Het extra financiële voordeel van het Investeringsfonds voor de 40-wijken corporaties
centraal fonds volkshuisvesting
1. Samenvatting en conclusies
Het Investeringsfonds zoals dat door de Aedes verenigingscommissie is
uitgewerkt, is in essentie een financieringsconstructie. Corporaties die gebruik
maken van het investeringsfonds betalen een lagere vergoeding over de
financieringsmiddelen dan wanneer ze de middelen via de kapitaalmarkt zouden
aantrekken. De voordelen van het gebruiken van het Investeringsfonds liggen dan
ook in de lagere rentelasten gedurende de looptijd van de door het
Investeringsfonds verstrekte financieringsmiddelen. Bij het bepalen van de
voordelen van het Investeringsfonds kan het Investeringsfonds het beste worden
vergeleken met het aantrekken van financiering op de kapitaalmarkt.
De financiële voordelen van het Investeringsfonds liggen in de differentiële
kasstromen die optreden in vergelijking met financiering via de kapitaalmarkt.
Naast de lagere rentekasstromen zijn nog een aantal specifieke kasstromen als
gevolg van de werking van het Investeringsfonds van belang. Deze kasstromen
zijn:
Het rentenadeel dat verbonden is aan de storting in het
Investeringsfonds. Dit is de gespiegelde kasstroom van het rentevoordeel
Kasstroom als gevolg van de terugkoop van de woningen door de
corporaties die gebruik maken van het Investeringsfonds
Exploitatiekasstroom en liquidatiekasstroom bij liquidatie van het
Investeringsfonds
Kasstromen als gevolg van de fiscaliteit, te weten de
vennootschapsbelasting en de overdrachtsbelasting
In deze notitie zijn de extra financiële voordelen van het Investeringsfonds
voor de corporaties in de 40 wijken bepaald door de differentiële kasstromen voor
deze corporaties te bepalen en deze contant te maken naar 1 januari 2008. Naast
een basisvariant zijn ook zijn ook een aantal alternatieve varianten doorgerekend.
In totaal zijn vier varianten doorgerekend. :
Basisvariant: storting 500 miljoen met een aandeel van 50% voor
corporaties in de 40 wijken, met partiële stortingsvrijstelling voor
corporaties in 40 wijken
Variant 1: storting 500 miljoen met een aandeel van 50% voor
corporaties in de 40 wijken, zonder stortingsvrijstelling voor corporaties in
40 wijken
Variant 2: storting 250 miljoen met een aandeel van 100% voor
corporaties in de 40 wijken, met partiële stortingsvrijstelling voor
corporaties in 40 wijken
Variant 3: storting 250 miljoen met een aandeel van 100% voor
corporaties in de 40 wijken, zonder stortingsvrijstelling voor corporaties in
40 wijken
De omvang van het extra financieel voordeel voor de '40-wijken corporaties' is
in tabel 1 weergegeven. De eerste twee varianten, waarbij ook andere corporaties
gebruik maken van het Investeringsfonds scoren relatief slecht voor de `40-wijken
corporaties'. Ook als er zoals in de basisvariant sprake is van een partiële
stortingsvrijstelling, gaat een deel van het financiële voordeel voor de '40-wijken
corporaties' teniet doordat ook andere corporaties gebruik maken van het
Investeringsfonds. Wanneer rekening wordt gehouden met de fiscale effecten
ontstaat er in de eerste twee varianten zelfs een financieel nadeel voor de '40-
wijken corporaties'.
---
de '40-wijken corporaties als enige gebruik maken van het Investeringsfonds
neemt het extra financiële voordeel duidelijk toe. Met de partiële vrijstelling is het
extra financiële voordeel groter dan wanneer er geen vrijstelling is. Ook in de
laatste twee varianten verdwijnt een groot deel van het voordeel door de
fiscaliteit. Er resteert dan een extra financieel voordeel voor de '40-wijken
corporaties' van 133 miljoen, resp. 110 miljoen.
Tabel 1: Het extra financieel voordeel van het Investeringsfonds voor de 40-wijken
corporaties bij de vier varianten, (x 1.000)
Exclusief fiscaal effect Inclusief fiscaal effect
Basisvariant 96.164 - 22.121
Variant 1 38.266 - 69.926
Variant 2 284.586 133.453
Variant 3 255.637 109.550
Het Investeringsfonds is te beschouwen als een middel om financierings-
middelen te verwerven. Voor het verwerven van die financieringsmiddelen heeft
de vastgoedtransactie, die ook deel uitmaakt van de wijze waarop het
Investeringsfonds is uitgewerkt, geen toegevoegde waarde. De kosten van die
vastgoedtransactie op sectorniveau als gevolg van de fiscale consequenties zijn
groot en kunnen bespaard worden door de vastgoedtransactie achterwege te
laten.
2. Inleiding
Op 17 september 2007 hebben de minister voor WWI en Aedes het
Onderhandelaarsakkoord gesloten. Een onderdeel van dit akkoord sluit aan bij de
wijkenaanpak van de minister. Van corporaties, die actief zijn in de 40
aandachtswijken, wordt extra inzet verwacht in die wijken. De extra inzet is tien
jaar lang 250 miljoen per jaar. Of deze inzet in de vorm van investeringen of
directe kosten plaats vindt, is niet vastgelegd. Van de andere corporaties, die niet
actief zijn in de 40 wijken wordt een financiële ondersteuning verwacht van 750
miljoen over de periode van tien jaar. Om dit financiële voordeel van de ene groep
corporaties die niet actief is in de 40 wijken, door te geven aan de corporaties die
wel actief zijn in de 40 wijken, wordt overeenkomstig het akkoord een
Investeringsfonds opgericht.
De Aedes Verenigingscommissie Garantie Investeringen heeft in haar advies
"Garanderen om te presteren" van 26 oktober 2007 een verdere uitwerking van
het Investeringsfonds gegeven. Op onderdelen wijkt het advies af van het gesloten
akkoord. De afwijkingen zijn door de verenigingscommissie in haar advies vermeld.
In het advies is niet ingegaan op de vraag of met de voorgestelde vorm en
werkwijze van het Investeringsfonds, het doel van dat Investeringsfonds, zoals dat
in het akkoord is opgenomen, te weten het bieden van extra financiële ruimte van
750 miljoen voor de `40-wijken corporaties', wordt gerealiseerd.
De minister voor WWI en Aedes hebben op 7 november het Centraal Fonds
gevraagd na te gaan hoe groot het extra financiële voordeel is dat de 40-wijken
corporaties bij gebruikmaking van het Investeringsfonds ontvangen. Aan de heren
P. Klop RA MGA (Deloitte) en B. A. Spelbos RA (PricewaterhouseCoopers) is
gevraagd om de bij de beantwoording van de vraag gebruikte definities,
uitgangspunten, berekeningsmethodiek en plausibiliteit te valideren. Het rapport
van bevindingen is als bijlage 2 aan deze notitie toegevoegd.
---
De opbouw van deze notitie is verder als volgt. In de volgende paragraaf
worden de vormgeving en de werkwijze van het Investeringsfonds beschreven.
Aansluitend wordt de aan het Centraal Fonds gestelde vraag weergegeven.
Vervolgens wordt in de vierde paragraaf de gestelde vraag beantwoord.
3. Het voorgestelde Investeringsfonds
De uitwerking van het Investeringsfonds zoals dat door de verenigingscommissie
is voorgesteld, ziet er in hoofdlijnen als volgt uit:
er wordt een Investeringsfonds opgericht in de vorm van een toegelaten
instelling;
de voeding van het Investeringsfonds vindt plaats via obligo's gedurende
vier jaar met een maximum van 500 miljoen per jaar; de obligo's worden
omgezet in een achtergestelde obligatie als het Investeringsfonds de
financiële middelen nodig heeft;
alle corporaties dragen bij aan het verstrekken van de obligo's en
aansluitend achtergestelde obligaties naar rato van de WOZ-waarde van
het woningbezit onder aftrek van de rentabiliteitswaarde van de
uitstaande leningen;
de rentevergoeding van het Investeringsfonds aan de corporaties over de
verstrekte obligaties wordt vastgesteld door de leden van de toegelaten
instelling, in casu de obligatiehouders; te verwachten is dat de vergoeding
gelijk is aan de inflatie;
corporaties kunnen gebruik maken van het Investeringsfonds indien zij
aannemelijk kunnen maken dat zij over onvoldoende middelen
beschikken, voldoende inspanning hebben verricht om zelf bezit te
verkopen en er ook geen andere mogelijkheden van collegiale financiering
blijken te zijn;
corporaties die gebruik maken van het Investeringsfonds dragen voor het
bedrag dat ze gebruik maken van het Investeringsfonds, het juridische
eigendom van woningen over aan het Investeringsfonds; het
economische eigendom blijft bij de betreffende corporaties;
de waardering van de overgedragen woningen is op basis van de
marktwaarde onder de veronderstelling dat de exploitatie als sociale
huurwoning onveranderd wordt voortgezet; de verenigingscommissie
beschouwt dit waardebegrip als een werkbegrip, dat nog nadere
uitwerking behoeft en niet als een exacte definitie;
als vergoeding voor het behoud van het economische eigendom (of
gebruiksrecht) betalen de betreffende corporaties aan het
Investeringsfonds jaarlijks een vergoeding gelijk aan de inflatie plus een
geringe verhoging om daarmee de kosten van het Investeringsfonds te
kunnen dekken;
na 15 jaar hebben de corporaties het recht de woningen terug te kopen
van het Investeringsfonds waarbij de helft van de waardestijging ten
goede komt aan het Investeringsfonds; als er sprake is van een
waardedaling komt die daling volledig ten laste van het
Investeringsfonds;
aan het einde van de periode, die maximaal 19 jaren bedraagt (4 plus 15),
wordt het Investeringsfonds geliquideerd en komt het saldo ten goede
aan, of ten laste van alle corporaties naar rato van de aan het
Investeringsfonds verstrekte leningen.
Zoals in het voorafgaande al is aangegeven, wijkt deze uitwerking van het
Investeringsfonds op onderdelen af van hetgeen in het Onderhandelaarsakkoord is
overeengekomen.
---
De verschillen zijn in het advies van de verenigingscommissie opgesomd. De
verschillen ten opzichte van het Onderhandelaarsakkoord hebben een grote
invloed op de werking van het Investeringsfonds.
4. De aan het Centraal Fonds gestelde vraag
De minister voor WWI en Aedes hebben aan het Centraal Fonds de volgende vraag
gesteld:
Wat is het extra financiële voordeel voor de corporaties in de 40 wijken
van het gebruik van het Investeringsfonds?
Bijlage 1 bevat de precieze vraagformulering.
De aannames over de werking van het Investeringsfonds in de
vraagformulering sluiten niet aan bij het voorstel van de verenigingscommissie.
Belangrijke verschillen zijn:
de mogelijkheid om gebruik te maken van het Investeringsfonds is niet
vier maar tien jaar; rekening houdend met het feit dat elk gebruik een
periode van 15 jaar beslaat, is de liquidatie van het Investeringsfonds in
principe pas na 25 jaar;
verondersteld wordt dat de `40-wijken corporaties' in ieder geval jaarlijks
voor een bedrag van 250 miljoen gebruik maken van het
Investeringsfonds; de mogelijkheid dat andere corporaties jaarlijks voor
eenzelfde bedrag eveneens gebruik maken van het Investeringsfonds
vormt een variant;
wat betreft de mogelijke vrijstelling van de `40-wijken corporaties' om
ook obligo's en vervolgens achtergestelde obligaties aan het
Investeringsfonds te verstrekken, wordt in de vraagformulering een
scenario onderscheiden waarbij er sprake is van geen vrijstelling en een
ander scenario met een vrijstelling in de mate dat het woningbezit van de
betreffende corporaties zich in de 40 wijken bevindt (partiële vrijstelling);
in alle gevallen zullen de betreffende corporaties het juridische eigendom
van de woningen na 15 jaar weer terugkopen van het Investeringsfonds;
de veronderstelde waarde-ontwikkeling is gelijk aan de inflatie.
5. Het voordeel van het Investeringsfonds
Bij de beantwoording van de vraag wat het extra financiële voordeel is voor de '40-
wijken corporaties' die gebruik maken van het Investeringsfonds wordt
verondersteld dat de extra inzet in de 40 wijken als zodanig vaststaat. Het gaat
erom gegeven deze extra inzet, te bepalen welke financieel voordeel het
Investeringsfonds oplevert voor de '40-wijken corporaties'. Voor een juiste
bepaling van het financiële voordeel, dat verbonden is aan het Investeringsfonds,
dient de situatie waarin gebruik gemaakt wordt van het Investeringsfonds,
vergeleken te worden met een alternatieve situatie. Kijkend naar de opzet van het
Investeringsfonds ligt het voor de hand om twee mogelijke alternatieven te
beschouwen om de benodigde financiering te verkrijgen:
Verkoop van bezit in verhuurde staat door corporaties in de 40 wijken aan
derden.
Aantrekken van leningen op de kapitaalmarkt door corporaties in de 40
wijken.
---
In de vraagformulering is sprake van een verkoop van woningen aan het
Investeringsfonds. Het juridische eigendom gaat over naar het Investeringfonds;
het economische eigendom blijft bij de corporatie. De corporatie oefent na 15 jaar
het terugkooprecht uit. De verkopende corporatie behoudt het beheer over de
woningen. Uitgangspunt is dat de corporatie de exploitatie van het vastgoed voor
eigen rekening en risico uitvoert en betaalt het Investeringsfonds een vergoeding
voor het gebruik van het vastgoed. In de vraagformulering is deze vergoeding op
2% gesteld. Ook ten behoeve van de volkshuisvestelijke doelstellingen van de
verkopende corporatie blijven de verkochte woningen beschikbaar. Daarnaast is
sprake van een verkoopprijs aan het Investeringsfonds die (in beperkte mate)
onder de marktwaarde van het bezit ligt. Bij een vergelijking van het
Investeringsfonds met de verkoop van het bezit aan derden zijn er verschillen.
Verkoop aan derden leidt tot het beëindigen van de exploitatie. Bij verkoop aan
derden kan naar verwachting ook een hogere prijs worden gerealiseerd.
Bij een nadere beschouwing dient de vastgoedtransactie, die de corporaties
met het Investeringsfonds sluit, te worden gekwalificeerd als een `sale and lease
back' constructie. De transactie is te beschouwen als een middel om
financieringsmiddelen te verwerven. Een vergelijking van de werking van het
Investeringsfonds met verkoop van het bezit aan derden is geen passende
vergelijking.
Omdat het Investeringsfonds kan worden beschouwd als een middel om
financieringsmiddelen te verwerven, ligt het in de rede om de vergelijking uit te
voeren met het alternatief van het aantrekken van financieringsmiddelen via de
kapitaalmarkt. De effecten van het Investeringsfonds worden daarom vergeleken
met de situatie dat de corporatie aangewezen is op financiering via de
kapitaalmarkt.
Bij een vergelijking van het Investeringsfonds met financiering via de
kapitaalmarkt, kunnen twee mogelijke vormen van voordeel worden
onderscheiden:
De beschikbaarheid van financieringsmiddelen voor de corporaties in de
40 wijken.
De prijs, in casu het rentevoordeel bij de financiering voor de corporaties
in de 40 wijken.
Er zijn situaties denkbaar waarin door gebruik te maken van het
Investeringsfonds, corporaties over financieringsmiddelen kunnen beschikken die
zij niet via de kapitaalmarkt kunnen aantrekken. Indien de borgingsruimte bij
corporaties in de 40 wijken corporaties te klein is, kan het investeringsfonds de
beschikbaarheid van financiering vergroten. Of dit voordeel daadwerkelijk van
betekenis is, hangt af van de mate waarin de financiële positie van de corporaties
in de 40 wijken substantieel slechter is dan de positie van corporaties buiten de 40
wijken. Om te bezien of de beschikbaarheid van financiering via het
Investeringsfonds voor de corporaties in de 40 wijken een factor van belang is, zijn
de corporaties in de 40 wijken vergeleken met de overige corporaties.
Er zijn in totaal 74 corporaties die woongelegenheden hebben in één of meer
van de 40 wijken. Het aandeel van het woningbezit dat zich in de 40 wijken
bevindt loopt sterk uiteen. Er is een corporatie met slechts één woning in één van
de 40 wijken. Er is ook een corporatie waarvan 100% van het woningbezit zich in
één van de 40 wijken bevindt. In de onderstaande vergelijking zijn de corporatie
met bezit in de 40 wijken in twee afzonderlijke subgroepen onderscheiden. Een
subgroep met meer dan 10% van het woningbezit in de 40 wijken (42 corporaties)
en een subgroep met minder dan 10% in de 40 wijken (32 corporaties).
---
In tabel 2 zijn de groepen corporaties met elkaar vergeleken. Er zijn twee
belangrijke verschillen. De '40-wijken corporaties' met meer dan 10% van het
woningbezit in de 40 wijken zijn gemiddeld veel groter dan de andere corporaties.
Deze corporaties hebben gemiddeld 19.324 woongelegenheden; de
corporaties zonder bezit in de 40 wijken gemiddeld `slechts' 3.185. Verder
verkopen de '40-wijken corporaties' met meer dan 10% van het woningbezit in de
40 wijken aanmerkelijk meer huurwoningen. De afgelopen drie jaren verkochten
deze corporaties per 1.000 woongelegenheden er 11,5 per jaar. De andere
corporaties zonder enig bezit in de 40 wijken verkochten in die periode iets meer
dan de helft.
Er zijn ook overeenkomsten tussen beide groepen corporaties. De financiële
kengetallen zoals bedrijfswaarde en WOZ-waarde laten slechte beperkte
verschillen zien. Ook de gemiddelde hoogte van het weerstandsvermogen en de
netto exploitatiekasstroom per woongelegenheid komen redelijk met elkaar over.
De corporaties buiten de 40 wijken hebben een weerstandsvermogen van
gemiddeld 14.661 per woongelegenheid; bij de '40-wijken corporaties' met meer
dan 10% van het woningbezit in de 40 wijken is het gemiddeld 12.797 per
woongelegenheid.
Tabel 2 Een vergelijking van de corporaties met bezit in de 40 wijken en corporaties
buiten de 40 wijken
Meer dan Minder dan Geen bezit In 40
10% in 40 10% in wijken
wijken 40 wijken
Aantal corporaties 42 32 400
Totaal aantal woongelegenheden 811.587 318.344 1.273.811
waarvan in de 40 wijken 228.696 13.605 0
Gemiddeld aantal woongelegenheden per
corporatie 19.324 9.948 3.185
Gemiddelde bedrijfswaarde per 36.032 35.807 34.180
woongelegenheid
Gemiddelde rentabiliteitswaarde per
woongelegenheid 26.286 24.946 21.950
Gemiddelde WOZ-waarde per 131.620 116.155 135.630
woongelegenheid
Gemiddeld weerstandsvermogen per
woongelegenheid 12.797 11.791 14.661
Gemiddelde netto exploitatiekasstroom per
woongelegenheid 2007 - 2016 10.371 11.271 12.079
Gemiddeld aantal verkochte huurwoningen,
2004 -2006, per 1.000 woongelegenheden 11,5 8,7 5,7
Gemiddeld aantal voorgenomen verkoop
huurwoning, 2007 - 2011, per 1.000
woongelegenheden 8,7 6,8 5,6
Het feit het weerstandsvermogen per woongelegenheid van de groep `40-
wijken corporaties' niet sterk afwijkt van het gemiddelde in de sector, leidt tot de
conclusie dat voor de '40-wijken corporaties' gemiddeld genomen de toegang tot
de kapitaalmarkt geen probleem vormt. Dit neemt niet weg dat dit voor
afzonderlijke corporaties anders kan liggen, maar dat geldt evenzeer voor de
corporaties buiten de 40 wijken. Als het gaat om het voordeel van het
---
Investeringsfonds voor de '40-wijken corporaties' kan het mogelijke voordeel van
de beschikbaarheid van financieringsmiddelen buiten beschouwing blijven.
Het rentevoordeel voor corporaties in de 40 wijken is wel een duidelijk
voordeel dat corporaties in de 40 wijken kunnen behalen. Door gebruik te maken
van het Investeringsfonds kunnen corporaties feitelijk lenen tegen een lagere
rentevoet dan zij op de kapitaalmarkt zouden moeten betalen.
6. Benadering via kasstromen
De voor- en nadelen van het Investeringsfonds zullen worden uitgedrukt in
kasstromen. Hierbij is dus bepalend welke differentiële kasstromen ontstaan bij de
vergelijking tussen financiering via het Investeringsfonds enerzijds, en financiering
via de kapitaalmarkt anderzijds.
Deze totale differentiële kasstromen zullen contant worden gemaakt naar de
veronderstelde startdatum van het Investeringsfonds, te weten 1 januari 2008.
Bij de uitwerking van de kasstromen worden in eerste instantie de kasstromen
bepaald zowel voor de corporaties die achtergestelde obligaties verstrekken aan
het Investeringsfonds ( de stortende corporaties) als voor de corporaties die
gebruik maken van het Investeringsfonds (de trekkende corporaties). Als deze
kasstromen in beeld zijn gebracht, kunnen deze contant worden gemaakt.
Vervolgens kan dan het aandeel van de '40-wijken corporaties' in deze kasstromen
worden bepaald, mede afhankelijk van de mate van vrijstelling die deze
corporaties hebben om te storten in het Investeringsfonds. Het gaat om de
volgende kasstromen:
Rentevoordeel als gevolg van het gebruikmaken van het
Investeringsfonds. Voor trekkende corporaties geldt dat zij, gedurende de
looptijd van de lening een rentevoordeel hebben. Dit is het verschil tussen
de marktrentevoet en de gehanteerde vergoeding door het
Investeringsfonds.
Rentenadeel als gevolg van het Investeringsfonds. Voor de stortende
corporaties geldt juist een rentenadeel dat exact gelijk is aan het voordeel
voor de trekkende corporaties.
Het nadeel voor trekkende corporaties bij de terugkoop van de woningen.
Na 15 jaar kopen de trekkende corporaties de woning terug, waarbij 50%
van de waarde-ontwikkeling ten goede komt aan de trekkende
corporaties. Dit betekent dat zij een negatieve kasstroom hebben van 50%
van die waarde-ontwikkeling. Immers, bij het terugbetalen van een
kapitaalmarktlening zouden zij de slechts de oorspronkelijke
leningwaarde terugbetalen. De constructie met het Investeringsfonds
leidt ertoe dat de corporatie naast de oorspronkelijke waarde van de
verkregen financieringsmiddelen ook 50% van de waardevermeerdering
van de woningen dient terug te betalen.
Exploitatie en liquidatie van het Investeringsfonds. Het Investeringsfonds
zal exploitatie-uitgaven hebben, maar ook geld incasseren via de
terugverkoop van de woningen. Onder de veronderstelling dat na 25 jaar
het Investeringsfonds geliquideerd wordt, kan over de periode van 25 jaar
een kasstroom van de exploitatie-uitgaven en die van de liquidatie-
uitkering kunnen worden opgemaakt. Voor deze exploitatie-uitgaven
wordt in 2008 0,5 % van de leningsom genomen, die in de opvolgende
jaren zal stijgen met de inflatie (2%). In deze kasstroom wordt ook
rekening gehouden met de 50% waardevermeerdering die wederverkoop
aan corporaties in het fonds vloeit. Het netto kasstroomresultaat komt
ten goede aan de stortende corporaties.
---
Een bijzonder aandachtspunt is de kasstroom als gevolg van de fiscaliteit.
Het gaat hierbij om overdrachtsbelasting (Ovb) bij de levering van de
woning aan het Investeringsfonds en/of terugkoop van het
Investeringsfonds en om vennootschapsbelasting (VpB) over de totale
differentiële kasstroom.
7. Uitgangspunten berekeningen basisvariant
De minister voor WWI en Aedes hebben in de formulering van de vraag een aantal
uitgangspunten opgesteld. Deze worden hieronder opgenoemd en zijn aangevuld
met een aantal specifieke rekentechnische uitgangspunten:
In de periode 2008-2017 zullen er jaarlijkse stortingen in het
Investeringsfonds plaatsvinden.
In de basisvariant dragen de stortingen 500 miljoen per jaar en dit
bedrag zal in de volgende jaren stijgen met de inflatie. Voor de inflatie
wordt voor de gehele rekenperiode 2% gehanteerd.
In de periode 2008-2017 zullen in de basisvariant onttrekkingen
plaatsvinden, van een gelijke omvang aan de stortingen. De helft van deze
onttrekkingen worden gedaan door de corporaties uit de 40 wijken. De
andere helft wordt onttrokken door corporaties buiten de 40 wijken.
De stortingen en de onttrekkingen hebben een looptijd van 15 jaar. De
totale looptijd van het investeringsfonds is dus 10 stortingsjaren plus 15
jaar is 25 jaar.
De kapitaalmarktrente is voor de hele periode vastgesteld op 5%.
De vergoeding aan de stortende corporaties over de achtergestelde
obligaties als ook de vergoeding aan het Investeringsfonds is voor de hele
periode vastgesteld op 2%.
Stortingen en onttrekkingen vinden plaats primo van elk jaar. De
rentebetalingen vinden plaats ultimo van het jaar.
De storting in het Investeringsfonds worden aan de corporaties
toegedeeld op basis van de WOZ waarde van het bezit minus de
rentabiliteitswaarde van de leningen. In de basisvariant zullen de
corporaties in de 40 wijken voor deze storting worden vrijgesteld voor het
deel van het woningbezit dat zich in de 40 wijken bevindt. Er is dus sprake
van partiële vrijstelling.
De '40- wijken corporaties' hebben een aandeel van 38,28% in de totale
grondslag van de storting. Dit wijkt als gevolg van actualisatie van
gegevens af het door de verenigingscommissie in haar advies genoemde
percentage (39,0%)
Voor de overdrachtsbelasting geldt een percentage van 6% over de
koopsom van de woningen. Voor de vennootschapsbelasting geldt een
tarief van 25,5%.
De kasstromen worden contant gemaakt tegen 6% en naar het moment
1 januari 2008.
8. De uitkomsten van de basisvariant
Tabel 3 geeft het extra financiële voordeel weer voor de '40-wijken corporaties' in
de basisvariant, zonder nog rekening te houden met de effecten van fiscaliteit. Het
extra voordeel voor de '40-wijken corporaties' bedraagt 96 miljoen. Dit voordeel
is opgebouwd uit de contante waarde van het rentevoordeel voor het aandeel van
50% dat de '40-wijken corporaties' gebruik maken van het Investeringsfonds.
---
Omdat in deze basisvariant de '40-wijken corporaties' ook in het Investeringsfonds
storten, hebben de '40-wijken corporaties' voor hun aandeel in de totale storting
(38,28%) ook een rentenadeel. Verder ondervinden de '40 wijken corporaties' een
nadeel bij de terugkoop van de woningen. Tot slot is er nog een voordeel bij de '40-
wijken corporaties' bij de liquidatie van het Investeringsfonds.
Tabel 3: Het extra financiële voordeel voor de '40-wijken corporaties', exclusief fiscaliteit,
in de basisvariant (x 1.000) 1)
totaalbedrag aandeel 40 wijken bedrag 40 wijken
CW rentevoordeel trekkers 1.257.428 50,00% 628.714
CW rentenad l storters
ee -1.257.428 38,28% -481.343
CW terugverkoopnadeel trekkers
-311.412 50,00% -155.706
CW exploitatie en liquidatie fonds storters
272.986 38,28% 104.499
subtotaal voor fiscaliteit
96.164
1) Bij een discontovoet van 5% bedraagt totale voordeel exclusief fiscaliteit 103.827,-
Als uitgegaan wordt van voorgenomen invoering van de integrale
vennootschapsbelasting (VpB) voor corporaties dan zal het voordeel lager
uitvallen. In de eerste plaats is er een afdracht voor de vennootschapsbelasting
voor corporaties in de 40 wijken over de totale positieve kasstroom als gevolg van
gebruik van het Investeringsfonds. Daarnaast zal het Investeringsfonds als
toegelaten instelling vennootschapsbelasting moeten gaan betalen over de
winsten bij terugverkoop van woningen. Deze nadelige kasstroom uit hoofde van
de vennootschapsbelasting komt ten laste van stortende corporaties.
Ten aanzien van de overdrachtsbelasting (Ovb) wordt als uitgangspunt
aangenomen dat de overdracht van woningen aan het Investeringsfonds
vrijgesteld is, zoals bij een wijkontwikkelingsmaatschappij. Bij terugkoop aan de
trekkende corporaties wordt wel rekening gehouden met overdrachtsbelasting.
Deze kasstroom komt ten laste van de trekkende corporaties.
Op basis van deze fiscale uitgangspunten kan het eerder berekende voordeel
voor de corporaties in de 40 wijken aangevuld worden met de fiscale effecten. Per
saldo ontstaat in de basisvariant nu een nadeel voor de '40 wijken corporaties' van
22 miljoen. Vooral de overdrachtsbelasting bij terugkoop van de woningen door
de trekkende corporaties heeft een grote invloed op het negatieve eindresultaat.
Tabel 4: Het extra financiële voordeel voor de '40-wijken corporaties', inclusief fiscaliteit,
in de basisvariant (x 1.000) 1)
CW totale Aandeel 40 Bedrag 40
kasstroom wijken wijken
CW Kasstroom voor fiscaliteit 96.164
CW VpB over kasstroom - 24.522
CW Ovb nadeel terugkoop trekkers 126.730 50,00% - 63.365
CW VpB investeringsfonds storters 79. 410 38,28% - 30.398
Totaal nadeel 40 wijken - 22.121
1) Bij een discontovoet van 5% bedraagt totale voordeel inclusief fiscaliteit - 35.151
10
9. De uitkomsten van enkele varianten
In de door de minister voor WWI en Aedes gestelde vraag worden ook enkele
varianten onderscheiden. Behalve de basisvariant is gevraagd de variant door te
rekenen waarbij geen sprake is van een partiële vrijstelling van storting voor
corporaties in de 40 wijken. Een andere variant is dat alleen de '40-wijken
corporaties' gebruik maken van het Investeringsfonds. In dat geval is sprake van
een storting van 250 miljoen per jaar. Deze twee varianten kunnen ook
gecombineerd worden.
De gevraagde varianten zijn als volgt uitgewerkt:
Variant 1: storting 500 miljoen met een aandeel van 50% voor
corporaties in de 40 wijken, zonder stortingsvrijstelling voor corporaties in
40 wijken
Variant 2: storting 250 miljoen met een aandeel van 100% voor
corporaties in de 40 wijken, partiële stortingsvrijstelling voor corporaties
in 40 wijken
Variant 3: storting 250 miljoen met aandeel van 100% voor de
corporaties in de 40 wijken, zonder stortingsvrijstelling voor corporaties in
40 wijken.
In de varianten zonder stortingsvrijstelling voor de corporaties in de 40 wijken
bedraagt het aandeel van deze corporaties in de storting op basis van de WOZ-
waarde van het bezit minus de rentabiliteitswaarde van de lening 44,16%.
In variant 1 zonder stortingsvrijstelling voor de '40-wijken corporaties',
waarbij het effect van de fiscaliteit nog niet is meegerekend, bedraagt het extra
financiële voordeel voor de '40 wijken corporaties' 38 miljoen. De partiële
vrijstelling levert de '40-wijken corporaties' dus een financieel voordeel op van
58 miljoen.
Tabel 5: Het extra financiële voordeel voor de '40-wijken corporaties', exclusief fiscaliteit,
variant met 500 miljoen storting, geen vrijstelling, (x 1.000)
totaalbedrag aandeel 40 wijken bedrag 40 wijken
CW rentevoordeel trekkers
1.257.428 50,00% 628.714
CW rentenadeel storters
-1.257.428 44,16% -555.297
CW terugverkoopnadeel trekkers
-311.412 50,00% -155.706
CW exploitatie en liquidatie fonds storters 272.986 44,16% 120.554
subtotaal voor fiscaliteit
38.266
Wanneer in variant 1 rekening wordt gehouden het effect van de fiscaliteit
ontstaat een nadeel voor de '40-wijken corporaties' van 70 miljoen.
Tabel 6: Het extra financiële voordeel voor de '40-wijken corporaties', inclusief fiscaliteit,
variant met 500 miljoen storting, geen vrijstelling, (x 1.000)
Totale Aandeel 40 Bedrag 40
kasstroom wijken wijken
CW Kasstroom voor fiscaliteit 38.266
CW VpB over kasstroom - 9.758
CW Ovb nadeel terugkoop trekkers 126.730 50,00% - 63.365
CW VpB investeringsfonds storters 79. 410 44,16% - 35.068
Totaal nadeel 40 wijken - 69.926
---
In variant 2 waarin er een partiële stortingsvrijstelling is voor de '40-wijken
corporaties' en zij alleen gebruik maken van het Investeringsfonds, bedraagt het
extra financiële voordeel voor de '40-wijken corporaties' 285 miljoen, waarbij
nog geen rekening is gehouden met het effect van de fiscaliteit.
Tabel 7: Het extra financiële voordeel voor de '40-wijken corporaties', exclusief fiscaliteit,
variant met 250 miljoen storting, partiële vrijstelling, (x 1.000)
totaalbedrag aandeel 40 wijken bedrag 40 wijken
CW rentevoordeel trekkers
628.714 100,00% 628.714
CW rentenadeel storters
-628.714 38,28% -240.672
CW terugverkoopnadeel trekkers
-155.706 100,00% -155.706
CW exploitatie en liquidatie fonds storters 136.493 38,28% 52.250
subtotaal voor fiscaliteit 284.586
Wanneer in variant 2 rekening wordt gehouden het effect van de fiscaliteit
vermindert het extra financiële voordeel voor de '40-wijken corporaties' tot 133
miljoen.
Tabel 8: Het extra financiële voordeel voor de '40-wijken corporaties', inclusief fiscaliteit,
variant met 250 miljoen storting, partiële vrijstelling, (x 1.000)
Totale Aandeel 40 Bedrag 40
kasstroom wijken wijken
CW Kasstroom voor fiscaliteit 284.586
CW VpB over kasstroom - 72.569
CW Ovb nadeel terugkoop trekkers 63.365 100,00% - 63.365
CW VpB investeringsfonds storters 39. 705 38,28% - 15.199
Totaal voordeel 40 wijken 133.453
In variant 3 hebben de '40-wijken corporaties' geen stortingsvrijstelling en
maken als enige gebruik van het Investeringsfonds. Zonder nog rekening te
houden met het effect van de fiscaliteit daalt het extra financiële voordeel voor de
'40-wijken corporatie ten opzichte van variant 2 met vrijstelling tot 256 miljoen.
Tabel 9: Het extra financiële voordeel voor de '40-wijken corporaties', exclusief fiscaliteit,
variant met 250 miljoen storting, geen vrijstelling, (x 1.000)
totaalbedrag aandeel 40 wijken bedrag 40 wijken
CW rentevoordeel trekkers
628.714 100,00% 628.714
CW rentenadeel storter
s -628.714 44,16% -277.648
CW terugverkoopnadeel trekkers
-155.706 100,00% -155.706
CW exploitatie en liquid atie fonds storters 136.493 44,16% 60.277
subtotaal voor fiscalitei t 255.637
Wanneer in variant 3 rekening wordt gehouden het effect van de fiscaliteit
vermindert het extra financiële voordeel voor de '40-wijken corporaties' tot 110
miljoen.
12
Tabel 10: Het extra financiële voordeel voor de '40-wijken corporaties', inclusief fiscaliteit,
variant met 250 miljoen storting, geen vrijstelling, (x 1.000)
Totale Aandeel 40 Bedrag 40
kasstroom wijken wijken
CW Kasstroom voor fiscaliteit 255.637
CW VpB over kasstroom - 65.187
CW Ovb nadeel terugkoop trekkers 63.365 100,00% - 63.365
CW VpB investeringsfonds storters 39. 705 44,16% - 17.534
Totaal voordeel 40 wijken 109.550
13
Bijlage 1: De vraag van de minister van WWI en
Aedes aan het Centraal Fonds
Wat is het extra financiële voordeel voor de corporaties in de 40 wijken van het
gebruik van het Investeringsfonds?
1. De verenigingscommissie adviseert de oprichting van een IF om bestaand
vastgoed van corporaties die dit aanbieden, aan te kopen. Het IF wordt
gefund door alle corporaties. Dit gebeurt op basis van een obligo-
verplichting. In ruil voor een verplichte storting na het inroepen van de
obligo door het IF verkrijgt de corporatie een obligatie van het IF. Het IF
betaalt een vergoeding op de obligatie van tenminste inflatie (aanname:
2%).
Het IF koopt woningen aan van een corporatie. Deze corporatie wordt
daardoor liquide omdat zij de aankoopprijs cash ontvangt. Vervolgens
wordt de corporatie economisch eigenaar van de verkochte woningen. Zij
betaalt daarvoor een vergoeding van 2% aan het IF.
2. Overige aannamen:
Het Investeringsfonds wordt in ieder geval gebruikt door de
corporaties in de 40 wijken in de omvang zoals in het
Onderhandelaarsakkoord is aangegeven, dus voor 10 maal 250
miljoen; een grotere benutting van het Investeringsfonds, tot 10 maal
500 miljoen is een mogelijk scenario.
Alle corporaties funden het Investeringsfonds en moeten daarvoor
leningen aantrekken á 5% rente.
In één scenario zijn de corporaties in de 40 wijken alleen vrijgesteld
voor het bezit dat zij in de 40 wijken hebben. In een ander scenario
heeft geen enkele corporatie een vrijstelling.
Van het investeringsfonds maken zowel de corporaties in de 40 wijken
als daarbuiten gebruik, in de verhouding 50/50. Daarnaast kunt u
hiervoor een tweetal andere scenario's hanteren die u reëel acht.
Alle verkochte woningen worden 15 jaar later teruggekocht door de
verkopende corporaties.
De waardeontwikkeling van de woningen is 2% per jaar (cf. inflatie).
Bij terugkoop ontvangen de kopende corporaties 50% van de
waardetoename na de verkoop.
De periode waarover gerekend wordt 25 jaar (2008 t/m 2032).
14
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer