Vergelijking objectgebonden beheerkosten
bij woningcorporaties
met die van commerciële verhuurders
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Naarden, 11 mei 2006
Inhoudsopgave
Inleiding...................................................................................................................................................3
Beschikbare databestanden....................................................................................................................3
Objectgebonden beheerkosten...............................................................................................................5
Vergelijking op onderdelen......................................................................................................................8
Samenvatting en conclusies....................................................................................................................9
Bijlage: Achtergrond bij de data van de ROZ/IPD databank.................................................................11
---
Inleiding
In het voorjaar van 2005 heeft het Centraal Fonds een onderzoek uitgevoerd naar de kosten van de
bedrijfsvoering van woningcorporaties. Daarvan is een rapportage gemaakt dat op 28 september 2005
in de Tweede Kamer is besproken1. Tijdens het Algemeen overleg van de Tweede Kamer met de
minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) is het vraagstuk van de
vergelijkbaarheid van de kosten van de bedrijfsvoering van woningcorporaties met die van commer-
ciële verhuurders aan de orde gekomen. Het gaat hierbij om een vergelijking tussen beide sectoren op
objectniveau. Hoe hoog zijn de objectgebonden beheerkosten bij woningcorporaties in vergelijking
met die van commerciële verhuurders? Door de minister is de Kamer een schriftelijk antwoord toe-
gezegd op deze vraag2. De voorliggende rapportage is ten behoeve van dit schriftelijke antwoord van
de minister opgesteld.
Deze rapportage is als volgt opgebouwd. De volgende paragraaf geeft inzicht in de databestanden die
beschikbaar zijn voor de beantwoording van de vraag. Vervolgens zal vanuit die databestanden de
hoogte van de objectgebonden beheerkosten worden vastgesteld voor beide sectoren. Aansluitend
hierop zal de vergelijking worden uitgevoerd. Voor sommige componenten van de objectgebonden
beheerkosten is een directe vergelijking mogelijk. Voorzover dit het geval is is die ook uitgevoerd. De
rapportage wordt met een samenvatting afgesloten.
Beschikbare databestanden
ROZ/IPD data
Gegevens over de beheerkosten van commerciële verhuurders zijn beschikbaar via de ROZ/IPD
databank. Deze databank is een uitvloeisel van de data die worden verzameld in het kader van de
ROZ/IPD Vastgoedindex. Deze index meet het financiële resultaat (direct en indirect rendement) van
de aangesloten commerciële verhuurders. De deelnemers van de ROZ/IPD Vastgoedindex bestaan
overwegend uit institutionele beleggers. In de databank zijn gegevens opgenomen over object-
gebonden beheerkosten en over niet-objectgebonden beheerkosten3. Omdat de niet-objectgebonden
kosten om redenen van vertrouwelijkheid niet beschikbaar zijn gesteld, zijn in het kader van deze
vergelijking alleen de objectgebonden beheerkosten gebruikt.
De data van de ROZ/IPD databank zijn beschikbaar gesteld voor de jaren 2003 en 2004. De data zijn
gerubriceerd naar landsdelen en huurprijsklassen.
De vier landsdelen zijn als volgt op basis van provincies samengesteld:
Noord Groningen/Friesland/Drenthe
Oost Gelderland/Overijssel
Zuid Zeeland/Brabant/Limburg
West Utrecht/Flevoland/ Noord-Holland/Zuid-Holland
De vijf huurprijsklassen zijn als volgt gedefinieerd:
1. tot en met 358,- per maand
2. 359,- tot en met 478,- per maand
3. 479,- tot 597,54 per maand
4. 597,54 tot en met 750,- per maand
5. meer dan 750,- per maand
In de tabellen 1a en 1b zijn de aantallen woningen weergegeven voor 2003, respectievelijk 2004. Uit
de tabellen blijkt dat het aantal woningen van de commerciële verhuurders dat beschikbaar is voor de
vergelijking met de corporatiesector, beperkt is.
1 Centraal Fonds Volkshuisvesting, Onderzoek bedrijfslasten woningcorporaties, Naarden, 21 juni 2005. Beschikbaar via
www.cfv.nl
2 Tweede Kamer der Staten-Generaal, Vergaderjaar 2005 - 2006, Verslag algemeen overleg van 28 september 2005, inzake
onderzoek bedrijfslasten woningcorporaties, 29.453, nr.27, pag.8.
3 In de bijlage zijn de afzonderlijke componenten waaruit deze kosten zijn opgebouwd, weergegeven.
---
Indien vergeleken wordt met het totale woningbezit van de woningcorporaties is de omvang van het in
de ROZ/IPD databank beschikbare aantal woningen ongeveer 5%. Deze in relatief opzicht beperkte
omvang vloeit voort uit het lage aandeel van institutionele beleggers in de huurwoningvoorraad.
Tabel 1a: Overzicht van het beschikbare aantal woningen in de ROZ/IPD databank naar
landsdeel en huurprijsklasse, 2003
Huurprijsklasse
Landsdeel Totaal
1 2 3 4 5
Noord 1.326 4.802 1.245 7.373
Oost 861 6.128 10.010 2.595 19.594
West 1.260 8.087 33.617 17.419 3.159 63.542
Zuid 799 6.311 15.753 3.908 455 27.226
Totaal 2.920 21.852 64.182 25.167 3.614 117.735
Bron: ROZ/IPD databank
Tabel 1b: Overzicht van het beschikbare aantal woningen in de ROZ/IPD databank naar
landsdeel en huurprijsklasse, 2004
Huurprijsklasse
Landsdeel 1 2 3 4 5 Totaal
Noord 1.477 4.761 1.263 7.501
Oost 857 5.438 9.421 2.566 18.282
West 1.531 7.387 32.954 17.132 3.438 62.442
Zuid 809 5.414 14.440 3.833 214 24.710
Totaal 3.197 19.716 61.576 24.794 3.652 112.935
Bron: ROZ/IPD databank
CFV data
Het Centraal Fonds ontleent de informatie over de beheerkosten van woningcorporaties aan de Cijfer-
matige Kerngegevens die alle corporaties jaarlijks aanleveren. Hierover wordt jaarlijks door het Fonds
gerapporteerd in het `Verslag financieel toezicht woningcorporaties4'. De gegevens die aan het Fonds
worden verstrekt, hebben onder meer betrekking op de winst- en verliesrekening, waarin de kosten en
opbrengsten worden verantwoord. De jaarrekening heeft betrekking op de gehele woningcorporatie en
betreft derhalve gegevens op bedrijfsniveau. Behalve het beheer van woningen onderneemt een
woningcorporatie ook andere activiteiten zoals projectontwikkeling, verkoop van huurwoningen en
verbeteren van de leefbaarheid. De mate waarin andere activiteiten dan beheer van huurwoningen
worden uitgevoerd, verschilt sterk per woningcorporatie. Dit impliceert dat de gegevens over de aan
de jaarrekening ontleende kosten niet zonder meer gebruikt kunnen worden om een vergelijking te
maken met de objectgebonden beheerkosten van commerciële verhuurders.
In het kader van een vervolgonderzoek naar de ontwikkeling van de netto bedrijfslasten zijn vragen-
lijsten naar woningcorporaties verzonden om aanvullende informatie te verkrijgen over de verdeling
van de bruto lonen en de overige bedrijfslasten over diverse activiteiten5. Deze vragenlijsten zijn
verzonden naar een groep woningcorporaties met een hoog niveau van netto bedrijfslasten (25), met
een sterke stijging van de netto bedrijfslasten (25) en naar een controlegroep (50). De gegevens die
via de antwoorden van de controlegroep zijn verkregen, zullen aanvullend op de gegevens van de
Cijfermatige Kerngegevens worden gebruikt om de vergelijking met de commerciële verhuurders uit te
voeren. Het gaat hierbij in het bijzonder om de kostenverdeelstaat die deze woningcorporaties hebben
ingevuld. Hierin hebben zij de bruto lonen en de overige bedrijfslasten toegedeeld aan diverse activi-
teiten.
In tabel 2 is de verdeling van de brutolonen en de overige bedrijfslasten naar de diverse activiteiten bij
de controlegroep weergegeven.
4 Deze jaarlijkse publicatie is te vinden op de website van het Fonds, www.cfv.nl
5 Over dit onderzoek is afzonderlijk gerapporteerd.
---
Tabel 2: Kostenverdeling naar de activiteiten van woningcorporaties in
procenten, in per woongelegenheid, 2004
In procenten In per woongelegenheid
Activiteiten Bruto- Overige Personeels- Overige
lonen bedrijfslasten lasten bedrijfslasten
Objectbeheer administratief 28 36 159 344
Objectbeheer technisch 27 20 158 190
Totaal objectgebonden
beheerkosten 55 56 316 535
Overhead 22 25 127 239
Verkoopactiviteiten 2 2 11 19
Projectontwikkeling 10 6 55 57
Sociaal beheer 8 7 46 63
Nevenactiviteiten 2 3 12 25
Overige activiteiten 1 2 4 15
Totaal 100 100 571 953
Bron: Centraal Fonds, Vervolgonderzoek bedrijfslasten en Cijfermatige Kerngegevens 2004
Uit de tabel blijkt dat de woningcorporaties uit de controlegroep 55% van de bruto lonen toerekenen
aan objectgebonden beheerkosten, waarvan 28% aan administratief beheer en 27% aan technisch
beheer. De overige bedrijfslasten zijn voor 56% toegerekend aan objectgebonden beheer, 36% admi-
nistratief en 20% technisch. Deze percentages zijn gebruikt om het gemiddelde niveau van de
personeelslasten en de overige bedrijfslasten van alle woningcorporaties, zoals ontleend aan de
Cijfermatige Kerngegevens, te verdelen over de activiteiten. Deze benadering geeft als uitkomst dat
per woongelegenheid 316,- van de personeelslasten en 535,- van de overige bedrijfslasten betrek-
king hebben op objectgebonden beheer. Deze gegevens zullen bij de vergelijking tussen beide
sectoren worden betrokken.
Objectgebonden beheerkosten
Commerciële verhuurders
In de tabellen 3a en 3b worden de totale objectgebonden beheerkosten van de commerciële woning-
verhuurders weergegeven per eenheid voor de jaren 2003 en 2004, gespecificeerd naar landsdeel en
huurprijsklasse.
Tabel 3a: Totale objectgebonden beheerkosten van de commerciële verhuurders,
in per eenheid, 2003
Huurprijsklasse
Landsdeel 1 2 3 4 5 Totaal
Noord 2.405 1.259 1.467 1.506
Oost 974 1.489 1.584 1.382 1.506
West 2.942 2.122 2.062 1.985 1.987 2.062
Zuid 858 1.771 1.730 1.499 1.715 1.680
Totaal 1.782 1.860 1.846 1.822 1.958 1.845
Bron: ROZ/IPD databank
Tabel 3b: Totale objectgebonden beheerkosten van de commerciële
verhuurders, in per eenheid, 2004
Huurprijsklasse
Landsdeel 1 2 3 4 5 Totaal
Noord 1.513 1.418 1.533 1.499
Oost 1.050 1.457 1.568 1.613 1.519
West 1.782 1.799 1.833 2.135 1.960 1.917
Zuid 1.371 1.802 1.642 1.587 1.641 1.660
Totaal 1.510 1.684 1.715 1.966 1.972 1.768
Bron: ROZ/IPD databank
---
Allereerst blijkt daaruit dat de totale gemiddelde objectgebonden beheerkosten per eenheid in 2004
lager uitkomen dan in 2003. Ten tweede geven de uitkomsten een redelijk groot verschil te zien tus-
sen de objectgebonden beheerkosten per landsdeel. De objectgebonden beheerkosten zijn in lands-
deel West het hoogst. Er is ook een duidelijk patroon dat de objectgebonden beheerkosten stijgen
naarmate de woning zich in een hogere huurprijsklasse bevindt. Deels kan dit verklaart worden door
het relatief geringe aantal waarnemingen per onderscheiden huurprijsklasse en landsdeel6.
De verschillen in hoogte van de objectgebonden beheerkosten worden in de tabellen 4a en 4b nader
toegelicht. In deze tabellen wordt de hoogte van de afzonderlijke componenten van de object-
gebonden beheerkosten, naar de indeling die de ROZ/IPD databank hanteert7, weergegeven voor de
afzonderlijke landsdelen voor de jaren 2003 en 2004.
Tabel 4a: Objectgebonden beheerkosten van de commerciële verhuurders naar de
afzonderlijke componenten, per landsdeel, per eenheid, in , 2003
Vaste Object Onderhouds- Verhuur Overige
Landsdeel kosten beheerkosten kosten kosten beheerkosten Totaal
Noord 289 173 786 80 178 1.506
Oost 271 178 806 58 193 1.506
West 319 222 1.098 113 310 2.062
Zuid 267 199 907 76 233 1.680
Totaal 297 206 985 93 264 1.845
Bron: ROZ/IPD databank
Tabel 4b: Objectgebonden beheerkosten van de commerciële verhuurders naar de
afzonderlijke componenten, per landsdeel, per eenheid, in , 2004
Vaste Object Onderhouds- Verhuur Overige
Landsdeel kosten beheerkosten kosten kosten beheerkosten Totaal
Noord 304 182 702 99 211 1.499
Oost 282 189 767 70 211 1.519
West 347 232 917 119 303 1.917
Zuid 272 201 827 91 269 1.660
Totaal 317 215 858 103 274 1.768
Bron: ROZ/IPD databank
Uit de tabellen komt naar voren dat de onderhoudskosten van jaar op jaar sterk kunnen verschillen.
Als gevolg van deze verschillen in de onderhoudskosten zijn de objectgebonden beheerkosten bij de
commerciële verhuurders in 2003 ook hoger dan in 2004. Onderhoud kent naar zijn aard een cyclisch
patroon en aan de verschillen van het ene op het andere jaar kunnen dan ook geen verdere
conclusies worden verbonden. Verder blijkt uit de tabellen dat de kosten van elk van de afzonderlijke
componenten in landsdeel West hoger zijn dan in de andere landsdelen. Dit wordt onder meer
veroorzaakt door hogere overheidsheffingen in het Westen.
Het woningbezit van commerciële verhuurders is in vergelijking met dat van de woningcorporaties
relatief sterk in de hogere huurprijsklassen vertegenwoordigd. Circa 95% van de huurwoningen van
woningcorporaties heeft een huur van minder dan 500,-. Onder deze huurgrens bevindt zich niet
meer dan 25% van het woningbezit van commerciële verhuurders. Omdat de objectgebonden
beheerkosten mede worden beïnvloed door de hoogte van de huur, is het voor een vergelijking van
deze kosten van belang om bij de commerciële verhuurders een deelselectie van het woningbezit te
nemen. De huurprijsklassen 1 en 2 van de commerciële verhuurders komen het best overeen met het
woningbezit van woningcorporaties. In tabel 5 zijn de objectgebonden beheerkosten van de commer-
ciële verhuurders voor deze twee huurprijsklassen weergegeven. Het gaat overigens om een beperkt
aantal woningen, waarvan de gegevens beschikbaar zijn.
6 Zie ook de tabellen 2a en 2b voor gedetailleerde informatie over het aantal woningen per onderscheiden huurprijsklasse en
Zie het origineel
landsdeel.
7 Zie voor de definitie van de gehanteerde subtotalen bijlage 1.
---
Tabel 5: Objectgebonden beheerkosten van de commerciële verhuurders naar de af-
zonderlijke componenten, huurprijsklassen 1 en 2, per eenheid, in , 2003 en
2004
Huurprijsklasse 1 en 2
Objectgebonden beheerkosten 2003 2004
Vaste kosten 240 246
Object beheerkosten 186 188
Onderhoudskosten 1.099 866
Verhuurkosten 81 94
Overige objectgebonden beheerkosten 243 267
Totaal 1.850 1.659
Bron: ROZ/IPD databank
Woningcorporaties
In het voorafgaande is aangegeven dat de Cijfermatige Kerngegevens de primaire bron vormen voor
het bepalen van de objectgebonden beheerkosten bij woningcorporaties. Aan de Cijfermatige Kern-
gegevens kunnen de bruto bedrijfslasten worden ontleend. De bruto bedrijfslasten bestaan uit perso-
neelslasten, overige bedrijfslasten (inclusief de kosten leveringen en diensten aan huurders) en onder-
houdslasten. Omdat met name de personeelslasten en de overige bedrijfslasten ook op andere
activiteiten dan het beheer van huurwoningen betrekking hebben, zijn deze kosten op basis van een
kostenverdeelstaat toegedeeld aan diverse activiteiten. In de vorige paragraaf is dit toegelicht.
Daarnaast is het noodzakelijk om de bruto bedrijfslasten te verminderen met de van de huurders
ontvangen vergoedingen voor leveringen en diensten. Het gaat hierbij om doorberekende kosten.
Tabel 6 geeft het resulterende overzicht van de objectgebonden beheerkosten bij woningcorporaties.
Tabel 6: Objectgebonden beheerkosten van woningcorporaties, gemiddeld per
woongelegenheid, in en in % van de huur, 2004
Bedrag Als percentage van
Objectgebonden beheerkosten in de huur
Personeelslasten 316 7,3
Overige bedrijfslasten (inclusief servicekosten) 535 12,4
Onderhoudslasten (inclusief mutatieonderhoudskosten) 1.078 25,0
Bruto objectgebonden kosten 1.929 44,7
AF: Ontvangen vergoedingen voor leveringen en diensten
aan huurders 247 5,7
Totaal 1.682 38,9
Bron: Centraal Fonds, Cijfermatige Kerngegevens 2004 en Vervolgonderzoek bedrijfslasten
De vergelijking tussen woningcorporaties en commerciële verhuurders
Op basis van de gegevens over de objectgebonden beheerkosten van commerciële verhuurders en
woningcorporaties kan vervolgens de vergelijking tussen beide sectoren worden uitgevoerd.
In tabel 7 wordt de vergelijking van de objectgebonden beheerkosten tussen de woningcorporaties en
de commerciële verhuurders weergegeven, zowel in euro's als in procenten van de huuropbrengsten.
Tabel 7: Objectgebonden beheerkosten van woningcorporaties en commerciële
verhuurders, in en in procenten van de huuropbrengsten, 2004
Bedrag In procenten van de
in huuropbrengsten
Woningcorporaties 1.682 38,9
Commerciële verhuurders
huurprijsklasse 1 1.510 32,9
huurprijsklasse 2 1.684 30,8
huurprijsklasse 3 1.715 25,5
huurprijsklasse 4 1.966 23,6
huurprijsklasse 5 1.972 20,3
Totaal gemiddelde 1.768 25,6
Bronnen: Centraal Fonds, Cijfermatige Kerngegevens 2004 en Vervolgonderzoek bedrijfslasten
ROZ/IPD databank
---
Uit de tabel blijkt dat de objectgebonden beheerkosten van de woningcorporaties met gemiddeld
1.682,- per woongelegenheid in absolute bedragen iets hoger liggen dan die van de commerciële
verhuurders voor wat hun woningbezit in de huurprijsklasse 1 betreft ( 1.510,-) en gelijk zijn aan die
van het woningbezit in huurprijsklasse 2 ( 1.684,-). De verschillen zijn dus voor de vergelijkbare huur-
prijsklassen beperkt. In de tijd hoeven deze verschillen overigens niet gelijk te blijven. In het vooraf-
gaande is gebleken bij de commerciële verhuurders de objectgebonden beheerkosten in 2003 hoger
waren dan in 2004. Voorts dient bij het relatief lage niveau van de objectgebonden beheerkosten van
de woningen in huurprijsklasse 1 ook te worden bedacht dat in deze huurprijsklasse weinig woningen
vertegenwoordigd zijn (3% van het woningbezit van de commerciële verhuurders). Verder laat de
tabel zien dat de objectgebonden beheerkosten van de commerciële verhuurders in de hogere
huurprijsklassen hoger zijn dan bij de woningcorporaties. Omdat (een deel van) de objectgebonden
beheerkosten positief samenhangt met de hoogte van de huur is deze uitkomst niet verwonderlijk. In
procenten van de huuropbrengsten zijn de objectgebonden beheerkosten bij de woningcorporaties
hoger dan bij de commerciële verhuurders. Dit is in belangrijke mate het gevolg van het feit dat het
huurniveau bij woningcorporaties lager is dan dat bij commerciële verhuurders.
In tabel 8 worden de uitkomsten van de berekening van de objectgebonden beheerkosten per lands-
deel weergegeven.
Tabel 8: Objectgebonden beheerkosten van woningcorporaties en commerciële
verhuurders naar landsdeel, per woongelegenheid resp. eenheid, in , 2004
Woningcorporaties Landelijk Noord Oost West Zuid
Personeelslasten 316 311 337 337 359
Overige bedrijfslasten
(inclusief servicekosten) 535 499 416 477 529
Onderhoudslasten 1.078 1.011 1.101 1.022 1.234
Bruto objectgebonden beheerkosten 1.929 1.820 1.854 1.835 2.122
Af: Vergoedingen voor leveringen & diensten 247 203 219 279 206
Objectgebonden beheerkosten 1.682 1.617 1.634 1.556 1.916
In procenten van huuropbrengst 38,9 39,5 38,4 35,5 44,2
Commerciële verhuurders
Objectgebonden beheerkosten 1.768 1.499 1.519 1.917 1.660
In procenten van huuropbrengst 25,6 23,1 24,2 26,4 25,3
Bronnen: Centraal Fonds, Cijfermatige Kerngegevens 2004 en Vervolgonderzoek bedrijfslasten
ROZ/IPD databank
Uit de tabel blijkt dat bij de woningcorporaties de objectgebonden beheerkosten weinig verschillen
naar landsdeel. Alleen landsdeel Zuid vormt hierop een uitzondering, waar onder meer als gevolg van
hogere onderhoudslasten de objectgebonden beheerkosten hoger zijn. Opmerkelijk is dat daar waar
bij de commerciële verhuurders de objectgebonden beheerkosten in het landsdeel West het hoogst
zijn, deze kosten bij de woningcorporaties het laagst zijn.
Vergelijking op onderdelen
Voor enkele onderdelen van de objectgebonden beheerkosten is het mogelijk om een rechtstreekse
vergelijking te maken tussen de kosten van woningcorporaties en die van commerciële verhuurders.
Deze zijn in tabel 9 weergegeven.
---
Tabel 9: Vergelijking van enkele beheerkosten tussen woningcorporaties en commer-
ciële verhuurders, in per woongelegenheid resp. eenheid, 2003 en 2004
Commerciële
Woningcorporaties verhuurders Verschillen
(huurprijsklasse 1 en 2)
Mutatie Mutatie In per woon In %
2003 2004 in pro- 2003 2004 in pro- gelegenheid
centen centen per jaar 2)
Totale overheidsheffingen 202 210 3,7 217 220 1,7 -13 -6,2
Verzekeringspremies opstal 24 26 7,9 23 24 5,6 1 4,9
Erfpachtcanon 13 12 -5,9 0 1 95,8 12 95,4
Subtotaal vaste lasten 239 248 3,6 240 246 2,2 1 0,3
Onderhoudslasten 1) 945 966 2,2 1.152 1.021 -11,3 -131 -13,8
Mutatieonderhoud 110 134 21,0 42 45 7,6 79 64,7
Oninbare huren en servicekosten 10 12 18,6 7 20 202,4 -3 -25,4
1) Inclusief niet-verrekenbare BTW bij commerciële woningverhuurders.
2) Het verschil is bepaald ten opzichte van de gemiddelden van de woningcorporaties en die van de commerciële verhuurders over
de jaren 2003 en 2004 per woongelegenheid respectievelijk per eenheid en zijn vervolgens uitgedrukt in een bedrag in euro's.
Bronnen: Centraal Fonds, Cijfermatige Kerngegevens 2004 en Vervolgonderzoek bedrijfslasten
ROZ/IPD databank
Uit de tabel blijkt wederom dat de grootste verschillen tussen beide sectoren zich voordoen bij het
(mutatie)onderhoud. Voor het overige zijn de verschillen tussen de vergelijkbare kosten (zeer)
beperkt.
Samenvatting en conclusies
In deze rapportage zijn de objectgebonden beheerkosten van woningcorporaties vergeleken met die
van commerciële verhuurders. Voor commerciële verhuurders zijn de objectgebonden beheerkosten
te ontlenen aan de ROZ/IPD databank. De ROZ/IPD databank heeft de gegevens beschikbaar gesteld
voor de jaren 2003 en 2004.
Voor woningcorporaties zijn de objectgebonden beheerkosten niet zonder meer beschikbaar. De
Cijfermatige Kerngegevens bevatten gegevens van alle woningcorporaties op bedrijfsniveau. De
gegevens op objectniveau, noodzakelijk om de objectgebonden beheerkosten te bepalen, zijn daarin
niet opgenomen. Via een vragenlijst die is opgesteld voor het vervolgonderzoek naar de bedrijfslasten
van woningcorporaties, is het wel mogelijk om het deel van de personeelslasten en het deel van de
overige bedrijfslasten dat betrekking heeft op het beheer van woningen, af te zonderen. Langs deze
weg is het toch mogelijk een redelijke schatting te maken van de objectgebonden beheerkosten bij
woningcorporaties.
De totale objectgebonden beheerkosten voor de woningcorporaties komen in 2004 uit op een bedrag
van 1.682,- per woongelegenheid. Dit komt overeen met 39,0% van de huuropbrengsten. Bij de
commerciële verhuurders zijn de objectgebonden beheerkosten in 2003 1.845,- en voor 2004
1.765,- per eenheid. Het aandeel van deze kosten in de huuropbrengsten bedraagt 27,7% respec-
tievelijk 25,6%.
Het woningbezit van commerciële verhuurders bevindt zich grotendeels in de hogere huurprijsklassen.
Dit heeft voor de vergelijking twee belangrijke consequenties. In de eerste plaats is de hoogte van de
objectgebonden beheerkosten mede afhankelijk van het huurniveau. Woningen in de hogere huur-
prijsklassen hebben enigszins hogere objectgebonden beheerkosten. Voor een goede vergelijking
tussen de twee sectoren is het nodig om woningen met een vergelijkbaar huurniveau te nemen. Als de
woningen van commerciële verhuurders worden geselecteerd met een huurniveau dat qua huurprijs-
klasse overeenkomt met het huurniveau van de woningen van woningcorporaties, zijn in 2004 de
objectgebonden beheerkosten in euro's gelijk aan die van de woningcorporaties. In de tweede plaats
heeft het verschil in huurniveau tussen de twee sectoren ook tot gevolg dat het aandeel van de
objectgebonden beheerkosten er door wordt beïnvloed. Het hogere aandeel van de objectgebonden
beheerkosten in de huuropbrengsten bij woningcorporaties vloeit dus voort uit het feit dat in de
corporatiesector het huurniveau, ook bij de woningen in een vergelijkbare huurprijsklasse, gemiddeld
lager ligt.
---
Verder zijn, voorzover mogelijk, ook afzonderlijke onderdelen van de objectgebonden beheerkosten
vergeleken tussen de twee sectoren. Bij de meeste onderdelen ontlopen de kosten van de woning-
corporaties en die van de commerciële verhuurders elkaar niet zo veel. De onderhoudskosten vormen
hierop een uitzondering. In de beschouwde jaren liggen de onderhoudskosten bij de commerciële
verhuurders gemiddeld hoger dan bij de woningcorporaties. Door het cyclische karakter van het
onderhoud kunnen hier evenwel geen algemene conclusies worden verbonden.
10
Bijlage: Achtergrond bij de data van de ROZ/IPD databank
In de methodiek van ROZ/IPD Vastgoedindex wordt er onderscheid gemaakt tussen zogenaamde
objectgebonden en niet-objectgebonden beheerkosten.
Objectgebonden beheerkosten
De objectgebonden beheerkosten bestaan uit de volgende groepen kosten te weten:
a. Vaste kosten zoals overheidsheffingen, de kosten van opstalverzekeringen en jaarlijkse erfpacht-
canons.
b. Beheerkosten zijn de interne en externe kosten die gemaakt worden ten behoeve van het beheer
van ieder object, inclusief de kosten van huurherziening. Exclusief portefeuillebeheerkosten,
taxatiekosten en accountantskosten etc. Onder de beheerkosten worden ook die kosten gerekend
zoals de kosten ondersteunende diensten van administraties en ICT.
c. Onderhoudskosten zijn die kosten die gemaakt worden om het object in dezelfde staat te houden.
Dus exclusief de kosten die gemaakt worden voor woningverbetering.
d. Verhuurkosten. Hieronder worden de kosten gerekend die gemaakt worden voor de herinrichting
van ruimten teneinde deze gereed te maken voor (weder)verhuur plus de kosten voor verhuur en
markering van het object.
e. Overige kosten die betrekking hebben op het gebouwenbeheer zoals incassokosten verbonden
aan het inschakelen van deurwaarders e.d., niet-verrekenbare BTW, de afboeking van oninbare
debiteuren en alle overige niet-verhaalbare kosten welke direct zijn te relateren aan het object, die
buiten de voorgaande categorieën vallen.
Niet-objectgebonden beheerkosten8
De kosten van de bedrijfsvoering die geen betrekking heeft op de het objectbeheer worden door ROZ-
IPD Vastgoedindex onderverdeeld in twee hoofdgroepen, te weten:
a. Overheadkosten die samenhangen met de besturing, directievoering, overall beleidsvoorbereiding
en management van de organisatie (het zogenaamde portfolio- en asset-management, waaronder
acquisitie- en dispositiebeleid).
b. Het resultaat uit overige bedrijfsactiviteiten.
Deze laatste groep van kosten is samengesteld uit de volgende onderdelen:
a. Uitgaven voor ontwikkelingsactiviteiten die (nog) niet direct zijn toe te wijzen aan individuele vast-
goed objecten zoals eerste haalbaarheidstudies van nieuwe projecten e.d.
b. Netto resultaat uit de ontwikkeling en verkoop van koopwoningen indien dit resultaat niet wordt
verrekend met de huurwoningprojecten. Dit laatste speelt met name bij zogenaamde combinatie-
projecten.
c. Netto resultaat uit het beheer en administratie van verenigingen van eigenaren ten behoeve van
derden.
d. Netto resultaat uit onderhoud dat door de organisatie uitgevoerd wordt voor rekening van derden.
e. Netto resultaat uit overige activiteiten uitgevoerd voor rekening van derden.
8 Door de ROZ-IPD zijn deze data niet beschikbaar gesteld voor aanvullende analyses door het Centraal Fonds in verband met
de door de commerciële woningverhuurders vereiste vertrouwelijkheid.
---