Corporaties dubbele investeringen; minder rendement
08.05.2007 / 14:00 / Rubriek: Economie / Organisatie: Aedex
Aedex
EMBARGO TOT 8 MEI 2007 14.00 UUR
Corporaties dubbele investeringen; minder rendement
Hilversum, 8 mei 2007 - De woningcorporaties die deelnemen aan de Aedex/IPD Corporatie
Vastgoedindex haalden in 2006 een totaal rendement van 6,1%. Dat is een wezenlijke
achteruitgang ten opzichte van het over het voorgaande jaar gemeten resultaat (2005:
8,6%). Daarnaast verdubbelden de netto-investeringen ruimschoots ten opzichte van een
jaar eerder tot EUR 566 miljoen. Corporaties geven meer uit aan onderhoud per woning en
de kosten van hun bedrijfsvoering stegen licht. De woningcorporaties die aan de Aedex/IPD
Corporatie Vastgoedindex 2006 deelnamen lieten in 2006 in totaal ruim EUR 743 miljoen aan
de betaalbaarheid van het wonen en de leefbaarheid van buurten en wijken ten goede komen.
Dit bleek vandaag in Apeldoorn bij de bekendmaking van de resultaten van de Aedex/IPD
Corporatie Vastgoedindex voor het jaar 2006.
Waardegroei
Uit de Aedex/IPD Index 2006 blijkt dat de woningcorporaties een totaal rendement haalden
van 6,1%. Dit is een wezenlijke achteruitgang ten opzichte van het voorgaande jaar (2005:
8,6%). De achteruitgang is grotendeels toe te rekenen aan de over 2006 afgenomen
waardegroei: 3,6% (2005: 5,9%). Berekeningen wijzen uit dat de afgenomen waardegroei
voort vloeit uit de wijziging van het huurbeleid dat de Rijksoverheid zich de komende
jaren voorneemt. Het gevolg hiervan is een verlies van marktwaarde in verhuurde staat van
ruim 2,5%. Dit komt voor de Aedex/IPD corporaties neer op een marktwaardeverlies van EUR
1,9 miljard.
Investeringen
De corporaties die deelnemen aan de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex verdubbelden in
2006 hun netto-investeringen ten opzichte van het jaar daarvoor. In 2006 bedroegen de
netto investeringen EUR 566 miljoen. Dit komt neer op 0,8% van het totaal door de
deelnemers in hun woningportefeuilles geïnvesteerde vermogen (2005: 0,3%).
In totaal zetten de Aedex/IPD woningcorporaties 3,8% van het door hen geïnvesteerde
vermogen om voor de verandering en vernieuwing van buurten en wijken. Het totale volume
aan investeringen en desinvesteringen van de deelnemende corporaties komt overeen met een
bedrag van EUR 2,8 miljard.
Direct Rendement
Het rendement dat voortvloeit uit de dagelijkse bedrijfsvoering, het directe rendement,
bedroeg in 2006 2,5% (2005: 2,6%). Het directe rendement vertoont over meerdere jaren
gezien een gestage daling omdat de waarde van de vastgoedportefeuilles sterker steeg dan
de groei van de netto inkomsten uit de dagelijkse bedrijfsvoering. Hoewel de bruto
inkomsten in 2006 met 3,5% sterker stegen dan in het jaar ervoor (2005: 2,2%), bleef de
ontwikkeling van de netto inkomsten als gevolg van de stijging van de exploitatiekosten
daarbij achter.
Efficiëntie
De Aedex/IPD Index meet de efficiëntie van de operationele bedrijfsvoering van de
deelnemende corporaties in de 'exploitatiekosten/bruto inkomsten ratio'. Deze ratio
bedroeg in 2006 op het totaal van de woningportefeuilles van alle deelnemers aan de
Aedex/IPD Index 49,0%. De stijging ten opzichte van 2005 is grotendeels toe te rekenen
aan een groei van de uitgaven aan het onderhoud van de woningen in exploitatie tot 28,7%
(2005: 27,4%). Dit betekent dat de Aedex/IPD corporaties van iedere Euro huurinkomsten in
2006 gemiddeld 28,7 Eurocent aan onderhoud van hun woningen hebben uitgegeven. Dit komt in
totaal neer op een totaalbedrag van EUR 978 miljoen. Na de in 2005 gemeten daling, stegen
de kosten voor beheer en verhuur in 2006 weer licht tot 13,0% (2005: 12,1%).
Maatschappelijk dividend
De Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex geeft inzicht in het effect van beslissingen om een
huur te vragen die lager is dan de markthuur. Daarnaast meet het de invloed van uitgaven
voor het beheer van de leefomgeving op het vastgoedrendement. De index deelt daartoe de
portefeuilles van de deelnemers onder in een zogeheten primair maatschappelijke en een
niet-primair maatschappelijke portefeuille.
De corporaties kiezen er bewust voor om bij de primair maatschappelijke portefeuille de
huren laag te houden en extra kosten te maken voor het beheer van de leefomgeving. Zij
kiezen er daarmee voor om niet het maximale vastgoedrendement te behalen dat ze gezien
hun portefeuille zouden kunnen halen. Het percentage van het mogelijk te behalen
rendement dat door deze keuze direct aan de samenleving ten goede komt, is het
'maatschappelijk dividend'. Het maatschappelijk dividend bedroeg in 2006 1,7%. Dit
betekent dat de corporaties die aan de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex 2006 deelnamen,
met in totaal ruim EUR 743 miljoen aan de betaalbaarheid van het wonen en de leefbaarheid
van buurten en wijken ten goede lieten komen.
Transformatie Index
Aedex en IPD presenteerden dit jaar voor de derde keer de Aedex/IPD Transformatie Index.
De Index laat de omzet zien die corporaties realiseerden in het vernieuwen en verbeteren
van hun woningportefeuilles. Deze omzet bestaat uit het totaal van desinvesterings-
(verkoop en sloop) en investeringsactiviteiten (aankoop en bouw van woningen).
Woningcorporaties gebruiken de inkomsten uit verkoop om opnieuw te investeren. De
deelnemers aan de Aedex/IPD Index maakten in 2006 door de verkoop van woningen EUR 1,1
miljard vrij om opnieuw te investeren.
De bijgaande rangorde van deelnemers geeft weer welke deelnemer in verhouding tot de
waarde van zijn totale woningportefeuille het meest omzette in vernieuwing en
verbetering. Dit is nadrukkelijk geen waardeoordeel. Lokale markt en de structuur van de
woningportefeuille zijn van grote invloed op de noodzaak en de mogelijkheden om de
portefeuille aan te passen. Een relatief jonge portefeuille noodzaakt nu eenmaal niet tot
investeren. Ook aan de verhouding desinvesteren - investeren kan geen waardeoordeel worden
verbonden. Vaak moeten corporaties in stedelijke vernieuwing eerst verkopen en slopen voor
investeren weer mogelijk is.