsche Rijn wonen in een stedelijk gebied dat vrij dicht bebouwd is. De compensatie voor deze verdichting zat onder meer in het Leidsche Rijn Park. Dat was de geplande oase van rust, recreatie en ontspanning.

Dat de grondaankopen niet goed lopen verbaast ons niets. U kocht de gronden met als bestemming park. Vervolgens heeft u de bestemming gewijzigd in gronden met bestemming woningbouw. Gronden die worden ingezet voor een park hebben economisch gezien veel minder marktwaarde dan gronden die gebruikt worden voor woningbouw.

De voor het park bestemde gronden nu inzetten voor woningbouw in plaats van voor het park heeft begrijpelijkerwijs alle verkopende partijen alert gemaakt. Verkopen nu kan betekenen dat de betreffende gronden weldra ingezet worden voor woningbouw. Met andere woorden nu verkopen tegen "parkgrondprijs" betekent de kans lopen dat de gemeente na de aankoop door de bestemming te wijzigen in woningbouw met de extra opbrengsten aan de haal gaat.

De eigenaren van de gronden, die de gemeente wenst te verwerven voor het park, zullen door de handelwijze van het college nu niet meer bereid zijn om de gronden voor "parkgrondprijs" te verkopen. U als college (en daardoor ook de gemeente) bent niet langer meer een geloofwaardige partner. Hiermede heeft het college veroorzaakt, dat enerzijds de grondprijzen van het park zo hoog zijn geworden (de verkopende partijen houden in het achterhoofd rekening met de waarde van de gronden indien er woningbouw op zou plaatsvinden), anderzijds voor de enorme vertraging in realisering van het park waaronder het hele lint rondom het park en van het Binnenhof.

Om uit deze impasse te komen heeft de fractie van B en G een tweetal voorstellen. De gemeente dient weer een betrouwbare partner te worden. Dat kan door niet langer de gronden op de geëigende wijze van de eigenaren te kopen.

Voorstel 1:
1a De gemeente koopt de percelen voor een "parkgrondprijs".
1b De gemeente legt schriftelijk vast, middels een kettingbeding, dat op het moment dat de gronden binnen een nog vast te stellen aantal jaar (bijv. 25-50 jaar) een andere bestemming krijgen, zijnde woningbouw of een andere bestemming waardoor de gronden meer waard worden, de prijs opnieuw vast te stellen.
1c Na overeenstemming over de prijs van de grond met de nieuwe bestemming wordt het verschil tussen de waarde als woningbouwgrond (of een andere bestemming) verminderd met de waarde die voor de grond als parkgrond betaald is.
1d Indien partijen het niet over de prijs eens kunnen worden wordt er arbitrage gepleegd. De wijze van arbitrage wordt reeds bij de eerste aankoop van de gronden geregeld.


Voorstel 2:
De eigenaren van de percelen die nu de bestemming park hebben verkopen de gronden aan de gemeente in erfpacht met als bestemming park. Op het moment dat de gemeente de bestemming wijzigt kunnen de eigenaren, doordat zij juridisch eigenaar blijven het verschil in waarde binnenhalen.

Deze aanpak heeft voordelen voor beide partijen. Beiden worden winnaar en wat ook heel belangrijk is de inwoners van Leidsche Rijn en ook in de regio Utrecht zijn met de komst van het park de grootste winnaar. Voor de eigenaren en de gemeente zijn er de volgende voordelen:
2a De gemeente kan de gronden sneller verwerven en daardoor wordt de realisatie van het park, met name het lint en het binnenhof versneld mogelijk.
2b De verkopende partij kan zijn perceel eerder verzilveren zonder de mogelijkheid van extra inkomsten op termijn kwijt te raken.
2c Allerlei ontwikkelingen kunnen versneld doorgevoerd worden hetgeen ook als voordeel heeft dat er veel minder ambtelijke inzet behoeft plaats te vinden.

Op grond van het bovenstaande hebben wij de volgende vragen voor het college:
1. Wenst het college tot een snellere grondaankoop over te gaan om het park eerder te kunnen realiseren?
2. Zo ja, is het college bereid om een voor de eigenaren financieel aantrekkelijker grondaankoopbeleid te ontwikkelen gegeven de zich mogelijk wijzigende bestemming op termijn?
3. Zo ja, bent u bereid om de hierboven door ons aangedragen opties te beoordelen of een eventuele eigen variant op te stellen om het aankoopbeleid te stimuleren teneinde uw belofte van een groot Leidsche Rijn Park ook tijdig voor de tienduizenden huidige en toekomstige bezoekers in te lossen en niet pas over 30-40 jaar?

Graag ontvangen wij uw reactie.


Antwoorden van Burgemeester en wethouders
(verzonden 3 mei 2005)


Een algemene reactie op de inleiding:

Bij de gestelde vragen is een inleiding gevoegd waarin een redenering wordt opgebouwd die niet klopt, wat voor een deel veroorzaakt wordt door onjuiste premissen en voor een ander deel door foutieve aannames en verkeerde feiten. De gemeente kocht de grond in het Leidsche Rijn Park tot nu toe niet met de bestemming Park. De gemeente heeft grond gekocht met een agrarische bestemming op basis van het thans vigerende bestemmingsplan Landelijk Gebied tegen een waarde alsof er sprake zou zijn van onteigening. Daarbij wordt o.b.v. onteigeningsjurisprudentie aanvullend schadeloos gesteld. Dit geldt voor de grond die nodig is voor de ontwikkeling van Leidsche Rijn zonder aanduiding van de eindbestemming. Dat geeft voor de eigenaar een onzekerheid over de definitieve eindbestemming van de grond bij het besluiten tot verkoop. De afweging voor de eigenaar om al dan niet met de gemeente te onderhandelen ligt echter bij de eigenaar zelf. De gemeente vergoedt hierbij tot een bepaalde hoogte een door de eigenaar zelf te kiezen adviseur, om deze afweging goed te kunnen maken.
In zakelijk opzicht handelt de gemeente daarmee voorspelbaar en betrouwbaar. Het is zo dat over de in het voorontwerpbestemmingsplan opgenomen als nader uit te werken aangegeven locaties nog onzekerheid zal bestaan over de eindbestemming. Het college heeft echter aangekondigd om de raad reeds in juni eindvoorstellen te doen m.b.t. de woningbouwlocaties en de overige bestemmingen van het park.
Ten aanzien van de stellingen in de inleiding willen wij als volgt kort reageren:
* U stelt dat de verwerving van de benodigde parkgronden moeizaam verloopt.
Voor geheel Leidsche Rijn zijn enige honderden verschillende verwervingen nodig, een aantal zijn grote en financieel intensieve verwervingen. Voorbeeld hiervan zijn de vele glastuinbouwbedrijven zijn door de gemeente zijn aangekocht. Voor deze bedrijven is een verwerving ingrijpend. Keuzes als verplaatsing, bedrijfscontinuïteit en herinvestering komen daarbij kijken. Toch is het gelukt om inmiddels met alle bedrijven, zonder onteigening, tot afspraken te komen, zowel binnen als buiten het park. Met de Oostveen Vastgoed Groep is afgelopen jaar ook tot overeenstemming gekomen. Op dit moment is de enige onteigening die in Leidsche Rijn loopt recent namens uw raad ingezet voor een stuk grond buiten het park.

* U stelt dat wij geen zekerheid bieden over de toekomst van de gronden in het park.
Wij stellen dat B&W, gehoord de Commissie Stedelijke Ontwikkeling, met het vrijgeven van het ontwerpbestemmingsplan deze zekerheid juist maximaal is gegeven. Dat is namelijk ook het doel van een bestemmingsplan.
* U stelt dat er een verschil is tussen 'Parkgrondprijzen en woningbouwgrondprijzen'.
Wij stellen dat er een verschil is in grondprijs tussen bouwrijpe grond en niet-bouwrijpe grond. In Leidsche Rijn wordt, zoals overal in gemeentelande, grond aangekocht met een vrijwel vaste prijs. Voor ontwikkelaars, zit het voordeel van grondbezit in de zekerheid van ontwikkeling, niet in de grondspeculatiewinst. Iedereen die bouwt moet afdragen aan de gemeente om het gebied te kunnen inrichten.
* U stelt dat er enorme vertragingen zullen optreden in de realisatie van het Lint als wij uw redenatie niet volgen.
Wij stellen dat er vertraging zal optreden als uw raad niet in haar vergadering over de toekomst en realisatie van het park duidelijke uitspraken zal doen. Uw raad zal, uiteraard aan de hand van een voorstel van het college, uitspraken moeten doen over de financiering en de bron van de financiering voor de aanleg van onder andere het Lint (fase 1 aanleg park).


Om vervolgens te komen tot de beantwoording van de vragen:
1. Voor een snellere realisatie van het park zijn voor de hardware (bruggen, lantaarns, paden, muur, e.d.) financiële middelen nodig. Voor het snel zichtbaar groen zijn snelgroeiende bomen nodig waarvoor wij niet gekozen hebben, omdat snelgroeiende bomen ook een relatief korte levensduur hebben. Snellere grondaankoop zal niet bepalend zijn voor het tempo van realisatie. Er zijn voldoende publiekrechtelijke instrumenten voor handen om dat te garanderen.
2. N.v.t.
3. N.v.t.


---- --