Gemeente Abcoude


Bouwplan en bouwhoogte Stationsgebied-Hollandse Kade

Voorgeschiedenis
Een overzicht van de keuzes
De variant samengevat

Op 2 januari 2006 heeft het college van B& W van de gemeente Abcoude besloten over de onderzoeksresultaten van een eventuele verlaging van de appartementsgebouwen Stationsgebied-Hollandse kade. Het college blijft in principe voorstander van het oorspronkelijke ontwerp, het optimale plan voor wat betreft financiële opbrengsten en architectuurbeeld.
Het college is gelet op ingediende bezwaren tegen de bouwhoogte bereid tot een budgettair neutrale aanpassing waardoor de bouwhoogte afneemt van 18.20 meter naar 17.06 meter met weinig afbreuk aan het oorspronkelijke ontwerp.

Ook is het mogelijk een variant te realiseren met een bouwhoogte van 15.905 meter. Dit leidt tot een opbrengstverlaging van EUR 637.000,-. Het college is in meerderheid geen voorstander van deze variant. De portefeuillehouder RO/VH, wethouder de Roode, geeft om redenen van politieke realiteit (blijkens de eerdere commissievergadering spraken vertegenwoordigers van 4 van de 5 politieke partijen zich uit voor verminderen met een bouwlaag) en uit het volkshuisvesting belang de voorkeur aan de hiervoor genoemde variant: een bouwhoogte van 15.90 meter en 10 extra woningen.

De Commissie VROM zal de onderzoeksresultaten en het voorstel van B&W bespreken op 18 januari om 20.00 uur. Dit is een openbare bijeenkomst. De Raad zal op 7 februari besluiten over de keuzes waarna deze verwerkt worden in de lopende bestemmingplanprocedure.

Voorgeschiedenis

In een besloten commissie VROM is op 8 juni met instemming van alle aanwezigen het winnende plan van Dura Vermeer Vastgoedontwikkeling te Houten verkozen: een monumentaal plan met kappen en een gunstige grondbieding van EUR 7.352.000,- ex BTW. Het tekort op de grondexploitatie Stationsgebied wordt hiermee omgezet in een positief saldo van ca EUR 2 miljoen. Het plan Couleur Locale heeft de randen van de mogelijkheden binnen het ontwerpbestemmingsplan opgezocht. Enerzijds om een fraaie stedenbouwkundige en architectonische vormgeving en invulling van het Stationsplein te waarborgen, anderzijds om de bieding naar de gemeente zo interessant mogelijk te kunnen maken. Op 10 juni 2005 bevestigde B & W de keuze voor het plan ´Couleur Locale´ van ontwikkelaars Dura Vermeer en AM Wonen.

Het te realiseren bouwprogramma bestaat uit totaal 79 woningen, waarvan13 grondgebonden vrije sectorwoningen, 49 vrije sectorappartementen in twee appartementsgebouwen, 18 sociale koopappartementen in dezelfde appartementsgebouwen, 5 vrije sectorappartementen op de hoek van de eengezinswoningen, het bouwen van een parkeergarage onder de twee appartementsgebouwen met 101 parkeerplaatsen, 4 x 200 m2 bedrijfsruimte in de plint van de appartementsgebouwen aan de stationszijde en 12 huurwoningen nabij het leisurecentrum.

Ontwerpbestemmingplan Stationsgebied-Hollandse Kade Op 20 juni 2005 was er een informatiebijeenkomst als start van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan en het gekozen bouwplan. Er was veel instemming met de architectuur die aansluit op het dorpse karakter van Abcoude, maar er was vooral oppositie tegen de bouwhoogte aan de stationspleinzijde. Het gekozen bouwplan ´Couleur Locale´past in het ontwerpbestemmingsplan.

Hoorzittingen
Tot en met 7 juli 2005 hebben belanghebbenden de mogelijkheid gehad om een reactie te geven op het ontwerpbestemmingsplan. Er zijn 259 schriftelijke zienswijzen ingediend. Op 2 november 2005 heeft de gemeente een hoorzitting georganiseerd voor degenen die hun zienswijze mondeling wilden toelichten aan de commissie VROM. In de vergadering van de Commissie VROM van 9 november 2005 is vervolgens gevraagd om studie naar de consequenties van verlaging van de appartementsgebouwen aan het Stationsplein, en spraken 4 vertegenwoordigers van de 5 politieke partijen zich uit voor verminderen met één bouwlaag.

Optimalisatie
In een optimalisatieslag is de bouwhoogte teruggebracht van oorspronkelijk 18.20 m ten opzichte van het ter plaatse aanwezige maaiveld naar 17.065 m zoals in de eind december ingediende bouwaanvraag is opgenomen. De optimalisatie bestaat uit het verlagen van de kappen op de appartementsgebouwen C aan de Stationszijde. In een silhouet van Abcoude is aangetoond dat deze binnen het ontwerpbestemmingsplan passende bouwhoogte het postkantoor niet overstijgt. Dit is - op de twee kerken na - het hoogste gebouw van Abcoude. Ook de boomkruinen van de meeste volwassen bomen in het dorp liggen op deze lijn.

Onderzoek
In december 2005 is in overleg van de gemeente met de ontwikkelaar Dura Vermeer/AM Wonen een onderzoek verricht naar de gevolgen van het laten vervallen van een woonlaag, om hiermee tegemoet te komen aan de belangrijkste bezwaren van inwoners van Abcoude.

Een overzicht van de keuzes

De keuzes ten aanzien van de bouwhoogte zijn nu als volgt:


1. Het oorspronkelijke ontwerp
met een bouwhoogte van 18.20 meter, het optimale plan qua financiële opbrengsten en architectuurbeeld.

2. Het oorspronkelijke ontwerp na optimalisatie een budgettair neutrale aanpassing met verlaging van de kappen van het appartementengebouw waardoor de bouwhoogte afneemt van 18.20 meter naar 17.06 meter, met weinig afbreuk aan het oorspronkelijke ontwerp.
3. De variant
door vervallen van een bouwlaag aan de Stationspleinzijde te realiseren met een bouwhoogte van 15.905 meter. Dit leidt echter tot een opbrengstverlaging van EUR 637.000,- .

In deze variant vervalt de bouwlaag met bedrijfsruimten van 4 maal 200 m2, in totaal 800m2. Er ontstaan dan drie bouwlagen met kap. De begane grond wordt dan ingevuld met woningen (8 kleinere woningen) in plaats van bedrijfsruimten. Echter, de opbrengst van de vervallen woonlaag valt volledig weg terwijl de bouwkosten slechts in geringe mate lager worden. De dure schil om het gebouw blijft, alsmede de fundering/parkeerkelder en deze worden nu verdisconteerd met minder vierkante meters. Bovendien zorgt de entree op de begane grond voor het wegvallen van woonoppervlakte die in de vervallen laag daarboven wel volledig benut kan worden. Tenslotte is de woonoppervlakte op de begane grond wat incouranter en de opbrengst daarvan dientengevolge lager maar nog altijd circa EUR 50.000,- minder laag dan die van de oorspronkelijke commerciële ruimten op de begane grond, die nu dus komen te vervallen.
Totaal lagere opbrengsten van per saldo minus EUR 1.432.000,- ex BTW ten opzichte van de oorspronkelijke bieding van EUR 7.352.000,- ex BTW.

Tijdens de uitwerking is ervoor gekozen in de kap 8 zelfstandige woningen/starters appartementen te vestigen als loftwoningen in de sociale koopsector. Hiervoor moest de kap met 1.90 meter opgetrokken worden om voldoende vloeroppervlak te creëren. De 8 sociale koopappartementen in de korte zijvleugels kunnen dan omgezet worden naar vrije sector.
Opbrengst: EUR 175.000,- + EUR 200.000,- = EUR 375.000,- ex BTW.

Bovendien worden aan blok A en blok B in totaal 2 grondgebonden vrije sector woningen toegevoegd. Dit is mogelijk door het verleggen van de as van de ontsluitingsweg naar het station.
Opbrengst: EUR 220.000,- ex BTW

De variant samengevat


1. bouwlaag vervalt aan de Stationspleinzijde; b.g. wonen: - EUR
1.432.000,-

2. toevoegen 8 starters appartementen in sociale koop plus omzetten 8 sociale koopappartementen naar vrije sector: + EUR 375.000,-
3. omwisselen 8 grotere sociale koop appartementen naar vrije sector en 8 kleinere vrije sectorappartementen naar sociale koop: + EUR 200.000,-

4. toevoegen 2 grondgebonden vrije sectorwoningen: + EUR 220.000,- Totaal saldo - EUR 637.000,- excl.BTW

De totale hoogte van het appartementengebouw wordt 1590,5 cm. Dit is een verschil van 1706,5 1590,5 = 116 cm minder dan in het geoptimaliseerde oorspronkelijke ontwerp en 229,5 cm minder dan in het eerste, oorspronkelijke ontwerp.

Het verminderen van een bouwlaag scheelt weliswaar in kosten, maar dit staat niet in verhouding tot de gemiste omzet. Door herschikking van het woningbouwprogramma en het toevoegen van 10 woningen is de lagere opbrengst te beperken van eerst EUR 1.432.000,- naar uiteindelijk EUR 637.000,-.

De kosten voor verlaging met een bouwlaag bedragen dus EUR 637.000,- ex BTW en er worden 10 woningen aan het programma toegevoegd. Het aantal woningen in de sociale sector blijft ongewijzigd op hetzelfde niveau.

---

11 januari 2006

Gemeentegids 2005/2006
Burgerjaarverslag 2004
Digitale nieuwsbrief
Connectcar

© 2006 Gemeente Abcoude. Disclaimer