Directie Financiële Markten
2060709410
Vragen van het lid Irrgang (SP) aan de minister van Financiën over vastgoed-
CV's (Ingezonden 13 maart 2007).
1. Heeft u kennisgenomen van de bevindingen door de Autoriteit Financiële
Markten (AFM) over de markt voor vastgoed-CV's)
Ja.
2. Hoe beoordeelt u het grote gebrek aan transparantie, waarvan nog steeds
sprake is in deze markt?
Enerzijds stemt het positief dat in het rapport van de AFM geen feitelijke
bevindingen naar voren zijn gekomen die wijzen op grote integriteitsrisico's in
deze sector. Anderzijds is het betreurenswaardig dat blijkt dat de sector -
ondanks dat bij het eerste rapport van de AFM al gewezen is op het gebrek aan
transparantie - nog onvoldoende stappen heeft ondernomen om de transparantie
te verbeteren.
3. Wat is uw reactie op de bevinding van de AFM dat vastgoed-CV's onderling
moeilijk kunnen worden vergeleken?
Indien vastgoed-CV's zijn gestructureerd als beleggingsfondsen in de zin van de
Wet op het financieel toezicht (Wft) dan moeten zij verplicht een financiële
bijsluiter publiceren. Deze bijsluiter geeft een eerste inzicht in de kosten,
rendementen en risico's van het product. Deze gegevens zijn gestandaardiseerd
om vergelijking met andere beleggingsfondsen mogelijk te maken. Dat is de
reden dat een bijsluiter voor vastgoed-CV's geen specifieke informatie over het
vastgoed zelf bevat. Wat betreft het prospectus zou het wel goed zijn als
vastgoed-CV's onderling beter vergelijkbaar zouden zijn. Ik begrijp dat in dat
kader zowel de Stichting transparantie Vastgoed (STV) als de Vereniging
Vastgoed Fondsen (VVF) een code hebben opgesteld die beoogt de onderlinge
vergelijkbaarheid van vastgoed-CV's te bevorderen. Idealiter komen de STV en
de VVF met een gezamenlijke code waardoor de transparantie en de
vergelijkbaarheid verder toeneemt.
4. Hoe beoordeelt u de huidige situatie waarbij de belegger in een vastgoed-CV
volledig afhankelijk is van de door de aanbieder verstrekte informatie?
Bij alle financiële producten die worden aangeboden aan consumenten is de
belegger afhankelijk van het feit dat de aanbieder van dat product de vereiste
informatie verstrekt. Het is aan de AFM om erop toe te zien dat de belegger ook
die informatie ontvangt.
5. Bent u bereid te werken aan een betere regulering van de markt voor
vastgoed-CV's, nadat zelfregulering door de sector sinds 1 juli 2006, de deadline
die door u werd gesteld, nog steeds niet van de grond is gekomen?
Aanbieders van en participanten in besloten vastgoedfondsen hebben de AFM
op 9 maart 2007 laten weten dat zij zijn gestart met een traject om te komen tot
een uniforme gedragscode, geschillenregeling, beoordelingsrichtlijn en
prospectusopbouw. Naar verwachting is deze gedragscode er in mei 2007. Het
normenkader voor de informatieverstrekking zal naar verwachting in juli 2007
worden opgeleverd. Op dat moment zal worden bekeken of de sector voldoende
stappen heeft ondernomen. Indien dat niet het geval is dan ben ik voornemens
om aanvullende regels op te stellen. Bij de invulling daarvan zal ik rekening
moeten houden met het feit dat de Europese Commissie in het kader van de
herziening van de richtlijn beleggingsinstelling (de icbe-richtlijn) een onderzoek
heeft ingesteld naar vastgoedfondsen.1 Het rapport daarover verschijnt naar
verwachting in het najaar van 2007.
6. Bent u het ermee eens dat de noodzaak tot regulering van de markt voor
vastgoed-CV's is toegenomen door de grote instroom van kleine beleggers die
geen specifieke kennis hebben van vastgoed?
Ja, door de komst van kleinere particuliere beleggers zonder specifieke kennis
van het vastgoed is de kennisasymmetrie tussen aanbieders en beleggers
toegenomen.
7. Bent u bereid te kijken hoe het toezichtsinstrumentarium van de AFM kan
worden uitgebreid, nu blijkt dat de AFM naar eigen zeggen onvoldoende
instrumenten heeft om een diepgravend onderzoek in te stellen?
Nee, het toezichtinstrumentarium van de AFM schiet volgens het rapport enkel
tekort in situaties waarin de AFM een diepgravend onderzoek wil instellen naar
ABC-constructies of bepaalde situaties waarin de belangen van beleggers
1
De Europese Commissie beziet in het kader van de herziening van de richtlijn
beleggingsinstellingen de mogelijkheden voor het creëren van een interne-markt voor niet-
geharmoniseerde fondsen. Dit zijn alle beleggingsinstellingen die niet met behulp van een Europees
paspoort gemakkelijk grensoverschrijdend kunnen worden aangeboden. Dit zijn bijvoorbeeld
beleggingsinstellingen die in andere activa beleggen dan waar icbe's in mogen beleggen. Hieronder
vallen onder meer vastgoedfondsen.
2 / 3
kunnen worden geschaad. De AFM kan indien zij vermoedt dat dergelijke
praktijken plaatsvinden dit aankaarten bij opsporingsinstanties als de FIOD-ECD,
de Belastingdienst, het Openbaar Ministerie of de AIVD. Deze instanties hebben
ruimere bevoegdheden dan de AFM om een diepgravend onderzoek in te
stellen.
8. Ervaart u het als een belemmering dat een groot deel van de vastgoed-CV's
niet meer onder het toezicht valt van de AFM als gevolg van de nieuwe
vrijstellingsregeling?
Nee, er hebben namelijk recentelijk geen inhoudelijke wijzigingen
plaatsgevonden. Zowel de Vrijstellingsregeling Wet toezicht
beleggingsinstellingen als Vrijstellingsregeling Wet toezicht effectenverkeer 1995
zijn ongewijzigd en beleidsneutraal overgenomen in de Vrijstellingsregeling van
de Wet op het financieel toezicht.
Waar de vraagsteller wellicht op doelt, is dat als gevolg van de implementatie
van de maximaal geharmoniseerde richtlijn prospectus in 1 juli 2005 een
vrijstelling is opgenomen indien effecten worden aangeboden met een totale
tegenwaarde per pakket van ten minste 50.000 of waarvan de nominale
waarde per effect ten minste 50.000 bedraagt. Deze vrijstelling is zowel
opgenomen in de Vrijstellingsregeling Wte 1995 als de Vrijstellingsregeling Wet
toezicht beleggingsinstellingen. Door beide vrijstellingsregelingen zo veel
mogelijk te harmoniseren wordt ontduikingsgedrag tussen beide regelingen
voorkomen. Dit komt de overzichtelijkheid voor marktpartijen ten goede.
Vastgoedfondsen kunnen op verschillende wijze worden gestructureerd. Als
gevolg van verschillende Europese richtlijnen kan het toezichtregime daardoor
per segment verschillen, waarbij ieder segment zijn eigen vrijstellingsgronden
heeft. Dat er verschillende regimes bestaan is dus onvermijdelijk. De
transparantie daarover is recentelijk echter wel verbeterd. Vrijgestelde
aanbieders moeten een zogenaamd "wild-west bord" publiceren. Daarmee
worden de aanbieders verplicht in zowel het aanbod als in reclame-uitingen te
vermelden dat zij voor het aanbieden van bijvoorbeeld rechten van deelneming
in een beleggingsinstelling niet vergunningplichtig zijn en niet onder toezicht
staan van de AFM of DNB.
3 / 3
---- --
Ministerie van Financiën