CENTRAAL PLANBUREAU
Onderwerp: persbericht
Nummer: 24
Datum: 5 september 2007
Inlichtingen bij: Wouter Vermeulen (tel: 070-3383467), of Dick Morks
(tel: 070-3383410)
Woningaanbod reageert niet op ontwikkeling huizenprijzen
In Nederland blijkt de ontwikkeling van huizenprijzen nauwelijks van
invloed te zijn op het aantal woningen dat jaarlijks wordt
gebouwd, of op de kwaliteit ervan. Dit is het gevolg van
verschillende vormen van overheidsingrijpen op de woning- en de
grondmarkt. Daarmee is dit overheidsbeleid een belangrijke verklarende
factor achter de stijging van huizenprijzen in de afgelopen decennia.
Dit concluderen de onderzoekers Wouter Vermeulen (Centraal Planbureau
en Vrije Universiteit) en Jan Rouwendal (Vrije Universiteit) in het
vandaag verschenen Discussion Paper 'Housing supply in the
Netherlands'. De auteurs hebben de prijsgevoeligheid van het
Nederlandse woningaanbod onderzocht voor de periode van 1970 tot 2005.
Prijsgevoeligheid van het woningaanbod
Een toename van de vraag naar woningen, bijvoorbeeld als gevolg van
stijgende lonen of een dalende hypotheekrente, zal op de korte termijn
leiden tot een prijsstijging. Aanbieders op de woningmarkt kunnen
hierop reageren door meer woningen te bouwen of door de kwaliteit van
de aangeboden woningen te verhogen. Ook mensen die al een eigen woning
hebben, kunnen in de kwaliteit hiervan investeren. De onderzoekers
hebben een inschatting gemaakt van de mate waarin prijsstijgingen tot
aanbodsreacties leiden door nieuwbouw (in aantallen) en het volume van
investeringen in woningen (nieuwe en bestaande) te relateren aan de
ontwikkeling van huizenprijzen over de afgelopen decennia. Daarnaast
hebben ze onderzocht in hoeverre verschillende kwaliteitsaspecten,
zoals het type, de grootte en de locatie van woningen, samenhangen met
de huizenprijzen in het jaar waarin die woningen zijn gebouwd.
Uit het onderzoek blijkt dat geen van deze maatstaven voor woningaanbod
gevoelig is voor veranderingen in huizenprijzen. In Nederland leidt een
prijsstijging van 10% in hetzelfde jaar tot een stijging van de
productie van nieuwbouwwoningen in de koopsector met ongeveer 0,4%. Een
Amerikaanse studie die een vergelijkbare methode hanteert, komt tot de
conclusie dat dezelfde prijsstijging in de VS leidt tot een stijging
van de nieuwbouw met ongeveer 40% (dus een 100 keer zo groot effect).
De totale woningproductie en het volume van investeringen in woningen
blijken in ons land nog minder gevoelig voor prijswijzigingen. Alleen
de kwaliteit van nieuwbouwwoningen in de koopsector reageert enigszins
op prijzen in het bouwjaar. Dit was met name zichtbaar tijdens de
woningmarktcrisis van begin jaren '80, toen het aantal nieuwe woningen
koopsector en de gemiddelde omvang van nieuwbouwwoningen kleiner waren
dan in de periode daarvoor of daarna.
De rol van overheidsingrijpen in woning- en grondmarkten...
Deze bevindingen staan haaks op wat in een vrij functionerende markt
zou gebeuren, en de oorzaak hiervan moet dan ook gezocht worden in de
vele vormen van overheidsingrijpen in woning- en grondmarkten. Op de
eerste plaats is het aanbod van grond voor woningbouw als gevolg van
bestemmingsplannen geen beslissing van marktpartijen, maar van de
overheid. Ter bescherming van de schaarse open ruimte beperkt de
overheid dit aanbod op veel aantrekkelijke locaties, zoals rondom de
grote steden en in het Groene Hart. Ten tweede legt overheidsbeleid
beperkingen op aan de hoogte van huren, waardoor nieuwbouw van
(sociale) huurwoningen minder aantrekkelijk wordt voor marktpartijen.
Via lage grondprijzen wordt de sociale sector impliciet gesubsidieerd
door gemeenten, die dit financieren uit de totale winst op het omzetten
van landbouwgrond naar woningbouwgrond. Zo draait de private sector
indirect op voor de kosten van sociale huisvesting, wat weer
belemmerend werkt op de nieuwbouw van koopwoningen. Het onderzoek biedt
geen inzicht in de rol die deze factoren afzonderlijk spelen, en
daarnaast kunnen er ook andere factoren zijn die invloed hebben op de
mate waarin nieuwbouw gevoelig is voor prijssignalen in de
woningvoorraad. Bovendien voert de overheid ook beleid aan de vraagkant
van de huizenmarkt, bijvoorbeeld via fiscale regelingen.
...en de consequenties voor huizenprijzen
De hoogte van huizenprijzen wordt bepaald door vraag en aanbod. De
vraag naar woningen is in de afgelopen decennia fors toegenomen. Dit
was het gevolg van de stijging van het gemiddelde huishoudeninkomen
(mede door de toename van het aantal tweeverdieners), de daling van de
hypotheekrente, demografische ontwikkelingen, de versoepeling van
kredietverstrekking en verscheidene subsidies op wonen (m.n.
huursubsidie en de hypotheekrenteaftrek). Deze toename had niet hoeven
leiden tot een substantiële stijging van de huizenprijzen als het
woningaanbod hier sterk op zou hebben gereageerd. Uit het onderzoek
blijkt echter dat dit nauwelijks is gebeurd. Daarom is de toename van
de woningvraag tot uitdrukking gekomen in een stijging van de
huizenprijzen. Dit impliceert dat overheidsingrijpen in woning- en
grondmarkten heeft bijgedragen aan deze prijsstijging. De overheid kan
goede redenen hebben voor haar rol op woning- en grondmarkten. Het
onderzoek doet geen uitspraken over de maatschappelijke wenselijkheid
van dit beleid.
CPB Discussion Paper 87 'Housing supply in the Netherlands' is
te bestellen bij:
Bibliotheek Centraal Planbureau
Postbus 80510
2508 GM Den Haag
Telefax: 070-3383350
E-mail: bibliotheek@cpb.nl
Prijs: 9,- euro
De publicatie is tevens (gratis) beschikbaar als PDF-bestand op de
website van het CPB (www.cpb.nl).
Centraal Planbureau