Den Haag, 10 november 2006
PvdA: Voorkom verloedering, versterk positie van
Vereniging van Eigenaren
Verloedering door slecht woningonderhoud in de Nederlandse probleemwijken moet worden tegengegaan. De PvdA vindt dat de deskundigheid van Verenigingen van Eigenaren in buurten met veel particulier bezit versterkt moet worden. Ook moeten de onderhoudsfondsen van de Verenigingen van Eigenaren op orde gebracht worden. In het actieplan 'Voorkomen van verloedering' doet de PvdA een aantal concrete voorstellen om de VvE's te helpen hun beheer beter op orde te brengen. Staf Depla: 'Door woningen en buurten beter te onderhouden, is het ook beter wonen in die buurten'.
'Gemeenten steken veel geld in het verbeteren van het particulier woningbezit in buurten waar de leefbaarheid sterk onder druk staat. Maar door slecht functionerende VvE's begint het verval al op het moment dat de steigers van de laatste opknapbeurt worden weggehaald. Dat moet voorkomen worden', aldus Staf Depla. Zeker nu corporaties veel portieketagewoningen en galerijflats verkopen aan huurders en er dus meer VvE's ontstaan. Daarom heeft de PvdA het actieplan 'Vereniging van Eigenaren: Voorkomen van verloedering' opgesteld. De kern van de door de PvdA voorgestelde aanpak is het stimuleren van goed georganiseerde Verenigingen van Eigenaren die genoeg geld in hun onderhoudsfonds hebben, zodat ze tijdig aan onderhoud kunnen doen. De PvdA wil wettelijk vastleggen dat alle Vereniging van Eigenaren minimaal 2% van de WOZ-waarde jaarlijks in het onderhoudsfonds storten, tenzij uit een meerjaren onderhoudsplan blijkt dat het met minder kan. Depla: 'Dit wettelijk minimum moet dan onbelast zijn in belastingbox 3'.
De PvdA wil extra aandacht besteden aan buurten waar de leefbaarheid onder druk staat. Eigenaar-bewoners van woningen van de kwetsbare voorraad (woningen gebouwd vóór 1970 en met een maximale waarde van 250.000 euro) kunnen, in het PvdA-plan, hun bijdrage aan het onderhoudsfonds aftrekken van de belasting. Op voorwaarde dat de VvE een onderhoudsplan heeft gemaakt. Gemeenten krijgen in het voorstel de bevoegdheid om VvE's te verplichten een meerjaren-onderhoudsplan te maken en hiervoor geld op zij te leggen. Indien nodig kunnen gemeenten de VvE's zelfs met een dwangsom verplichten dit onderhoudsplan uit te voeren. Met deze preventieve aanpak wil de PvdA verloedering voorkomen. Gemeenten die een onderhoudsfonds en aparte organisatie oprichten die door de VvE's ingeschakeld kunnen worden voor beheer en onderhoud, kunnen dit financieren uit extra middelen die PvdA beschikbaar wil stellen voor de aanpak "van probleemwijken naar kansenzones".
In de bijlage treft u plan aan.
Voor nadere informatie: Staf Depla 06 - 18 30 60 06
Met vriendelijke groet,
Chantal Linnemann
Secretaresse Voorlichting
Tweede Kamer-fractie Partij van de Arbeid
Plein 2
K 104
Postbus 20018
2500 EA Den Haag
Tel: 070 318 2694
Fax: 070 318 2800
c.linnemann@tweedekamer.nl
Actieplan Vereniging van Eigenaren: voorkomen van
verloedering
We moeten de deskundigheid en de onderhoudsfondsen van de Verenigingen van Eigenaren
op orde brengen, willen we voorkomen dat de stadsvernieuwingsopgave van de 21e eeuw
ontstaat. Ook moet de gemeente de mogelijkheid krijgen om in wijken waar problemen zijn of
dreigen preventief in te grijpen bij VvE's om achterstallig onderhoud en verloedering te
voorkomen.
· VvE's zijn in Nederland slecht georganiseerd
· onderhoudsfondsen zijn niet tot nauwelijks gevuld
· complexen worden met achterstallig onderhoud verkocht
· wettelijk is een VvE verplicht tot een onderhoudsreservering, maar over de hoogte
doet de wetgever geen uitspraken
· de bewoners van de goedkope voorraad kunnen zich geen grote onverwachte
onderhoudsuitgaven veroorloven
· Goed functionerende VvE's draagt bij aan verbeteren achterstandswijken
Daarom willen wij:
· een professionalisering dmv certificering van de VVE's en hun beheerders
· dat minimaal 2% van de WOZ waarde in het onderhoudsfonds wordt gestort
· dit wettelijke minimum moet onbelast zijn, valt dus niet in box 3
· een landelijk informatiepunt voor VvE's
Daarenboven willen wij voor de kwetsbare voorraad (woningen gebouwd vóór 1970 en
maximaal waarde 250.000 euro) of in door gemeente aan te wijzen buurten:
· Verloedering en afglijden in het belang van de buurt en de bewoners voorkomen
door Gemeenten de bevoegdheid te geven om VvE's te verplichten een meerjaren
onderhoudsplan te maken, hiervoor geld op zij te leggen en indien nodig met
dwangsom te verplichten dit onderhoudsplan uit te voeren.
· de eigenaar bewoners kunnen hun bijdrages aan de onderhoudsfondsen aftrekken
· Gemeenten de bevoegdheid geven om in kwetsbare buurten VvE's , nadat de
woningen zijn opgeknapt, bouwbloksgewijs VvE's op te richten zodat
professioneler beheer mogelijk is
· Gemeenten die een onderhoudsfonds en organisatie oprichten die VvE's in kunnen
schakelen voor beheer en onderhoud kunnen dit financieren uit extra middelen die
PvdA beschikbaar wil stellen voor aanpak "van probleemwijken naar
kansenzones".
· corporaties behoren een garantieonderhoud te geven: in de verkoopprijs van de
appartementen is voor tien jaar tegen kostprijs onderhoud meegenomen
· corporaties zorgen tegen kostprijs voor het beheer van de VvE's, dit is een publieke
taak
· de mogelijkheid voor gemeenten om een Algemene Woningkeur te hanteren
De PvdA doet met dit actieplan een substantieel voorstel voor professionalisering van de
VvE's in algemene zin, en voor gezondere VvE's in het kwetsbare deel van de
woningvoorraad in het bijzonder. En dat is hard nodig.
Vereniging van Eigenaren als volwaardige woonvorm
Van de 6,8 miljoen woningen die Nederland telt is een half miljoen georganiseerd in een
structuur van Vereniging van Eigenaren. Onze volkshuisvesting heeft zich traditioneel
ontwikkeld via het privé bezit (vrijstaande woningen, rijtjeshuizen), de gemeentelijke
woningbedrijven en de woningcorporaties. De VvE is een relatief onbekende vorm van
eigenaarschap in Nederland. Politiek en beleidsmatig is er dan ook weinig aandacht geweest
voor de 100.000 VvE's die Nederland telt.
Wat de PvdA betreft is die tijd voorbij. Het aantal eigenaren met een woning in VvE verband
neemt toe. De organisatiegraad van de VvE kan zeer gevarieerd zijn. In de meer klassieke
VvE's hebben de eigenaren een appartementsrecht en zijn ze gezamenlijk verantwoordelijk
voor het casco en de gemeenschappelijke ruimten. Ook de mengvorm van koop- en
huurappartementen in één VvE is al langer bekend. Dit is bijvoorbeeld gebruik bij
portieketagewoningen en galerijflats die aan huurders verkocht worden, of bij mutatie in de
verkoop gaan. Minder bekend zijn de mogelijkheden die de VvE biedt voor eigenaar
bewoners in laagbouwwoningen. Niet alleen voor de duizenden Nederlandse rijtjeswoningen
die worden omgezet van huur in koop, maar ook voor de vele nieuwbouwprojecten. In
Nootdorp is een experiment van start gegaan. De Grote Hof is een project met 270
voornamelijk laagbouwwoningen waarbij gekozen is voor een VvE-constructie ten behoeve
van de binnentuinen, de parkeergarage, de verzekeringen en verbouwingen, en de kopers
overwegen om gezamenlijk een groot onderhoudsfonds te vormen voor schilderbeurten,
dakonderhoud ed. Deze vorm van wonen waarbij individuele kopers ook als collectief
optreden is in Nederland nog te weinig bekend. Het verdient veel navolging.
De PvdA vindt de groei in het aantal VvE's een goede ontwikkeling. Het mooie aan de VvE is
namelijk dat hiermee de oude structuur van de woningbouwvereniging nieuw leven wordt
ingeblazen. In zekere zin kan de VvE worden gekenschetst als de 21e eeuwse variant op de
oude woningbouwvereniging. Met het belangrijke verschil dat de bewoners nu kopers zijn en
geen huurders. In de vorige eeuw zette de volkshuisvesting in op mensen die van een
professionele woningvereniging konden huren. Nu gaat het om mensen die appartementslid
worden van hun eigen vereniging. De grote slag die nog geslagen moet worden is dat ook die
kopersverenigingen voldoende professioneel worden. Daar schort het een en ander aan.
Deskundigheid en onderhoud
Er komt veel kijken bij het besturen van een VvE. Daarom besteden de grotere VvE's de
functie van bestuurder vaak uit aan een VvE-beheerder. De relatief hogere kosten bij kleinere
VvE's vormen voor menig eigenaar-bewoner een struikelblok. Dit is een groot probleem.
Nederland telt namelijk héél veel kleine verenigingen: ruim tachtig procent van de VvE's
heeft minder dan tien leden. Deze verenigingen kloppen niet makkelijk aan bij een
professioneel beheerkantoor. En mochten de kleine verenigingen al op zoek gaan naar een
beheerkantoor, dan is het niet eenvoudig een te vinden. Wat ons betreft ligt hier, zeker wat de
goedkope voorraad betreft, een belangrijke taak van de corporaties. De PvdA is er voorstander
van dat in dat geval het beheer van VvE's tot de reguliere publieke werkzaamheden van de
woningcorporaties gaat behoren. Ook juichen we het toe als gemeenten samen met corporaties
en banken een ondersteuningsorganisatie op poten zetten waarbij VvE's aan kunnen kloppen
voor beheer en uitvoeren van het onderhoud.
Een ander probleem is het groot onderhoud. Een deel van de particuliere woningvoorraad kent
(zeer) hardnekkige bouwtechnische tekortkomingen. Investeringen zijn vooral nodig voor
probleemcomplexen in de oudere wijken, maar daar zijn de onderhoudsfondsen slecht gevuld
en de VvE's slecht georganiseerd. Weliswaar bestaat er voor de VvE's de wettelijke
verplichting om een reservefonds in stand te houden 'ter bestrijding van andere dan de gewone
jaarlijkse kosten', maar over de hoogte van de bijdragen doet de wetgever geen uitspraak. Wij
willen dat een minimum storting wettelijk wordt geregeld.
Betrokken overheid
De PvdA meent dat de overheid een verantwoording heeft om de voorwaarden te scheppen
voor gezonde VvE-structuren. Enkele gemeenten zijn hier al zeer actief in geworden de
laatste tijd en hebben lokaal plannen ontwikkeld: Bert Kuiper in Almelo, Roelof Bleker in
Enschede, Marnix Norder in Den Haag, Hamit Karakus in Rotterdam. In deze gemeenten
wordt gewerkt aan het actief opknappen van VvE's met achterstallig onderhoud,
voorlichtingsbijeenkomsten (cursus, lidmaatschappen van de landelijke vereniging VvE
Belang, en de gemeenten helpen ze aan een laagrentende lening voor onderhoud. In de
gemeente Rotterdam hebben ze echter meer instrumenten nodig om te zorgen dat in
probleemwijken het onderhoud en beheer van VvE's op orde blijft. Dus niet pas ingrijpen als
woningen er zo slecht voor staan als er aangeschreven moet worden. Nee door goed
onderhoud in het belang van bewoners en de buurt verloedering en afglijden voorkomen.
De landelijke overheid heeft daarom de taak om te zorgen voor deugdelijke wetgeving ten
aanzien van het appartementsrecht. Ook heeft de overheid in een taak in de voorlichting, en
als vraagbaak. Daarom pleit de PvdA voor een goed geoutilleerd landelijke VvE
informatiepunt. Een ondersteunende rijkssubsidie is daarvoor nodig. Dit is noodzakelijk
omdat een VvE altijd een complexere eigendomsvorm is dan het volledige individuele
eigenaarschap, én omdat het deels gaat om een kwetsbare voorraad. Voor de rijksoverheid is
hier samen met de betrokken belangenorganisaties een rol weggelegd.
De PvdA hecht veel waarde aan voldoende gemeenschappelijke reserveringen voor
onderhoud. Nu al is het probleem dat er teveel complexen zijn die zonder hulp van gemeenten
niet het noodzakelijke onderhoud kunnen verrichten. Met de groei van het aantal VvE's, en
zeker door de omzetting van huurcomplexen in koopwoningen, wordt dit probleem alleen
maar groter. De PvdA wil daarom dat eigenaar bewoners minimaal 2% van de WOZ-waarde
in het onderhoudsfonds storten. Hierdoor ontstaat voor de leden van de VvE minstens de
mogelijkheid om onderling zonodig de bijdragen af te dwingen. Dit percentage kan lager zijn
als op basis van een meerjaren onderhoudsplan blijkt dat met minder geld het onderhoud
gepleegd kan worden.
Dit brengt ons op een ander vraagstuk. Sinds 2004 worden de stortingen in de
onderhoudsfondsen als vermogen bij box 3 opgeteld. De PvdA vindt dit ongewenst. Het zet
onbedoeld een rem op het sparen voor groot onderhoud. Dit, nog los van de vraag of het
billijk is de stortingen als vermogen van de individuele eigenaren aan te merken aangezien de
eigenaar bij verhuizing de ingelegde stortingen niet uitgekeerd krijgt. Daarom wil de PvdA
dat de ingelegde stortingen ter hoogte van minstens 2% van de WOZ-waarde vrijgesteld
worden. Die stortingen moeten dan wel gekoppeld zijn aan een meerjarenonderhoudsplan.
Verder hecht de PvdA veel waarde aan een vorm van certificering. Met certificering wordt
een ijkpunt geïntroduceerd voor een noodzakelijk kwaliteitsniveau van de VvE-voorraad. De
certificering heeft betrekking op zowel de VvE's als de beheerkantoren. Voor eigenaren wordt
het mogelijk om een verantwoorde keuze te maken voor een beheerkantoor. Het certificeren
van VvE's geeft gemeenten de mogelijkheid om vat te krijgen op de probleemcomplexen.
Overigens verdient het sowieso aanbeveling dat gemeenten VvE's toetsen op hun
deskundigheid en onderhoud. Dit kan bijvoorbeeld op het moment van afgeven van
splitsingsvergunningen, of door middel van een kwaliteitsregistratie.
Kwetsbare voorraad
De komende tijd zullen er vele VvE's door verkoop van corporaties of uitponding van
particuliere complexen (pensioenfondsen/beleggers) bijkomen. Het gaat om de vooroorlogse
en de naoorlogse voorraad uit de jaren vijftig en zestig. De woningen worden gekocht door de
lagere middeninkomens. Er wordt door de gemeenten nu al veel geld en tijd gestoken om dit
particuliere bezit, in buurten waar de leefbaarheid sowieso aandacht nodig heeft, op peil te
brengen. Het is niet acceptabel dat complexen met achterstallig onderhoud worden verkocht.
Voor de PvdA is het eveneens onacceptabel dat na het weghalen van de steigers de VvE's niet
sparen voor de volgende onderhoudsbeurten. Tegelijkertijd onderkennen wij het probleem dat
het gaat om (kleinschalige) VvE's die weinig deskundig zijn en dat het hier gaat om bewoners
die zich geen grote onverwachte uitgaven kunnen veroorloven.
Om te voorkomen dat sluipenderwijs de volgende stadsvernieuwingsopgave wordt
georganiseerd wil de PvdA-fractie extra faciliteiten voor deze voorraad in het leven roepen.
Daarbij zien wij in het bijzonder een rol voor de corporaties weggelegd of zo'n
samenwerkingsverband van corporaties, gemeenten en banken. Gemeenten die een
onderhoudsfonds en organisatie oprichten die VvE's in kunnen schakelen voor beheer en
onderhoud kunnen dit financieren uit extra middelen die PvdA beschikbaar wil stellen voor
aanpak "van probleemwijken naar kansenzones".
Wij vinden het noodzakelijk dat corporaties die bezit verkopen een garantie onderhoud tegen
kostprijs in de verkoopprijs meenemen. Het is aan de gemeenten om hier sluitende afspraken
met de corporaties over te maken, en de sociale betrokkenheid van de corporatie ook ná
verkoop vast te leggen. Ook moeten de corporaties desgevraagd voorzien in de beheertaken
van de VvE's. Voor de kwetsbare voorraad moeten zij dit doen tegen kostprijs, die activiteiten
behoren tot de publieke taak van de corporatie.
Gemeenten moeten de mogelijkheid krijgen om een Algemene Woningkeur voor (delen) van
hun voorraad te gaan hanteren. Met deze keuringstandaard voor woningen wordt de eigenaren
voorzien van juiste, objectieve informatie over de onderhoudstoestand. Vanwege het
vrijblijvende karakter is de vraag naar AWK tot nu te beperkt.
De PvdA wil in het bijzonder bevorderen dat de meer kwetsbare VvE's substantieel gaan
sparen voor onderhoud. De verantwoordelijkheid van de overheid gaat bij deze complexen
verder dan bij de gezondere VvE's. Daarom wil de PvdA dat eigenaren hun bijdrages (2% van
de WOZ-waarde) voor groot onderhoud aan de VvE's fiscaal kunnen aftrekken. Daarbij
definiëren wij de kwetsbare voorraad als de woningen die een marktwaarde
vertegenwoordigen van maximaal 250.000 euro (vgl NHG maximum in 2006) en met een
bouwjaar tot 1970. De kosten van deze maatregel ramen wij op 50 miljoen euro jaarlijks.
Ook willen we voor de kwetsbare voorraad de gemeenten de bevoegdheid geven om VvE's te
verplichten een meerjaren onderhoudsplan te maken, hiervoor geld op zij te leggen en indien
nodig met dwangsom te verplichten dit onderhoudsplan uit te voeren. Op die manier wordt
voorkomen dat er pas ingegrepen wordt als het te laat is. Goed onderhoud is in het belang van
de buurt en de bewoners.
Een goede beheerstructuur van een VvE zorgt voor goed beheer en is belangrijk voor het
woongenot en voorkomt achteruitgang. Goed beheer is echter moeilijk als in een portiek van 6
woningen 2 verenigingen actief zijn. Nadat complexen zijn opgeknapt moet de gemeenten de
bevoegdheid krijgen om in kwetsbare buurten VvE's , bouwbloksgewijs te herverkavelen. Op
die manier komen er VvE's die professioneler beheer mogelijk maken.
---- --
Partij van de Arbeid