Gematigde prijsontwikkeling woningen, nationale hypotheekschuld verder toegenomen
Rabobank verwacht dat de gemiddelde Nederlandse huizenprijs in 2007 en 2008 stijgt met
respectievelijk 4.% en 3.%. Wel zullen de financieringslasten oplopen door zowel de
gestegen huizenprijzen als de langzaam oplopende kapitaalmarktrente. De betaalbaarheid
van koopwoningen neemt hierdoor iets af.
De totale uitstaande hypotheekschuld neemt nog steeds toe in Nederland. Dit wordt
veroorzaakt door een unieke combinatie van factoren, waaronder het huidige
overheidsbeleid, die typerend is voor de Nederlandse woningmarkt. De verder oplopende
nationale hypotheekschuld vormt geen direct gevaar voor de huizenmarkt. Dit blijkt uit
het vandaag gepubliceerde 'Kwartaalbericht Woningmarkt' van Rabobank.
Gematigd positieve ontwikkeling eerste kwartaal
In het gebruikelijk mindere eerste kwartaal bedroeg de toename van de huizenprijzen E 1000
ten opzichte van eind 2006 (NVM). Dit is een verbetering ten opzichte van vorig jaar toen
de prijzen stabiel waren. Vergeleken met een jaar eerder zijn de huizenprijzen met 5,3%
gestegen tot E 240.000. Tussenwoningen stegen in het eerste kwartaal van 2007 het meest
in prijs met een toename van 1,4%. Hoewel het aantal verkooptransacties vanaf augustus
2006 daalt, blijft het 12-maands-gemiddelde op een hoog niveau gehandhaafd. Ook het
aantal gedwongen verkopen neemt af en is in het eerste kwartaal gedaald met 9%.
De Nieuwbouwproductie is vorig jaar met 8% toegenomen tot 72.381 woningen. Een dergelijk
aantal werd al jaren niet meer gehaald en kwam voor het laatst voor in 2001. Opvallend is
dat de productie van huurwoningen sneller stijgt dan die van koopwoningen. Ondanks de
toename blijft de nieuwbouwproductie laag. Zeker vanuit historisch perspectief. Het
nieuwe kabinet wil de productie verder opvoeren. Door capaciteitsbeperkingen in de bouw
is het de vraag of dit realistisch en haalbaar is.
Toename nationale hypotheekschuld geen direct gevaar voor de huizenmarkt
De uitstaande hypotheekschuld is opgelopen van E 115 miljard in 1995 tot E 531 miljard
eind 2006. Deze toename is fors, wat ook blijkt uit vergelijking met andere EU-landen.
Dit komt onder andere door overheidsbeleid. Zo stimuleert zij al meer dan 100 jaar het
eigen woningbezit met fiscaal aantrekkelijke regelgeving bij gebruik van vreemd vermogen.
Meer recent zijn startersleningen geĂŻntroduceerd, waarbij nieuwkomers op de
woningmarkt zich diep in de schulden steken. Daarnaast is met de introductie van de
bijleenregeling aflossen minder aantrekkelijk geworden.
Ook hebben de gunstige marktcondities bijgedragen aan het oplopen van de hypotheekschuld.
Zo heeft de historisch lage kapitaalmarktrente hoge hypotheekbedragen mogelijk gemaakt.
Tevens zijn nieuwe producten in zwang geraakt die de financieringsmogelijkheden van
woonconsumenten vergroten. Voorbeelden zijn spaar- en beleggingshypotheken, waarbij niet
wordt afgelost, maar vermogen wordt opgebouwd. Ook het toegenomen gebruik van
aflossingsvrije hypotheken heeft het maximale hypotheekbedrag verhoogd, aangezien dit
product geen aflossingslasten kent.
Zolang het huidige overheidsbeleid voor koopwoningen blijft bestaan zijn de risico's van
de oplopende hypotheekschuld beperkt. Wel blijft het renterisico bestaan, maar veel
Nederlandse huishoudens hebben zich hier tegen ingedekt door te kiezen voor een lange
rentevastperiode.
Ook het structurele aanbodtekort op de woningmarkt speelt een rol, aangezien dit een
opwaartse kracht op de huizenprijzen en daarmee ook de hypotheekbedragen genereert. Al
met al gunstige condities voor de prijsontwikkeling, waarbij de woningfinanciering met
vreemd vermogen wordt gestimuleerd.