Technische Universiteit Delft


1 april 2008

Eigen woning nog vooral gezien als appel voor de dorst
Innovatieve hypotheekconstructies in Europa nog geen gemeengoed

Hoewel in Europa de eigen woning als een bron van financiële zekerheid wordt gezien, komt het op grote schaal onttrekken van vermogen aan de eigen woning alleen nog maar in Engeland voor. Deze conclusie weerspreekt de hypothese die ten grondslag lag aan het onderzoek. De 'asset based welfare state' in deze vorm is nog geen gemeengoed in Europa, in tegenstelling tot wat werd verondersteld op basis van de beschikbare wetenschappelijke literatuur over dit onderwerp.

Dit concluderen Marja Elsinga en Janneke Toussaint van het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft. Zij onderzochten in opdracht van de Europese Unie samen met een aantal Europese collega's de perceptie van eigenwoningbezit in acht Europese landen: België, Finland, Duitsland, Hongarije, Nederland, Portugal, Zweden en Engeland. 240 huishoudens werden geïnterviewd over de manier waarop zij omgaan met het vermogen in de eigen woning. Het eigenwoningbezit in Europa is in opkomst. Tegelijkertijd worden inkomens onzekerder en staan sociale voorzieningen en pensioenen onder druk. De mogelijkheden om vermogen aan de woning te onttrekken nemen toe door snelle ontwikkelingen op de hypotheekmarkten, zoals de beschikbaarheid van 'reverse mortgages'. Deze ontwikkelingen beïnvloeden de manier waarop Europeanen aankijken tegen hun koopwoning.

De belangrijkste overeenkomst is dat voor de meeste Europese huishoudens eigenwoningbezit een manier van sparen voor de oude dag is. Toch wordt in de diverse Europese landen verschillend aangekeken tegen deze investering. Sommigen beschouwen hun woning als onderdeel van hun financiële planning: mensen verwachten een bepaalde inkomensontwikkeling en houden hiermee in hun woonlasten rekening. Zo is in België de link tussen pensioen en verminderde woonlasten duidelijk waarneembaar. Nederlanders en Zweden zien de grote waardestijging van de woning als 'mooi meegenomen', een soort bonus. In Hongarije, Portugal en Engeland wordt het vermogen in de woning gezien als noodzakelijk onderdeel van het financiële vangnet, bijvoorbeeld bij een daling of het wegvallen van inkomen.

Het onttrekken van geld aan een eigen woning, bijvoorbeeld via zogenaamde 'reverse mortgages', gebeurt alleen nog maar in Engeland op grote schaal. De veronderstelling was dat deze nieuwe dynamiek door de deregulering van de financiële markten ook in andere landen te vinden zouden zijn. Dit blijkt niet het geval. De verregaande vervlechting tussen woningmarkt, welvaartsstaat en sociale zekerheid die hiermee ontstaat, blijkt nog niet aan de orde. Toch zijn met name in landen waar de huizenprijzen aanzienlijk stijgen en waar de benodigde hypotheekproducten beschikbaar en bekend zijn, zoals Nederland en Zweden, wel de eerste tekenen van de trend om vermogen aan de woning te onttrekken te bespeuren.

In Duitsland, Zweden en Nederland gaven huurders aan dat zij juist aan het huren van een woning zekerheid ontlenen. Toch overheerst het gevoel dat huren 'zonde' van het geld is, en verdient kopen over het algemeen de voorkeur. Opmerkelijk voor de Nederlandse situatie is dat ondanks de erg hoge hypotheken van veel huishoudens, men zich hierover geen zorgen lijkt te maken. Nederlanders zien het verdwijnen van de hypotheekrenteaftrek als het belangrijkste risico, terwijl ze voorbij gaan aan marktrisico's en de risico's die verbonden zijn aan bepaalde hypotheekvormen. De onderzoekers pleiten dan ook voor een goede voorlichting aan woonconsumenten. Door alle nieuwe trends ontstaat een stapeling van financiële risico's waar woonconsumenten zich in ieder geval bewust van zou moeten zijn.

Publicatie
Marja Elsinga e.a., 2007, Home ownership beyond asset and security. Perceptions of housing related security and insecurity in eight European countries. Housing and Urban Policy Studies 32. Amsterdam (IOS Press).

Noot aan de redactie/