Gematigde prijsontwikkeling woningen, nationale hypotheekschuld verder toegenomen

Rabobank verwacht dat de gemiddelde Nederlandse huizenprijs in 2007 en 2008 stijgt met respectievelijk 4.% en 3.%. Wel zullen de financieringslasten oplopen door zowel de gestegen huizenprijzen als de langzaam oplopende kapitaalmarktrente. De betaalbaarheid van koopwoningen neemt hierdoor iets af.

De totale uitstaande hypotheekschuld neemt nog steeds toe in Nederland. Dit wordt veroorzaakt door een unieke combinatie van factoren, waaronder het huidige overheidsbeleid, die typerend is voor de Nederlandse woningmarkt. De verder oplopende nationale hypotheekschuld vormt geen direct gevaar voor de huizenmarkt. Dit blijkt uit het vandaag gepubliceerde 'Kwartaalbericht Woningmarkt' van Rabobank.

Gematigd positieve ontwikkeling eerste kwartaal
In het gebruikelijk mindere eerste kwartaal bedroeg de toename van de huizenprijzen E 1000 ten opzichte van eind 2006 (NVM). Dit is een verbetering ten opzichte van vorig jaar toen de prijzen stabiel waren. Vergeleken met een jaar eerder zijn de huizenprijzen met 5,3% gestegen tot E 240.000. Tussenwoningen stegen in het eerste kwartaal van 2007 het meest in prijs met een toename van 1,4%. Hoewel het aantal verkooptransacties vanaf augustus 2006 daalt, blijft het 12-maands-gemiddelde op een hoog niveau gehandhaafd. Ook het aantal gedwongen verkopen neemt af en is in het eerste kwartaal gedaald met 9%.

De Nieuwbouwproductie is vorig jaar met 8% toegenomen tot 72.381 woningen. Een dergelijk aantal werd al jaren niet meer gehaald en kwam voor het laatst voor in 2001. Opvallend is dat de productie van huurwoningen sneller stijgt dan die van koopwoningen. Ondanks de toename blijft de nieuwbouwproductie laag. Zeker vanuit historisch perspectief. Het nieuwe kabinet wil de productie verder opvoeren. Door capaciteitsbeperkingen in de bouw is het de vraag of dit realistisch en haalbaar is.

Toename nationale hypotheekschuld geen direct gevaar voor de huizenmarkt De uitstaande hypotheekschuld is opgelopen van E 115 miljard in 1995 tot E 531 miljard eind 2006. Deze toename is fors, wat ook blijkt uit vergelijking met andere EU-landen. Dit komt onder andere door overheidsbeleid. Zo stimuleert zij al meer dan 100 jaar het eigen woningbezit met fiscaal aantrekkelijke regelgeving bij gebruik van vreemd vermogen. Meer recent zijn startersleningen geĂŻntroduceerd, waarbij nieuwkomers op de woningmarkt zich diep in de schulden steken. Daarnaast is met de introductie van de bijleenregeling aflossen minder aantrekkelijk geworden.

Ook hebben de gunstige marktcondities bijgedragen aan het oplopen van de hypotheekschuld. Zo heeft de historisch lage kapitaalmarktrente hoge hypotheekbedragen mogelijk gemaakt. Tevens zijn nieuwe producten in zwang geraakt die de financieringsmogelijkheden van woonconsumenten vergroten. Voorbeelden zijn spaar- en beleggingshypotheken, waarbij niet wordt afgelost, maar vermogen wordt opgebouwd. Ook het toegenomen gebruik van aflossingsvrije hypotheken heeft het maximale hypotheekbedrag verhoogd, aangezien dit product geen aflossingslasten kent.

Zolang het huidige overheidsbeleid voor koopwoningen blijft bestaan zijn de risico's van de oplopende hypotheekschuld beperkt. Wel blijft het renterisico bestaan, maar veel Nederlandse huishoudens hebben zich hier tegen ingedekt door te kiezen voor een lange rentevastperiode.

Ook het structurele aanbodtekort op de woningmarkt speelt een rol, aangezien dit een opwaartse kracht op de huizenprijzen en daarmee ook de hypotheekbedragen genereert. Al met al gunstige condities voor de prijsontwikkeling, waarbij de woningfinanciering met vreemd vermogen wordt gestimuleerd.