Gemeenten steeds afhankelijker van projectontwikkelaars
Gemeenten worden bij het ontwikkelen van nieuwbouwlocaties steeds
afhankelijker van projectontwikkelaars en andere marktpartijen. Deze
laatsten weten steeds vaker in een heel vroeg stadium grond op
potentiële nieuwbouwlocaties te verwerven waardoor de prijs van ruwe
bouwgrond stijgt. Niet de gemeenten maar de oorspronkelijke eigenaren
van de grond - agrariërs of marktpartijen - weten zo een steeds
groter deel van de marge die ontstaat na bestemmingswijziging naar
zich toe te trekken. Daarbij komt dat gemeenten voor steeds hogere
kosten worden gesteld, die ten koste kunnen gaan van de kwaliteit van
de nieuwe woonwijk, de ruimte voor sociale woningbouw en het aantal
groenvoorzieningen in die wijk.
Tot deze conclusies komt het Ruimtelijk Planbureau in de op 9 mei
verschenen studie 'De grondmarkt voor woningbouwlocaties. Belangen en
strategieën van grondeigenaren'. In de studie zijn aan de hand van
een aantal casestudiegebieden de belangen en strategieën van de
verschillende actoren op de grondmarkt voor woningbouw onderzocht. De
afgelopen 10-15 jaar hebben zich op die grondmarkt aanzienlijke
veranderingen voorgedaan. Zo gingen tussen 1990 en 1995
projectontwikkelaars op grote schaal grondposities innemen op de door
het rijk aangewezen Vinex-locaties. Andere marktpartijen volgden,
zoals beleggers, bouwers en woningcorporaties. Dit gebeurde later ook
bij niet-Vinex-locaties. Daarmee zijn de Nederlandse praktijken en de
posities van de spelers op de grondmarkt voor woningbouw drastisch
veranderd, en werd de prijs voor ruwe bouwgrond fors opgedreven. De
Nederlandse gemeenten hebben zich nauwelijks aangepast aan deze nieuwe
verhoudingen. Ze houden vast aan hun oude en vertrouwde manier van
werken, het zelf kopen en bouwrijp maken van grond op
woningbouwlocaties. Om deze werkwijze vol te houden worden ze
gedwongen aanvullende afspraken te maken met de oorspronkelijke
eigenaar van de grond.
---
Projectontwikkelaars machtiger op grond- en woningbouwmarkt
De oorspronkelijke eigenaren van de grond - veelal agrariërs - weten
een groter deel van de waardestijging van de grond na
bestemmingswijziging in woningbouw naar zich toe te trekken. Hetzelfde
geldt voor andere marktpartijen die de ruwe bouwgrond in een heel
vroeg stadium hebben verworven. Hiermee zijn vooral de
projectontwikkelaars veel machtiger geworden in het
onderhandelingsproces met de gemeente. Waren de projectontwikkelaars
vroeger voor een opdracht afhankelijk van de goodwill van een
gemeente, nu kunnen ze als grondeigenaar zelf woningen realiseren.
Door op potentieel geschikte plekken op grote schaal grond aan te
kopen is de kans dat op een 'juiste' locatie is aangekocht, groot.
Concurrentie op woningbouwmarkt verplaatst naar markt voor ruwe bouwgrond
De afgelopen decennia is de aandacht van marktpartijen als
projectontwikkelaars en beleggers verschoven van het kopen van
bouwrijpe grond naar het kopen van ruwe bouwgrond. Dit komt doordat in
Nederland het mogen bouwen van woningen is gekoppeld aan het bezit van
de bouwgrond. De aanvankelijk gescheiden grondmarkt en woningmarkt
wordt hierdoor één gecombineerde markt. Alle winstmarges die behaald
kunnen worden tijdens het hele productieproces van woningen zijn
onderdeel van het spel op de markt voor ruwe bouwgrond en zelfs op de
markt voor landbouwgrond geworden. De grondmarkt is in feite een markt
in bouwrechten geworden.
De winstmarges die behaald kunnen worden in het productieproces van
woningen, slaan allemaal neer op de markt voor ruwe bouwgrond; er is
steeds meer te verdienen mét de grond dan óp de grond. Het spel en
de onderhandelingen op de markt voor landbouwgrond op locaties waarvan
vermoed wordt dat deze een woningbouwbestemming zullen krijgen, wordt
hierdoor sterk beïnvloed.
Door de toenemende vraag naar grond zijn de prijzen van ruwe
bouwgrond, en daarmee van landbouwgrond, enorm gestegen. Vooral op
locaties waar stadsuitbreiding gaat plaatsvinden, ligt de prijs van de
grond gemiddeld tot acht keer zo hoog als de gemiddelde prijs voor
landbouwgrond die geen woonbestemming heeft, elders in dezelfde
provincie.
Aanvullende afspraken bij grondaankoop stellen gemeenten voor extra hoge
kosten
Hoewel hun positie op de grondmarkt voor woningbouw aanzienlijk is
veranderd, blijven de meeste gemeenten vasthouden aan een actief
grondbeleid. Dat betekent dat zij zelf ruwe bouwgrond aankopen, deze
bouwrijp maken voor woningbouw en vervolgens met winst willen
verkopen. Dit beleid is in de huidige marktsituatie, met het
toegenomen aantal partijen en de steeds hogere grondprijzen, steeds
moeilijker te handhaven.
Blijft de gemeente namelijk zelf actief grond aankopen, dan moet ze
veelal aanvullende afspraken maken met de grondeigenaren. Zo kan ze de
projectontwikkelaar van wie ze de grond voor een woningbouwlocatie wil
aankopen, een bouwclaim bieden; de ontwikkelaar is er dan van
verzekerd dat hij een bepaald aantal woningen mag bouwen. Deze
aanvullende afspraken vertegenwoordigen een grote waarde, die niet in
de betaalde prijs tot uitdrukking komt. De werkelijke kosten voor de
gemeenten liggen dan ook vaak hoger dan de feitelijke transactieprijs.
Doordat de kosten in relatie tot de potentiële winsten groter worden
en het risico op verlies in de grondexploitatie toeneemt, lopen
gemeenten behoorlijke financiële risico's. Zij zullen bijvoorbeeld
minder geld overhouden voor sociale woningbouw, de kwaliteit van de
woningen, de groenvoorzieningen of ander gemeentelijk beleid binnen of
buiten de woningbouwlocatie.
Andere positie van de gemeente?
De enige manier voor gemeenten om als marktpartij te blijven opereren
is door in een heel vroeg stadium landbouwgrond strategisch aan te
kopen, of door strategische allianties aan te gaan met andere
marktpartijen. Om strategisch te kunnen handelen moeten gemeenten vaak
concessies doen aan de transparantie van beleid en de democratische
controle hierop.
Het is dan ook de vraag of gemeenten hun dubbele rol op de grondmarkt
voor woningbouw- marktspeler én marktmeester - moeten handhaven. Een
faciliterend grondbeleid, waarbij zij de handelingen van andere
partijen beïnvloeden maar niet zelf in grond handelen, zou mogelijk
geschikter en minder risicovol zijn. Dit vergt niet alleen een nieuw
instrumentarium - de nieuwe grondexploitatiewet - maar ook een andere
houding van de gemeenten.
---
EINDE PERSBERICHT
De grondmarkt voor woningbouwlocaties. Belangen en strategieën van
grondeigenaren, Arno Segeren Rotterdam/Den Haag: NAi Uitgevers/RPB.
ISBN 978 90 5662 5689
Prijs ⬠22,50
Te bestellen bij de boekhandel of via NAi Boekverkopers, telefoon 010
4401203
---
Voor een recensie-exemplaar (uitsluitend voor pers) of meer
informatie:
Ruimtelijk Planbureau, Bureau Communicatie, Paul Splinter, telefoon
070 3288 746 of 06 5267 1626; splinter@rpb.nl.
Ruimtelijk Planbureau