| |Jones Lang LaSalle | |Voor publicatieGroeiende vraag naar kantoorruimte
Aldus Dutch City Reports van Jones Lang LaSalle
Amsterdam, 7 augustus 2006 - Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL), vastgoedadviseurs, brengt vandaag de Dutch City Reports uit. Hierin worden de trends beschreven op de kantorenmarkten van de vijf grote steden. In vrijwel alle steden, Eindhoven uitgezonderd, is in de eerste helft van 2006 de vraag naar kantoorruimte sterk toegenomen. De verwachtingen voor de rest van het jaar zijn dan ook positief waar het gaat om de vraag naar kantoorruimte.
Het aanbod is in veel steden gelijk gebleven of zelfs toegenomen. Dit is te verklaren uit het feit dat veel vraag naar kantoorruimte berust op vervangingsvraag, waardoor een opname in veel gevallen ook het achterlaten van kantoorruimte inhoudt. Bovendien is een deel van het aanbod dusdanig verouderd dat de kans op verhuur klein is, zelfs in een markt waarin de vraag naar ruimte groot is. De vraag is dan ook of die kantoorruimte eigenlijk nog wel tot het aanbod gerekend moet worden. Toch is er alweer ruimte voor huurprijsstijging in het topsegment. De Amsterdamse Zuidas, waar veel nieuwbouw van hoge kwaliteit wordt gerealiseerd, liet een stijging van de tophuur zien tot een niveau van E 325,-- per m² vvo, maar incentives zijn nog altijd onlosmakelijk verbonden met huurcontracten die voor kantoorruimten worden gesloten.
In de eerste helft van 2006 kwam de opname van kantoorruimte in de meeste steden, met uitzondering van Eindhoven, hoger uit dan vorig jaar. De zakelijke dienstverlening was de meest actieve sector in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag. De publieke dienstverlening en het onderwijs, zorg en sociale sector spanden de kroon in Utrecht en Eindhoven. De oververtegenwoordiging van de publieke sector in Utrecht werd veroorzaakt door een zeer grootschalige transactie van de Gemeente Utrecht, die tekende voor het nieuwe stadhuis (64.000 m² vvo) dat vanaf 2008 in aanbouw genomen wordt.
Andere grootschalige transacties vonden onder andere plaats in Amsterdam, waar bijvoorbeeld De Brauw Blackstone Westbroek 22.000 m² vvo huurde op de Zuidas. In Rotterdam werd 30.000 m² vvo verhuurd aan LogicaCMG, ABB en Royal Haskoning in het project Lotus in Alexanderpolder/Oosterhof. In Den Haag huurde Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn 11.000 m² in Nieuw Centrum.
De sterke aanbodstijging van de afgelopen jaren lijkt langzaam tot staan te komen. In Amsterdam, Den Haag en Eindhoven vond een daling op jaarbasis plaats, terwijl Rotterdam en Utrecht wel een stijging lieten zien. Een aantal verplaatsingen van grootschalige gebruikers naar nieuwbouw liggen hieraan ten grondslag.
De tophuren hebben zich in de eerste helft van 2006 weten te handhaven, ofschoon incentives hierbij een grote rol blijven spelen. In Amsterdam vond zelfs een stijging van de tophuur plaats. Voor de rest van het jaar wordt verwacht dat de huurprijzen zich zullen handhaven, nog altijd ondersteund door incentives.
Cijfers per stad:
. Amsterdam: De opname in de eerste helft van 2006 was met 272.000 m² vvo 92% hoger dan de opname in de eerste helft van 2005. De zakelijke dienstverlening was de sterkst vertegenwoordigde sector. Voor heel 2006 wordt een opnamevolume verwacht dat uitkomt boven het totale opnamevolume van 2005. Het aanbod nam in Q2 2006 af ten opzichte van een jaar geleden, waardoor het aanbod uitkwam op 1.164.000 m² vvo, overeenkomend met een leegstandspercentage van 16,7%. In de rest van 2006 zal het aanbod naar verwachting verder dalen. De tophuur steeg, tot een niveau van E 325,-- per m² vvo per jaar, waarbij incentives echter nog altijd een rol spelen.
. Den Haag: De opname in de eerste helft van 2006 overtrof de opname in dezelfde periode van vorig jaar met 22% en kwam uit op een niveau van 43.000 m² vvo. Ook voor de rest van 2006 verwacht Jones Lang LaSalle een hogere opname dan in 2005 omdat een aantal grootschalige gebruikers op zoek is naar kantoorruimte. Als gevolg van het vrijwel uitblijven van nieuwbouwopleveringen, nam het aanbod het afgelopen jaar met 6% af. Het huidige aanbod bedraagt 301.000 m² vvo, overeenkomend met een leegstandspercentage van 6,7%. De tophuur bleef, ondersteund door incentives, stabiel in de eerste helft van 2006 op een niveau van E 200,-- per m² vvo.
. Rotterdam: Een aantal grootschalige transacties leidde in de eerste helft van 2006 tot een opnameniveau dat meer dan het dubbele bedroeg van de opname in de eerste helft van 2005. Er werd in de eerste twee kwartalen van dit jaar 97.000 m² vvo kantoorruimte opgenomen. Voor geheel 2006 wordt een stabilisatie of toename van de vraag ten opzichte van 2005 verwacht, afhankelijk van het al dan niet plaatsvinden van een aantal op handen zijnde grootschalige transacties. Ondanks de sterke vraag naar kantoorruimte nam het aanbod op jaarbasis toe, doordat de vraag vooral uit vervangingsvraag bestond. Het huidige aanbod bedraagt 327.000 m² vvo, wat neerkomt op een leegstandspercentage van 8,9%. In de rest van 2006 zal het aanbod naar verwachting nog licht stijgen. De tophuur is in de eerste helft van 2006 gelijk gebleven op het niveau van E 185,-- per m² vvo per jaar dat in de tweede helft van 2005 werd bereikt. Ook in Rotterdam spelen incentives nog altijd een grote rol.
. Utrecht: Als gevolg van één grootschalige transactie, kwam het opnamevolume in de eerste helft van 2006 met 108.000 m² vvo 7% boven het opnamevolume van de eerste helft van 2005 uit. De non-profit sector was de meest actieve sector in Utrecht, net als voorgaande jaren. De grootschalige transactie waarbij de gemeente 64.000 m² vvo aanhuurde heeft hieraan bijgedragen. Voor de tweede helft van 2006 wordt een iets lagere vraag verwacht dan in de eerste twee kwartalen van dit jaar. Hierdoor zal de totale vraag op een vergelijkbaar niveau uitkomen als 2005. Het aanbod in Utrecht nam op jaarbasis met 11% toe tot een niveau van 249.000 m² vvo. Dit komt neer op een leegstandspercentage van 10,8%. De tophuur is in de eerste helft van 2006, ondersteund door incentives, stabiel gebleven op een niveau van E 190,-- per m² vvo per jaar.
. Eindhoven: In de eerste helft van 2006 was het opnamevolume met slechts 22.000 m² vvo zeer beperkt en ruim 45% minder dan in dezelfde periode vorig jaar. De zakelijke dienstverlening was oververtegenwoordigd in de vraag naar kantoorruimte. Naar verwachting neemt de vraag in de tweede helft van het jaar toe waardoor het totale opnamevolume zal uitkomen op een niveau dat vergelijkbaar is met het opnamevolume in 2005. Het aanbod is ondanks de beperkte opname op jaarbasis gedaald en komt momenteel uit op 197.000 m² vvo, overeenkomend met een leegstandspercentage van 13,2%. De verwachting is dat dit niveau gehandhaafd zal blijven in de tweede helft van het jaar. De tophuur is, ondersteund door incentives, in de eerste helft van 2006 stabiel gebleven op het niveau van E 150,-- per m² vvo per jaar.
Opname vijf grote steden, tweede kwartaal / eerste helft 2005 ten opzichte van eerste helft 2005
|Stad |Q2 2006 |Q1-Q2 2006 |Verandering| | | | |t.o.v. | | | | |Q1-Q2 2005 | |Amsterd|165.000 |272.000 |92% | |am | | | | |Den |32.000 |43.000 |22% | |Haag | | | | |Rotterd|49.000 |97.000 |123% | |am | | | | |Utrecht|87.000 |108.000 |7% | |Eindhov|13.000 |22.000 |-46% | |en | | | |Bron: Jones Lang LaSalle (2006)
Aanbod vijf grote steden, vierde kwartaal 2005 ten opzichte van vierde kwartaal 2004
|Stad |Q2 2006 |Verandering | | | |t.o.v. Q2 2005 | |Amsterdam |1.164.000 |-14% | |Den Haag |301.000 |-6% | |Rotterdam |327.000 |11% | |Utrecht |249.000 |11% | |Eindhoven |197.000 |-15% |Bron: Jones Lang LaSalle (2006)