Stabiel direct resultaat in bewogen kwartaal voor Nieuwe Steen
18.04.2007 / 09:23 / Rubriek: Economie / Organisatie: Nieuwe steen investments
Nieuwe steen investments
HOORN - Nieuwe Steen Investments N.V. heeft over het eerste kwartaal 2007 goede resultaten
geboekt. Het directe resultaat over het eerste kwartaal 2007 bedroeg EUR 0,34 per aandeel
en het indirecte resultaat EUR 0,45 per aandeel. Het totale beleggingsresultaat kwam
daarmee uit op
EUR 0,79 per aandeel. Er wordt over het eerste kwartaal 2007 een interim-dividend van EUR
0,34 per aandeel in contanten uitgekeerd. Over het gehele jaar 2007 verwacht Nieuwe Steen
Investments een direct beleggingsresultaat tussen EUR 1,30 en EUR 1,40 per aandeel.
Financiële resultaten
Direct resultaat
Het directe resultaat bedroeg over het eerste kwartaal 2007 EUR 12,1 miljoen (eerste
kwartaal 2006: EUR 12,2 miljoen). Nieuwe Steen Investments hanteert het directe resultaat
(huuropbrengsten minus exploitatiekosten, beheerkosten, algemene kosten en
financieringskosten) als maatstaf voor de kernactiviteiten en voor het dividendbeleid. De
exploitatiekosten bedroegen 9,9% van de huuropbrengsten (eerste kwartaal 2006: 10,5%). In
de algemene kosten zijn de kosten van het fondsmanagement (EUR 0,4 miljoen) begrepen.
Indirect resultaat
Het indirecte resultaat over het eerste kwartaal 2007 bedroeg EUR 16,1 miljoen (EUR 0,45
per gemiddeld uitstaand aandeel). Het indirecte resultaat bestaat naast de gerealiseerde
herwaardering (verkoopresultaten op verkochte beleggingen) ook uit ongerealiseerde
herwaardering. Deze ongerealiseerde herwaardering heeft betrekking op de wijzigingen in
de marktwaarde van de onroerendgoedportefeuille en de rentedekkingsinstrumenten
(derivaten).
Gedurende het eerste kwartaal van 2007 steeg de lange en de korte rente. Als gevolg
daarvan steeg de marktwaarde van de door de vennootschap gehouden
rentedekkingsinstrumenten.
De markt voor kwalitatief goede onroerendgoedbeleggingen blijft onverminderd populair. De
aanhoudend dalende aanvangsrendementen droegen bij aan een hogere waardering van de
onroerendgoedportefeuille. Deze herwaarderingsresultaten van de onroerendgoedbeleggingen
waren in alle categorieën positief. Het herwaarderingsresultaat bedroeg EUR 1,0
miljoen op woningen, EUR 3,9 miljoen op winkels, EUR 1,7 miljoen op volumineuze
detailhandel, EUR 0,2 miljoen op bedrijfsgebouwen en EUR 4,3 miljoen op kantoren.
Het indirecte resultaat over het eerste kwartaal 2007 is als volgt opgebouwd:
indirect resultaat
(x EUR 1.000)
Gerealiseerd verkoopresultaat beleggingen 3.889
Ongerealiseerde herwaardering beleggingen 11.051
Mutatie in marktwaarde
rentedekkingsinstrumenten (ongerealiseerd) 1.501
Kosten - 355
16.086
Ontwikkelingen in de portefeuille
Per 31 maart 2007 bedroeg de waarde van de onroerendgoedportefeuille EUR 1,2 miljard. De
onroerendgoedportefeuille vertoonde een positieve ontwikkeling op het terrein van
herwaardering. Daarnaast vonden er een aantal verkopen en een aankoop plaats. Nieuwe
Steen Investments blijft op zoek naar kwalitatief goede beleggingen ter uitbreiding van
haar onroerendgoedportefeuille maar hecht ook waarde aan duurzaam goede kwaliteit van de
portefeuille. In dat kader heeft de vennootschap gedurende het eerste kwartaal van 2007
een aantal objecten verkocht.
Verkoop woningportefeuille
Nieuwe Steen Investments maakt goede vordering met de aangekondigde verkoop van de
woningportefeuille. Eind 2006 zijn twee woningportefeuilles (230 appartementen) in Hoorn
en Purmerend verkocht. In het eerste kwartaal 2007 zijn drie woningportefeuilles in
Schiedam, Herten,Venray en Den Haag (485 appartementen/woningen) verkocht. De opbrengst
van deze grootschalige verkopen bedroeg EUR 44,6 miljoen. Daarnaast werden door reguliere
individuele verkopen gedurende het eerste kwartaal van 2007 20 woningen verkocht. Het
totale gerealiseerde verkoopresultaat op woningen bedroeg in het eerste kwartaal 2007 EUR
2,9 miljoen. Per 31 maart 2007 had de vennootschap nog 578 woningen en appartementen in
bezit. In het tweede kwartaal van 2007 zal Nieuwe Steen Investments een niet-openbare
inschrijving voor de verkoop van 181 woningen organiseren.
Verkoop commercieel onroerendgoedbeleggingen
Gedurende het eerste kwartaal van 2007 werd uit de portefeuille commercieel
onroerendgoedbeleggingen de meubelboulevard t Vlaggeschip in Emmen verkocht.
Aankopen
Gedurende het eerste kwartaal 2007 werd het winkelcentrum De Bleek[in Harderwijk (2.345
m2) verworven. Met de aankoop van dit complex was een investering van EUR 5,6 miljoen
gemoeid.
Onroerend goed in aanbouw
De bouw van het in aanbouw zijnde winkelcentrum De Leesten in Zutphen (3.000 m2) vordert
gestaag. De oplevering wordt medio 2007 verwacht. Dit object zal vanaf het derde kwartaal
2007 bijdragen aan het directe beleggingsresultaat.
De portefeuille bestond per 31 maart 2007 uit 578 woningen en 166 overige objecten,
gespreid over:
in % x EUR 1.000
Kantoren 46 552.174
Winkels 37 450.126
Bedrijfsgebouwen 5 61.844
Volumineuze detailhandel 6 71.709
Woningen 6 71.577
Totaal onroerendgoedbeleggingen 100 1.207.430
Onroerend goed in aanbouw 6.194
Totaal beleggingen 1.213.624
Bezettingsgraad portefeuille
De leegstand in de gehele portefeuille bedroeg per 31 maart 2007 5,9% (ultimo 2006: 6,2%).
Per sector bedroeg de leegstand: 9,7% in kantoren, 2,0% in bedrijfsgebouwen en 2,9% in
winkels.
De theoretische huurinkomsten van de onroerendgoedportefeuille per 31 maart 2007 bedroegen
EUR 96,0 miljoen op jaarbasis, terwijl de contractuele huurinkomsten EUR 90,3 miljoen
bedroegen.
Huurgaranties
Van de huurinkomsten wordt op jaarbasis EUR 3,0 miljoen, zijnde 3,1% (ultimo 2006: 3,5%)
ontvangen in de vorm van huurgaranties van ontwikkelaars/verkopers. De resterende
gemiddelde, gewogen looptijd van de huurgarantieovereenkomsten bedroeg per 31 maart 2007
1,9 jaar.
Eigen Vermogen
Het eigen vermogen steeg in het eerste kwartaal 2007 met EUR 16,0 miljoen tot EUR 632,2
miljoen. Dit was het gevolg van enerzijds de toevoeging van het totale
beleggingsresultaat van EUR 28,1 miljoen en anderzijds de uitkering van het slotdividend
over 2006 van EUR 12,1 miljoen.
De intrinsieke waarde per aandeel is met 2,6% gestegen en bedroeg per 31 maart 2007 EUR
17,67 per aandeel (ultimo 2006: EUR 17,22). De verhouding tussen het eigen vermogen en de
schulden aan kredietinstellingen bedroeg per 31 maart 2007 53-47% (ultimo 2006: 50-50%).
Interim-dividend 1e kwartaal 2007
Uitgangspunt van het dividendbeleid is het totale directe resultaat als dividend aan
aandeelhouders ter beschikking te stellen. Over het eerste kwartaal 2007 wordt ten laste
van de winst een interim-dividend uitgekeerd van EUR 0,34 per aandeel in contanten.
Het aandeel Nieuwe Steen Investments noteert op 17 mei 2007 ex-dividend en het dividend
zal op 24 mei 2007 betaalbaar worden gesteld.
Strategische organisatie
Veranderende marktomstandigheden
Onder de huidige marktomstandigheden ziet Nieuwe Steen Investments slechts in beperkte
mate mogelijkheden de onroerendgoedportefeuille aan te vullen of uit te breiden. Hoge
aankoopprijzen zetten het directe resultaat onder druk en verkopen zonder mogelijkheid
tot vervangende aankopen leidt tot verlies aan inkomsten en daarmee daling van het
directe resultaat. Tegelijkertijd ziet de vennootschap zich geconfronteerd met een
verlies van inkomsten uit de kantorenexploitatie door een toenemende leegstand en
heronderhandelingen over aflopende contracten, en hogere rentekosten door een stijgende
rente.
Door deze combinatie van factoren stagneert de groei van de onroerendgoedportefeuille en
het resultaat. Voor de directie was dit, zoals reeds eerder aangegeven, reden zich te
beraden over alternatieven voor het waarborgen van de winstgevendheid van de vennootschap
op de lange termijn. Daarbij zijn twee mogelijkheden aan de orde gekomen. De eerste is
voortgaan op de huidige weg en wachten op een verbetering van de marktomstandigheden. De
tweede optie is actief op zoek gaan naar mogelijkheden tot verbetering van het resultaat
door aanpassing van het beleggingsbeleid. De directie heeft gekozen voor deze laatste,
actieve benadering.
Een samenvatting van de ontwikkelingen
Tijdens de zoektocht naar alternatieve beleggingsmogelijkheden meldde Habas zich. Deze
Israëlische vastgoedbelegger met een sterk internationaal netwerk is
geïnteresseerd in een strategische samenwerking met Nieuwe Steen Investments, in
combinatie met verwerving van een belang als aandeelhouder. Habas ziet een samenwerking
met Nieuwe Steen Investments als stap in de verwezenlijking van plannen zich te
ontwikkelen tot Europees vastgoedbelegger. Habas zou Nieuwe Steen Investments desgewenst
kunnen ondersteunen in de uitbreiding van de vastgoedportefeuille in markten buiten
Nederland. Nieuwe Steen Investments heeft Habas daarbij aangegeven alleen open te staan
voor een dergelijke samenwerking als alle aandeelhouders dezelfde mogelijkheden zouden
worden geboden, door het uitbrengen van een openbaar bod op alle uitstaande aandelen.
Habas was hiertoe bereid om op basis van een geïndiceerde prijs van EUR 21,90 per
aandeel. Gedurende het traject bleek evenwel dat op genoemde prijsniveau onvoldoende
aandelen aangemeld zouden worden, hetgeen Habas deed besluiten haar voornemen tot het
uitbrengen van een openbaar bod in te trekken. Aansluitend verwierf Habas door een
private aandelentransactie met diverse aandeelhouders een belang van 17% in de
vennootschap.
In het proces van strategische oriëntatie en de voorbereidingen voor het voorgenomen
openbaar bod, is de vennootschap bijgestaan door juridisch en financieel adviseurs. De
hiermee samenhangende kosten van EUR 315.000 zijn ten laste van het indirecte resultaat
gebracht. De kosten die individuele aandeelhouders hebben gemaakt in het kader van de
private verkoop van hun aandelen, zijn voor hun eigen rekening gekomen.
Toekomstige strategie
Het onderzoek naar de mogelijkheden tot aanpassing van het beleggingsbeleid wordt intussen
onverminderd voortgezet. De alternatieven die hierbij worden onderzocht zijn: verruiming
van het gebied waar wordt belegd; het in aanvulling op de bestaande segmenten zoeken van
nieuwe beleggingscategorieën en/of het ondernemen van activiteiten die voor extra
waardecreatie zorgdragen. Zodra dit onderzoek is afgerond zullen hierover nadere
mededelingen worden gedaan en zal de beleidsaanpassing aan aandeelhouders worden
voorgelegd.
Vooruitzichten 2007
Onroerendgoedportefeuille
Ondanks de nog steeds dalende aanvangsrendementen blijft Nieuwe Steen Investments binnen
de door haar gewenste kwaliteit- en rendementseisen op zoek naar nieuwe beleggingen ter
uitbreiding van de beleggingsportefeuille.
Per 31 maart 2007 is de vennootschap voor EUR 9,3 miljoen aan investeringsverplichtingen
aangegaan, namelijk:
- de laatste fase van meubelboulevard Mortiere (8.082 m2) in Middelburg (oplevering medio
2007);
- een nieuw te realiseren bedrijfsverzamelgebouw (1.527 m2 in Almere (oplevering medio
2007).
Nieuwe Steen Investments continueert haar beleid om objecten met een minder gunstig
risico/rendementsprofiel en objecten waar een structurele leegstand aanwezig is of wordt
verwacht te verkopen. Begin april 2007 zijn een bedrijfshal aan de Uraniumweg in
Amersfoort en een bedrijfshal aan de Steenbok in Den Bosch verkocht. Verder is
overeenstemming bereikt over de verkoop van het, thans leegstaande, kantoorgebouw aan de
Donauweg in Amsterdam. De overdracht zal geschieden tegelijk met de levering van het
thans in aanbouw zijnde, voor 10 jaar verhuurde, kantoorgebouw aan de Demmersweg te
Hengelo. Naar verwachting wordt de transactie in het najaar van 2007 geëffectueerd.
De in 2006 ingezette verkoop van de woningportefeuille wordt dit jaar voortgezet. In dit
kader kan worden gemeld dat inmiddels, na afsluiting van het eerste kwartaal van 2007,
overeenstemming is bereikt over de verkoop van het complex in Amsterdam (28
appartementen).
Ontwikkelingen in de verhuur
De kantorenmarkt trekt aan, zo blijkt uit de toenemende vraag naar huisvesting. Er is
inmiddels ook vraag naar kantoorruimte waarvoor in de afgelopen jaren nauwelijks
belangstelling is geweest.
Het eindigen van de huurgarantie op het kantoorgebouw La Tour in Apeldoorn heeft de meeste
invloed op de omvang van de leegstand en kan een grote impact op het directe resultaat
over 2007 hebben. Dit project heeft een vloeroppervlak van 14.169 m2, waarvan ongeveer de
helft op dit moment is verhuurd. Het eindigen van deze huurgarantie begin juni 2007 kan
leiden tot een inkomstenderving van EUR 1,5 miljoen op jaarbasis.
In het meest ongunstige scenario zou gedurende 2007 de huidige leegstand kunnen oplopen
tot 10%. De vennootschap vertrouwt echter op haar actieve verhuurbeleid en het herstel
van de kantorenmarkt zodat naar verwachting de - financiële - leegstand binnen de
gehele portefeuille tot maximaal 8% beperkt zal blijven.
De kantorenmarkt neemt weer volumes op, maar het huurprijsniveau neemt nog niet toe. Het
is, met een groot overschot in aanbod, nog steeds een uitgesproken huurdersmarkt. Dit
betekent dat er bij nieuwe verhuur, maar ook bij de gesprekken over verlenging van
bestaande contracten, stevig moet worden onderhandeld. De financiële consequentie
voor Nieuwe Steen Investments op de thans expirerende kantoorhuurovereenkomsten is dat
wij circa 10 à 15% van de huurinkomsten inleveren als gevolg van een lager
huurprijsniveau of het verstrekken van incentives.
Uitgaande van een aanhoudend herstel van de kantorenmarkt met voldoende opname van volumes
en een voorzichtig herstel van de huurprijzen verwacht Nieuwe Steen Investments dat de
contractuele huren en markthuren in 2008 weer met elkaar in evenwicht zullen zijn. In
2009 kan er dan weer ruimte ontstaan voor positieve huurprijsaanpassingen.
Balansverhoudingen en financiering
Het voornemen om de woningportefeuille te verkopen heeft invloed op de balansverhoudingen.
Uitgangspunt zal zijn om de opbrengst in nieuwe beleggingen te investeren; zolang deze
niet voorhanden zijn, wordt er op de financieringen afgelost.
Resultaten
De ontwikkeling van het directe resultaat over 2007 zal in belangrijke mate afhangen van
twee factoren; het effect van de verkoop van de woningen in portefeuille en de
mogelijkheden tot passende vervangende aankopen, en het eindigen van de huurgarantie op
het kantoorgebouw La Tour in Apeldoorn en de verhuurmogelijkheden daarvoor.
De verkoop van de woningportefeuille heeft in beginsel een licht positief effect op de
ontwikkeling van het directe resultaat. De netto huuropbrengst uit de woningen is
namelijk lager dan de kosten van financiering, waardoor de verkoop op zich leidt tot een
hoger direct resultaat. Het directe resultaat kan daarnaast in positieve zin worden
beïnvloed wanneer vervangende aankopen gaan bijdragen aan het resultaat. Het vinden
van vervangende objecten die zowel naar kwaliteit als naar aanvangsrendement passen in de
portefeuille van Nieuwe Steen Investments, is op dit moment lastig. Dit met name door de
hoge marktprijzen en de daarmee samenhangende lage aanvangsrendementen.
Door de onzekerheden die al deze factoren met zich meebrengen, is het uitspreken van een
concrete verwachting voor het directe resultaat per aandeel op dit moment nog niet
mogelijk. Wij volstaan daarom met de verwachting dat het directe resultaat over geheel
2007 zal uitkomen tussen EUR 1,30 en EUR 1,40 per aandeel.
Omdat het indirect resultaat bestaat uit enerzijds de wijziging in de marktwaarde van de
onroerendgoedbeleggingen en de rentedekkingsinstrumenten en anderzijds uit de
gerealiseerde verkoopresultaten op verkochte objecten, kan hieromtrent geen concrete
verwachting worden uitgesproken.
Hoorn, 18 april 2007
Voor nadere informatie:
Nieuwe Steen Investments N.V.
ing. J.J.M. Reijnen, directeur
J.Th. Schipper, directeur
R.J.J.M. Storms, directeur
Tel: 0229 - 29 50 50
e-mail: info@nsi.nl
internet: www.nsi.nl
Bijlagen:
- Kerncijfers 2007
Kerncijfers 2007
31-03-2007 31-03-2006 2006
Resultaten (x EUR 1.000)
Bruto huuropbrengsten 22.818 22.890 91.939
Netto huuropbrengsten 19.865 19.793 80.111
Winst na belastingen 28.137 17.329 81.633
Direct beleggingsresultaat 12.051 12.156 48.510
Indirect beleggingsresultaat 16.086 5.173 33.123
Totaal beleggingsresultaat 28.137 17.329 81.633
Bezettingsgraad (in %) 94,1 94,2 93,8
Balansgegevens (x EUR 1.000)
Beleggingen 1.213.624 1.198.089 1.247.861
Eigen vermogen 632.234 588.453 616.262
Schulden aan kredietinstellingen
(inclusief derivaten) 558.514 587.438 614.433
Verhouding eigen vermogen/schulden
aan kredietinstellingen (in %) 53-47 50-50 50-50
Geplaatst aandelenkapitaal
Gewone aandelen ultimo kwartaal 35.774.117 35.774.117 35.774.117
Gemiddeld aantal uitstaande
gewone aandelen in
verslagperiode 35.774.117 35.774.117 35.774.117
Gegevens per gemiddeld uitstaand
gewoon aandeel (x EUR 1)
Direct beleggingsresultaat 0,34 0,34 1,36
Indirect beleggingsresultaat 0,45 0,14 0,92
Totaal beleggingsresultaat 0,79 0,48 2,28
Gegevens per aandeel (x EUR 1)
Interim-dividend 0,34 0,34 1,36
Intrinsieke waarde
(voor winstverdeling) 17,67 16,45 17,22
Gemiddelde beursomzet
(stuks per dag,
zonder dubbeltelling) 99.943 37.290 35.478
Hoogste koers 23,70 24,50 24,50
Laagste koers 21,66 20,53 18,95
Ultimo koers 21,95 23,50 22,36
Voor de financiele bijlagen wordt verwezen naar www.nsi.nl