Aedes

CFV publiceert verslag financieel toezicht

22 december 2006

Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting publiceerde op 21 december 2006 het Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2006. Het verslag is via onderstaande link te downloaden.


* Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2006
Zie het origineel

Bevindingen en conclusies

Informatiebestand financi�le gegevens

Het aantal actieve corporaties is dit jaar vastgesteld op 492. Vorig jaar bedroeg het aantal nog 508. In het verslagjaar werd één nieuwe corporatie toegelaten. De daling van het aantal corporaties is het gevolg van fusies. Hierbij valt het op dat de fusies vooral plaatsvinden tussen kleinere corporaties, waardoor er geen sprake meer was van een sterke schaalvergroting in de sociale huursector. Per 1 juli 2006 waren de Cijfermatige Kerngegevens van 85% (verslagjaar 2004 80%) van de corporaties ontvangen. Op dat moment waren echter van slechts 63% van de corporaties alle BBSH-verantwoordingstukken compleet ontvangen. Ultimo juli zijn van nagenoeg alle corporaties de verantwoordingstukken ontvangen. Slechts twee kleine corporaties zijn dit jaar ten aanzien van de inzending ernstig in gebreke gebleven. Met betrekking tot de kwaliteit van de aangeleverde Cijfermatige Kerngegevens is enige verbetering te constateren. Een en ander blijkt uit een daling van het aantal in de aangeleverde cijfers aangebrachte aanpassingen. Een groot deel van de aanpassingen had betrekking op de opgegeven bedrijfswaarde- en productiegegevens. Deze aanpassingen kunnen bij een scherpere controle door de corporaties voorkomen worden. Het Fonds koppelt alle aanpassingen terug naar de betreffende corporaties, alsmede naar de accountants. Het aantal corporaties dat actuele waardering op basis van bedrijfswaarde bij de waardebepaling van het bezit als uitgangspunt heeft gekozen, is toegenomen tot 75. Deze corporaties beheren circa 25% van het totaal aantal sociale huurwoningen.
Uit de controle door het Fonds is gebleken dat corporaties op een aantal punten afwijken van de verslaggevingsvoorschriften (RJ 645 en best practice). Bij actueel waarderende corporaties werkt dit direct door in de jaarcijfers (balans en resultatenrekening).

Individuele beoordeling corporaties

In totaal zijn 85 corporaties voor een nader onderzoek geselecteerd. Dit betekent dat bij 407 corporaties die niet voor een nader onderzoek zijn geselecteerd, een gezonde financiële positie wordt verondersteld. In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat het aantal geselecteerde corporaties (met mogelijk onvoldoende weerstandsvermogen) werkzaam in stedelijk gebied groter is, hetgeen gegeven de nieuwbouw - en herstructureringsopgave plausibel is. Opmerkelijk is dat relatief weinig corporaties werkzaam in economisch zwakke regio's (Noord Nederland, Zuid Limburg) geselecteerd worden. Hieruit kan de conclusie getrokken worden dat de financiële positie (en de vanuit het early warning principe voorzichtig ingestoken selectie) vooral gevoelig is voor de interne beleidskeuzen die de corporatie maakt met betrekking tot het te voeren strategisch voorraadbeleid en het productiebeleid (nieuwbouw, onrendabele investeringen). Een zwakke woningmarktpositie als gevolg van een ongunstige regionale economische situatie (exogene factoren) is nauwelijks nog een reden van selectie.
Het valt op dat verhoudingsgewijs veel corporaties met in hoofdzaak bezit voor bijzondere doelgroepen (studentenhuisvesting, eenheden in verzorgingshuizen) geselecteerd worden. Hierbij dient bedacht te worden dat de samenstelling van het bezit weinig mogelijkheden biedt om in het kader van een strategisch voorraadbeleid het verkoopinstrument van verhuureenheden in te zetten. Hierdoor kan er bij categorale corporaties in financiële zin een onbalans ontstaan tussen investeringen en desinvesteringen. Van de 85 corporaties die zijn onderzocht kon bij 75 corporaties alsnog vastgesteld worden dat de financiële positie geen aanleiding tot zorg is. Deze conclusie kon in 68 gevallen reeds getrokken worden op basis van een beperkt vooronderzoek. Deze tussenstap werd dit jaar voor het eerst toegepast. Een en ander leidde zowel voor de geselecteerde corporaties als het Fonds tot een respectievelijk efficiëntere gegevensopvraging en -verwerking. Bij zeven corporaties was het noodzakelijk een volledige financiële beoordeling uit te voeren alvorens tot een positieve conclusie inzake de vermogenspositie kon worden gekomen. Bij slechts acht corporaties met een gezamenlijk woningbezit van ruim 58.000 woningen bleek ook na onderzoek sprake te zijn van een financieel zwakke positie. Ten opzichte van het voorgaande jaar (18 corporaties) is dit aantal sterk afgenomen. Deze acht corporaties hebben inmiddels maatregelen getroffen c.q. in voorbereiding teneinde de financiële positie binnen een redelijke termijn op een voor het Fonds aanvaardbaar niveau te brengen. Voorbeelden van de voorgenomen maatregelen zijn onder meer een herijking strategisch voorraadbeleid, een aanpassing aantal te verkopen woningen, een herbezinning inzake voorgenomen nieuwbouwopgave c.q. de wijze van financiering en collegiale financiering. Er zijn nog twee corporaties die in het verleden een saneringsbijdrage van het Fonds hebben ontvangen. Bij deze corporaties zijn de uit de saneringsafspraken voortvloeiende monitoringsafspraken nog niet geheel afgerond. Daarnaast is er nog één corporatie die geen woningbezit meer heeft, maar nog wel bestaat voor het afwikkelen van de leningenportefeuille.
In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat op individueel niveau van de corporaties de financiële positie ten opzichte van het voorgaande verslagjaar verder is verbeterd. Dit blijkt onder meer uit het beperkte aantal corporaties met onvoldoende weerstandsvermogen alsmede uit een verdere groei van het vermogen bij de financieel gezonde corporaties.

Thematische onderzoeken

In 2006 heeft het Centraal Fonds naast het onderzoek dat betrekking had op de financiële continuïteit, de navolgende drie thema's uitgediept:

Y het portefeuillebeleid van corporaties

Y de presentatie en berekening van de bedrijfswaarde in de financiële verantwoording

Y de financiële (verantwoordings)kaders en financieel risicobeheer voor verbindingen van corporaties.

Ten aanzien van het portefeuillebeleid is de beleidscyclus gevolgd door het nalopen van een zestal onderdelen uit deze cyclus: beschikt de corporatie over een onderliggende onderbouwing, is de visie vertaald in een samenhangend beleid in de meerjarige voornemens, zijn deze voornemens op de juiste wijze vertaald in financiële prognoses, hoe verhouden prognoses zich tot realisaties, op welke wijze is de ondersteuning geregeld en op welke wijze vindt verantwoording plaats. Op elk van de zes onderdelen is geconstateerd dat er per onderdeel sprake is van een groep corporaties die onvoldoende scoort. Opvallend is dat als een corporatie de fase van beleidsbepaling (de eerste fase) goed doorloopt, de kans groter is dat zij ook op de navolgende onderdelen in het beleidsproces goed scoren. Voor het themaonderzoek Bedrijfswaarde geldt dat een groot aantal corporaties in de jaarrekening een andere bedrijfswaarde opneemt dan in de opgave van Bijlage IV van het BBSH. Vanuit het oogpunt van transparantie en verantwoording is dit niet gewenst. Daarnaast blijkt dat afwijkingen van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving niet altijd worden toegelicht, dat de Richtlijnen niet gevolgd worden waar het gaat om toekomstige verkoopopbrengsten en dat men zeer uiteenlopend omgaat met de toekomstige restwaarde. De geconstateerde manco's bemoeilijken de vergelijkbaarheid zeer. Om dat laatste te bevorderen, is een nadere uitwerking van de Richtlijnen gewenst. Ook op gebied van het omgaan met het inrekenen van toekomstige huurharmonisatie en de disconteringsfactor lijkt een nadere uitwerking van de Richtlijnen wenselijk. Positief is dat de Richtlijnen worden gevolgd als het gaat om de levensduur. Voor wat betreft het themaonderzoek Verbindingen kan geconcludeerd worden dat eenderde van de onderzochte corporaties tekort schiet in het geven van verantwoordingsinformatie. In slechts een beperkt aantal gevallen is sprake van winstuitkering. De gerealiseerde resultaten blijven overwegend in de verbinding besloten. Van belang hierbij is nog het ontbreken van inzicht in de gewenste omvang van het vermogen van een deelneming. Ook de kwaliteit van de interne beheersing van verbindingen is voor verbetering vatbaar. De periodieke informatievoorziening en de bevoegdhedenstructuur zijn nog niet adequaat geregeld. Dit en het gegeven dat in een zeer beperkt aantal gevallen sprake was van garantstelling door de corporaties voor activiteiten van de verbinding, duiden op een risico van weglek van het maatschappelijk bestemde vermogen bij woningcorporaties.
Tenslotte blijkt dat bij dit onderdeel de deponeringsplicht van jaarstukken van de deelnemingen niet altijd goed wordt nageleefd.

Verantwoording en bezoldiging bestuurders en Raden van Commissarissen

Op verzoek van de minister van VROM is bij alle corporaties gekeken of corporaties zich houden aan de wettelijke regels rondom verantwoording over de beloning van bestuurders en de honorering van de leden van de intern toezichthoudende organen bij corporaties. Van de 492 corporaties is bij 99 sprake van alleen een bestuur en een Raad van Commissarissen, waarbij sprake is van bescheiden vacatie of onkostenvergoedingen. Van de resterende 393 corporaties is bij 303 sprake van één directeur en kan men zich beroepen op geldende regelgeving dat tot de persoon herleidbare gegevens niet openbaar behoeven te worden gemaakt. Van dit aantal van 303 corporaties hebben 215 wel informatie opgenomen. Van de 90 corporaties waar sprake is van een meerhoofdig bestuur, tevens directie, zijn er vier die zich niet verantwoorden in het jaarverslag over de (totale) bezoldiging. In algemene zin is sprake van een aanzienlijke verbetering in de verantwoording en transparantie over de beloningen van bestuurders bij woningcorporaties. Voor wat betreft de interne toezichthouders is geconstateerd dat 32 corporaties geen opgave hebben gedaan van de honorering voor deze groep, hoewel zij daartoe wel verplicht zijn op grond van het Burgerlijk Wetboek.

Bevindingen en conclusies

Compleet verslag:
Zie het origineel

vrijdag 22 december 2006