Time : 5:16:40 PM
Date : Wednesday, November 16, 2005
Sender Name: BIV-IPI
Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) reageert op de verklaringen van Mevrouw de Minister Freya Van Den Bossche over de vastgoedmakelaars
Enkele waarheden herstellen t.o.v. simplistische formuleringen
Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) is een
publiekrechtelijk beroepscorporatie die de beroepstitel en de
uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar beschermt én die
bevoegd is om tuchtsancties uit te spreken ten aanzien van de erkende
vastgoedmakelaars. Het BIV heeft kennis genomen van de recente
verklaringen van minister Freya Van Den Bossche volgens dewelke "4
vastgoedmakelaars op 5 de wet niet respecteren".
Het BIV wil de beweringen van de minister herleiden tot functionele
en juridisch pertinente proporties. Temeer omdat de meeste van deze
beweringen gebaseerd zijn op verkeerde a-priori's. Om deze reden zijn
deze een bron van onzekerheid, onder andere voor de consument, die de
minister- net zoals het BIV- wenst te beschermen.
Wat de methode en de wetenschappelijke geloofwaardigheid betreft,
stelt het Instituut vast dat de beweringen van de minister niet
steunen op een duidelijk rapport, rapport die door haar diensten noch
aan het BIV, noch aan de pers is doorgegeven.
Een dergelijk rapport dat een duidelijk en niet discussieerbaar
overzicht bevat van de aangehaalde overtredingen zou in voorkomend
geval vermijden dat er een ernstig voorbehoud moeten worden gemaakt
op de veralgemening die nu wordt gedaan omtrent de resultaten van een
onderzoek die beperkt werd tot 525 erkende vastgoedmakelaars op 8500.
In die zin kunnen de 8500 vastgoedmakelaars niet aanvaarden dat ze
door middel van een aantal vinnige formuleringen beschouwd worden als
delinquenten.
Rekening houdend met de terzake geldende rechtsregels, stelt het
Instituut vast dat de aan de vastgoedmakelaars, welke onderworpen
werden aan het onderzoek, toegeschreven gedragingen in het merendeel
van de aangehaalde gevallen geen overtredingen van de wet inhielden,
noch feiten betroffen die schadelijk zijn voor de consument.
De volgende voorbeelden, afkomstig uit de verklaringen van de
minister (bij gebrek aan andere bewijskrachtige documenten) tonen dit
duidelijk aan:
- In tegenstelling tot wat beweerd wordt door de minister is het in
beginsel niet strijdig met de wet om een exclusieve opdracht van meer
dan zes maanden af te sluiten of een stilzwijgende verlenging (voor
één of meerdere perioden) te voorzien wanneer de consument over de
nodige tijd beschikt om een dergelijke verlenging te vermijden.
Sectoriele bijzonderheden, de aard van een bepaald eigendom alsook de
verkoopnadelen rechtvaardigen dan ook vaak degelijke mechanismen.
- In tegenstelling tot wat beweerd wordt is het evenmin onwettig om
in de overeenkomst te voorzien dat indien een eigenaar persoonlijk
zijn eigendom verkoopt - waarvan hij de verkoopsexclusiviteit heeft
toevertrouwd aan een vastgoedmakelaar - de vastgoedmakelaar recht
heeft op zijn ereloon.
In de rechtspraak stelt men vast dat een exclusiviteits-opdracht aan
de vastgoedmakelaar wordt gegeven omwille van de meerwaarde, de
expertise en de ervaring die de vastgoedmakelaar kan bieden, inzake
de voorstelling van het pand alsook met het oog op de te voeren
onderhandelingen. Het is aan de eigenaar om, indien een
kandidaat-koper contact met hem opneemt, deze door te verwijzen naar
de vastgoedmakelaar zodanig dat deze zijn taak kan volbrengen. Het
betreft hier de eenvoudige toepassing van het wettelijk beginsel van
eerlijk handelen en het ter goeder trouw uitvoeren van de
overeenkomst.
- In tegenstelling tot wat beweerd wordt bestaat er evenmin een wet
die de vastgoedmakelaar oplegt - om binnen de veertien dagen nà het
verstrijken van een opdracht - een lijst over te maken van de
kandidaat-kopers. Het feit dat een dergelijke lijst niet overgemaakt
wordt schaadt geenszins de consument maar eerder de vastgoedmakelaar,
vermits het de vastgoedmakelaar zal zijn die zal moeten bewijzen dat
een verkoop heeft plaatsgevonden met een door hem voorgestelde
kandidaat.
- Het komt vaak voor dat het bedrag van het ereloon gescheiden wordt
van het BTW-tarief. De wet op de handelspraktijken viseert
voornamelijk de verkoop van koopwaar, waarvan de prijs bestaat uit
een precies bedrag waarbij alle taksen begrepen zijn.
Voor wat de diensten van de vastgoedmakelaar betreft wordt zijn
ereloon doorgaans berekend volgens het percentage-principe of nog
volgens proportionele parameters. Op deze manier zal het bedrag dat
door de vastgoedmakelaar gefactureerd wordt natuurlijk afhangen van
de gerealiseerde transactie of van het aantal beheerde eigendommen.
Daarom vermelden vele overeenkomsten een vergoeding die in procent
wordt uitgedrukt (bijvoorbeeld 3%) waarbij de BTW erbij moet worden
gerekend.
Is het ernstig te stellen dat de vermelding van een tarief van "3% +
21% BTW" (i.p.v. de vermelding "3,63%") als een wetsovertreding moet
worden aanzien, waarbij de consument in gevaar wordt gebracht ?
- In tegenstelling tot wat beweerd werd bestaat er geen enkele
wettelijke verplichting om systematisch en in elke overeenkomst een
verzakingsbeding op te nemen ("de bedenktermijn van 7 werkdagen").
Dergelijke clausule is in principe enkel van toepassing voor
overeenkomsten dewelke ten huize van de consument worden afgesloten,
én dan nog voorzover deze de vastgoedmakelaar niet voorafgaandelijk
heeft uitgenodigd.
Veel overeenkomsten worden echter zonder handtekening bij de
consument thuis opgesteld (wetende dat een handtekening niet
noodzakelijk ten huize van de consument wordt "afgedwongen", in
tegenstelling tot wat sommigen beweren). Het merendeel van de
overeenkomsten worden bovendien ondertekend in het vastgoedkantoor of
worden achteraf per post toegestuurd.
In dergelijke gevallen is het niet verplicht het verzakingsbeding op
te nemen, vermits de consument-eigenaar verondersteld wordt over de
nodige tijd te beschikken om zijn beslissing met kennis van zaken te
nemen.
Bovendien stelt het BIV vast dat een aantal onwettigheden die door de
minister aangehaald worden in werkelijkheid eerder gebaseerd zijn op
aanbevelingen die destijds werden opgesteld door een of andere
commissie, maar die aldusdanig geen enkele wettelijke waarde hebben.
De verklaringen (of eerder de meningen) van de minister zouden in
sommige gevallen vooral de consument schaden die geneigd zou zijn,
afgezien van het politieke perspectief van de auteur, aan deze
verklaringen een morele of wetenschappelijke waarde toe te kennen die
niet bestaat, dit in een rechtstaat waar het de rechters toekomt de
wetteksten toe te passen en te interpreteren.
Het Instituut betreurt dergelijke vinnige beweringen en
beschuldigingen. Zij getuigen van een grote onwetendheid inzake de
bijzonderheden en de noden eigen aan deze sector (de consumenten
inbegrepen).
Het illustreert de steeds groter wordende kloof tussen sommige
verlangens en politieke interpretaties enerzijds, en de werkelijkheid
en de knelpunten op het terrein zelf anderzijds.
Deze beschouwingen kunnen geenszins de verplichting van het BIV
verhullen, met name de bijzonderheden van de markt en een grotere
bescherming van de consument.
Men moet er zich eveneens van bewust zijn dat steeds meer
vastgoedmakelaars het slachtoffer worden van personen die, zonder
hierbij enig verwijt ten hunner aanzien te hebben geuit, ervoor
zorgen dat ze het ereloon dewelke ze verschuldigd zijn niet
uitbetalen, hoewel de vastgoedmakelaar werk heeft verricht.
Het is om aan deze dubbele noodzakelijkheid tegemoet te komen dat het
BIV, in samenspraak met haar voogdijminister (minister Sabine
Laruelle, bevoegd voor middenstand) momenteel bezig is een nieuwe
plichtenleer op stellen. Het voorontwerp van deze nieuwe plichtenleer
ligt thans ter consultatie voor bij alle vastgoedmakelaars. Na deze
consultatieronde zal deze worden voorgelegd aan de administraties en
organisaties betrokken bij deze problematiek.
Wat ook de inhoud van deze nieuwe plichtenleer zal zijn, zij mag niet
uit het oog verliezen dat - net als een wet met een repressief
karakter - het niet de bedoeling is een beroep in zijn geheel te
stigmatiseren, maar eenvoudig om marginale afwijkingen te vermijden
of te bedwingen: een waarschuwing vormt geen veroordeling.
Het slagen van een wettekst berust, zoals vele zaken, in het
evenwichtig karakter ervan. Door onverwachts, en dit om politieke
redenen, de wil te uiten om regels op te stellen waarbij een rem
wordt gezet op de vrije verhandeling van een goed - in een
marktomgeving, die in tegenstelling hiervan, soepelheid en vertrouwen
vereist - benadeelt men in werkelijkheid ook de belangen van de
consument zelf, die in het algemeen de vastgoedmakelaar beschouwt als
een bevoorrechte en vertrouwenswaardige partner, zoals dit ook blijkt
uit de toename van het marktaandeel van de vastgoedmakelaar binnen de
vastgoedsector.
BIV
Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars
Luxemburgstraat 16 B
1000 Brussel
www.biv.be
Tel. 02-505.38.50