Gemeente Utrecht


2006 SCHRIFTELIJKE VRAGEN
103 Vragen van de heer T.W. Schipper,
(vragen binnengekomen op 11 september 2006
en antwoorden van het college verzonden op 4 oktober 2006)

Op donderdag 7 september vond in het wijkbureau Zuid een zogenaamde inloopavond plaats over de bouwplannen Hart van Hoograven, noordelijk deel. In het -wederom zeer slecht verspreide - Stadsplan werd aangekondigd dat het hier zou gaan om informatie over de ontwerpen van winkels en woningen, de inrichting van de parkstrook en de lopende artikel 19 procedure. Het Stadsplan vermeldt hierover dat het indienen van zienswijzen mogelijk is tot 21 september.
De avond werd echter goeddeels bepaald door de ontwikkelaars AM en Bouwfonds MAB, met reclamemateriaal en de mogelijkheid tot intekenen op de woningen en winkels. Over de artikel 19 procedure werd gesteld dat die 'nog niet begonnen was' en er werd door de gemeente niet pro-actief aandacht aan gegeven.

Het bovenstaande geeft de SP aanleiding tot de volgende vragen:

1. Het verspreidingsgebied van het Stadsplan was Hoograven. Niet voor het eerst moeten we constateren dat flinke stukken van de wijk het Stadsplan niet hebben ontvangen. Is het college het met de SP eens dat dit niet aanvaardbaar is en zo ja, wat gaat het college eraan doen om te zorgen dat alle belanghebbenden voortaan wel voorzien worden van de juiste informatie?

Om de buurt te informeren is een stadsplan verspreidt in een oplage van 7200 stuks. De verspreiding is verricht door een bureau waarmee de gemeente tot nu toe goede ervaring heeft. Uiteraard is het te betreuren indien flinke stukken van de wijk het Stadsplan niet hebben ontvangen en dat dit niet voor het eerst is zoals de SP aangeeft. Het College hecht grote waarde aan een goede verspreiding van stadsplannen. Het 'kennis hebben van' is een eerste vereiste naar bewonersparticipatie. Daarom willen we komen tot een betere verspreiding van stadsplannen.

2. Wat vindt het college ervan dat een openbare inloopavond, mede georganiseerd door de gemeente, gebruikt wordt voor commerciële doeleinden door de betrokken projectontwikkelaars?

Bij het organiseren van de inloopavond hebben de ontwikkelende partijen, de gemeente, Mitros en de ontwikkelaars AM Wonen en Bouwfonds MAB Ontwikkeling, in goed overleg, de informatiebehoefte van een zo'n breed mogelijke groep belanghebbenden centraal gesteld. In het verleden zijn bovendien vanuit de buurt en haar omgeving meerdere verzoeken binnen gekomen bij zowel gemeente als ontwikkelaar om informatie over inschrijfmogelijkheden en prijsindicaties van de woningen en appartementen. Gemeente en ontwikkelaars hebben daarom gemeend dat tijdens de inloopavond ook deze informatie beschikbaar moest zijn voor belanghebbenden.

---

3. In de aanloop naar de sloop/nieuwbouw werd gesteld dat er zoveel mogelijk kleine winkels terug kunnen komen in de nieuwbouw. Tijdens de inloopavond konden aspirant winkeliers inschrijfformulieren invullen/meenemen voor de te realiseren winkels in het Hart van Hoograven. Er waren ter plekke echter geen exacte gegevens bekend over de huurprijzen van de winkels. Wat was de prijs per m2 BVO in de oude situatie op 't Goylaan, wat wordt de prijs in de nieuwe situatie?

In de aanloop naar de sloop/nieuwbouw is nimmer gesteld dat er zoveel mogelijk kleine winkels terug zouden kunnen komen in de nieuwbouw. In verband met de aard van de huurcontracten, de voorwaarden vanuit de brancheringscommissie en het beschikbare oppervlak versus afmetingen (grote diepte van het blok maakt kleine winkels bijna onmogelijk in verband met veiligheideisen) is dit niet mogelijk.
De huidige huurprijzen in het winkelcentrum zijn per ondernemer bepaald op basis van de historie die de ondernemer heeft op de locatie. Het gaat om tijdelijke contracten vanwege de op stapel staande sloop. Deze huurprijzen zijn derhalve niet marktconform. Vanwege de jarenlange verpauperde en ongewisse situatie zijn geen huurverhogingen toegepast maar zelfs kortingen.
Over de hoogte van de huurprijzen doet Mitros geen uitspraak omdat dit een zaak is tussen de huurder en verhuurder en omdat het prijsniveau wegens bovenbeschreven omstandigheden niet representatief is voor vergelijk.

De nieuwe huren worden door de nieuwe eigenaar vastgesteld en zullen marktconform zijn ten opzicht van andere winkelcentra's, locatie, branches en oppervlakte. Er zijn nog geen huurprijzen gecommuniceerd met winkeliers. Door de nieuwe eigenaar worden geen huurprijzen genoemd aan derden zonder dat winkeliers hiervan als eerste op de hoogte zijn gesteld.


4. Klopt het dat er een minimum perceelgrootte is voor de te bouwen winkels die ruim hoger is dan de perceelgrootte in de oude situatie?

Nee. Er is geen sprake van een minimale perceelgrootte voor de te bouwen winkels die ruim hoger is dan de perceelgroote in de oude situatie. Het oude winkelcentrum bestond in feite uit vier verschillende opstallen, gebouwd op drie verschillende percelen. Twee van de opstallen bevonden zich op twee verschillende percelen aan de noordzijde van 't Goylaan. Deze zijn inmiddels gesloopt. De omvang van de winkelruimte aan de Noordzijde was tezamen ca. 1500 m2 bvo. De perceelgroote was echter vele malen groter. Aan de Zuidzijde staan nog twee opstallen op een perceel. De oppervlakte van deze opstallen bedraagt tezamen ca. 1845 m2 bvo. Dit is ook ongeveer de oppervlakte van het perceel. De omvang van het perceel grond waar het nieuwe winkelcentrum op wordt gebouwd geeft in ieder geval ruimte aan ca. 3850 m2 bvo aan winkels. Op dit perceel worden ook tien zogenaamde woon-werk woningen gebouwd


5. Waarom werd er op de inloopavond niet pro-actief aandacht gegeven aan de artikel 19 procedure en de mogelijkheid tot inspraak?

Tijdens de inloopavond waren meerdere mensen van de gemeente beschikbaar om vragen over de artikel 19 procedure te beantwoorden en uit te leggen hoe belanghebbenden hun zienswijze kenbaar zouden kunnen maken. Tijdens de avond was hier een aparte hoek met informatie voor ingericht.


6. Waarom werd er tijdens de inloopavond gesteld dat de artikel 19 procedure nog niet is begonnen voor gehele bouwplan, terwijl dit alleen geldt voor de parkstrook?

Het gehele bouwplan bestaat uit een plangedeelte voor de Zuidzijde van 't Goylaan en een voor de Noordzijde. Voor de Zuidzijde, dat ontwikkeld zal worden door Mitros, is nog niet gestart met het ontwerp. Dit zal medio 2007 een aanvang nemen. Voor de Zuidzijde is nog geen artikel 19 procedure opgestart.
Het plan voor de Noordzijde bestaat uit vier deelplannen: de eengezinswoningen in de Molenwiek, het nieuwe winkelcentrum met daarboven de appartementen, de openbare ruimte en de parkstrook. Voor de eerste drie deelplannen is een artikel 19 procedure opgestart en loopt momenteel de periode dat belanghebbenden een zienswijze kunnen indienen als zij dat willen. Voor de parkstrook is de artikel 19 procedure technisch gezien wel opgestart maar nog niet vrijgegeven voor het indienen van een zienswijze. Om dit laatste wat te vereenvoudigen is in het stadsplan en tijdens de info avond aangegeven dat de artikel 19 procedure voor het park nog niet is opgestart. Dit betekent voor de belanghebbende dat er nog geen zienswijze op dit planonderdeel kan worden ingediend

Ten aanzien van de parkstrook heeft de buurt een klankbordgroep van actieve bewoners medebepaald wat er in dit gebied zal komen. Ook hebben de kinderen van het zogenaamde Kinderparlement van de wijk een actiefe rol gespeeld. Op hun scholen zijn zij rond gegaan met stemformulieren, verzorgd door de gemeente, om de leerlingen te laten stemmen over de te plaatsen speeltoestellen in de parkstrook. Vanwege de grote betrokkenheid van de buurt heeft de gemeente, in overleg met Mitros en deontwikkelaars, ervoor gekozen om naast de ter inzage zijnde plannen ook het nog niet ter inzage liggende plan voor de parkstrook te tonen.


---- --