Aedex

PERSBERICHT

EMBARGO TOT 17 mei 2006, 13.45 uur

Hilversum, 16 mei 2006

Corporaties investeren 2,4 mld. in vernieuwing en verbetering

Deelnemers Aedex/IPD Index netto-investeerders
De Aedex/IPD deelnemers investeerden 2,4 miljard Euro in 2005. Dit komt overeen met 3,8% van de totale marktwaarde van hun vastgoedportefeuilles (2004: 3,1%) . De kosten van de operationele bedrijfsvoering daalden bovendien tot 12,1% van de bruto-inkomsten. De woningcorporaties die deelnemen aan de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex investeerden in 2005 in de 56 prioriteitswijken. Hier én in de rest van de woningmarkt zijn deze woningcorporaties netto-investeerders. Dat betekent dat ook in de stedelijke vernieuwingswijken de balans van desinvesteren (sloop en verkoop) en investeren (nieuwbouw, aankoop en verbetering) voor de deelnemers aan de Aedex/IPD Index positief is. Institutionele en particuliere beleggers hebben de laatste jaren vooral hun portefeuille huurwoningen verkleind door woningen te verkopen. Zo bleek vandaag bij de bekendmaking van de resultaten van de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex voor het jaar 2005 in Apeldoorn.

Vernieuwing
De 25 Aedex/IPD deelnemers die zowel woningen in de prioriteitswijken als daarbuiten exploiteren, hebben ruim 96% van hun netto-investeringen op de prioriteitswijken ingezet. In totaal bedroegen de investeringen van de deelnemende corporaties in deze wijken ruim 100 miljard Euro. Van de portefeuilles van de deelnemers aan de Aedex/IPD Index is 11%, in de 56 prioriteitswijken gelegen, gemeten naar de marktwaarde in verhuurde staat. Het merendeel van de woningen ligt buiten deze wijken.

Rendement
Uit de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex 2005 blijkt dat de woningcorporaties een totaal rendement van 8,5% (2004: 9,0%) hebben behaald. Deze rendementsprestatie is grotendeels toe te rekenen aan de ontwikkeling van de waardegroei in 2005: 5,7% (2004: 6,0%). Het rendement dat voortvloeit uit de dagelijkse bedrijfsvoering, het directe rendement, bedroeg in 2005 2,6% (2004: 2,8%). Het directe rendement vertoont over meerdere jaren een gestage daling omdat de waarde van de vastgoedportefeuilles sterker groeit dan de netto-inkomsten uit de dagelijkse bedrijfsvoering. Ook in 2005 zijn de belangrijkste oorzaken van de waardestijging de in 2005 verder doorgezette daling van de kapitaalmarktrente, de stijging van de vrije verkoopwaarde van woningen én een verdere verbetering van de verwachte eindwaarde. Woningcorporaties hebben net als institutionele en particuliere beleggers rendement nodig om hun portefeuilles ook in de toekomst te kunnen blijven vernieuwen.

Efficiëntie
De Aedex/IPD Index meet in de zogeheten exploitatiekosten/bruto inkomsten ratio tevens de efficiëntie van de operationele bedrijfsvoering van de deelnemende corporaties. Deze ratio bedroeg in 2005 op het totaal van de woningportefeuilles van alle deelnemers aan de Aedex/IPD Index 47,1% (2004: 44,6%). De ten opzichte van 2004 gerealiseerde stijging is nagenoeg geheel toe te rekenen aan een groei van de uitgaven ten behoeve van het onderhoud van de woningen in exploitatie tot 27,7% (2004: 24,8%). De kosten die verband houden met de operationele bedrijfsvoering daalden juist tot 12,1% (2004: 12,7%). Ook de inkomsten uit verhuur stegen in 2005 met 2,1% minder dan in voorgaande jaren (2004: 3,8%).

Maatschappelijk dividend
De Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex geeft inzicht in het effect van beslissingen om een huur te vragen die lager is dan de markthuur. Daarnaast meet de Aedex/IPD Index de invloed van uitgaven voor het beheer van de leefomgeving op het vastgoedrendement. Daarvoor worden de portefeuilles van de deelnemers onderverdeeld in een zogeheten primair maatschappelijke en een niet-primair maatschappelijke portefeuille.

De corporaties kiezen er bewust voor om bij de primair maatschappelijke portefeuille de huren laag te houden en extra kosten te maken voor het beheer van de leefomgeving. Zij kiezen er daarmee voor om niet het maximale vastgoedrendement te behalen dat ze gezien hun portefeuille zouden kunnen halen. Het percentage van het mogelijk te behalen rendement dat door deze keuze direct aan de samenleving ten goede komt, is het 'maatschappelijk dividend'. Het maatschappelijk dividend bedroeg in 2005 1,7%. Dit betekent dat de 43 corporaties die aan de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex 2005 deelnamen, in totaal ruim 663 miljoen euro aan de samenleving ten goede lieten komen.

Regio's
De Aedex/IPD Index gaat ook in op de verschillen per regio. De rendementen per regio lopen immers uiteen. Het verschil in waardegroei is hiervoor de belangrijkste verklaring.

De regio's lieten in 2005 het navolgende beeld zien:
Totaal rendement Waardegroei
- Noord Nederland 7,0% 4,2%
- Oost Nederland 7,7% 5,0%
- Zuid Nederland 9,3% 6,6%
- Noordelijke Randstad 8,9% 6,1%
- Zuidelijke Randstad 8,2% 5,4%

Databankomvang
De gepubliceerde Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex-2005 bestaat uit informatie van ruim 9000 vastgoedcomplexen, verspreid over heel Nederland, met een gezamenlijke marktwaarde in verhuurde staat van 62,5 miljard euro (per ultimo 2005). De index omvat, voor zover vandaag gepubliceerd, circa 677.000 woningen, ruim 28% van het totale corporatiebezit.

Nadere informatie over de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex vindt u op de website www.aedex.nl of krijgt u van de directeur van Stichting Corporatie Vastgoedindex, Aedex, Mr A.L.M. Vlak - T: 035-5238847 - F: 035-5238219 E: info@aedex.nl.

Aanvullende informatie
Woningcorporaties zijn naast beheerders ook maatschappelijk gedreven investeerders in (woning)vastgoed. Zij moeten op investeringen in woningen rendement behalen om ook in de toekomst te kunnen blijven investeren in nieuwbouw en de vernieuwing van bestaande buurten en wijken. Zicht op de ontwikkeling van het rendement is dus onontbeerlijk om de eigen prestaties te kunnen beoordelen. De Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex biedt de deelnemende corporaties dit inzicht in het eigen presteren. Daarnaast kunnen zij de eigen prestaties vergelijken met die van andere corporaties en vastgoedondernemingen.

De informatie van de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex betreft uitsluitend gerealiseerde en gemeten ontwikkelingen. Dit geldt zowel de kasstroomrendementen als het rendement uit waardeontwikkeling. De Stichting Corporatie Vastgoedindex heeft een exclusief samenwerkingsverband met de Investment Property Databank Ltd. te Londen. De wijze waarop Aedex en IPD samenwerken, is geheel 'IPD-compatible'. Dit betekent dat de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex in basis vergelijkbaar is met alle andere door IPD gefaciliteerde vastgoedindexen.

De Stichting Corporatie Vastgoedindex, Aedex is verantwoordelijk voor de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex, de jaarlijkse prestatiemeting van de Nederlandse woningcorporaties. Zij doet dit onafhankelijk van de overheid, financiers, maatschappelijke belanghouders, collectieve belangenorganisaties en accountants- en consultancyfirma's. In de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex participeren per ultimo 2005 meer dan 50 corporaties met in totaal ruim 800.000 woningen verspreid over geheel Nederland, wat overeenkomt met 1/3 van alle in Nederland door woningcorporaties gedane investeringen. Daarmee geeft de Aedex/IPD Index een representatief beeld van de ontwikkelingen op dat deel van de vastgoedinvesterings- en woonconsumentenmarkten waarop de Nederlandse woningcorporaties actief zijn.

In mei 2007 maakt Aedex de resultaten van de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex 2006 bekend.