Woonbond


17-10-2007

Nieuw woningmarktbeleid moet leiden tot lagere huurlasten

De VROM-raad heeft 17 oktober 2007 een advies uitgebracht over de toekomst van de woningmarkt. Waar het kabinet in het Coalitieakkoord min of meer verbiedt om daar over na te denken, komt nu de VROM-raad met een verfrissend advies hoe het anders en beter kan. Uitgangspunt is dat huurders en kopers gelijk moeten worden behandeld en dat iedereen die zijn woonlasten niet kan opbrengen een beroep moet kunnen doen op een nieuw subsidieinstrument, de woontoeslag. Huurders en kopers gelijk. Dat is een prima uitgangspunt, maar de Woonbond vindt wel dat de VROM-raad haar uitgangspunt niet consequent uitwerkt, althans niet voor de koopsector. En minder sterk is ook dat het hele proces wat die koopsector betreft erg lang gaat duren (als het aan de VROM-raad ligt) terwijl de veranderingen in de huursector vrij snel hun beslag zouden moeten krijgen. Daar is de Woonbond niet blij mee.

Markt werkt niet

De Woonbond is het met de VROM-raad eens dat de woningmarkt niet goed werkt. Ondanks de hoge huur- en koopprijzen blijft er een tekort aan woningen; de nieuwbouw komt maar niet goed op gang. Veel mensen kunnen hun woonwensen niet realiseren. De woningmarkt functioneert slecht door de strikte scheiding tussen kopen en huren. Door de riante subsidiëring van het eigenwoningbezit zijn niet alleen de prijzen van koopwoningen behoorlijk opgepompt, maar ook die van huurwoningen.

Gelijke behandeling kopen en huren

Er is geen reden om huren dan wel kopen ten opzichte van elkaar te stimuleren of te bevorderen. Daarom moet er eindelijk een systeem komen dat huren en kopen gelijk behandelt. Het huidige systeem van hypotheekrenteaftrek is niet rechtvaardig en niet effectief. Eigenwoningbezitters worden veel meer gesubsidieerd dan huurders en de sterkste schouders profiteren het meest van de hypotheekrenteaftrek. Het systeem is ook niet effectief, omdat het zich grotendeels vertaalt in hogere koopprijzen, waardoor een koopwoning voor minder in plaats van meer mensen bereikbaar wordt.

De woontoeslag

De VROM-raad doet het voorstel om de bestaande vormen van subsidiëring voor huurders en kopers (hypotheekrenteaftrek en huurtoeslag) in één eigendomsneutraal systeem te gieten: de woontoeslag. Hierbij worden, afhankelijk van inkomen en woonuitgaven, huurders en kopers op basis van draagkracht in gelijke mate gesubsidieerd. De Woonbond vindt dit een belangrijk uitgangspunt, want zo komen publieke middelen voor vraagondersteuning gerichter terecht bij de mensen die het nodig hebben.

Ook de aanbeveling voor een actiever aanbodbeleid kan de Woonbond ondersteunen. Er moet een verruiming van het aanbod komen, waarbij vooral de betaalbare huurwoningenvoorraad van groot belang is. En er moet beter tegemoet worden gekomen aan de wensen en behoeften van de woonconsument.

Kritiek Woonbond

De Woonbond heeft dus waardering voor het VROM-raadadvies, maar ook kritiek:


· Er wordt niet consequent doorgedacht in de lijn van eigendomsneutraliteit.


· Over de invoering van de veranderingen (het transitieproces) is niet goed nagedacht.

Over de eigendomsneutraliteit:

Het is moedig dat de VROM-raad probeert te zoeken naar een eigendomsneutraal systeem, maar de Raad schrikt enigszins terug als het er echt op aan komt. Op blz. 41 schrijft de raad: Een fiscaal zuivere benadering is om de eigen woning onder te brengen in box 3 van het belastingstelsel (inkomen uit sparen en beleggen). De raad ziet twee bezwaren: het volledig onderbrengen van de woning in box 3 is vanwege de vermogensrendementsheffing veel ingrijpender voor huishoudens dan alleen het afbouwen van hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait en overdrachtsbelasting. Dit effect is te verzachten door te werken met vrijstellingen van deze heffing. Ten tweede roept het vragen op over de gelijke behandeling van de huur- en koopsector vanwege de vrijstelling van de vennootschapsbelasting in een groot deel van de huursector.

Het tweede argument in dit citaat heeft nauwelijks een materiële impact, en bij invoering van de dreigende vpb-heffing door Bos helemaal niet meer. Het eerste argument is vreemd; het feit dat een maatregel ingrijpend is, maakt het niet minder terecht.

De Woonbond vindt het van groot belang dat huren en kopen gelijk behandeld worden. Dat betekent dat de criteria om voor subsidie in aanmerking te komen gelijk zijn bij het vormgeven van de woontoeslag én dat de fiscale behandeling gelijk wordt. Nu wordt het opgespaarde vermogen in een eigen woning niet via Box 3 aangeslagen voor vermogensrendementsheffing. Het is wat mij betreft van tweeën één: óf sparen wordt zowel voor kopers en huurders gefaciliteerd óf voor geen van beiden.

De invoering

De wijze waarop de voorgestelde wijziging moeten worden ingevoerd en de snelheid waarmee vallen onder het zogeheten transitieproces. Dit transitieproces gaat de Woonbond in het advies voor de koopsector te langzaam en voor de huursector te snel.

De VROM-raad wil ruimschoots de tijd nemen voor het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. De eerste zes jaar komen de middelen die daarbij vrijvallen ook nog eens ten goede aan de koopsector door de afschaffing van de overdrachtsbelasting. De vormgeving moet volgens de VROM-raad zodanig zijn dat er geen of nauwelijks waardedaling plaatsvindt. De Woonbond is voor zorgvuldigheid, maar vindt dit te lang duren. Een gecontroleerde daling van de huizenprijzen is volgens ons een positief en voor de woningmarkt heilzaam effect van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. De vrijvallende middelen moeten ook (direct!) ten goede komen aan mensen buiten de koopsector. Het moet dus allemaal veel sneller, te beginnen met het versneld afbouwen van de denivellerende werking van de hypotheekrenteaftrek.

Een principiële vraag is of alle kopers geheel of vrijwel geheel gevrijwaard moeten worden van negatieve effecten. De Woonbond vindt van niet. Kopers die op papier behoorlijke vermogenswinsten gemaakt hebben als gevolg van de door hypotheekrenteaftrek opgepompte prijzen, zouden best een veer kunnen laten. Uiteraard verdienen kopers die (nog) geen forse vermogenswinsten gemaakt hebben wel enige bescherming.

Tegenover de al te grote voorzichtigheid ten aanzien van de koopmarkt, wijdt de VROM-raad maar weinig woorden aan het transitietraject van het vrijer maken van de huurmarkt. De VROM-raad vindt terecht regulering van het huurbeleid gewenst, maar wil wel meer marktprikkels invoeren. Deels door regionale differentiatie in het woningwaarderingstelsel, deels door een ruimer huurbeleid (welvaartvolgend huurbeleid, met een mogelijkheid voor hogere huurstijgingen) en deels door het vergroten van het geliberaliseerde huursegment.

Marktprikkels

Genoemd moeten ook nog worden de twijfels die de Woonbond heeft bij de pleidooien van de VROM-raad voor meer marktprikkels en de regionale differentiatie, onder andere in het woningwaarderingsstelsel. Marktprikkels zijn niet vies, maar leiden in een imperfecte woningmarkt gemakkelijk tot volledig verkeerde en ongewenste uitkomsten. Het is bijvoorbeeld de vraag of regionale verschillen niet weer leiden tot andere problemen; zolang bijvoorbeeld het loonniveau in Nederland grotendeels gelijk is, kunnen grote regionale verschillen in woonlasten leiden tot nieuwe knelpunten, bijvoorbeeld op de arbeidsmarkt. Belangrijker is echter dat zolang er nog sprake is van aanbodbeperking en onvolkomenheden in de rest van de markt (hypotheekrenteaftrek), meer marktwerking alleen maar leidt tot hogere prijzen; in dit geval hogere huren. Daar kan de Woonbond niet mee leven!

Het transitieproces binnen de huursector kan dus niet los worden gezien van het transitieproces binnen de koopsector. Want de minimale voorwaarde die de Woonbond stelt is dat een nieuw woningmarktbeleid leidt tot lagere gemiddelde huurlasten voor de lagere en middeninkomens onder de huurders. De huidige ongelijkheid tussen de gemiddelde netto-huurquote (24,2%) en netto-koopquote (16,1%) zou bij een nieuw systeem moeten verdwijnen.