Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer

Monitor Investeren
voor de Toekomst
2006

Monitor Investeren voor de
Toekomst 2006
Uitgevoerd in opdracht van MVROM DG
Wonen, Wijken en Integratie

G. Sogelée | J. van Galen

november 2007 | r2007-0076GS

---

---
NITO
---
IN VESTER ABF RESEARCH EN VERWERSDIJK 8 | 2611 NH DELFT | T 2123748 VO
---
R D E TO EKO
---
ST 2006

Inhoudsopgave

Samenvatting en conclusies 7
1 Inleiding 11
1.1 Achtergrond 11
1.2 Definities 11
2 Aanpak 13
2.1 Werkwijze 13
2.2 Leeswijzer 13
3 Opgave geschikte huisvesting 15 3.1 Overzicht opgave 15 3.2 Huidig tekort 16 3.3 Opgave door bevolkingsontwikkeling 17 3.4 Opgave door extramuralisering 17
4 Mogelijkheden voor realisatie opgave: nationaal 19 4.1 Beleidsinstrumenten 19 4.2 Nieuwbouw 19 4.3 Verbouw 20 4.4 Creëren zorgsteunpunten 26 4.5 Woningtoewijzing/ woonruimteverdeling 26 4.6 Conclusies realisatie opgave nationaal 27
5 Mogelijkheden voor realisatie opgave: naar gemeentegrootte 29 5.1 Opgave naar gemeentegrootte 29 5.2 Nieuwbouw naar gemeentegrootte 30 5.3 Verbouw naar gemeentegrootte 31 5.4 Creëren zorgsteunpunten naar gemeentegrootte 33 M 5.5 Woningtoewijzing/ woonruimteverdeling naar O NIT gemeentegrootte 33 O
---
5.6 Overzicht invulling opgave naar gemeentegrootte 34 IN VEST Bijlage 1: uitleg methodiek 37 EREN VO Bijlage 2: bronnen 41 O R D E T Bijlage 3: opgave regionaal 43 O EK Ligging gebieden 43 O
---

---
Opgave gebieden 46 T 20
06

Samenvatting en conclusies

Inleiding
Het doel van de Monitor Investeren voor de Toekomst is het in kaart brengen van de voortgang in het beleid van VWS en VROM op het vlak van geschikte woningen voor ouderen en andere zorgbehoevenden. Deze editie van de Monitor Investeren voor de Toekomst (MIT 2006) beperkt zich tot het berekenen van de nieuwe kwantitatieve opgave voor de periode 2006-2015 en het in beeld brengen van de realisatiemogelijkheden van deze opgave aan de hand van vier beleidsinstrumenten, te weten nieuwbouw, verbouw, bijplaatsen van zorgsteunpunten en woonruimteverdeling. Deze editie van de monitor is voor een belangrijk deel gebaseerd op het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2006. Nultredenwoningen vormen een belangrijk onderdeel van de geschikte woningen. In het WoON wordt het aantal nultredenwoningen in ons land aanmerkelijk nauwkeuriger geschat dan voorheen bij de berekening van de oude opgave (op basis van het WBO 2002). Daarmee is er beter zicht op de omvang van de opgave die ons te wachten staat als gevolg van het nog in te lopen tekort, de komende demografische ontwikkeling en de te verwachten extramuralisering. De nieuwe berekening van de opgave vervangt daarmee niet alleen de vorige, maar vormt bovendien het nieuwe ijkpunt voor de monitoring van de voortgang. In 2010 zal op basis van het WoON 2009 ook de voortgang in beeld kunnen worden gebracht.

Opgave geschikte huisvesting 2006 tot 2015: 406 duizend woningen De opgave geschikte huisvesting 2006-2015 wordt geraamd als het aantal geschikte woningen dat extra beschikbaar moet komen zodat het tekort begin 2015 tot nul gereduceerd zal zijn. Daarbij wordt rekening gehouden met het reeds bestaande tekort in 2006, de verwachte demografische ontwikkeling gedurende de periode 2006-2015 en de extramuralisering in dezelfde periode. De totale opgave voor genoemde periode bedraagt 406.000 geschikte woningen. Van de 6,8 miljoen woningen in ons land zijn volgens het WoON 2006 circa 1,7 miljoen geschikt voor ouderen of andere zorgbehoevenden. De kwantitatieve opgave is derhalve gelijk aan ongeveer een M kwart van de huidige voorraad geschikte woningen. De opgave in het segment verzorgd wonen is zelfs O NIT vrijwel even groot als de huidige voorraad (circa 90%), en houdt dus ruwweg een verdubbeling van het O
---
verzorgd wonen in. IN VE STER Vraag geschikte huisvesting groeit door vergrijzing, individualisering en extramuralisering EN V De opgave is opgebouwd uit drie componenten. De eerste component, het huidige tekort, is bepaald O
---

---
aan de hand van het WoON 2006; het tekort bedraagt 130 duizend woningen en daarvan vallen er 48 D
---
duizend onder het verzorgd wonen. Ten tweede zorgt de ontwikkeling van de bevolking voor een TO
---
groeiende vraag naar geschikte huisvesting. De meest in het oog springende ontwikkeling is de KO
---
vergrijzing, maar ook de individualisering, het toenemende opleidingsniveau en de groei van het ST 2 inkomen zijn aspecten die van invloed zijn op deze vraag. De deelopgave ten gevolge van de tweede 006 component is 223 duizend woningen groot, waarvan het verzorgd wonen 25 duizend woningen voor
---

zijn rekening neemt. De derde component van de opgave wordt gevormd door de vraag die ontstaat ten gevolge van extramuralisering bij verzorgingshuizen en instellingen in de Geestelijke Gezondheidszorg en Gehandicaptenzorg (totaal 48,5 duizend plaatsen). Dit leidt tot een opgave van 52 duizend woningen, waarvan het grootste gedeelte (ruim 80%) wordt opgevangen door het verzorgd wonen. Indien we de totale opgave voor de periode 2006-2015 gelijkmatig over de prognosejaren verdelen, dan bedraagt de opgave 45 duizend woningen per jaar.

Mogelijkheden voor realisatie: met name nieuwbouw en verbouw bieden perspectief De Rijksoverheid ziet vier mogelijkheden om de opgave in te vullen: via nieuwbouw, verbouw, het plaatsen van zorgsteunpunten en via woonruimteverdeling. Er wordt in deze monitor bij het verkennen van de mogelijkheden van uitgegaan dat de opgave wordt gerealiseerd in de vorm van nultredenwoningen.

Het WoON 2006 laat zien dat in de nieuwbouw over de jaren 2002-2005 gemiddeld 30% van de woningen als nultredenwoning is opgeleverd. Verwacht wordt dat de nieuwbouw in de prognoseperiode gemiddeld 76 duizend woningen per jaar groot is. Als het aandeel nultredenwoningen in de nieuwbouw de komende jaren (gemiddeld) op 40% mocht komen te liggen, dan zou de totale opgave voor geschikte huisvesting voor 67% worden ingevuld. Mocht het aandeel niet verder stijgen dan 30%, dan zou de helft van de opgave worden gerealiseerd. Kortom, nieuwbouw is een belangrijk instrument voor het realiseren van de opgave. Sloop heeft uiteraard ook invloed op de realisatie van de opgave. Houden we rekening met sloop, dan zou bij de huidige nieuwbouwproductie van 30% nultredenwoningen tot 2015 slechts 37% van de opgave worden ingevuld. Dit kan oplopen tot de helft van de opgave als het aandeel nultredenwoningen in de nieuwbouw gedurende 9 jaren 40% bedraagt.

Er is geen betrouwbare informatie beschikbaar om vast te stellen hoe groot de realisatie van nultredenwoningen door middel van verbouw is geweest in de afgelopen jaren. Dat geldt overigens ook voor de gecreëerde zorgsteunpunten en de woonruimteverdeling.

Binnen de bestaande woningvoorraad zijn vier groepen woningen onderscheiden die in potentie in aanmerking komen voor verbouw naar nultredenwoning. Hierbij is gekeken naar de externe toegankelijkheid om niet-geschikte woningen te selecteren die tegen beperkte investeringen (per woning) te verbouwen zijn tot nultreden. Onderscheiden zijn (binnen zowel huur als koop) de alleen intern toegankelijke meergezinswoningen met een voordeur aan een galerij en de alleen intern toegankelijke eengezinswoningen. Indien al deze woningen verbouwd worden, dan zouden 279 duizend nultredenwoningen aan de voorraad worden toegevoegd. Op deze wijze zou 69% van de totale opgave worden gerealiseerd via M
O verbouw. Een meer realistische inschatting van de verbouwmogelijkheden leidt tot 92 duizend NIT kansrijke woningen (23% van de totale opgave). Aandachtspunt bij de verbouw is het woonmilieu O
R IN aangezien de kansrijke woningen zich met name in de minder aantrekkelijke woonmilieus bevinden. VE Bovendien kan een deel van de woningen die voor verbouw in aanmerking komen ook aangemerkt zijn STER als sloopwoning. EN
VO
O Het creëren van zorgsteunpunten leidt tot de realisatie van verzorgd wonen. Er kan geen inschatting R D
E worden gemaakt over hoeveel woningen er in de huidige woningvoorraad in potentie hiervoor in TO aanmerking komen. Verwacht wordt dat dit beleidsinstrument met name wordt ingezet bij de EKO herstructurering van wijken of bij nieuwbouw waarbij een zogenaamde woonzorgzone is gepland. M
ST
2006 Via woonruimteverdeling kan worden getracht een groter deel van de huishoudens met behoefte aan een geschikte (nultreden)woning passend te huisvesten. Een analyse van het aandeel oudere en
8

jongere huishoudens in nultredenwoningen (in de huursector) leidt tot de voorzichtige conclusie dat er bescheiden mogelijkheden op dit vlak zijn. Woonruimteverdeling is bij uitstek een beleidsinstrument dat op de regionale woningmarkt kan worden ingezet.

De belangrijkste bijdrage voor het realiseren van de opgave lijkt op nationaal niveau te moeten komen van de nieuwbouw. Naar verwachting zal hiermee (bij 40% nultreden) hooguit de helft van de opgave kunnen worden gerealiseerd. Het resterende deel van de opgave zal via verbouw en woonruimteverdeling beschikbaar moeten komen.

De opgave naar gemeentegrootte
De omvang van de opgave kan per groep van gemeenten worden uitgedrukt als percentage van de huidige voorraad geschikte woningen. Landelijk bedraagt de relatieve opgave iets minder dan een kwart van de geschikte voorraad (zie Figuur 1.1)
De gemeenten met meer dan 50 duizend inwoners kennen de grootste relatieve opgave (26%). De groep met 20 tot 50 duizend inwoners komt daar dicht bij in de buurt. De G4 hebben verreweg de kleinste relatieve opgave (16%). Ook de kleinste gemeenten (kleiner dan 20 duizend) hebben een minder zware relatieve opgave.
De groeiende behoefte aan geschikte woningen blijkt geenszins een exclusief probleem van de grote steden (G31), maar doet zich ook voor in de kleinere gemeenten daarbuiten. Ruim tweederde van de nationale opgave doet zich voor buiten de G31.

Figuur 1.1: opgave 2006-2015 gerelateerd aan de woningvoorraad per segment volgens WoON 2006 naar gemeentegrootte
140
120 relatieve opgave verzorgd w onen relatieve opgave overig geschikte won. 100 relatieve opgave geschikte won. se 80
gatnecr 60
ep
40
20 M
---
NITO 0 R IN 50dzd inw. G27 G4 totaal VE inw . STE RE N VO Mogelijkheden voor realisatie naar gemeentegrootte O
---
De mogelijkheden voor gemeenten om de opgave te realiseren zijn in beeld gebracht naar D E T gemeentegrootte. De mogelijkheden zijn per gemeentegroep gerelateerd aan de omvang van de O EK opgave. O
---
ST 2 De G4 hebben de beste papieren om de opgave te realiseren. Indien de vier grote steden, ondanks het 006 omvangrijke sloopprogramma, de mogelijkheden voor verbouw vergaand (30 tot 60%) weten te
---

benutten, biedt de nieuwbouw voldoende kansen om de opgave volledig te realiseren. De G4 kent een relatief groot nieuwbouwprogramma, maar ook een flinke sloopopgave. Indien dezelfde veronderstellingen worden aangehouden als op nationaal niveau zijn gehanteerd, blijkt met een realistisch percentage nultreden (40%) in nieuwbouw en sloop circa 45% van de opgave te realiseren. Dat ligt vrijwel op het landelijk gemiddelde. Verbouw is in de G4 een uitstekende optie; er zijn ruim voldoende woningen in de voorraad aanwezig die in potentie kunnen worden omgezet naar nultredenwoningen.

Ook de G27 hebben (als groep) in aanleg voldoende mogelijkheden om de opgave te realiseren. De realisatiemogelijkheden in de G27 komen in grote lijnen overeen met die van de G4; Nieuwbouw biedt (na aftrek van sloop) wat betere mogelijkheden dan in de G4. De mogelijkheden om te verbouwen zijn minder talrijk, maar nog steeds groot. Al met al biedt een combinatie van nieuwbouw met verbouw goede mogelijkheden om de opgave in te vullen.

De groep gemeenten met meer dan 50 duizend inwoners hebben ondanks de zwaarste relatieve opgave toch kansen om met alleen nieuwbouw en verbouw de opgave goeddeels te realiseren. Een opvallend groot nieuwbouwprogramma gaat hier gepaard met beperkte sloop. Per saldo zijn de mogelijkheden via nieuwbouw en sloop beter dan in de G4 en G27. Doordat in het recente verleden het percentage nultreden in de nieuwbouw achterbleef bij dat in andere gemeenten, moeten op dit punt de verwachtingen wat worden getemperd. Bij een lager percentage nultreden (30%) kan echter eenzelfde deel (circa 45%) van de opgave gerealiseerd worden als in de G4 bij 40%. Verbouw biedt bovendien betere perspectieven dan in de G27.

De groep gemeenten met een inwoneraantal tussen de 20 duizend en 50 duizend hebben de minst goede mogelijkheden om voor 2015 de opgave te realiseren. Deze groep heeft vergeleken met de geschikte voorraad een grote opgave. De gemeenten zijn bovendien het meest beperkt in de nieuwbouw- en verbouwmogelijkheden. Een analyse van de woonruimteverdeling voor diverse groepen gemeenten laat zien dat dit beleidsinstrument waarschijnlijk niet op grote schaal kan worden ingezet. De realisatiemogelijkheden die er zijn, zullen dan ook zo optimaal mogelijk moeten worden benut. Ter illustratie: een hoog maar haalbaar nieuwbouwpercentage van 40% nultreden in combinatie met een ambitieus verbouwprogramma waarin in de huur 80% en in de koop 40% van alle mogelijkheden worden benut, biedt een realisatie van driekwart van de opgave.

Voor de groep gemeenten met minder dan 20 duizend inwoners bieden nieuwbouw en verbouw alleen, onvoldoende uitzicht op realisatie van de gehele opgave. Hoewel de inzet van het beleidsinstrument nieuwbouw bij deze groep gemeenten iets meer potentie biedt dan bij de bovengenoemde groep gemeenten, zijn er zeer weinig mogelijkheden tot verbouw. Het aanbod van met name de voor verbouw kansrijke huurwoningen is hiervoor te gering. Een pluspunt is dat er via de M woonruimteverdeling nog mogelijkheden zijn om de opgave in te vullen. Wat voor deze specifieke O
NIT groep gemeenten een extra punt van aandacht is, is het creëren van zorgsteunpunten aangezien de O
R opgave voor verzorgd wonen, afgezet tegen de huidige voorraad verzorgd wonen, relatief groot is. IN
VES
TER
EN V
O
O
R D
E TO
EKO
M
ST 2006

10


1 Inleiding


1.1 Achtergrond
In de brief Investeren voor de Toekomst (TK 2002-2003, 26631 nr. 57) van de ministeries van VROM en VWS is beschreven hoe groot de opgave aan geschikte huisvesting voor ouderen en andere zorgbehoevenden voor de periode 2003-2015 is en op welke wijze er invulling aan deze opgave kan worden gegeven. In de Nulmeting Monitor Investeren voor de Toekomst (2006, ABF Research) is getracht in kaart te brengen of de invulling inderdaad op koers ligt. Uit het onderzoek dat ten grondslag lag aan deze nulmeting bleek dat de meting van de opgave en het bepalen van de invulling daarvan primair gestoeld is op informatie uit de landelijke WoningBehoefte Onderzoeken (WBO's) en de bevolkingsprognose Primos (2005). Er is voor gekozen deze nieuwe meting te koppelen aan de verschijning van het WoON 2006, de opvolger van de WBO's.

Het doel van de Monitor Investeren voor de Toekomst 2006 is het monitoren van de opgave voor verzorgd wonen en overige geschikte woningen en het in beeld brengen van de mogelijkheden tot realisatie van deze opgave.

Het project Monitor Investeren voor de Toekomst 2006 werd begeleid door de volgende organisaties en personen:

Ministerie van VROM, DGWWI: Frank Bonnerman, Floor Langendijk, Diederik Jansen, Joke de Jongh, Frenk Wiersma en Tineke Beuker
Ministerie van VWS, DMO: Gijs Adriaansens, Sandra Weber Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg: Ed Nolte, Peter Jansen M
---
IPO: Willemijn Dubbeldam NIT
---
R IN VE
1.2 Definities STEREN VO In de Nulmeting is uitgebreid ingegaan op de definities van verzorgd wonen en overige geschikte O R D woningen. Er is, op basis van het WoON 2006, sprake van verzorgd wonen indien: E T
---
EK (1) een huishouden in de leeftijd van 55 jaar of ouder, in een ouderenwoning zonodig gebruik O
---

---
kan maken van verpleging of verzorging via een nabij gelegen steunpunt. T 20 06


---

Onder de overige geschikte woningen vallen: (2) ouderenwoningen, niet behorende tot verzorgd wonen; (3) woningen met ingrijpende aanpassingen, niet behorende tot 1 of 2; (4) overige nultredenwoningen, niet behorende tot 3.

Een woning is een ouderenwoning indien de respondent aangeeft dat de woning speciaal bestemd is voor ouderen.

Het kenmerk nultreden wordt gehanteerd indien wordt voldaan aan de volgende twee voorwaarden, volgens de vraagstelling in het WoON 2006:

externe toegankelijkheid: de woonkamer van de woning of woonruimte is vanaf de straat te bereiken zonder traplopen. interne toegankelijkheid: vanuit de woonkamer zijn zonder traplopen de keuken, het toilet, de badkamer en tenminste 1 slaapkamer te bereiken.

In de rapportage wordt gesproken over woningen. In het algemeen zijn hier ook de zelfstandige wooneenheden onder geschaard (zie ook bijlage 1).

M
O
NITO
R IN
VESTEREN VO
O
R D
E TO
EKO
M
ST 2006

12


2 Aanpak


2.1 Werkwijze
De opgave voor geschikte woningen wordt in beeld gebracht op basis van, onder andere, het WoON 2006 en Primos 2005. Het doel van een monitor is een ontwikkeling in de tijd te schetsen. Een vergelijking met de Nulmeting Monitor Investeren voor de Toekomst uit 2006 zou inzicht moeten geven in de toe- of afname van de opgave voor geschikte woningen. Echter, een verbetering van de vraagstelling in het WoON 2006 ten opzichte van het WBO 2002 maakt dat een dergelijke vergelijking niet meer mogelijk is. De herziene vraagstelling is met name van invloed op de aantallen nultredenwoningen. In deze monitor wordt dan ook niet gefocust op een vergelijking met een eerdere opgave, maar op de mogelijkheden tot realisatie van de opgave. Kortom, er wordt niet zozeer terug gekeken naar de ontwikkeling vanuit het verleden naar het heden, maar de doorkijk naar de toekomst staat voorop. Deze monitor dient als ijkpunt voor de volgende meting van de opgave. Indien de vraagstelling niet verandert, kan met behulp van het WoON 2009 worden ingeschat of de opgave groter of kleiner is geworden.

De opgave bestaat uit het huidige tekort, de vraag die ontstaat als gevolg van de bevolkingsontwikkeling en de extra vraag ten gevolge van de extramuralisering bij verzorgingshuisplaatsen, instellingen voor Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ) en Gehandicaptenzorg (GZ).

2.2 Leeswijzer M
---
NITO In hoofdstuk 3 wordt de opgave voor geschikte huisvesting op basis van het WoON 2006 en Primos R IN
---
2005 in de periode 2006-2015 gepresenteerd. Daarbij wordt apart onderscheiden het huidige tekort, de EST vraag die ontstaat ten gevolge van de bevolkingsontwikkeling en de vraag die extramuralisering met ERE zich meebrengt. N VO
---
R D Hoofdstuk 4 gaat in op de realisatie van de nationale opgave. Hiervoor worden vier E T beleidsinstrumenten ingezet, te weten nieuwbouw, verbouw, het plaatsen van zorgsteunpunten en O EK woningtoewijzing. Per instrument wordt aangegeven wat de mogelijkheden op dit vlak zijn. O
---

---
T 20 Vervolgens komt in hoofdstuk 5 de invulling van de opgave naar gemeentegrootte aan bod. Daarbij 06 worden de mogelijkheden van de vier beleidsinstrumenten bekeken.
13

De rapportage wordt afgerond met een drietal bijlagen. Ten eerste wordt er een uitleg van de ramingsmethodiek op hoofdlijnen gepresenteerd. Daarnaast worden de gehanteerde bronnen gepresenteerd en ten slotte vindt men een tabellenset van de opgave voor diverse gebiedsniveaus, te weten G4, G31, zorgregio's en regio's waarmee woningbouwafspraken zijn gemaakt.

M
O
NITO
R IN
VESTEREN VO
O
R D
E TO
EKO
M
ST 2006

14


3 Opgave geschikte huisvesting

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de opgave en vervolgens een uitsplitsing naar de drie componenten, te weten het tekort, de opgave als gevolg van de bevolkingsontwikkeling en de extramuralisering.

3.1 Overzicht opgave
De methodiek die gebruikt is om tot de opgave te komen, staat beschreven in bijlage 1. In deze paragraaf wordt ingegaan op de resultaten van de doorlopen methode.

Tabel 3.1: opgave geschikte huisvesting in woningen, 2006-2009 en 2006-2015 (ABF Research)

2006-2009 2006-2015 overige overige verzorgd geschikte verzorgd geschikte wonen woningen totaal wonen woningen totaal aantallen x dzd
tekort 2006 47,6 82,8 130,4 47,6 82,8 130,4 vraag ten gevolge van:

- bevolkingsontwikkeling 8,4 64,0 72,4 25,0 198,2 223,2
- extramuralisering 12,2 3,1 15,3 43,4 8,7 52,2 totaal 68,2 149,9 218,1 116,0 289,8 405,8 totaal per jaar - - - 12,9 32,2 45,1
---

---

---
ITO
---
Tabel 3.1 laat zien dat de totale opgave geschikte huisvesting 406 duizend woningen bedraagt in de IN
---
periode 2006 tot 2015. Daarvan vallen 116 duizend woningen onder het verzorgd wonen. Per jaar is de ESTE totale opgave 45 duizend woningen groot (13 duizend voor alleen het verzorgd wonen). Bij de REN verdeling van de opgave over 9 jaren is het tekort evenredig over deze 9 jaren verdeeld. VO
---
R D Het tekort is vastgesteld met behulp van het WoON 2006 en bedraagt in totaal 130 duizend woningen. E TO Grofweg 1/3 deel van het totale tekort komt voor rekening van het verzorgd wonen. De vraag naar EKO verzorgd wonen en overige geschikte woningen als een gevolg van de ontwikkeling van de bevolking is M ST 223 duizend woningen groot (55% van de totale opgave) en daarvan vallen er 25 duizend onder het 200 verzorgd wonen. De extramuralisering leid tot een extra vraag van 52 duizend woningen. Het grootste 6 deel van deze vraag zal worden ingevuld door middel van verzorgd wonen (43 duizend).
15

Figuur 3.1 geeft nogmaals een overzicht van de opgave aan geschikte huisvesting naar de drie componenten, te weten het huidige tekort, de opgave als gevolg van de bevolkingsontwikkeling en de opgave als gevolg van de extramuralisering.

Figuur 3.1: nationale opbouw opgave naar componenten in woningen, 2006-2015 450.000 overig geschikt: extramuralisering 400.000 overige geschikt: bevolkingsontwikkeling 350.000 overige geschikt: huidig tekort VZW: extramuralisering 300.000 VZW: bevolkingsontw ikkeling 510 VZW: huidig tekort 2- 250.000 6002 r 200.000 aaj re 150.000 p evag 100.000 po .
---
50.000 eg
---
2006 2009 2012 2015 opgave in onderdelen tov 2006

De opgave in 2006 bestaat alleen maar uit de tekorten in verzorgd wonen en overige geschikte woningen, in totaal 130 duizend woningen. Na 2006 komen daar de opgave als gevolg van de bevolkingsontwikkeling en de extramuralisering bij. Indien er geen geschikte woningen aan de voorraad worden toegevoegd in de periode 2006-2015, dan bedraagt in 2015 de opgave 406 duizend woningen. Als in de periode 2006-2015 per jaar 45 duizend geschikte woningen worden toegevoegd, is de opgave in 2015 gerealiseerd. Dat is met de blauwe lijn aangegeven (Figuur 3.1). De M realisatiemogelijkheden van de opgave komen in de hoofdstukken 4 en 5 aan bod. O
N
ITO
R In het navolgende wordt er verder ingegaan op de drie onderscheiden componenten van de opgave. IN
VE
STEREN V 3.2 Huidig tekort O
O
R D
E De eerste component van de opgave is het huidige tekort. Het tekort is vastgesteld voor 2006. TO
E
KO
M De voorraad geschikte woningen volgens het WoON 2006 is 1,74 miljoen woningen groot. Daarvan ST 2 valt 7% onder het verzorgd wonen en dat komt overeen met 129 duizend woningen. De totale behoefte 006 bedraagt 1,87 miljoen woningen en daarmee komt het tekort op 130 duizend woningen. Het tekort aan verzorgd wonen is 48 duizend woningen en dat komt overeen met 37% van het totale tekort.
16

Tabel 3.2: voorraad, behoefte en tekort geschikte huisvesting (WoON 2006, bewerking ABF Research)

voorraad behoefte tekort voorraad behoefte tekort aantallen x dzd percentages verzorgd wonen 129,4 177,1 47,6 7 9 37 overig geschikte woningen 1614,9 1697,7 82,8 93 91 63 totaal 1744,3 1874,7 130,4 100 100 100

Het tekort is het saldo van de vraag naar minus de voorraad aan geschikte huisvesting. Met vraag wordt hier bedoeld alle huishoudens die in een geschikte woning wonen, vermeerderd met de huishoudens die naar zo'n woning vragen. Dit wordt ook wel aangeduid met de behoefte.

Een toelichting op de wijze waarop het tekort en de opgave zijn berekend, is opgenomen in bijlage 1 van dit rapport.

3.3 Opgave door bevolkingsontwikkeling
De tweede component van de opgave bestaat uit de vraag die ontstaat door de ontwikkeling van de bevolking. Dit levert een bijdrage aan de opgave van 223 duizend woningen. Hiermee komt 55% van de totale opgave voor rekening van de vraag door de bevolkingsontwikkeling. Een toename van het aantal 75-plussers zorgt met name voor de vraag naar verzorgd wonen, terwijl groei van de groep jongere ouderen leidt tot een grotere vraag naar overige geschikte huisvesting. Alhoewel leeftijd een belangrijke determinant van de vraag naar geschikte huisvesting is, zijn er ook andere factoren van belang zoals geslacht, huishoudtype, opleidingsniveau en inkomen. Daarnaast wordt er in de bepaling van de opgave uitgegaan van constant gebruik. In bijlage 1 wordt verder uitgelegd hoe met de factoren is omgegaan en met welke veronderstellingen er in de raming rekening is gehouden.

3.4 Opgave door extramuralisering
De extra opgave die ontstaat door extramuralisering is de laatste component van de opgave voor geschikte huisvesting. Deze is 52 duizend woningen groot (zie Figuur 3.2).

Figuur 3.2: opbouw opgave ten gevolge van extramuralisering, 2006-2015 (ABF Research)


---
afbouw vzh- O vraag vzh- afbouw in GGZ en N plaatsen tot plaatsen 2006- GZ (8,5 dzd) IT 2010 O 2015 (14,6 dzd) R (40,0 dzd)
verzorgd wonen in IN
---
woningen totaal ES (43,4 dzd) TE verzorgd wonen in verzorgd wonen in RE 80% personen 80% woningen N (43,7 dzd) (34,9 dzd) VO opgave extramuralisering O extramuralisering vzh in R (52,2 dzd) personen 2006-2015 D
---
(54,6 dzd) TO
---
overig geschikte overig geschikte KO 20% won. in personen 80% won. in woningen M (10,9 dzd) (8,7 dzd) ST 2 006


17

De extramuralisering bij verzorgingshuizen tot 2010 was ingezet op 40 duizend plaatsen en dat is zo'n 40% van de totale intramurale capaciteit van verzorgingshuizen. Het verminderen van de intramurale capaciteit betekent niet dat de vraag naar dit type wonen met zorg wegvalt. Deze vraag wordt wel nog steeds uitgeoefend in de prognoseperiode door 14,6 duizend personen. Het effect van de extramuralisering is dat er 54,6 duizend personen op de reguliere woningmarkt een geschikte woning nodig hebben. In de linkerkant van de figuur wordt dit gevisualiseerd.

Het idee achter de extramuralisering is dat personen niet in instellingen wonen, maar op de reguliere woningmarkt en men daarbij ondersteund kan worden door hetzelfde zorgniveau als binnen de muren van een verzorgingshuis of andere instelling. Het ligt dan ook voor de hand dat de extramuralisering met name wordt gecompenseerd door het verzorgd wonen op de reguliere woningmarkt. Immers, het kunnen ontvangen van verpleging en/of verzorging vanuit een zorgsteunpunt is een vereiste bij het verzorgd wonen. Er is dan ook uitgegaan van de stelling dat 80% van de totale extramuralisering kan worden opgevangen door het verzorgd wonen; dit betreffen 43,7 duizend personen. De inschatting is dat de overige 20% van de personen behoefte heeft aan een lichtere vorm van zorg of aan welzijnsdiensten, wat mogelijk is in het wonen met diensten. Deze vorm van wonen met zorg is een onderdeel van de overig geschikte huisvesting. Deze stappen komen overeen met de blokjes in het midden van Figuur 3.2.

De plaatsen in verzorgingshuizen hebben betrekking op personen en de opgave voor wonen met zorg wordt vastgesteld in woningen. Voor de omzetting van plaatsen naar woningen is er rekening gehouden met het feit dat er ook tweepersoonshuishoudens in een instelling kunnen wonen. Verondersteld wordt dat dit geldt voor 20% van de intramurale populatie die we nu in ogenschouw nemen. Dat betekent dat we niet 43,7 duizend woningen meenemen als component voor de opgave verzorgd wonen, maar 34,9 duizend woningen. Voor de overig geschikte huisvesting leidt de omzetting tot een opgave van 8,7 duizend woningen. De stap van personen naar woningen vindt u in de rechterkant van Figuur 3.2.

Daarnaast is er ook sprake van extramuralisering bij de instellingen van de Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ) en de Gehandicaptenzorg (GZ), samen 8500 plaatsen. We gaan voor deze instellingen uit van de veronderstelling dat de extramuralisering geheel wordt gecompenseerd door verzorgd wonen. Daarnaast wordt verondersteld dat het uitsluitend eenpersoonshuishoudens betreft.

De opgave in de periode 2006-2015 ten gevolge van de extramuralisering komt hiermee op 52,2 duizend woningen, waarvan er 43,4 duizend vallen onder het verzorgd wonen.

M
O
NITO
R IN
VESTEREN VO
O
R D
E TO
EKO
M
ST 2006

18


4 Mogelijkheden voor realisatie opgave: nationaal

In dit hoofdstuk komt de realisatie van de opgave aan de orde. Per beleidsinstrument is gekeken naar de behaalde resultaten in het verleden en hoe de opgave 2006-2015 kan worden ingevuld op nationaal niveau.

4.1 Beleidsinstrumenten
In de brief Investeren voor de Toekomst worden vier beleidsinstrumenten genoemd die kunnen worden ingezet om de opgave voor geschikte huisvesting te realiseren. Het betreffen:

Nieuwbouw
Verbouw
Het creëren van zorgsteunpunten, en
Woningtoewijzing/ woonruimteverdeling

Voor de realisatie zal in de regel niet voor één van de bovenstaande instrumenten worden gekozen, maar er zal vaker sprake zijn van een combinatie van methoden. Het is gewenst dat de opgave wordt gerealiseerd in de vorm van nultredenwoningen.

4.2 Nieuwbouw
Nieuwbouw kan worden ingezet voor de realisatie van zowel verzorgd wonen als voor overige geschikte woningen. Voor verzorgd wonen is het wel noodzakelijk dat er ook een zorgsteunpunt in de M
---

---
buurt is. Dit kan betekenen dat in nieuwbouwplannen een steunpunt moet worden opgenomen, of dat ITO men de nieuwbouw situeert bij een bestaand steunpunt. R IN
---
EST De opgave die in hoofdstuk 3 is gepresenteerd, heeft betrekking op geschikte woningen. Een ERE belangrijk aspect van die geschikte woningen is het kenmerk nultreden. N VO
---
R D Het WoON 2006 laat zien dat in de nieuwbouw over de jaren 2002-2005 gemiddeld 30% van de E T woningen als nultredenwoning is opgeleverd. O EK
---

---

---
In de onderstaande tabel is weergegeven hoe de samenhang tussen het percentage T 20 nultredenwoningen in de te verwachten nieuwbouwproductie en het door nieuwbouw gerealiseerde 06 deel van de opgave is. Zoals eerder aangegeven, bedraagt de opgave geschikte huisvesting 406
19

duizend woningen in een tijdsbestek van 9 jaar. Dat zijn 45 duizend geschikte woningen gemiddeld per jaar. Deze worden allen in de vorm van nultredenwoningen aan de voorraad toegevoegd. De verwachte nieuwbouwproductie in de prognoseperiode bedraagt 682 duizend woningen (gemiddeld per jaar 76 duizend woningen). Gaan we uit van de veronderstelling dat een kwart van de nieuwbouwproductie voldoet aan het kenmerk nultreden, dan worden er gemiddeld per jaar 19 duizend nultredenwoningen gebouwd. Dat komt overeen met 42% van de opgave geschikte huisvesting. Als er 9 jaar lang 30% van de nieuwbouwproductie wordt weggezet in de vorm van nultredenwoningen, dan wordt op deze wijze de helft van de totale opgave voor geschikte huisvesting ingevuld.

Tabel 4.1: opgave versus mogelijke realisatie via nieuwbouw 2006-2015 (WoON 2006 en Syswov 2006)

totaal per jaar invulling opgave x dzd x dzd dmv nieuwbouw (%) opgave geschikte huisvesting 406 45 verwachte nieuwbouw 682 76
- 50% nultreden 341 38 84
- 40% nultreden 273 30 67
- 30% nultreden 204 23 50
- 25% nultreden 170 19 42 verwachte nieuwbouw -sloop 496 55
- 50% nultreden 248 28 61
- 40% nultreden 198 22 49
- 30% nultreden 149 17 37
- 25% nultreden 124 14 31

Naast nieuwbouw zal er ook rekening gehouden moeten worden met de te verwachten sloop in de prognoseperiode. Dat betreft in totaal 185 duizend woningen. Houden we voor de sloop dezelfde nultreden-percentages aan als voor de nieuwbouw, dan moet, om de helft van de totale opgave via nieuwbouw in te vullen, het bovengenoemde percentage van 30 worden opgeschroefd naar 40. Uiteraard zijn er diverse combinaties mogelijk waarbij bijvoorbeeld het aandeel nultredenwoningen in de nieuwbouw hoger ligt dan het aandeel nultredenwoningen in de sloop.

Niet voor elke regio zal nieuwbouw een substantiële bijdrage kunnen leveren aan de invulling van de opgave. Daar zal in de uitwerking naar gemeentegrootte verder op worden ingegaan. Voor de situaties waar nieuwbouw geen of weinig mogelijkheden biedt, zal de inzet van de overige drie beleidsinstrumenten gewenst zijn.

M
O
NITO
R 4.3 Verbouw IN
VESTE Er kan geen onderbouwde uitspraak over de gerealiseerde verbouw op basis van de voorhanden REN zijnde bronnen worden gedaan. VO
O
R D
E Wat wel in ogenschouw kan worden genomen is het deel van de huidige voorraad dat eventueel in TO aanmerking zou kunnen komen voor verbouw. Daar wordt in het navolgende op ingegaan. EKO
M
ST Door gebruik te maken van het instrument transformatie kan de realisatie van de opgave voor overig 2006 geschikte woningen plaatsvinden door het aanpassen van overige woningen naar nultredenwoningen.


20

Hieronder worden woningen geselecteerd die in potentie in aanmerking komen voor verbouw. Bij de selectie worden woningen gekozen die met relatief lage kosten (per woning) kunnen worden verbouwd tot nultredenwoningen. Zo kan door een enkele 'ingreep' bij een flatgebouw een aantal meergezinswoningen worden verbouwd tot nultreden. Bij eengezinswoningen die intern toegankelijk zijn, maar extern niet toegankelijk, kan door de aanleg van een hellingbaan de woning ook extern toegankelijk en dus nultreden worden gemaakt.

Er is onderscheid gemaakt tussen huur en koop, aangezien eigenaar-bewoners minder snel geneigd zullen zijn om te verbouwen.

We richten ons op de overige woningen, dus de woningen die niet behoren tot het verzorgd wonen en de overige geschikte woningen. Indien we woningen zouden transformeren van bijvoorbeeld nultreden naar verzorgd wonen, dan wordt er wel een kwaliteitsslag gemaakt, maar per saldo blijft de opgave even groot.

4.3.1 Huur
Transformatie is een instrument wat met name in de huursector kan worden ingezet. In een reeks figuren wordt toegelicht hoe de selectie van kansrijke woningen voor verbouw verloopt.

Figuur 4.1: selectie van kansrijke meergezinshuurwoningen voor verbouw (WoON 2006) huur (3,1 mln)
239 794
1089 nultreden 988 alleen intern toegankelijk alleen extern toegankelijk niet intern/extern toegankelijk huur: alleen intern toegankelijk (988 dzd) 67 37 76 verzorgd wonen, meergezins overig geschikt, meergezins 808
overige woningen, meergezins eengezins/niet bekend
---

---
NITO huur: alleen intern toegankelijk, overige woningen, R IN meergezins (808 dzd) VEST 164 112 EREN eigen ingang straat VO
---
532 voordeur portiek R D E T voordeur aan galerij O EK
---

---
ST 20 Van de 3,1 miljoen huurwoningen in Nederland zijn er 988 duizend alleen intern toegankelijk (Figuur 06 4.1, bovenste schijf). Dat houdt in dat er vanuit de woonkamer zonder traplopen de keuken, het toilet,
21

de badkamer en tenminste 1 slaapkamer te bereiken zijn, maar dat de woonkamer niet vanaf de straat te bereiken is zonder trappen te hoeven lopen. De volgende selectie die is gemaakt, betreft de vorm van de woning. In eerste instantie wordt bij verbouw gezocht naar mogelijkheden waarmee men met relatief weinig inspanningen een zo groot mogelijk effect kan bereiken. De meergezinswoningen lijken daarvoor meer aanknopingspunten te bieden dan de eengezinswoningen. In Figuur 4.1 (middelste schijf) is zichtbaar dat van de 988 duizend alleen intern toegankelijke huurwoningen het grootste gedeelte (808 duizend woningen) valt onder de zogenaamde overige woningen, meergezins. Overig in dit verband betekent dan deze woningen niet behoren tot het verzorgd wonen of de overige geschikte woningen.

In onderste schijf van de figuur is de verdeling van de 808 duizend geselecteerde woningen te zien naar het type entree. In het WoON 2006 wordt er onderscheid gemaakt in:

Een eigen opgang/ingang vanaf de straat Een voordeur in een gedeelde portiek Een voordeur aan een (overdekte) galerij

De meest kansrijke woningen voor verbouw lijken de meergezinswoningen te zijn die een voordeur aan een galerij hebben. Door het plaatsen van een lift en/of het gelijkvloers maken van de galerij met de drempel van de voordeur worden deze woningen ook extern toegankelijk en dus nultreden. In totaal betreft het 164 duizend huurwoningen die daar in potentie voor in aanmerking zouden kunnen komen. Het is zeer wel mogelijk dat ook andere woningen voor verbouw in aanmerking komen, maar in Figuur 4.1 is getracht de meest kansrijke woningen te selecteren.

Figuur 4.2: selectie van kansrijke eengezinshuurwoningen (WoON 2006) huur (3,1 mln) 239 794 1089 nultreden 988 alleen intern toegankelijk alleen extern toegankelijk niet intern/extern toegankelijk huur: alleen intern toegankelijk (988 dzd) 16 119
---
M vw + overig geschikt, eengezins O
NIT overige w oningen, eengezins O 850 R IN vw + overig geschikt, meergezins/onbekend VES overige w oningen, meergezins/onbekend TER
EN V * vw: verzorgd wonen O
O
R D
E Binnen de eengezinshuurwoningen is er nog een kleine groep van 16 duizend `overige' woningen die TO
E alleen intern toegankelijk zijn. Ook deze woningen zouden wellicht voor verbouw naar nultredenwoning KO
M in aanmerking kunnen komen. ST 2
006 De woningen die alleen extern toegankelijk zijn, zijn voor verbouw buiten beschouwing gelaten. Binnen deze groep zijn 424 duizend huurwoningen die niet intern toegankelijk zijn, maar waarbij wel vanuit de
22

hoofdslaapkamer een toilet te bereiken is zonder trappen te hoeven lopen (niet apart zichtbaar in Figuur 4.2). Naar alle waarschijnlijkheid zullen in deze groep zich woningen bevinden die te transformeren zijn naar nultredenwoningen, maar naar verwachting is voor het grootste gedeelte van deze woningen een dergelijke ingreep te kostbaar.

4.3.2 Koop
Alhoewel het lastiger zal zijn om ingrepen te plegen in de koopsector, is toch getracht om in dit segment woningen te onderscheiden die meer mogelijkheden hebben voor verbouw tot geschikte woning dan andere koopwoningen.

Er zijn 302 duizend koopwoningen die alleen intern toegankelijk zijn; daarvan kunnen er 237 duizend als meergezinswoning worden aangemerkt die niet vallen onder het verzorgd wonen of overig geschikte woningen. Net als bij de huurwoningen kan er nog onderscheid worden gemaakt naar de entree van deze woningen. Dan blijkt dat het grootste gedeelte van deze koopwoningen geschaard kan worden onder de portiekwoningen (152 duizend). Er zijn 50 duizend `overige' meergezinskoopwoningen met galerij die in potentie kunnen worden getransformeerd naar nultredenwoningen (zie Figuur 4.3)

Figuur 4.3: selectie van kansrijke meergezinskoopwoningen voor verbouw (WoON 2006) koop (3,8 mln)
308 717
302 nultreden 2489 alleen intern toegankelijk alleen extern toegankelijk niet intern/extern toegankelijk koop: alleen intern toegankelijk (302 dzd) 55 2 8
verzorgd w onen, meergezins overig geschikt, meergezins 237 overige w oningen, meergezins eengezins/niet bekend
---

---
koop: alleen intern toegankelijk, overige woningen, NIT meergezins (237 dzd) O R IN 50 V 35 ESTE eigen ingang straat REN 152 V voordeur portiek O
---
R D voordeur aan galerij E TO EK
---

---

---
T 20 Er zijn 49 duizend eengezinswoningen die onder de noemer `overig' vallen in de koopsector en intern 06 toegankelijk zijn (zie Figuur 4.4). Indien deze woningen worden aangepast zodat de woonkamer te
23

bereiken is vanaf de straat zonder trappen te hoeven lopen, dan zouden ze een bijdrage kunnen leveren aan de realisatie van de opgave geschikte huisvesting.

Figuur 4.4: selectie van kansrijke eengezinskoopwoningen (WoON 2006) koop (3,8 mln) 308 717 302 nultreden 2489 alleen intern toegankelijk alleen extern toegankelijk niet intern/extern toegankelijk koop: alleen intern toegankelijk (302 dzd) 49 4 10 vw + overig geschikt, eengezins 239 overige woningen, eengezins vw + overig geschikt, meergezins/onbekend overige woningen, meergezins/onbekend


* vw: verzorgd wonen

Naast het hier boven genoemde aantal van 49 duizend woningen bestaat een groot deel van de totale woningvoorraad uit `overige' eengezinskoopwoningen die alleen extern toegankelijk zijn, maar met een gelijkvloerse verbinding tussen hoofdslaapkamer en toilet (1,9 miljoen, niet in de figuur apart zichtbaar). Zeer waarschijnlijk zullen er in deze groep potentiële woningen voor verbouw aanwezig zijn. Echter, de individuele kenmerken van de woning (zoals onder andere de staat van onderhoud, lay-out, kosten van de verbouwoperatie en overige technische aspecten) én van het huishouden (zoals samenstelling en met name de financiële draagkracht) maakt het erg lastig om op basis van het WoON 2006 een potentiële groep te definiëren.

4.3.3 Invulling opgave via verbouw In het voorgaande is getracht in de huidige woningvoorraad groepen van woningen te definiëren die meer voor verbouw naar geschikte woningen in aanmerking komen dan andere groepen. Er is opgemerkt dat verbouw met name een beleidsinstrument is dat ingezet kan worden in de huursector. M
O
N Dit segment is dan ook als eerste onder de loep genomen. ITO
R IN
V We hebben ons gericht op de woningen die al intern toegankelijk zijn met de veronderstelling dat deze EST relatief op eenvoudigere wijze te transformeren zijn in een nultredenwoning dan woningen die alleen ERE extern toegankelijk zijn. N VO
O
R D De mogelijkheden voor de koopsector zijn om voor de hand liggende redenen beperkt. Het zal veel E T lastiger zijn verbouw te stimuleren bij eigenaar-bewoners. Toch zijn er twee groepen koopwoningen in O
EK het overzicht voor de verbouw meegenomen. O
M
S
T 20 De volgende vier groepen woningen die in potentie voor verbouw in aanmerking komen om een deel 06 van de opgave voor geschikte huisvesting te realiseren, zijn:


24

Optie 1: Meergezinshuurwoningen, alleen intern toegankelijk en met een voordeur aan een galerij (164 duizend woningen);
Optie 2: Eengezinshuurwoningen, alleen intern toegankelijk (16 duizend woningen); Optie 3: Meergezinskoopwoningen, alleen intern toegankelijk en met een voordeur aan een galerij (50 duizend woningen);
Optie 4: Eengezinskoopwoningen, alleen intern toegankelijk (49 duizend woningen);

Van de totale woningvoorraad zouden er naar schatting 279 duizend woningen wellicht in aanmerking komen voor verbouw. Indien al deze woningen verbouwd worden naar nultredenwoningen, dan kan 69% van de totale opgave worden ingevuld door inzet van dit beleidsinstrument (zie Tabel 4.2).

Tabel 4.2: opgave versus mogelijk realisatie via verbouw 2006-2015 (WoON 2006 en Syswov 2006)

2006-2015 totaal per jaar invulling opgave x dzd x dzd dmv verbouw (%) opgave geschikte huisvesting 406 45 potentie verbouw:
optie 1 optie 2 optie 3 optie4
100% 100% 100% 100% 279 31 69 80% 80% 40% 40% 184 20 45 60% 60% 30% 30% 138 15 34 40% 40% 20% 20% 92 10 23

Echter, in de praktijk zullen er legio redenen zijn waarom het beleidsinstrument verbouw niet wordt ingezet (zoals herstructurering met sloop, kosten, beperkte mogelijkheid tot ingrijpen in koopsector).

Daar is in Tabel 4.2 dan ook rekening mee gehouden door de vier groepen woningen niet volledig mee te rekenen in de invulling, maar een voorzichtige (arbitraire) marge aan te houden. Daarbij wordt aangenomen dat de verbouw voor de huursector relatief eenvoudiger zal zijn dan voor de koopsector. Hiermee is rekening gehouden door de percentages voor de koopsector (optie 3 en 4) te halveren ten opzichte van de huursector (optie 1 en 2).

Rekening houdend met zowel de verbouwmogelijkheden in de woningmarkt, op basis van kenmerken van de woning en eigendom, als met een extra correctiemarge in percentages, is de inschatting dat het aantal woningen dat voor verbouw in aanmerking komt, tussen de 92 duizend en 279 duizend ligt.
---

---
NITO 4.3.4 Verbouw en woonomgeving R IN VEST Transformatie heeft ook betrekking op het omzetten van intramurale woonruimte in verzorgingshuizen ERE en instellingen van de Geestelijke Gezondheidszorg en de Gehandicaptenzorg naar reguliere N VO woningen/wooneenheden. Alhoewel dit ook vaak een fysieke ingreep betreft (bijvoorbeeld bij het O R D samenvoegen van twee kleinere wooneenheden binnen een instelling zodat er één grotere E T zelfstandige woonruimte ontstaat) is het ook mogelijk om via administratieve weg een transformatie te O EKO bewerkstelligen. Onzelfstandige huishoudens transformeren naar zelfstandige huishoudens zonder dat M
---
ze fysiek verhuizen. T 200
---

25

Een aspect wat met name bij transformatie van belang is, is de aandacht voor het woonmilieu. Vaak zal het niet voldoende zijn om alleen een fysieke ingreep in de woningvoorraad te doen. Verwacht wordt dat de woningen die voor transformatie in aanmerking komen, gesitueerd zijn in het door ouderen niet hoog gewaardeerde buiten-centrum milieu. Dat geldt met name voor de meergezins huurwoningen. Het valt aan te raden bij het beleidsinstrument transformatie het voorzieningenniveau van de wijk in het vizier te houden.

Daarnaast zijn aspecten als bouwjaar en aantrekkelijkheid van de woning zelf ook buiten beschouwing gelaten bij bovenstaande analyse. Wellicht dat een deel van de woningen die volgens Tabel 4.2 in aanmerking zouden kunnen komen voor verbouw, ook in beeld zijn bij de sloopplannen van gemeenten.

4.4 Creëren zorgsteunpunten De aanwezigheid van zorgsteunpunten zorgt voor het onderscheid tussen verzorgd wonen en overige geschikte woningen. Helaas is het niet mogelijk een uitspraak te doen over de bijdrage van het aantal bijgeplaatste zorgsteunpunten voor de realisatie van verzorgd wonen in het verleden of voor een betrouwbare inschatting van de te verwachten invulling.

Sector en woningtype spelen voor dit beleidsinstrument nauwelijks een rol; zowel huur- als koopwoningen komen hiervoor in aanmerking, evenals eengezins- en meergezinswoningen. Echter, het plaatsen van een zorgsteunpunt bij meergezinswoningen heeft wel een groter effect op de invulling van de opgave aangezien men vanuit één zorgsteunpunt in potentie meer huishoudens kan bereiken.

Indien er informatie over het realiseren van de zorgsteunpunten beschikbaar zou zijn, dan is het mogelijk om voor de beleidsinstrumenten nieuwbouw en verbouw (zie Tabel 4.1 en Tabel 4.2) specifiek het verzorgd wonen te onderscheiden. Het aandeel verzorgd wonen in de totale opgave bedraagt 29%.

4.5 Woningtoewijzing/ woonruimteverdeling Door woningtoewijzing dient het aantal 55-plus huishoudens in geschikte huisvesting te worden vergroot. Uit de beschikbare bronnen kunnen we niet eenduidig opmaken wat er op het vlak van woningtoewijzing is bereikt.

M Woningtoewijzing heeft betrekking op de bestaande voorraad en op de huishoudens die er in (gaan) O
N wonen. We zullen ons in de analyse richten op de huishoudens in de huursector. ITO
R
IN
V Van de totale woningvoorraad is 22% van de woningen intern en extern toegankelijk. Voor de ESTE huishoudens van 55 jaar en ouder geldt dat 32% in een nultredenwoning woont; bij de jongere REN huishoudens ligt dit percentage op 15. Bekijken we alleen de huurvoorraad, dan wijken deze VO
O percentages niet veel af (35% versus 18%). R D
E TO Er zijn ruim 1 miljoen huishoudens die graag naar een huurwoning willen verhuizen; 274 duizend EKO daarvan (26%) zijn 55 jaar of ouder. Voor driekwart van deze groep huishoudens (209 duizend) is het M
ST voor iemand uit het huishouden van belang dat de nieuwe woning een nultredenwoning is. Bij de 200 jongere huishoudens betreft dit slechts 11% (89 duizend). Samenvattend, het verschil tussen het 6

26

relatieve aantal oudere huishoudens dat nu woont in een huurwoning die nultreden is en er de groep die er naar toe wil, is veel groter dan bij de jongere huishoudens.

Tabel 4.3: toegankelijkheid naar leeftijdscategorie (WoON 2006)

nultreden 629,8 881,2 1511,1 15 32 22 42 58 100 geen nultreden 3512,4 1901,9 5414,3 85 68 78 65 35 100 totaal 4142,2 2783,2 6925,4 100 100 100 60 40 100 totale voorraad huur
nultreden 321,9 472,5 794,4 18 35 26 41 59 100 geen nultreden 1429,5 886,2 2315,7 82 65 74 62 38 100 totaal 1751,4 1358,7 3110,2 100 100 100 56 44 100 verhuisgeneigden naar huur:
nultreden 86,3 208,9 295,1 11 76 28 29 71 100 geen nultreden 688,5 65,2 753,7 89 24 72 91 9 100 totaal 774,8 274,1 1048,9 100 100 100 74 26 100

Voor de nieuwbouw en de verbouw hebben we overzichten gemaakt van de potenties in aantallen woningen. Bij de woningtoewijzing ligt een dergelijke indeling wat complexer, aangezien niet alleen fysieke kenmerken van de woningen een rol spelen. Bovendien is het vaststellen van een aantal woningen op nationaal niveau van weinig waarde, aangezien woningtoewijzing alleen een optie is voor de regionale woningmarkt.

4.6 Conclusies realisatie opgave nationaal
Voor de realisatie van de nationale opgave voor geschikte woningen lijken vooral nieuwbouw en verbouw de aangewezen instrumenten. Een realistische nieuwbouwinspanning met 40% nultredenwoningen, waarbij rekening wordt gehouden met sloop, kan leiden tot het invullen van de helft van de opgave. Voor de verbouwopties is het de vraag wat realistisch of haalbaar is. Als de in deze studie kansrijk bestempelde segmenten tot 2015 voor 20% (in de koop) tot 40% (in de huur) worden benut, zal dit een kwart van de opgave dekken. Bij 80% respectievelijk 40% is dit nog altijd niet meer dan 45%. Met verbouw en nieuwbouw alleen zal de opgave waarschijnlijk niet geheel kunnen worden gerealiseerd. Er is ook behoefte aan de inzet van andere beleidsinstrumenten: woonruimteverdeling en het bijplaatsen van zorgsteunpunten. De mogelijkheden voor woonruimteverdeling lijken beperkt. De potentiële mogelijkheden van het bijplaatsen van zorgsteunpunten kon door ontbrekende informatie M
---

---
niet worden vastgesteld. ITO R IN
---
Het grootste gedeelte van de kansrijke woningen voor verbouw is in de huursector te vinden. Dat EST betekent dat van verhuurders meer wordt verwacht dan van eigenaar-bewoners. De laatstgenoemde ERE groep zal bovendien niet altijd de behoefte en de middelen hebben om hun woning nultreden te N VO maken. We hebben ons bij het bepalen van de kansrijke woningen uit met name praktische en O R D financiële overwegingen beperkt tot het extern toegankelijk maken van reeds intern toegankelijke E T woningen. Uiteraard worden er ook woningen intern toegankelijk gemaakt (bijvoorbeeld door het O EK plaatsen van een traplift). O
---

---
T 20 Ten slotte, de behoefte aan en de realisatiemogelijkheden voor geschikte woningen zullen ruimtelijk 06 gezien niet altijd goed op elkaar zijn afgestemd. Zelfs als landelijk gezien de opgave wordt
27

gerealiseerd, kunnen er lokaal tekorten ontstaan. In het volgende hoofdstuk wordt dan ook ingegaan op de opgave en de realisatiemogelijkheden op regionaal niveau.

M
O
NITO
R IN
VESTEREN VO
O
R D
E TO
EKO
M
ST 2006

28


5 Mogelijkheden voor realisatie opgave: naar gemeentegrootte

5.1 Opgave naar gemeentegrootte
Grote(re) gemeenten verschillen van kleine(re) gemeenten, naast het inwoneraantal, op tal van zaken zoals de woningvoorraad naar eigendom en vorm, aanwezige woonmilieus, leeftijdsopbouw van inwoners, etc. Het valt dan ook te verwachten dat er zich verschillen aftekenen in de aard van de opgave en de wijze waarop aan de opgave invulling kan worden gegeven.

Aard opgave
De opgave 2006-2015 is in absolute zin het grootst (146 duizend geschikte woningen ofwel 36% van de totale opgave) voor de gemeenten met 20 duizend tot 50 duizend inwoners. In totaal betreft het 180 gemeenten. De grootste groep gemeenten (223), van minder dan 20 duizend inwoners per gemeente, heeft een totale opgave van 62 duizend woningen (15% van de totale opgave, Figuur 5.1).

Figuur 5.1: opgave in woningen naar componenten en relatieve opgave, 2006-2015 160.000
140.000 ogw : extramuralisering G4: 10% ogw : bevolkingsgroei vw : tekort G27: 22% 80.000

---

---
NIT 60.000 20-50 dzd O inw : 36% R IN > 50 dzd V 40.000 ES inw : 17% TERE 20.000 N VO
---

---
0 D
---
50dzd G27 G4 TO inw . inw . inw . EK relatieve opgave per gebied O opgave in onderdelen tov 2006 M ST 2
* vw: verzorgd wonen; ogw: overige geschikte woningen 006


29

De vier grote gemeenten samen hebben een opgave van 41 duizend woningen. De figuur laat ook zien hoe de opgave is samengesteld uit de drie componenten. Het tekort voor de G4 is bovengemiddeld dankzij het verzorgd wonen. Het gedeelte van de opgave dat betrekking heeft op het verzorgd wonen is het grootst bij de groep kleine gemeenten (33%).

Figuur 5.2: opgave 2006-2015 gerelateerd aan de woningvoorraad per segment volgens WoON 2006 naar gemeentegrootte 140 120 relatieve opgave verzorgd wonen relatieve opgave overig geschikte won. 100 relatieve opgave geschikte w on. se 80 gatnecr 60 ep 40 20
---
50dzd inw. G27 G4 totaal inw .

De opgave kan ook worden geconfronteerd met de huidige woningvoorraad geschikte woningen (Figuur 5.2). De relatieve opgave geschikte woningen is het grootst voor de gemeenten met meer dan 50 duizend inwoners; wil men de opgave realiseren, dan zal bij deze groep gemeenten de huidige voorraad geschikte woningen voor wonen met zorg met 26% moeten toenemen tot 2015. Op nationaal niveau is dat 23%. Bekijken we apart de opgave voor verzorgd wonen dan laat de figuur zien dat voor deze groep gemeenten de huidige voorraad grofweg moet verdubbelen om aan de opgave te kunnen voldoen.

Nationaal gezien zal de voorraad verzorgd wonen met 90% moeten toenemen om de opgave in dat segment in de prognoseperiode te kunnen realiseren. Dit percentage loopt uiteen van 67 voor de G4 M
O tot 118 voor de gemeenten met minder dan 20 duizend inwoners. NITO
R IN Bij de overige geschikte woningen bedraagt de opgave op nationaal niveau 18% van de VES woningvoorraad in hetzelfde segment. Ook voor de overige geschikte woningen is de relatieve opgave TERE voor de G4 het kleinst (12%). N V
O
O
R D
E T 5.2 Nieuwbouw naar gemeentegrootte O
EKO
M
ST Bij de nationale beschouwing over de realisatie van de opgave voor geschikte huisvesting bleek dat 200 met een aandeel van 30% nultredenwoningen in de jaarlijkse nieuwbouwproductie, gedurende de
6
prognoseperiode van 9 jaar, naar verwachting de helft van de opgave kan worden ingevuld. Indien we
30

rekening houden met de sloop, is een aandeel van 40% nultredenwoningen in de nieuwbouw nodig om de helft van de opgave in te vullen. Of dat ook op regionaal niveau het geval is, laat Tabel 5.1 zien.

Tabel 5.1: opgave versus mogelijke realisatie via nieuwbouw naar gemeentegrootte (WoON 2006 en Syswov 2006)

50 dzd G27 G4 invulling invulling invulling invulling invulling totaal per jaar opgave totaal per jaar opgave totaal per jaar opgave totaal per jaar opgave totaal per jaar opgave x dzd % x dzd % x dzd % x dzd % x dzd % opgave geschikte
woningen 62 7 146,4 16 68,98 8 87 10 41 5 verwachte nb 89 10 185 21 119 13 169 19 119 13
- 50% nultreden 45 5 72 93 10 63 59 7 86 85 9 97 60 7 145
- 40% nultreden 36 4 58 74 8 51 47 5 69 68 8 77 48 5 116
- 30% nultreden 27 3 43 56 6 38 36 4 52 51 6 58 36 4 87
- 25% nultreden 22 2 36 46 5 32 30 3 43 42 5 48 30 3 73 verwachte
nb -sloop 79 9 157 17 99 11 116 13 46 5
- 50% nultreden 39 4 64 78 9 54 49 5 72 58 6 66 23 3 56
- 40% nultreden 32 4 51 63 7 43 39 4 57 46 5 53 18 2 45
- 30% nultreden 24 3 38 47 5 32 30 3 43 35 4 40 14 2 34
- 25% nultreden 20 2 32 39 4 27 25 3 36 29 3 33 12 1 28

Indien we alleen de nieuwbouw in ogenschouw nemen, dan constateren we dat voor de G4 in eerste instantie nieuwbouw veel mogelijkheden biedt om de te verwachten opgave te realiseren. Met 30% nultredenwoningen in de beoogde nieuwbouwproductie zou al 87% van de opgave voor geschikte woningen kunnen worden ingevuld. Met name voor de kleine en middelgrote gemeente (tot 20 duizend inwoners en tussen de 20 duizend en 50 duizend inwoners) ligt dit percentage lager, namelijk op respectievelijk 43 en 38. Het WoON 2006 laat zien dat het aandeel nultredenwoningen van de nieuwbouw in de periode 1996-2004 gemiddeld 28% per jaar bedroeg. Ook voor de bovenstaande groepen gemeenten ligt dat gemiddelde op 29 à 30%. Uitzondering hierop vormen de gemeenten met meer dan 50 duizend inwoners; daar blijft dit percentage steken op 23. Als wordt uitgegaan van het gerealiseerde percentage nultredenwoningen in de gemeenten met meer dan 50 duizend inwoners, dan zou minder dan 43% van de opgave worden gerealiseerd.

De tabel laat echter ook zien dat het verwachtte sloopprogramma bij de G4 groot is. Indien het aandeel nultredenwoningen in de sloop even groot is als in de nieuwbouw, dan bedraagt de invulling van de opgave door middel van dit beleidsinstrument nog maar 34% (bij 30% nultredenwoningen). Ook bij de G27 drukt het sloopprogramma op de realisatiemogelijkheden. Bij de kleine(re) gemeenten is het sloopprogramma minder substantieel en dus zijn de verschillen minder groot.

In de grote steden is het dus zeer van belang welke woningen er voor sloop in aanmerking komen. M
---

---
Nationaal gezien staat 35% van de nultredenwoningen in het buiten-centrum woonmilieu. Voor de G4 ITO
---
is dat 85%. Veel sloop- en herstructureringsprogramma's hebben betrekking op dit woonmilieu. Indien IN
---
een gemeente nultredenwoningen sloopt en deze later in dezelfde aantallen weer bouwt, is er sprake EST van een kwaliteitsslag. Echter, de opgave voor geschikte huisvesting wordt hiermee niet ingevuld, ERE aangezien er per saldo geen nultredenwoningen aan de voorraad worden toegevoegd. N VO
---
R D E T 5.3 Verbouw naar gemeentegrootte O EKO
---
ST In paragraaf 4.3.3 is ingegaan op het gebruik van het beleidsinstrument verbouw op nationaal niveau. 2006 Daarbij zijn 4 groepen woningen onderscheiden die kansrijk zijn om te worden getransformeerd naar nultredenwoningen. Deze zijn:

31

Optie 1: Meergezinshuurwoningen, alleen intern toegankelijk en met een voordeur aan een galerij (164 duizend woningen); Optie 2: Eengezinshuurwoningen, alleen intern toegankelijk (16 duizend woningen); Optie 3: Meergezinskoopwoningen, alleen intern toegankelijk en met een voordeur aan een galerij (50 duizend woningen); Optie 4: Eengezinskoopwoningen, alleen intern toegankelijk (49 duizend woningen);

In Tabel 5.2 is weergegeven hoe de potentiële verbouwmogelijkheden er per groep gemeenten uit ziet.

Tabel 5.2: opgave versus mogelijk realisatie via verbouw naar gemeentegrootte 2006-2015 (WoON 2006 en Syswov 2006) 50 dzd G27 G4 per invulling per invulling per invulling per invulling per invulling totaal jaar opgave totaal jaar opgave totaal jaar opgave totaal jaar opgave totaal jaar opgave x dzd % x dzd % x dzd % x dzd % x dzd % opgave geschikte huisvesting 62 7 146 16 69 8 87 10 41 5 potentie verbouw optie 1 optie 2 optie 3 optie4 100% 100% 100% 100% 26 3 42 72 8 49 57 6 82 65 7 74 59 7 143 80% 80% 40% 40% 14 2 23 45 5 31 39 4 56 44 5 50 42 5 101 60% 60% 30% 30% 11 1 17 34 4 23 29 3 42 33 4 38 31 3 76 40% 40% 20% 20% 7 1 12 23 3 15 19 2 28 22 2 25 21 2 51

Ook voor de verdeling naar gemeentegrootte zijn vier optionele verbouwmogelijkheden weergegeven. Indien alle geselecteerde woningen daadwerkelijk verbouwd worden tot nultredenwoningen, dan worden alle opties voor 100% benut. In dat geval zijn er voor G4 in totaal 59 duizend woningen die in potentie kunnen worden verbouwd. Daarmee zou de totale opgave voor de G4 (41 duizend woningen) ruimschoots (143%) kunnen worden gerealiseerd. Ook bij een zeer voorzichtige inschatting van de verbouwmogelijkheden voor de G4 zou nog steeds de helft van de opgave kunnen worden ingevuld.

De inzet van verbouw is ook een aantrekkelijke optie voor de G27 en de gemeenten met meer dan 50 duizend inwoners. Bij een optimistische inschatting van de verbouwmogelijkheden (optie 1 en 2 beide 80%, optie 3 en optie 4 voor 40%) zou voor beide groepen minimaal de helft van de opgave door middel van dit beleidsinstrument kunnen worden ingevuld. Met een conservatieve inschatting kan nog altijd een kwart van de opgave gerealiseerd worden.

Alhoewel het absolute aantal in potentie te verbouwen woningen in de gemeenten met 20 tot 50 duizend inwoners het grootst is van alle onderscheiden gebieden (72 duizend), is de relatieve realisatie van de opgave voor deze groep gemeenten minder groot. Dit is een gevolg van het feit dat de absolute M opgave voor deze groep gemeenten groot is (146 duizend woningen). In het meest ideale geval (alle O
NIT opties 100%) zou de verbouw voor 49% kunnen bijdragen aan die realisatie. Bij een meer voorzichtige O
R IN inschatting zakt dit percentage naar 15. VE
STER De verbouwmogelijkheden bij de gemeenten met minder dan 20 duizend inwoners zijn beperkt EN V aangezien het aanbod van de geselecteerde groepen woningen klein is. Dat geldt met name voor de O
O groep woningen genoemd onder optie 1 (meergezinshuurwoningen die intern toegankelijk zijn, met een R D
E voordeur aan een galerij). Van de 164 duizend woningen onder optie 1 staat slechts 5% in de kleine TO
E gemeenten. Indien alle opties voor verbouw volledig worden benut, dan komen er in deze gemeenten KO
M 26 duizend woningen in aanmerking voor verbouw. Daarmee kan 42% van de totale opgave voor de ST 2 gemeenten met minder dan 20 duizend inwoners worden gerealiseerd. Enige reserve in acht houdend 006 leidt tot de verwachting dat er tussen de 7 en 14 duizend woningen verbouwd kunnen worden tot
32

nultredenwoning. Het deel van de totale opgave dat hiermee wordt verwezenlijkt ligt tussen de 12% en 23%.

Zoals reeds eerder is opgemerkt, is bij het bepalen van de verbouwopties geen rekening gehouden met eventuele sloopplannen.

5.4 Creëren zorgsteunpunten naar gemeentegrootte We hadden al geconstateerd dat het plaatsen van zorgsteunpunten een onderdeel vormt van het realiseren van verzorgd wonen. Figuur 5.1 liet zien hoe groot het aandeel verzorgd wonen binnen de totale opgave is voor de onderscheiden groepen gemeenten. De opgave is met name groot bij de kleine gemeenten (tot 20 duizend inwoners). Dit is een gevolg van grotere vergrijzing in deze gemeenten en de extramuralisering. Aandacht voor zorgsteunpunten is dan ook met name voor deze groep gemeenten van belang.

5.5 Woningtoewijzing/ woonruimteverdeling naar gemeentegrootte
Bij gebieden waar extramuralisering een substantieel aandeel is van de opgave, is transformatie dan ook een beleidsinstrument dat extra aandacht verdient. Dit speelt met name een rol op regionaal niveau.

We hadden bij de invulling op nationaal niveau geschetst hoe de bezettingsgraad is van nultredenwoningen en andere woningen naar leeftijdsklasse.

In Tabel 5.3 valt op dat er in de kleine gemeenten relatief weinig 55-plus huishoudens in een nultredenwoning (huur) wonen; het betreft 33% tegen 35% landelijk. Daarnaast is het aandeel oudere huishoudens in deze groep gemeenten dat in de huursector een nultredenwoning zoekt, groter dan gemiddeld (79% versus 76%). Voor de jongere huishoudens zien we voor de kleine gemeenten een omgekeerd beeld: relatief veel huishoudens in de nultreden huurwoningen (21% versus 18% ) en weinig vragers naar dit type woning (8% versus 11%). Overigens is de vraag van huishoudens onder de 55 jaar naar nultredenwoningen in de G4 relatief gezien twee maal zo groot als in de kleine gemeenten (16% versus 8%). De concurrentie die oudere huishoudens ondervinden van de andere groep verhuisgeneigden is in de G4 groter dan elders. Waarschijnlijk kiezen deze huishoudens voor M
---

---
een nultredenwoning vanwege andere kwaliteiten dan de toegankelijkheid, zoals de ligging, de grootte ITO of de prijs. R IN
---
EST Deze beknopte analyse laat zien dat woningtoewijzing een instrument is dat met name voor de kleine ERE gemeenten ingezet kan worden. N VO
---
R D E TO EKO
---
ST 2006
---

Tabel 5.3: toegankelijkheid naar leeftijdscategorie en gemeentegrootte (WoON 2006)

50 dzd inwoners 250,6 219,7 470,3 115,3 43,5 158,8 G27 460,6 312,9 773,6 217,6 61,5 279,0 G4 472,4 254,1 726,6 185,1 52,0 237,1 totaal 1751,4 1358,7 3110,2 774,8 274,1 1048,9 nultreden 50 dzd inwoners 48,7 76,9 125,6 10,5 33,7 44,2 G27 87,4 110,1 197,5 24,1 46,2 70,3 G4 84,6 86,8 171,4 29,2 36,7 65,9 totaal 321,9 472,5 794,4 86,3 208,9 295,1 % nultreden tov totaal 50 dzd inwoners 19 35 27 9 77 28 G27 19 35 26 11 75 25 G4 18 34 24 16 71 28 totaal 18 35 26 11 76 28

5.6 Overzicht invulling opgave naar gemeentegrootte We hebben nu de mogelijkheden voor de realisatie van de opgave voor geschikte huisvesting naar gemeentegrootte bekeken.

Bij de G4 lijkt met een realistisch aandeel nultredenwoningen in de nieuwbouw de opgave grotendeels in te vullen. Indien men rekening houdt met het te verwachten sloopprogramma, dan zijn er nog andere beleidsinstrumenten nodig om de opgave te realiseren. In de voorraad van de G4 zijn voldoende woningen aanwezig die in potentie kunnen worden verbouwd tot nultredenwoningen waarbij wel moet worden opgemerkt dat deze door bijvoorbeeld hun ligging of bouwjaar wellicht in aanmerking komen voor sloop. Kortom, nieuwbouw in combinatie met verbouw (en selectieve sloop) lijkt voor de G4 de M
O
N juiste mix van beleidsinstrumenten om de relatief bescheiden opgave te realiseren. ITO
R IN
V Het profiel van de G27 lijkt in grote mate op dat van de G4; ook hier biedt nieuwbouw met verbouw EST (ruime) mogelijkheden om de opgave voor geschikte huisvesting in te vullen. ERE
N VO In de overige grote gemeenten met meer dan 50 duizend inwoners is de opgave afgezet tegen de O
R D huidige woningvoorraad het grootst. De nieuwbouwmogelijkheden zijn iets geringer dan voor de G4 en E T G27. Het aandeel nultredenwoningen in de nieuwbouw was in het verleden beduidend lager dan O
EK gemiddeld in Nederland en vormt een punt van aandacht voor de realisatie van de totale opgave. Deze O
M
S groep gemeenten lijkt wel voldoende kansrijke woningen te hebben voor verbouw. De realisatie van de T 20 opgave kan worden bewerkstelligd indien alle in dit hoofdstuk geschetste mogelijkheden zo volledig 06 mogelijk worden benut.


34

De gemeenten met 20 duizend tot 50 duizend inwoners zijn het meest beperkt in de nieuwbouwmogelijkheden. Het voordeel is dat het sloopprogramma voor deze gemeenten relatief klein is ten opzichte van de grotere gemeenten. Het aandeel nultredenwoningen in de nieuwbouw zal zeker op peil moeten blijven om een (groot) deel van de opgave met dit beleidsinstrument te kunnen invullen. De verbouwmogelijkheden zijn beperkt. Bovendien lijken er aanwijzingen te zijn dat het aanscherpen van de woonruimteverdeling niet op grote schaal kunnen worden ingezet. De realisatie van de opgave voor deze groep gemeenten verdient derhalve veel aandacht.

De situatie van de kleine gemeenten, met minder dan 20 duizend inwoners, lijkt op de hierboven beschreven groep. De nieuwbouwmogelijkheden lijken iets gunstiger, maar de verbouwmogelijkheden zijn (zeer) gering. De analyse van de bezettingsgraad van de woningen laat zien dat hier wellicht nog mogelijkheden zijn voor woonruimteverdeling. Daarnaast is het noodzakelijk om voldoende zorgsteunpunten in deze gemeenten te creëren om de relatief grote opgave voor verzorgd wonen te kunnen invullen.

Bij met name de verbouwmogelijkheden zal ook rekening gehouden moeten worden met de aantrekkelijkheid van het woonmilieu voor ouderen en het voorzieningenniveau.


---

---
NITO R IN VESTEREN VO
---
R D E TO EKO
---
ST 2006
35

Bijlage 1: uitleg methodiek

In deze bijlage komt een aantal definities aan bod en wordt in hoofdlijnen uitgelegd hoe de nieuwe opgave voor wonen met zorg tot stand is gekomen. De gebruikte methodiek komt overeen met die uit het onderzoek Regionale verkenning: Opgave geschikte huisvesting voor wonen met zorg en welzijn, 2003 (ABF Research) en de Nulmeting Monitor Investeren voor de toekomst, 2006 (ABF Research)

Woningen en wooneenheden in het WoON 2006
Indien een respondent in het WoON 2006 aangeeft dat hij in een woning woont en er wonen niet meer dan 2 huishoudens op het adres, dat spreken we van een huishouden in een woning. Dit betreft ruim 54 duizend respondenten, corresponderend met 6,8 miljoen huishoudens. Bij een zelfstandige wooneenheid geeft een respondent aan in een wooneenheid te wonen en hij heeft eigen keuken en eigen toilet. Indien er meer dan twee huishoudens in een woning wonen is er ook sprake van een zelfstandige wooneenheid. Alhoewel inwoners van intramurale instellingen formeel niet ondervraagd worden in het kader van het WoON, kan het voorkomen dat een respondent aangeeft te wonen in een 'bejaardenoord' of `verzorgingsflat'. In totaal wonen een kleine 700 respondenten (ofwel 125 duizend huishoudens) in een zelfstandige wooneenheid, waarvan zo'n 100 in de twee laatstgenoemde categorieën. Zij vertegenwoordigen samen ongeveer 13 duizend huishoudens.

Bepaling tekort
Het eerste gedeelte van de opgave behelst het vaststellen van de huidige tekorten of overschotten van geschikte woningen op de woningmarkt. Via het WoON 2006 is deze vastgesteld. Als het huidige en gewenste woningaanbod bekend is, kan de spanning voor de geschikte huisvesting worden bepaald. Het uitgangspunt van de vraag is de netto vraag (huidige bewoners + huishoudens die naar geschikte huisvesting vragen - huishoudens die willen vertrekken). Bij de bepaling van de verhuisgeneigdheid van huishoudens worden zowel urgente verhuisgeneigden als niet-urgente verhuisgeneigden
---
meegenomen. De vraag wordt afgezet tegen de voorraad geschikte woningen. O
---
Het aldus berekende tekort wordt volledig meegenomen in de huidige opgave. De vraag die voortvloeit ITO
---
uit dit tekort wordt in de prognoseperiode constant verondersteld. IN
---
ESTE Voor de ingrijpend aangepaste woningen geldt dat de behoefte niet in kaart kan worden gebracht, REN aangezien er niet in het WoON 2006 is gevraagd aan verhuisgeneigden of zij in een ingrijpend VO
---
aangepaste woning willen wonen. Het tekort voor deze specifieke groep woningen is gelijkgesteld aan R D nul. E TO EKO Bepaling opgave ten gevolge van de bevolkingsontwikkelingen M ST Vervolgens wordt er een relatie gelegd tussen huishoudkenmerken en de vraag naar geschikte 200 huisvesting. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de volgende determinanten: 6

37

Twintig leeftijdsklassen (van 5 jaar elk) Twee geslachtklassen Twee huishoudtypen (alleenstaand en samenwonend) Drie opleidingsniveaus (tot en met VMBO, VWO/MBO en WO/HBO) Vijf inkomensquintielen (van 20% elk)

De combinatie van de determinanten levert een groot aantal bevolkingscategorieën op. Voor elk van deze categorieën wordt een gebruikspercentage bepaald. Dit percentage geeft weer hoeveel een bepaalde categorie `gebruik maakt' van geschikte huisvesting. Het percentage wordt in de tijd constant verondersteld.

Dat wil zeggen, als nu binnen de bevolkingscategorie 75 tot 80 jarigen, alleenstaande mannen met een hoog opleidingsniveau in het 3de inkomensquintiel 20% een vraag uitoefent naar verzorgd wonen, dan is de veronderstelling dat deze 20% gedurende de prognoseperiode constant blijft. De opgave die ontstaat ten gevolge van de bevolkingsontwikkeling berust dan puur op het feit dat de aantallen personen in deze fijne indeling gaan veranderen. Meest sprekend is daarbij de vergrijzing.

Door de gebruikspercentages te vermenigvuldigen met de toekomstige bevolking kan het toekomstig gebruik van geschikte huisvesting worden ingeschat. De bevolkingsraming die in deze rapportage is gebruikt is Primos 2005. Voor meer informatie over deze prognose, zie Primos Prognose 2005, De toekomstige ontwikkeling van bevolking, huishoudens en woningbehoefte, 2005 (ABF Research).

Men kan zich afvragen of de groei van het eigen woningbezit op termijn leidt tot een daling van de vraag naar nultredenwoningen. Indien we corrigeren voor onze eerder genoemde determinanten blijken de woonwensen van huurders en kopers niet veel te verschillen. De verschillen in eigendomsvorm blijken hoofdzakelijk aanwezig te zijn in de huidige woonsituatie. Dit zou kunnen leiden tot een wat kleinere vraag naar nultredenwoningen op langere termijn. De behoefte aan zorgvoorzieningen blijft echter wel bestaan. De insteek van de berekening voor de opgave is dat huishoudens zo veel mogelijk in een geschikte woning terecht komen. Door rekening te houden met de geringere dynamiek op de woningmarkt van (oudere) kopers, wordt het verschil tussen wat een huishouden aan zorg en toegankelijkheid `nodig' heeft en de geschiktheid van de woning steeds groter.

De geringere dynamiek is wellicht te verklaren door de afwezigheid van een (aantrekkelijk) alternatief voor deze eigenaar-bewoners. Indien het aanbod aan verzorgd wonen en sommige overige vormen van geschikte huisvesting toeneemt, zou dit de dynamiek wel eens op gang kunnen brengen. Dit heeft weer een opstuwend effect op de opgave.

M Beschermd wonen O
NIT Wonen met zorg in de breedste zin is een dynamisch veld. Voorbeelden hiervan zijn de O
R IN extramuralisering en het scheiden van wonen met zorg. Bewoners moeten zelf kunnen kiezen waar zij VE zorg willen ontvangen, thuis of in een instelling. Een dynamisch veld vraagt om omschrijvingen die STER passen bij deze veranderingen. Om aan te geven dat verblijf los gekoppeld wordt van de zorg is er een EN V nieuwe set begrippen ontstaan. Men spreekt niet meer van een verpleeghuis, omdat zorg en verblijf O
O hier nog onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden, maar het woongedeelte wordt aangeduid met R D
E beschermd wonen en de zorg die daar ontvangen moet kunnen worden is 24-uurs nabije zorg en TO
E bescherming. Op welke wijze hier vorm aan wordt gegeven, staat als het ware vrij. Men kan nog KO
M steeds denken aan het klassieke verpleeghuis, maar ook aan kleinschalig groepswonen voor ouderen ST 2 met psychogeriatrische problemen. Er kan ook sprake zijn van beschermd wonen in 006 verzorgingshuizen, bijvoorbeeld bij bewoners met een forse zorgzwaarte. 38

Hoe wordt nu met beschermd wonen in dit onderzoek omgegaan? Het grootste gedeelte van de personen in beschermd wonen, zullen nog steeds in een intramurale setting wonen. Dat kan een verpleeghuis zijn, maar ook een tehuis voor bijvoorbeeld gehandicapten. Personen in instellingen worden niet ondervraagd in de WBO's of het WoON. Aangezien beschermd wonen ook betrekking kan hebben op zelfstandige huisvesting is het mogelijk bewoners daarvan in de steekproef zijn opgenomen. De kans daarop is echter erg klein. Ten eerste is het aantal personen waar het om gaat klein en daarnaast zullen de met name psychogeriatrische problemen die deze personen ondervinden er toe leiden dat ze waarschijnlijk niet als respondent voor de onderzoeken in aanmerking komen. Kortom, de huidige vraag en aanbod voor deze groep personen is slecht in kaart in te brengen op basis van de gebruikte onderzoeken.


---

---
NITO R IN VESTEREN VO
---
R D E TO EKO
---
ST 2006 39

Bijlage 2: bronnen

Aantal bedden verpleeghuizen en verzorginghuizen
De Nederlandse Zorgautoriteit (voorheen College Tarieven Gezondheidszorg en het College Toezicht Zorgverzekeringen) beheert een overzicht van de intramurale capaciteit van toegelaten verpleeghuizen en verzorgingshuizen. Dit bestand is in 2005 bijgewerkt met informatie afkomstig van de afzonderlijke zorgkantoren.

Bewoners Nieuwe Woningen 2005
Reeds in de jaren '70 is op initiatief van DGWWI een onderzoek gestart onder bewoners van nieuwbouwwijken. In de loop der jaren is de vraagstelling nogal eens veranderd, omdat ook de problematiek verschoof. De laatste jaren is de vraagstelling gericht op woonlasten, doorstroming, mobiliteit, nieuwbouwaanbod en ouderen. De steekproef varieert jaarlijks tussen de 3 duizend en 5 duizend respondenten. Het jaar waarvoor de cijfers zijn opgenomen, is het jaar waarin de enquête is uitgevoerd. Deze wordt 1 jaar na het betrekken van de woning afgenomen.

Primos 2005
Primos is een prognosemodel voor de bevolking, de huishoudens en de woningvoorraad op lokaal niveau, met als basis de nationale prognoses van het CBS. Daarvoor wordt er onder andere gebruik gemaakt van:

de natuurlijke bevolkingsontwikkeling (geboorte, sterfte, veroudering) de vorming, verandering en ontbinding van huishoudens de buitenlandse migratie (immigratie en emigratie) en de binnenlandse migratie de ontwikkeling van de woningvoorraad


---
De gebruikspercentages vermenigvuldigd met de informatie uit Primos 2005 levert een deel van de O
---
opgave voor geschikte huisvesting. Voor meer informatie zie: Primos Prognose 2005, De toekomstige ITO
---
ontwikkeling van bevolking, huishoudens en woningbehoefte, 2005 (ABF Research). IN
---
ESTE Syswov 2006 REN Jaarlijks wordt voor het ministerie van VROM de ontwikkeling en samenstelling van de woningvoorraad VO
---
op gemeentelijk niveau in beeld gebracht. Daarvoor worden nieuwbouw, sloop en veranderingen R D binnen de woningvoorraad bijgehouden (naar eigendom, type, grootte en ouderdom van de woningen). E TO Bij het opstellen van een Syswov-prognose van de ontwikkeling van de voorraad wordt indien mogelijk EKO aangesloten bij de raming die in het kader van het Primos-project wordt opgesteld voor alle gemeenten M ST van Nederland, naar eigendomsverhouding, woonvorm en woonmilieutype. Omdat de Primos-raming 200 maar eens in de twee jaar wordt gemaakt, wordt in de tussenliggende jaren een zelfstandige, meestal 6 op actueel beleid georiënteerde Syswov-raming opgesteld. 41

Woononderzoek Nederland 2006 (WoON 2006) Het WoON 2006 is een onderzoek naar woonwensen en woonomstandigheden van de Nederlandse bevolking en is in de plaats gekomen voor de Kwalitatieve Woningregistratie en de WoningBehoefte Onderzoeken. Het WoON is opgebouwd uit een aantal modules. In totaal zijn er 64 duizend respondenten onder andere over de persoonlijke omstandigheden, de huishoudsamenstelling, werk en inkomen, woonmilieu en huidige/vorige/gewenste huisvesting ondervraagd. Vooral de vragen over ouderenhuisvesting, vragen met betrekking tot woningaanpassingen en zorg zijn voor dit onderzoek van belang. Het onderzoek zal eens in de drie jaar plaatsvinden. Personen in instellingen worden in het WoON niet ondervraagd.

M
O
NITO
R IN
VESTEREN VO
O
R D
E TO
EKO
M
ST 2006
42

Bijlage 3: opgave regionaal

Ligging gebieden

Figuur 4.a: ligging G4 en G27

Groningen G27 Leeuwarden G4
Alkmaar Emmen Lelystad Zwolle Zaanstad
Haarlem Almelo Amsterdam Hengelo (O) Deventer Amersfoort Den Haag Leiden Enschede Schiedam Utrecht Arnhem Rotterdam Nijmegen 's-Hertogenbosch Dordrecht
Tilburg Helmond Breda
Eindhoven Venlo Sittard-Geleen Maastricht Heerlen

Figuur 4.b: ligging zorgregio's Groningen Friesland Drenthe Noord-Holland Noord Kennemerland Zaanstreek- Zwolle Waterland Flevoland Amstelland-De Meerlanden Amsterdam Midden- IJssel Twente Zuid-Holland Noord 't Gooi Haaglanden Apeldoorn- Delft-Westland/Oostland Zutphen Utrecht Nieuwe Waterweg-Noord Midden Holland Arnhem Rotterdam Nijmegen Waarden
-land Zuid-Hollandse Eilanden Noordoost-Brabant Midden- West-Brabant Brabant Zeeland Zuidoost-Brabant Noord- Limburg Zuid- Limburg

M
O
NITO
R IN
VESTEREN VO
O
R D
E TO
EKO
M
ST 2006
44

Figuur 4.c: ligging regio's woningbouwafspraken (WBA-regio's)

Groningen- Friesland Assen Drenthe Noord-Holland minus Zwolle-Kampen ROA
Flevoland ROA Twente Holland Rijnland
Sg Amersfoort Stedendriehoek Haaglanden
BRU SRR Drechtsteden KAN Noord-Brabant overig SRE Zeeland
Limburg


---

---
NITO R IN VESTEREN VO
---
R D E TO EKO
---
ST 2006 45

Opgave gebieden

Tabel 4.a: opgave naar componenten G4, G27, zorgregio's en WBA-regio's, 2006-2015

opgave 2006-2015 opbouw verzorgd wonen opbouw overig geschikte won. geschikte overige huisvesting verzorgd geschikte tgv bev.- tgv extra- tgv bev.- tgv extra- totaal wonen woningen tekort ontwikkeling muralisering tekort ontwikkeling muralisering G4 41,1 11,3 29,7 7,5 0,1 3,7 7,6 21,5 0,6 G27 87,5 23,3 64,1 10,1 4,6 8,7 16,8 45,6 1,7 zorgregio's Groningen 9,3 4,1 5,2 1,4 1,1 1,6 -3,9 8,8 0,3 Friesland 16,8 3,6 13,3 0,8 1,0 1,8 4,5 8,4 0,4 Drenthe 13,1 3,4 9,6 1,3 0,7 1,5 2,6 6,7 0,3 Zwolle 12,4 2,9 9,5 0,9 0,7 1,3 2,0 7,3 0,3 Twente 15,5 3,5 12,0 0,5 1,2 1,8 5,5 6,2 0,4 Apeldoorn-Zutphen 8,1 2,6 5,4 1,0 0,7 0,9 1,7 3,6 0,2 Arnhem 25,1 6,7 18,5 2,7 1,2 2,8 6,4 11,5 0,6 Nijmegen 12,7 3,9 8,8 1,6 0,9 1,4 1,8 6,7 0,3 Utrecht 22,1 8,2 13,9 4,0 1,4 2,8 -2,7 16,1 0,5 Flevoland 14,2 2,7 11,5 0,7 1,3 0,8 2,4 9,0 0,1 't Gooi 3,9 2,3 1,5 1,3 0,2 0,8 -0,1 1,4 0,2 Noord-Holland Noord 13,4 4,0 9,4 0,9 1,4 1,6 0,5 8,5 0,3 Kennemerland 6,5 2,4 4,1 1,1 0,2 1,1 1,1 2,7 0,2 Zaanstreek-Waterland 5,3 2,7 2,6 1,1 0,7 0,9 -2,5 4,8 0,2 Amsterdam 12,1 3,3 8,8 1,8 0,3 1,3 1,0 7,5 0,2 Amstelland-De Meerlanden 6,8 1,5 5,3 0,3 0,4 0,8 1,0 4,2 0,2 Zuid-Holland Noord 10,1 3,7 6,3 1,7 0,8 1,2 1,5 4,6 0,2 Haaglanden 13,6 4,5 9,1 2,7 0,2 1,6 1,0 7,8 0,3 Delft-Westland/Oostland 8,4 2,1 6,2 0,7 0,7 0,7 0,5 5,6 0,1 Midden Holland 5,5 1,4 4,1 0,3 0,4 0,6 1,8 2,2 0,1 Rotterdam 19,9 5,1 14,9 3,7 0,2 1,2 9,1 5,6 0,2 Nieuwe Waterweg-Noord 4,1 1,4 2,8 0,7 0,2 0,5 1,2 1,5 0,1 Zuid-Hollandse Eilanden 15,1 2,6 12,4 1,1 0,6 1,0 5,9 6,3 0,2 Waardenland 10,6 2,5 8,1 1,0 0,7 0,9 4,1 3,7 0,2 Zeeland 9,8 3,1 6,7 1,4 0,6 1,1 2,3 4,1 0,2 West-Brabant 20,0 5,0 15,0 1,6 1,4 2,1 5,5 9,1 0,4 Midden-Brabant 15,0 3,7 11,3 1,4 0,9 1,4 5,1 6,0 0,3 Noordoost-Brabant 19,8 4,9 14,8 1,9 1,1 1,9 6,3 8,2 0,4 Zuidoost-Brabant 24,3 7,6 16,7 3,3 2,0 2,3 7,8 8,4 0,5 Noord-Limburg 11,0 3,6 7,3 1,3 0,8 1,5 1,7 5,3 0,3 Zuid-Limburg 15,5 5,8 9,7 3,1 0,8 1,9 5,0 4,4 0,4 Midden-IJssel 5,9 1,0 5,0 0,3 0,3 0,4 2,8 2,0 0,1 wba-regio's Groningen-Assen 10,7 3,1 7,6 1,0 0,8 1,2 -1,6 8,9 0,2 Friesland 5,5 0,9 4,6 0,2 0,3 0,4 1,5 3,0 0,1 Drenthe 3,6 0,8 2,8 0,3 0,2 0,3 0,8 2,0 0,1 Twente 15,5 3,5 12,0 0,5 1,2 1,8 5,5 6,2 0,4 Zwolle-Kampen 5,0 1,0 4,1 0,3 0,2 0,4 0,6 3,4 0,1 KAN 19,3 5,4 13,9 2,2 1,1 2,1 3,2 10,3 0,4 M Stedendriehoek 11,1 2,9 8,2 1,0 0,8 1,0 3,2 4,8 0,2 O
N BRU 11,4 3,9 7,5 1,9 0,6 1,3 -1,6 8,9 0,3 ITO Sg Amersfoort 6,2 2,1 4,1 1,0 0,4 0,7 -0,3 4,2 0,1 R IN ROA 24,2 7,5 16,7 3,2 1,3 3,0 -0,4 16,5 0,6 V Noord-Holland -ROA 15,2 6,2 9,0 2,7 0,9 2,5 1,1 7,4 0,5 EST Haaglanden 20,0 6,2 13,8 3,3 0,7 2,2 1,4 12,0 0,4 ER SRR 36,8 8,6 28,2 5,2 0,9 2,4 14,7 13,1 0,5 EN Holland Rijnland 7,2 2,7 4,5 1,3 0,5 0,9 1,0 3,3 0,2 VO Drechtsteden 7,6 1,8 5,9 0,7 0,5 0,6 3,0 2,7 0,1 O
R Zeeland 3,1 0,8 2,3 0,3 0,2 0,3 1,0 1,3 0,1 D SRE 24,3 7,6 16,7 3,3 2,0 2,3 7,8 8,4 0,5 E T Noord-Brabant overig 31,0 7,4 23,7 2,8 1,7 2,9 9,6 13,4 0,6 O
E Limburg 12,7 4,8 7,9 2,6 0,7 1,6 3,7 3,9 0,3 KO Flevoland 10,2 1,8 8,4 0,4 0,9 0,5 1,9 6,4 0,1 M
S geen afspraak 125,0 37,1 87,9 13,1 9,0 15,0 26,7 58,1 3,1 T 2006 totaal 405,8 116,0 289,8 47,6 25,0 43,4 82,8 198,2 8,7

46

Figuur 4.d: opgave naar componenten zorgregio's (%), 2006-2015 100%
80%
60%
40%
20%
0%
vw: tekort vw : bevolking
-20% vw: extram. ogw : tekort ogw : bevolking ogw : extram.
-40% l n d e n t d i d d n n d d n d d t t t t e l e n ell et n m e h n o dr n n m e dr e n n m dr e n n n n n n gr gr s a g ht al e o o a o n e g c al a d o d o d a a a a u u s at ni n h o o all al al b b b s h b b b w e e o alr alr dr n n alt o dr o n n e ot n er w pt nr ert mji v G t' N e et et alr N al s ett ali e e ar ar ar ar mi mi JI- or eir Z D T u A U el d m a o s d g H N- Z n F Z- N n e e n a n o g E dr B-t B- B-t B-t L- L- e G F e O/ nr all n m a e R e e a s n s s dr di d n W- A all d d s a e o u di o o H e o o e k M o n wr d d o o e e alt di et n W W di o o Z M dl H- K D- H- s M a all di N M dr e dr ert u d di e o o p o s o Z n n u W A o a Z e H- N N a all W-tfl w di Z et u u s eD ei Z m N
---

Figuur 4.e: opgave naar componenten regio's woningbouwafspraken (%), 2006-2015 100%
vw : tekort vw : bevolking vw : extram. ogw: tekort 80% ogw: bevolking ogw: extram. 60%
40%
20%

---

---
0% NITO R IN VE
-20% ST n d e l n k U A A n R d n d E d k E e n et N tr a e e O e n e n R gir gr n a R s ht al n R o R p A o O d al d e u al at E s n al S s e K h B of R R- n S ar nji et b e v o ot N A- er w m p V a eir sr d al st e o t mi v O n eir D T d e n g R h Z n L el sf O e F K- n a m d c a F a R g ell e all a n b n ni o D o d A H all er e E n et g H- o D ar e T or w S g Z S dr H B- O
---
G o dr o o KO N o M N ST 2 006

47

M
O
NITO
R IN
VESTEREN VO
O
R D
E TO
EKO
M
ST 2006
48

woensdag 12 december 2007