persbericht van 4 april 2008
Bouwopgave in steden complex door versnipperd grondeigendom
De opgave om steeds meer woningen te bouwen binnen de stad en de
stedelijke transformatie die daarmee gepaard gaat, is complex. Het
realiseren van de transformatieopgave ligt voor een groot deel in
handen van gemeenten en ontwikkelaars. Die lopen daarbij tegen een
belangrijk obstakel aan: het in de steden sterk versnipperde
grondeigendom en de hoge grondprijzen leiden tot aanzienlijke
vertraging van of hoge (verwervings)kosten voor het plan. Het is
daarom van groot belang dat gemeenten in hun plannen meer rekening
houden met de complexe verwervingsmogelijkheden van de grond.
Dit zijn de belangrijkste bevindingen van de studie 'Stedelijke
transformatie en grondeigendom' die het Ruimtelijk Planbureau (RPB) op
4 april heeft uitgebracht. Met de nadruk op stedelijke transformatie
streeft het kabinet ernaar bestaand bebouwd gebied beter te benutten
voor woningbouw en zo de noodzaak tot (grootschalige)
uitbreidingslocaties te verminderen. Het streven is 25-40 procent van
de 80.000 tot 100.000 geplande woningen per jaar binnen bestaand
stedelijk gebied te realiseren. Met deze studie verschaft het RPB
inzicht in de wijze waarop de voortgang en het eindresultaat van
stedelijke transformatie voor woningbouw wordt beïnvloed door
grondeigendom, en de wijze waarop hiermee wordt omgegaan.
Dure en langdurige grondverwerving leidt vaak tot aanpassen van ontwerp
Bij de transformatie van stedelijke locaties is het vaak moeilijk om
een positief exploitatiesaldo te realiseren. Dat komt door de relatief
hoge grondprijzen en de langdurige verwervingstrajecten, die soms
jaren in beslag nemen. Daarnaast ligt de waarde van de grond in de
oude situatie vaak dicht bij de waarde van de grond en gebouwen in de
nieuwe situatie, waardoor er nauwelijks winst op de grond kan worden
gemaakt. Dit in tegenstelling tot de uitbreidingslocaties buiten de
stad, waar de waardesprong van de oude naar de nieuwe bestemming wél
aanzienlijk is. De bestemming van de grond verandert daar immers
veelal van een agrarische in een woonbestemming.
Om het exploitatiesaldo alsnog positief te krijgen, wordt het
stedenbouwkundig ontwerp gedurende het transformatieproces vaak
aangepast. Zo wordt geprobeerd de opbrengsten te verhogen door in
hogere dichtheden te bouwen, een groter aantal appartementen te
realiseren en duurdere koopwoningen in het programma op te nemen. De
kosten worden gereduceerd door de woningen en de woonomgeving te
versoberen, bijvoorbeeld door een andere inrichting van de wijk en het
gebruik van goedkopere materialen. Hierdoor wijkt het eindresultaat
van de gerealiseerde woningbouw vaak aanzienlijk af van het
oorspronkelijke plan.
Mogelijkheden grondverwerving leidend voor stedelijke transformatieplan
Het grondeigendom en de grondverwervingsproblemen hebben dus
behoorlijke invloed op de ruimtelijke ontwikkeling. Omdat het soms
bijvoorbeeld niet lukt om alle grond te verwerven, of alleen tegen een
hoge prijs, zijn de verwervingsmogelijkheden uiteindelijk zelfs
leidend voor het plan en de realisatie ervan. Dit in tegenstelling tot
wat de gemeente vaak gewend was bij de plannen en realisatie van de
(grootschalige) uitbreidingslocaties buiten de stad. Hier is de
grondverwerving juist vaak een afgeleide van de locatiekeuze en de
planvorming.
Gemeenten moeten 'eigendomsgevoelig' gaan plannen
Gezien de invloed van grondeigendom op stedelijke transformatie is het
van belang dat gemeenten zich op voorhand veel meer bewust zijn van de
grondeigendomsverhoudingen en hiermee rekening houden in hun plannen
voor het gebied. Zo kunnen gemeenten - veel meer dan nu het geval is -
'eigendomsgevoelig' plannen. Dit houdt bijvoorbeeld in dat gemeenten
meer kennis hebben van grondwaarden, grondprijzen, exploitatie- en
bouwkosten. Dat inzicht is essentieel om voor of tijdens het
transformatietraject te kunnen besluiten of het ruimtelijke plan of de
door de gemeente gestelde randvoorwaarden moeten worden aangepast. En
wanneer gemeenten zelf percelen willen aankopen, kunnen ze anticiperen
op eventuele verwervingsproblemen. Verwervingstrajecten duren vaak
lang en om die reden moet vanaf het allereerste begin duidelijk zijn
dat de gemeente de percelen wil verwerven. Ze kan hiervoor het
voorkeursrecht inzetten en vroegtijdig een onteigeningsprocedure
opstarten.
Complexe grondverwerving kan uitvoering integrale gebiedsontwikkeling
vertragen
Door de complexe grondverwerving zou de overheid kritisch moeten
kijken naar integrale gebiedsontwikkeling: het mengen van functies en
het bezien van locaties in een groter perspectief. Deze integrale
gebiedsontwikkeling, die de laatste tijd erg in zwang is, kan een
belangrijke meerwaarde opleveren voor een deel van de stad.
Tegelijkertijd leidt ze tot grote risico's doordat deelgebieden direct
organisatorisch en financieel worden gekoppeld. Zo kunnen problemen
met grondverwerving in een deelgebied de hele gebiedsontwikkeling
vertragen en de financiële haalbaarheid in gevaar brengen.
Stedelijke transformatie en grondeigendom, Edwin Buitelaar, Arno
Segeren en Pia Kronberger, Rotterdam/Den Haag: NAi Uigevers/Ruimtelijk
Planbureau. ISBN 978 90 5662 6211.
Bestellen:
Stedelijke transformatie en grondeigendom
Buitenlaar, E., A. Segeren & Kronberger, P.
Ruimtelijk Planbureau