Gemeente Abcoude
Bouwplan en bouwhoogte Stationsgebied-Hollandse Kade
Voorgeschiedenis
Een overzicht van de keuzes
De variant samengevat
Op 2 januari 2006 heeft het college van B& W van de gemeente Abcoude
besloten over de onderzoeksresultaten van een eventuele verlaging van
de appartementsgebouwen Stationsgebied-Hollandse kade. Het college
blijft in principe voorstander van het oorspronkelijke ontwerp, het
optimale plan voor wat betreft financiële opbrengsten en
architectuurbeeld.
Het college is gelet op ingediende bezwaren tegen de bouwhoogte bereid
tot een budgettair neutrale aanpassing waardoor de bouwhoogte afneemt
van 18.20 meter naar 17.06 meter met weinig afbreuk aan het
oorspronkelijke ontwerp.
Ook is het mogelijk een variant te realiseren met een bouwhoogte van
15.905 meter. Dit leidt tot een opbrengstverlaging van EUR 637.000,-.
Het college is in meerderheid geen voorstander van deze variant. De
portefeuillehouder RO/VH, wethouder de Roode, geeft om redenen van
politieke realiteit (blijkens de eerdere commissievergadering spraken
vertegenwoordigers van 4 van de 5 politieke partijen zich uit voor
verminderen met een bouwlaag) en uit het volkshuisvesting belang de
voorkeur aan de hiervoor genoemde variant: een bouwhoogte van 15.90
meter en 10 extra woningen.
De Commissie VROM zal de onderzoeksresultaten en het voorstel van B&W
bespreken op 18 januari om 20.00 uur. Dit is een openbare bijeenkomst.
De Raad zal op 7 februari besluiten over de keuzes waarna deze
verwerkt worden in de lopende bestemmingplanprocedure.
Voorgeschiedenis
In een besloten commissie VROM is op 8 juni met instemming van alle
aanwezigen het winnende plan van Dura Vermeer Vastgoedontwikkeling te
Houten verkozen: een monumentaal plan met kappen en een gunstige
grondbieding van EUR 7.352.000,- ex BTW. Het tekort op de
grondexploitatie Stationsgebied wordt hiermee omgezet in een positief
saldo van ca EUR 2 miljoen. Het plan Couleur Locale heeft de randen
van de mogelijkheden binnen het ontwerpbestemmingsplan opgezocht.
Enerzijds om een fraaie stedenbouwkundige en architectonische
vormgeving en invulling van het Stationsplein te waarborgen,
anderzijds om de bieding naar de gemeente zo interessant mogelijk te
kunnen maken. Op 10 juni 2005 bevestigde B & W de keuze voor het plan
´Couleur Locale´ van ontwikkelaars Dura Vermeer en AM Wonen.
Het te realiseren bouwprogramma bestaat uit totaal 79 woningen,
waarvan13 grondgebonden vrije sectorwoningen, 49 vrije
sectorappartementen in twee appartementsgebouwen, 18 sociale
koopappartementen in dezelfde appartementsgebouwen, 5 vrije
sectorappartementen op de hoek van de eengezinswoningen, het bouwen
van een parkeergarage onder de twee appartementsgebouwen met 101
parkeerplaatsen, 4 x 200 m2 bedrijfsruimte in de plint van de
appartementsgebouwen aan de stationszijde en 12 huurwoningen nabij het
leisurecentrum.
Ontwerpbestemmingplan Stationsgebied-Hollandse Kade
Op 20 juni 2005 was er een informatiebijeenkomst als start van de
tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan en het gekozen
bouwplan. Er was veel instemming met de architectuur die aansluit op
het dorpse karakter van Abcoude, maar er was vooral oppositie tegen de
bouwhoogte aan de stationspleinzijde. Het gekozen bouwplan ´Couleur
Locale´past in het ontwerpbestemmingsplan.
Hoorzittingen
Tot en met 7 juli 2005 hebben belanghebbenden de mogelijkheid gehad om
een reactie te geven op het ontwerpbestemmingsplan. Er zijn 259
schriftelijke zienswijzen ingediend. Op 2 november 2005 heeft de
gemeente een hoorzitting georganiseerd voor degenen die hun zienswijze
mondeling wilden toelichten aan de commissie VROM. In de vergadering
van de Commissie VROM van 9 november 2005 is vervolgens gevraagd om
studie naar de consequenties van verlaging van de appartementsgebouwen
aan het Stationsplein, en spraken 4 vertegenwoordigers van de 5
politieke partijen zich uit voor verminderen met één bouwlaag.
Optimalisatie
In een optimalisatieslag is de bouwhoogte teruggebracht van
oorspronkelijk 18.20 m ten opzichte van het ter plaatse aanwezige
maaiveld naar 17.065 m zoals in de eind december ingediende
bouwaanvraag is opgenomen. De optimalisatie bestaat uit het verlagen
van de kappen op de appartementsgebouwen C aan de Stationszijde. In
een silhouet van Abcoude is aangetoond dat deze binnen het
ontwerpbestemmingsplan passende bouwhoogte het postkantoor niet
overstijgt. Dit is - op de twee kerken na - het hoogste gebouw van
Abcoude. Ook de boomkruinen van de meeste volwassen bomen in het dorp
liggen op deze lijn.
Onderzoek
In december 2005 is in overleg van de gemeente met de ontwikkelaar
Dura Vermeer/AM Wonen een onderzoek verricht naar de gevolgen van het
laten vervallen van een woonlaag, om hiermee tegemoet te komen aan de
belangrijkste bezwaren van inwoners van Abcoude.
Een overzicht van de keuzes
De keuzes ten aanzien van de bouwhoogte zijn nu als volgt:
1. Het oorspronkelijke ontwerp
met een bouwhoogte van 18.20 meter, het optimale plan qua financiële
opbrengsten en architectuurbeeld.
2. Het oorspronkelijke ontwerp na optimalisatie
een budgettair neutrale aanpassing met verlaging van de kappen van het
appartementengebouw waardoor de bouwhoogte afneemt van 18.20 meter
naar 17.06 meter, met weinig afbreuk aan het oorspronkelijke ontwerp.
3. De variant
door vervallen van een bouwlaag aan de Stationspleinzijde te
realiseren met een bouwhoogte van 15.905 meter. Dit leidt echter tot
een opbrengstverlaging van EUR 637.000,- .
In deze variant vervalt de bouwlaag met bedrijfsruimten van 4 maal 200
m2, in totaal 800m2. Er ontstaan dan drie bouwlagen met kap. De begane
grond wordt dan ingevuld met woningen (8 kleinere woningen) in plaats
van bedrijfsruimten. Echter, de opbrengst van de vervallen woonlaag
valt volledig weg terwijl de bouwkosten slechts in geringe mate lager
worden. De dure schil om het gebouw blijft, alsmede de
fundering/parkeerkelder en deze worden nu verdisconteerd met minder
vierkante meters. Bovendien zorgt de entree op de begane grond voor
het wegvallen van woonoppervlakte die in de vervallen laag daarboven
wel volledig benut kan worden. Tenslotte is de woonoppervlakte op de
begane grond wat incouranter en de opbrengst daarvan dientengevolge
lager maar nog altijd circa EUR 50.000,- minder laag dan die van de
oorspronkelijke commerciële ruimten op de begane grond, die nu dus
komen te vervallen.
Totaal lagere opbrengsten van per saldo minus EUR 1.432.000,- ex BTW
ten opzichte van de oorspronkelijke bieding van EUR 7.352.000,- ex
BTW.
Tijdens de uitwerking is ervoor gekozen in de kap 8 zelfstandige
woningen/starters appartementen te vestigen als loftwoningen in de
sociale koopsector. Hiervoor moest de kap met 1.90 meter opgetrokken
worden om voldoende vloeroppervlak te creëren. De 8 sociale
koopappartementen in de korte zijvleugels kunnen dan omgezet worden
naar vrije sector.
Opbrengst: EUR 175.000,- + EUR 200.000,- = EUR 375.000,- ex BTW.
Bovendien worden aan blok A en blok B in totaal 2 grondgebonden vrije
sector woningen toegevoegd. Dit is mogelijk door het verleggen van de
as van de ontsluitingsweg naar het station.
Opbrengst: EUR 220.000,- ex BTW
De variant samengevat
1. bouwlaag vervalt aan de Stationspleinzijde; b.g. wonen: - EUR
1.432.000,-
2. toevoegen 8 starters appartementen in sociale koop plus omzetten 8
sociale koopappartementen naar vrije sector: + EUR 375.000,-
3. omwisselen 8 grotere sociale koop appartementen naar vrije sector
en 8 kleinere vrije sectorappartementen naar sociale koop: + EUR
200.000,-
4. toevoegen 2 grondgebonden vrije sectorwoningen: + EUR 220.000,-
Totaal saldo - EUR 637.000,- excl.BTW
De totale hoogte van het appartementengebouw wordt 1590,5 cm.
Dit is een verschil van 1706,5 1590,5 = 116 cm minder dan in het
geoptimaliseerde oorspronkelijke ontwerp en 229,5 cm minder dan in het
eerste, oorspronkelijke ontwerp.
Het verminderen van een bouwlaag scheelt weliswaar in kosten, maar dit
staat niet in verhouding tot de gemiste omzet. Door herschikking van
het woningbouwprogramma en het toevoegen van 10 woningen is de lagere
opbrengst te beperken van eerst EUR 1.432.000,- naar uiteindelijk EUR
637.000,-.
De kosten voor verlaging met een bouwlaag bedragen dus EUR 637.000,-
ex BTW en er worden 10 woningen aan het programma toegevoegd. Het
aantal woningen in de sociale sector blijft ongewijzigd op hetzelfde
niveau.
---
11 januari 2006
Gemeentegids 2005/2006
Burgerjaarverslag 2004
Digitale nieuwsbrief
Connectcar
© 2006 Gemeente Abcoude. Disclaimer