FHG Bank
Persbericht FGH Vastgoedbericht 2008: âInvesteren in veranderingâ
Nieuw speelveld in vastgoedmarkt
Veel kansen voor vastgoedondernemers die verandering aandurven. Vooral
voor vastgoedondernemers met een langetermijnvisie ziet de
vastgoedmarkt er rooskleurig uit. Dat is de belangrijkste conclusie
uit het FGH Vastgoedbericht 2008: Investeren in verandering. Dit
jaarlijkse marktrapport biedt een compleet overzicht van de trends en
ontwikkelingen in de commercieel vastgoedmarkt en de visie van FGH
Bank hierop, uitgesplitst naar de sectoren kantoren, winkels,
bedrijfsruimten, woningen en vastgoedbeleggingen.
De titel verwijst dit jaar naar de vele veranderingen in de
vastgoedmarkt zoals de internationalisering, de veranderende
vastgoedgebruiker die steeds vaker kiest voor kwaliteit, de gevolgen
van de internationale kredietcrisis en de bewustwording van MVO.
Directievoorzitter Keur: âDe veranderende marktomstandigheden dwingen
de sector om een aantal vanzelfsprekendheden los te laten.
Bijvoorbeeld het misverstand van de eeuwige levensduur. Sloop van
verouderd en ongebruikt vastgoed zou vaker bespreekbaar moeten zijn.
Ook is het een misvatting dat gebruikers vanzelfsprekend producten
afnemen. Gebruikers worden steeds kritischer naar de locatie en het
type vastgoed. De kwaliteit van het vastgoed wordt waardebepalendâ.
FGH Bank stelt verder dat beleggers door de kredietcrisis weer een
meer evenwichtig oog krijgen voor rendement én risico. Door de
kredietcrisis zijn de financieringscondities veranderd, en zit de
markt voor securitisaties voorlopig nagenoeg op slot. Aan de daling
van de aanvangsrendementen is in de tweede helft van 2007 een einde
gekomen. Hierdoor verandert het speelveld ten gunste van partijen die
investeren met het oog op een goed rendement op langere termijn, zoals
institutionele beleggers. Ook particuliere beleggers met een sterke
lokale marktkennis zijn volgens FGH Bank in staat van de gewijzigde
marktsituatie te profiteren.
Belangrijke trends
Naast deze trend constateert FGH Bank in het rapport nog een aantal
belangrijke ontwikkelingen en trends die zich binnen de vastgoedmarkt
afspelen, of die hun invloed erop hebben. De meest opvallende worden
hier genoemd.
Internationalisering vastgoedbeleggingen zet door
De vastgoedbeleggingsmarkt is steeds verder aan het
internationaliseren. Voor professionele asset managers een logisch
gevolg van de trend dat institutionele beleggers veel meer in indirect
vastgoed investeren. Om dat volume te kunnen beleggen zijn zij
genoodzaakt buiten de eigen landsgrenzen te kijken. Voor particuliere
beleggers is de stap naar het buitenland minder vanzelfsprekend. Zij
hebben vaak sterke lokale netwerken en zien de fysieke afstand bij een
acquisitie vaak als een belangrijk besliscriterium. Toch nemen zij die
stap in de praktijk juist wel. Dat toont volgens FGH Bank twee
aspecten aan. Allereerst dat er bij particuliere beleggers een sterke
ondernemerszin bestaat om kansrijke ontwikkelingen te zien en te
benutten. De schaal waarop dit plaatsvindt geeft daarnaast aan, dat
een groot deel van de Nederlandse particuliere beleggers zeer
professioneel is. Daarom verwacht FGH Bank dat deze
internationalisering, die enkele jaren geleden is ingezet, zich verder
zal uitbreiden naar met name onze buurlanden en Midden- en Oost Europa
Nieuwe beleggingssectoren in opkomst
Naast de traditionele beleggingscategorieën - woningen, kantoren en
winkels - wordt door beleggers steeds vaker en serieuzer naar
aanvullende vastgoedsegmenten gekeken. Nieuwe woonvormen behoren
zonder meer tot deze categorie. Luxe appartementen, zorggerelateerde
woonvormen en gated communities zijn enkele voorbeelden van concepten
die de laatste tijd in opmars zijn. Verder is sprake van een
duidelijke veranderingen in de publieke sectoren, wat tot nieuwe
kansen leidt voor onder andere zorg- en onderwijsvastgoed en
infrastructuur. Daarnaast zien we veel initiatieven in sectoren die
gerelateerd zijn aan vrije tijd en leisure. Hotels, vakantiewoningen,
horeca, bioscopen, fitness- en welnesscentra zijn allemaal vormen van
vastgoed die steeds serieuzere aandacht verdienen én krijgen. Dit
toont aan dat de vastgoedmarkt in brede zin steeds professioneler
wordt.
Naar duurzame gebouwen
De snelheid waarmee het thema duurzaamheid (opnieuw) de aandacht
krijgt, is revolutionair. FGH Bank verwacht dat duurzaamheid de
komende jaren hoog op de agenda blijft staan bij consumenten,
bedrijven en dus ook bij vastgoedpartijen. Daar is een aantal redenen
voor. Zo verschuift de discussie over duurzaamheid zich van gebieds-
en locatieniveau naar gebouwniveau. En daarmee dus van een abstracte
discussie naar concrete oplossingen. Bovendien is een duidelijke trend
te zien waarbij de overheid positief gedrag beloont, terwijl de kosten
voor ongewenst gedrag juist sterk toenemen. Vastgoedgebruikers zullen
daarom andere normen stellen en meer kwalitatief hoogwaardige,
duurzame gebouwen wensen. Om die reden nemen steeds meer
ontwikkelaars, bouwers en vastgoedbeleggers duurzaamheid op in hun
bedrijfsstrategie.
Markt schoont zichzelf op
De meeste signalen voor de economie zijn positief, en toch is een
waardedaling van vastgoed in de komende periode niet uit te sluiten.
De afgelopen jaren zijn de aanvangsrendementen zo scherp gedaald, dat
de risico-opslag ten opzichte van de lange rente marginaal is
geworden. Nu de lange rente stijgt, nemen de kosten en alternatieve
beleggingsopbrengsten voor beleggers toe. Verder zijn de fundingkosten
voor banken gestegen, wat leidt tot een toename van de kosten voor het
financieren met vreemd vermogen. Deze kostenstijgingen leiden ertoe
dat vastgoedbeleggers een hogere rendementsdoelstelling eisen.
De centrale vraag is nu of hogere opbrengsten uit toekomstige verhuur
voldoende zijn om de gestegen kosten te dekken. De verhoudingen in de
verhuurmarkten geven daarbij de doorslag. Die zijn ten opzichte van
vorig jaar niet echt veranderd. In alle belangrijke deelmarkten is een
tekort aan topobjecten. De vraag naar nieuwbouwprojecten en bestaande
gebouwen op toplocaties is hoog en de huurprijzen stijgen. Aan die
situatie komt naar verwachting voorlopig geen einde, en de
perspectieven voor deze locaties zijn goed. De verwachting is dan ook
dat de gestegen kosten voor beleggers kunnen worden gecompenseerd door
hogere inkomsten en waardevastheid.
In het minder courante segment van de markt is wel sprake van een
keerpunt. FGH Bank heeft al vaker aangegeven dat dit segment in de
verschillende deelmarkten minder perspectief heeft. Dat laat zich nu
in de praktijk zien. Het aantal verhuurtransacties is laag en
huurprijzen in dit segment stijgen niet. Dit alles ondanks de relatief
goede economische omstandigheden en groeiende vraag naar personeel. Nu
de kosten stijgen en de lange rente oploopt, laat de markt een
duidelijke wending zien. Aanvangsrendementen dalen niet langer.
Sterker nog, in het laatste kwartaal van afgelopen jaar zien we al
voorbeelden van oplopende aanvangsrendementen. Uit
rendementsoverwegingen maken beleggers momenteel de balans op en keren
weer terug naar de basis. De keuze valt op vastgoedobjecten die op
langere termijn een goed rendement bieden. Een ontwikkeling die
volgens FGH Bank alle kenmerken heeft van een gezonde marktcorrectie.
Resultaten FGH Bank 2007
Het afgelopen jaar 2007 was voor FGH Bank een absoluut recordjaar met
een leningen productie van ⬠6,3 miljard. Tevens was de bank in staat
⬠3 miljard van de leningenportefeuille te securitiseren. Deze
securitisatietransactie, bekend onder de naam Skyline 2007, werd zeer
goed ontvangen door de professionele markt en is de grootse commercial
mortgage backed security transactie die ooit in Nederland werd
afgesloten en één van de grootste in Europa.
FGH Bank
FGH Bank, onderdeel van de Rabobank Groep, is gespecialiseerd in het
financieren van commercieel vastgoed. Vanwege deze specialisatie
beschikt de bank over veel deskundigheid. De klantenkring bestaat
voornamelijk uit projectontwikkelaars en professionele
vastgoedbeleggers. Met het hoofdkantoor in Utrecht en vestigingen in
de belangrijke vastgoedregioâs, is FGH Bank landelijk vertegenwoordigd
en is er een sterke binding met lokale markten. Per 1 januari dit jaar
is tevens een vestiging in Frankfurt, Duitsland geopend.
---
FGH Bank is onderdeel van Rabobank Groep