Goed eerste kwartaal voor Nieuwe Steen Investments
Nieuwe steen investments
HOORN - Nieuwe Steen Investments N.V. heeft over het eerste kwartaal 2006 goede resultaten
geboekt. Het directe resultaat bedroeg EUR 0,34 per aandeel en het indirecte resultaat EUR
0,14 per aandeel. Het totale beleggingsresultaat kwam daarmee uit op EUR 0,48 per aandeel.
Over het gehele jaar 2006 verwacht Nieuwe Steen Investments een direct beleggingsresultaat
van tenminste EUR 1,36 per aandeel.
De vennootschap publiceert voor de eerste maal haar financiële kwartaalresultaten op
basis van marktwaarden. Deze stelselwijziging heeft alleen gevolgen voor de omvang en
samenstelling van het indirecte resultaat. Voor de bepaling van de financiële
kwartaalresultaten is de balans op marktwaarde per 31 december 2005 uit de jaarrekening
2005 als uitgangspunt genomen.
Financiële resultaten
Direct resultaat
Het directe resultaat bestaat uit huuropbrengsten minus exploitatiekosten, beheerkosten,
algemene kosten en financieringskosten. Het directe resultaat nam in het eerste kwartaal
2006 met EUR 0,6 miljoen toe in vergelijking met het eerste kwartaal 2005 tot EUR 12,2
miljoen en ontwikkelde zich daarmee geheel volgens de verwachtingen. De huuropbrengsten
over het eerste kwartaal 2006 bedroegen EUR 22,9 miljoen (1ste kwartaal 2005: EUR 22,3
miljoen). De exploitatiekosten bedroegen 10,5% van de huuropbrengsten (1ste kwartaal
2005: 10,3%). In de algemene kosten zijn de kosten van het fondsmanagement (EUR 0,5
miljoen) begrepen.
Indirect resultaat
Als gevolg van de stelselwijziging bevat het indirecte resultaat met ingang van dit
kwartaal naast de gerealiseerde herwaardering (verkoopresultaten op verkochte
beleggingen) ook ongerealiseerde herwaardering. De ongerealiseerde herwaardering heeft
betrekking op de wijzigingen in de marktwaarde van de onroerendgoedbeleggingsportefeuille
en de rentedekkingsinstrumenten (derivaten).
Het indirecte resultaat in het eerste kwartaal 2006 bedroeg EUR 5,2 miljoen, zijnde EUR
0,14 per gemiddeld uitstaand aandeel. Het indirecte resultaat is als volgt opgebouwd:
indirect resultaat
(x EUR 1.000)
Gerealiseerd verkoopresultaat beleggingen 635
Ongerealiseerde herwaardering beleggingen 657
Mutatie in marktwaarde rentedekkingsinstrumenten (ongerealiseerd) 3.881
5.173
Gedurende het eerste kwartaal van 2006 steeg de lange en korte rente. Als gevolg daarvan
steeg de marktwaarde van de door de vennootschap gehouden rentedekkingsinstrumenten.
Ontwikkelingen in de portefeuille
De marktwaarde van de portefeuille bedroeg per 31 maart 2006 EUR 1,2 miljard. Naast de
voorgenoemde herwaarderingen nam de portefeuille in omvang toe door EUR 6,7 miljoen
aankopen, terwijl er voor een bedrag van EUR 5,9 miljoen werd verkocht.
Er werd geïnvesteerd in de aankoop van fase 2 van meubelboulevard Mortiere in
Middelburg en een kantoorgebouw aan de Gorslaan in Purmerend. Ook werden een deel van een
winkelobject in Purmerend, een bedrijfsgebouw in Tegelen en 25 woningen/appartementen
verkocht.
De portefeuille bestond per 31 maart 2006 uit 1.338 woningen en 164 overige objecten,
gespreid over kantoren (43%), winkels (35%), woningen (11%), bedrijfsgebouwen (5%) en
volumineuze detailhandel (6%).
30 marktwaarde aankoopwaarde
(x EUR 1.000) (x EUR 1.000)
Kantoren 520.294 539.693
Winkels 417.628 366.785
Bedrijfsgebouwen 58.435 53.925
Volumineuze detailhandeL 71.439 66.686
WoningeN 130.293 94.315
Totaal 1.198.089 1.121.404
Bezettingsgraad portefeuille
De leegstand in de gehele portefeuille bedroeg per 31 maart 2006 5,8% (ultimo 2005: 4,5%).
Per sector bedroeg de leegstand: 10,0% in kantoren, 1,2% in bedrijfsgebouwen, 2,5% in
volumineuze detailhandel en 2,2% in winkels.
De theoretische huurinkomsten van de onroerendgoedportefeuille per 31 maart 2006 bedroegen
46) EUR 97,0 miljoen op jaarbasis, terwijl de contractuele huurinkomsten EUR 91,4 miljoen
bedroegen.
Huurgaranties
Van de huurinkomsten wordt op jaarbasis EUR 3,6 miljoen, zijnde 3,9% (ultimo 2005: 4,4%)
ontvangen via huurgaranties van ontwikkelaars/verkopers. De resterende gemiddelde,
gewogen looptijd van de huurgarantieovereenkomsten bedroeg per 31 maart 2006 2,7 jaar.
Eigen Vermogen
Het eigen vermogen steeg in het eerste kwartaal 2006, als gevolg van de toevoeging van het
totale beleggingsresultaat van EUR 17,3 miljoen en de uitkering van het slotdividend over
2005 van EUR 12,1 miljoen, met EUR 5,2 miljoen tot EUR 588,5 miljoen.
De intrinsieke waarde per aandeel is met 0,9% gestegen en bedroeg per 31 maart 2006 EUR
16,45 per aandeel (ultimo 2005: EUR 16,30). De verhouding tussen het eigen vermogen en de
schulden aan kredietinstellingen bedroeg per 31 maart 2006 50-50% (ultimo 2005: 49-51%).
Interim-dividend 1ste kwartaal 2006
De stelselwijziging heeft geen gevolgen voor de vaststelling van de hoogte van het
(interim-) dividend, omdat de vennootschap als uitgangspunt heeft om het totale directe
resultaat als dividend aan haar aandeelhouders ter beschikking te stellen.
Over het eerste kwartaal 2006 wordt een interim-dividend van EUR 0,34 per aandeel
uitgekeerd in contanten ten laste van de winst.
Het aandeel Nieuwe Steen Investments noteert op 18 mei 2006 ex-dividend en het dividend
zal op 24 mei 2006 betaalbaar worden gesteld.
Benoeming commissaris
Tijdens de zeer druk bezochte Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 23 maart 2006,
waarin 45,0% van het uitstaande aandelenkapitaal was vertegenwoordigd, werd de heer drs.
H.J. van den Bosch RA benoemd als commissaris. De heer A.J. Tuiten nam na het vervullen
van de maximale drie termijnen afscheid als commissaris.
Vooruitzichten 2006
Onroerendgoedportefeuille
Voor 2006 zet Nieuwe Steen Investments in op eenzelfde groei als 2005, dat wil zeggen
uitbreiding van de portefeuille met minimaal EUR 100 miljoen aan nieuwe beleggingen en
verkoop van objecten die niet meer voldoen aan de gewenste kwaliteit in het kader van
actief portefeuillemanagement.
De lage rentestand en het gebrek aan alternatieve beleggingen houden de prijzen voor
kwalitatief onroerend goed hoog. Dit heeft tot gevolg dat de portefeuille, indien de
gewenste rendements- en kwaliteitseisen in acht worden genomen, slechts beperkt met
nieuwe objecten kan worden uitgebreid. De mate waarin Nieuwe Steen Investments er in
slaagt om nieuwe objecten te verwerven heeft ook invloed op de mogelijkheden tot verkoop.
Immers, verkoop van objecten zonder in staat te zijn om de opbrengst passend te
herbeleggen leidt tot verlies van kasstroom. Gegeven deze marktomstandigheden wordt de
prioriteit gelegd bij de rentabiliteit van de portefeuille.
Verhuurmarkt
Op de kantorenmarkt is sprake van een langzaam herstel. Nieuwe Steen Investments
ondervindt dat aan de belangstelling van potentiële huurders voor haar
kantoorgebouwen, die leegkomen, maar ook voor kantoorgebouwen die langere tijd leegstaan
en waarvoor in het afgelopen jaar nauwelijks belangstelling was. De huurprijzen die
daarbij gerealiseerd kunnen worden liggen in het algemeen, weliswaar onder het niveau van
de expiraties maar ook daarin lijkt het dieptepunt in de markt voorbij.
Indien het herstel van de kantorenmarkt doorzet zou dat voor de vennootschap op een mooi
moment komen. Binnen de kantorenportefeuille van Nieuwe Steen Investments expireren in
2006 de nodige huurovereenkomsten. Op grond van onze inschatting van de markt, komende
expiraties, kennis van de portefeuille en ons actieve verhuurbeleid, handhaven wij de
verwachting dat
de - financiële - leegstand binnen de gehele portefeuille in 2006 beperkt zal blijven
tot maximaal 7%.
Balansverhoudingen en financiering
Een hoge koers stelt de vennootschap in beginsel in de gelegenheid om tegen aantrekkelijke
condities nieuw kapitaal aan te trekken voor de financiering van de groei van de
portefeuille. Op basis van de huidige koers/winstverhouding zou gesteld kunnen worden dat
hogere prijzen voor de beleggingen betaald zouden kunnen worden zonder dat dit tot
verwatering van het directe resultaat en daarmee het dividend leidt. De vennootschap is
van mening dat ook de kwaliteit op lange termijn beoordeeld moet worden waarbij het van
belang is dat er potentieel waardegroei gerealiseerd kan worden. Indien Nieuwe Steen
Investments in de gelegenheid is om voldoende kwalitatief goede en renderende nieuwe
vastgoedbeleggingen te verwerven, zal met in acht name van het uitgangspunt om 50% van de
portefeuille met vreemd vermogen te financieren, een beroep worden gedaan op de
kapitaalmarkt.
Financiering
In 2006 expireert de rentevaste periode van hypothecaire leningen ter grootte van EUR 120
miljoen. Hiervoor zijn reeds in 2005, door middel van rentedekkingsinstrumenten,
aansluitend nieuwe rentevaste periode afgesloten. Gedurende 2006 zal hierdoor circa EUR
1,5 miljoen op de rentelasten worden bespaard.
Resultaten
Voor 2006 gaat de vennootschap er vanuit dat de besparingen in de rentelasten voldoende
zullen zijn om een beperkte toename van de leegstand en het effect van neerwaartse
huurprijsaanpassingen op te vangen.
Op basis van de huidige stand van zaken inzake opzeggingen, aanpassingen én nieuwe
huurovereenkomsten voor 2006 verwacht Nieuwe Steen Investments dat het directe
beleggingsresultaat over geheel 2006 tenminste EUR 1,36 per aandeel zal bedragen.
Omdat het indirecte beleggingsresultaat in 2006 zal bestaan uit enerzijds de wijziging in
de marktwaarde van de portefeuille en rentedekkingsinstrumenten en anderzijds uit de
resultaten op verkochte objecten, wordt hieromtrent geen concrete verwachting
uitgesproken.
Hoorn, 14 april 2006
Voor nadere informatie:
Nieuwe Steen Investments n.v.
ing. J.J.M. Reijnen, directeur
J.Th. Schipper, directeur
R.J.J.M. Storms, directeur
Tel: 0229 - 29 50 50
e-mail: info@nsi.nl
internet: www.nsi.nl
Bijlagen:
- Kerncijfers 2006
- Profiel Nieuwe Steen Investments n.v.
- Financiële agenda
De cijfers over het eerste kwartaal zijn niet door een externe accountant gecontroleerd.
Kerncijfers 2006
1ste kwartaal 2006 1ste kwartaal 2005 1)
Resultaten (x EUR 1.000)
Direct beleggingsresultaat 12.156 11.599
Indirect beleggingsresultaat 5.173 33.297
Totaal beleggingsresultaat 17.329 44.896
Netto huuropbrengsten 19.793 19.361
Herwaardering beleggingen 657 32.563
Netto verkoopresultaat beleggingen 670 1.078
Algemene kosten 825 947
Financieringsresultaat 2.966 7.159
Resultaat na belastingen 17.329 44.896
Balansgegevens (x EUR 1.000) 31 maart 2006 31 december 2005
Onroerendgoedbeleggingen 1.198.089 1.195.788
Eigen vermogen 588.453 583.289
Schulden aan kredietinstellingen 587.438 599.765
Verhouding eigen vermogen/schulden
aan kredietinstellingen (in %) 50-50 49-51
Gegevens per gemiddeld uitstaand
gewoon aandeel (x EUR 1) 1ste kwartaal 2006 1ste kwartaal 2005
Direct beleggingsresultaat 0,34 0,34
Indirect beleggingsresultaat 0,14 0,99
Totaal beleggingsresultaat 0,48 1,33
Gegevens per aandeel (x EUR 1)
Interim-dividend 0,34 0,34
Intrinsieke waarde (voor winstverdeling) 16,45 16,30
Gemiddelde beursomzet
(stuks per dag, zonder dubbeltelling) 37.290 49.738
Hoogste koers 24,50 18,53
Laagste koers 20,53 17,15
Ultimo koers 23,50 18,30
Geplaatst aandelenkapitaal
Gewone aandelen ultimo kwartaal 35.774.117 33.774.117
Gemiddeld aantal uitstaande
gewone aandelen in verslagperiode 35.774.117 33.774.117
1)De vergelijkende cijfers over 2005 zijn aangepast wegens ultimo 2005 doorgevoerde
stelselwijziging (overgang naar waardering op marktwaarde).
Geconsolideerde balans per 31 maart 2006
vóór verwerking winstverdeling over het eerste kwartaal 2006
(x EUR 1.000)
31-03-2006 31-12-2005
Activa
Beleggingen 1.198.089 1.195.788
Materiële vaste activa 408 439
Financiële derivaten 3.734 1.312
Totale vaste activa 1.202.231 1.197.539
Vorderingen 11.061 5.370
Liquide middelen - -
Totale vlottende activa 1.061 5.370
Totale activa 1.213.292 1.202.909
Passiva
Eigen vermogen
Geplaatst aandelenkapitaal 16.458 16.458
Agioreserve 360.090 360.090
Overige reserve 194.576 151.824
Resultaat verslagperiode 17.329 54.917
588.453 583.289
Langlopende schulden
Hypothecaire geldleningen 504.177 518.259
Financiële derivaten 1.484 2.926
505.661 521.185
Kortlopende schulden
Aflossingsverplichting
langlopende schulden 1.076 1.068
Banken 84.435 78.824
Overige schulden 19.713 7.637
Vooruitontvangen huren 13.954 10.906
119.178 98.435
Totale passiva 1.213.292 1.202.909
Mutaties in het eigen vermogen
(x EUR 1.000)
Stand per 1 januari 2006 583.289
Direct beleggingsresultaat 12.156
Indirect beleggingsresultaat 5.173
Totaal beleggingsresultaat 17.329
Slotdividend (4e kwartaal) 2005 - 12.165
Stand per 31 maart 2006 588.453
Geconsolideerde winst - en verliesrekening over het eerste kwartaal 2006
(x EUR 1.000)
1ste kwartaal 2006 1ste kwartaal 2005
Bruto huuropbrengsten 22.890 22.324
Exploitatiekosten 2.398 2.295
Beheerkosten 699 668
3.097 2.963
Netto huuropbrengsten 19.793 19.361
Herwaardering beleggingen 657 32.563
Gerealiseerd verkoopresultaat beleggingen 670 1.078
Algemene kosten - 825 - 947
Netto operationeel resultaat 20.295 52.055
Interest 6.830 6.904
Mutatie marktwaarde derivaten - 3.864 255
Financieringsresultaat 2.966 7.159
Winst voor belastingen 17.329 44.896
Belastingen - -
Winst na belastingen 17.329 44.896
Beleggingsresultaat: splitsing direct/indirect
(x EUR 1.000)
Netto huuropbrengsten 19.793 19.361
Algemene kosten - 790 - 841
Interest - 6.847 - 6.921
Direct beleggingsresultaat 12.156 11.599
Herwaardering beleggingen 657 32.563
Netto verkoopresultaat
beleggingen 635 972
Mutatie marktwaarde derivaten 3.881 - 238
Indirect beleggingsresultaat 5.173 33.297
Totaal beleggingsresultaat 17.329 44.896
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over het eerste kwartaal 2006
(x EUR 1.000)
1ste kwartaal 2006 1ste kwartaal 2005
Kasstroom uit operationele activiteiten
Winst na belastingen 17.329 44.896
Aanpassing voor:
Herwaardering beleggingen - 657 - 32.563
Financieringsresultaat 2.966 7.159
Kasstroom uit operationele activiteiten
voor veranderingen in werkkapitaal 19.638 19.492
Mutatie vorderingen - 5.691 - 2.979
Mutatie kortlopende schulden 1) 2.959 4.467
16.906 20.980
Betaalde interest - 6.830 - 6.904
Kasstroom uit operationele activiteiten 10.076 14.076
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Aankopen onroerendgoedbeleggingen en
Investeringen in bestaande objecten - 7.495 - 10.272
Verkopen onroerendgoedbeleggingen 5.851 3.299
Kasstroom onroerendgoedbeleggingen - 1.644 - 6.973
Mutatie materiële vaste activa 31 23
Kasstroom uit investeringsactiviteiten - 1.613 - 6.950
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Uitgekeerd dividend - - 11.485
Opname leningen - 36.000
Aflossing leningen - 14.074 - 18.835
Kasstroom uit financieringsactiviteiten - 14.074 5.680
Netto kasstroom - 5.611 12.806
Kortlopende schuld aan banken per 1 januari 78.824 79.720
Kortlopende schuld aan banken per ultimo 84.435 66.914
1)exclusief schuld aan banken en kasgeldleningen
Profiel Nieuwe Steen Investments N.V.
Nieuwe Steen Investments N.V. is een (closed-end) onroerend goed beleggingsmaatschappij
met veranderlijk kapitaal dat belegt in Nederlands kwalitatief hoogwaardig onroerend goed
met een hoog aanvangsrendement. Bij investeringsbeslissingen wordt een gedegen afweging
gemaakt tussen risico en rendement. Nieuwe Steen Investments belegt in kantoren, winkels,
volumineuze detailhandel, bedrijfsgebouwen en woningen. Nieuwe Steen Investments streeft
naar een optimale spreiding, zowel geografisch als over de verschillende categorieën
onroerend goed.
Bij beleggen in onroerend goed stelt Nieuwe Steen Investments de gebruiker centraal. Het
strategische beleid van Nieuwe Steen Investments is gericht op het optimaal inspelen op
veranderende wensen van de huurders door middel van portefeuillevernieuwing. Nieuwe Steen
Investments belegt bij voorkeur in moderne, flexibele en kleinschalige gebouwen, op goed
bereikbare locaties met voldoende parkeerruimte. Nieuwe Steen Investments richt zich de
komende jaren op actief beheer van de onroerendgoedportefeuille. Hierbij zullen kwaliteit
en optimalisatie van de objecten centraal staan.
De onroerendgoedportefeuille wordt in beginsel voor niet meer dan 50% met vreemd vermogen
gefinancierd. Nieuwe Steen Investments streeft er voorts naar langlopende leningen af te
sluiten met een variabele rente, waarbij het renterisico voor langere tijd door middel
van derivaten is afgedekt.
Het dividendbeleid van Nieuwe Steen Investments is erop gericht het directe resultaat in
contanten uit te keren door middel van interim-dividenden in mei, augustus en november
over respectievelijk het eerste, tweede en derde kwartaal, gevolgd door een slotdividend
in maart/april.
Nieuwe Steen Investments is op 1 maart 1993 van start gegaan en heeft op 8 augustus 1995
van De Nederlandsche Bank N.V. een vergunning ontvangen als bedoeld in artikel 5 lid 1
van de Wet toezicht beleggingsinstellingen. Nieuwe Steen Investments is sinds 3 april
1998 genoteerd op de Officiële Markt van Euronext Amsterdam en is als fiscale
beleggingsinstelling (onder voorwaarden) 0% vennootschapsbelasting verschuldigd. Nieuwe
Steen Investments is opgenomen in de AScX Index.
Meer informatie over Nieuwe Steen Investments is te vinden op onze website: www.nsi.nl.
Financiële Agenda 2006
Publicatie resultaat 1ste halfjaar 2006 14 juli 2006
Algemene Vergadering van Aandeelhouders 28 september 2006
Publicatie resultaat eerste 3 kwartalen 2006 13 oktober 2006
Voorstel dividenduitkeringen
Vaststelling interim-dividend 1ste kwartaal 2006 17 mei 2006
Notering ex-dividend 18 mei 2006
Betaalbaarstelling interim-dividend 1ste kwartaal 2006 24 mei 2006
Vaststelling interim-dividend 2e kwartaal 2006 17 augustus 2006
Notering ex-dividend 18 augustus 2006
Betaalbaarstelling interim-dividend 2e kwartaal 2006 25 augustus 2006
Vaststelling interim-dividend 3e kwartaal 2006 16 november 2006
Notering ex-dividend 17 november 2006
Betaalbaarstelling interim-dividend 3e kwartaal 2006 24 november 2006